Ответы на любые вопросы

- Собираемся переехать из Москвы в Нефтеюганск, мужу там предлагают хорошую работу. Думаем продать нашу московскую "двушку" и приобрести на новом месте хорошее жилье большой площади. Однако опекунский совет не дает разрешения на то, чтобы лишением московской прописки, по словам инспектора, "ухудшить условия проживания детей". Но ведь мы как раз собираемся улучшить их условия! На деньги, вырученные за московскую квартиру, в любом российском регионе можно приобрести не только просторную квартиру, но и огромный дом с большим участком земли, да еще на жизнь останется! Что лучше предпринять в такой ситуации? Можно ли как-то обойти опекунский совет, ведь если мы не продадим эту свою квартиру, нам негде будет жить на новом месте : свободных денег для переезда у нас слишком мало.

- Да, действительно, Гражданским кодексом РФ установлены правила опеки над несовершеннолетними, а обязанности по контролю за соблюдением их прав возложены на местные органы опеки и попечительства. Теперь ни одна сделка с недвижимостью не может быть проведена без соответствующего разрешения. Так что "обойти" эту инстанцию при продаже квартиры невозможно.

Конечно, в работе органов опеки и попечительства нередки перегибы, как, скажем, в вашем случае. Объясняется это тем, что четких законов для этих организаций очень мало, и все инспектора чаще всего разрешают или не разрешают сделку, исходя из своих собственных соображений, что лучше или хуже для ребенка. И как раз потерю ребенком московской прописки большинство из них расценивает как заведомое ухудшение условий его жизни. Помимо потери московской прописки, опекунский совет считает недопустимым отсутствие новой квартиры на момент продажи старой. То есть, если вы уезжаете в другой город, то там у вас уже должна быть куплена квартира. Иначе продавать московскую вам скорее всего не позволят. И скорее всего это - вторая причина для того, чтобы отказать вам в продаже московской квартиры.

Так что ситуация сложилась действительно непростая, поэтому вам лучше подъехать в любой из офисов нашей компании и проконсультироваться с экспертом: исходя из всех деталей дела, вам не только смогут что-то посоветовать, но и реально помочь. Дело в том, что, как мы уже говорили, у инспекторов опекунских советов нет жестких правил и законов для вынесения решения по предстоящей сделке, поэтому они вынуждены руководствоваться лишь своей интуицией и своим впечатлением. А наша компания пользуется очень большим авторитетом на рынке недвижимости, а значит, и в органах опеки и попечительства. Там отлично знают, что мы не ведем сомнительных сделок, и нам верят буквально на слово. Поэтому разрешение на сделку, подобную вашей и сопровождаемую нашими специалистами, дадут гораздо охотнее, чем дали бы его просто частным лицам. Единственное, о чем я хочу предупредить и о чем мы предупреждаем всех наших клиентов: мы действительно проводим все без исключения сделки только на законной основе, так что помогать "обойти" закон мы не станем ни при каком условии.

- Собираюсь поменять свою квартиру. Решил не делать этого сам и обратиться к риэлторам, а то слишком много пишут и говорят о том, что из-за своей самостоятельности можно лишиться купленной квартиры. Ну, я обратился в три или четыре агентства - и известные, и рангом помельче , - но везде мне заявили очень большую сумму комиссионных. Я посчитал, она составляет больше 5% от стоимости моей квартиры. И вот я хочу спросить: за что же с нас дерут такие деньги? Ведь даже 5% от стоимости даже самой маленькой московской квартиры - это очень большая сумма! Конечно, надежность сделки дорогого стоит, но все-таки это должны быть разумные деньги. Неужели проверка чистоты приобретаемой квартиры настолько дорогостоящее мероприятие?

Или это просто очередной способ наживы?

- В сумму комиссионных, получаемых риэлторской фирмой, входит не только оплата юридической проверки приобретаемой квартиры (если только клиент не нанимает специалиста исключительно для этого вида работы). В сумму комиссионных входят и затраты на сбор различных документов, и на рекламу продаваемой квартиры, и на зарплату риэлтору - таких пунктов можно насчитать множество.

Давайте детально рассмотрим, каким образом добросовестные риэлторские компании распоряжаются комиссией, получаемой за каждую проведенную сделку. Дело в том, что сумма в 5 - 6% от стоимости квартиры, что кажется многим клиентам необоснованной, на самом деле - тот самый минимум, который позволяет риэлторской фирме оставаться рентабельной.

Именно поэтому вы почти нигде не найдете добросовестного риэлторского агентства, берущего за свои услуги меньшие суммы денег, ведь каждая фирма тратит основную долю своего дохода на развитие бизнеса: обучение персонала (необходимое для поддержания высокой квалификации сотрудников, что в конечном итоге чрезвычайно важно для клиентов), реклама продаваемой недвижимости (а она составляет очень большой процент от дохода), имиджевая реклама (что необходимо для того, чтобы клиенты имели право выбора и могли найти для себя подходящую фирму), зарплата юристов, сопровождающих каждую сделку от начала до конца, зарплаты агентам и экспертам. Все это - совершенно необходимые условия для нормальной, продуктивной и качественной работы любой риэлторской компании, если только она действительно заботится об интересах своих клиентов. А ведь существуют и прочие, хотя и не такие значительные, но все же весьма ощутимые расходы: закупка и обслуживание оргтехники, и прежде всего компьютеров (ведь без них сейчас немыслим ни один более или менее современный офис), зарплаты уборщицам, курьерам, секретарям, диспетчерам на телефонах.

Так что если вычесть из суммы комиссии все затраты, то мы получим всего лишь 5 - 6% от первоначальной суммы (то есть 5 - 6% от 5-6%). Это и есть чистый доход фирмы. Согласитесь, это не очень крупная сумма. Так что о какой наживе здесь может идти речь?

- Мы хотим приобрести квартиру в доме-новостройке. Просмотрели многие рекламные издания и нашли огромное количество предложений - просто глаза разбегаются. Конечно, мы подобрали несколько вариантов домов, и почти все они продаются различными риэлторскими фирмами. Но еще нам понравился дом, самостоятельно продаваемый фирмой-застройщиком. И у нас сразу возник вопрос: может, чем обращаться в риэлторские фирмы, являющиеся в данном случае посредническими, лучше покупать напрямую - у самих хозяев? Согласитесь, что так должно получиться дешевле, а главное - надежнее?

- Эта проблема действительно возникает у большинства покупателей новостроек: что выгоднее - купить квартиру у риэлтора или у застройщика? На первый взгляд, строительная фирма заманчивее, поскольку покупка напрямую представляется более удобной и экономичной. Однако в реальности это не совсем так. И, думаю, я не ошибусь, если стану рекомендовать приобретать квартиру-новостройку именно в риэлторском агентстве, не занимающемся строительством самостоятельно. Почему? Давайте попробуем понять механизм продажи новостройки. Компания, вложившая свои деньги в какой-то объект, заинтересована продать этот объект, и продать как можно быстрее. Отсюда и мощнейшие рекламные кампании различных строек, навязывающих клиенту "нужное" мнение.

Поэтому строительная компания подходит лишь клиенту, четко знающему, чего именно он хочет. В строительную фирму следует обращаться лишь для покупки совершенно определенного дома, будучи уверенным в своем выборе и совершенно точно зная, чем именно подходит ему квартира именно в этом доме. А если покупатель еще только выбирает себе жилье и нуждается в подсказке или в более широком выборе, ему лучше обратиться в риэлторскую фирму. Нам, риэлторам, в отличие от инвесторов или застройщиков, все равно, какую квартиру человек в результате купит - для нас все продаваемые нами квартиры одинаково важны. Именно поэтому мы не станем рекламировать клиенту то, что необходимо продать, а предложим все квартиры, имеющиеся в компьютерной базе, и вполне объективно расскажем все плюсы и минусы каждого из предложений. Скажем, в компьютерной базе нашей компании единовременно можно найти более 80% всех московских предложений. И почти наверняка там найдется то, что устроит любого клиента и по качеству, и по цене, и по месту расположения. А вот если говорить о денежной экономии, то убеждение "лучше купить квартиру без посредников, дешевле обойдется" - это всего лишь заблуждение. Дело в том, что при продаже новостроек мы не получаем комиссионных с клиентов: за каждую проданную квартиру нам платят именно те инвестиционно-строительные организации, которые нанимают нас как продавцов. Так что даже без посредников покупатель не сможет приобрести квартиру дешевле: придя в строительную фирму, он купит квартиру за те же самые деньги, как если бы он обратился к риэлторам. И если клиент, все-таки минуя нас, идет сразу к застройщику, ему никто там не даст скидку на риэлторские проценты.

Что же касается надежности и безопасности покупки такой квартиры через риэлторскую фирму, то покупателю нужно лишь сделать правильный выбор фирмы: чем надежнее сама компания, тем, соответственно, окажется надежнее и покупка квартиры-новостройки. Кстати, в истории рынка недвижимости зафиксировано огромное число случаев, когда покупателей обманывали - вольно или невольно - сами владельцы, а вовсе не посредники. Поэтому вопрос безопасности сводится всего лишь к небольшой проверке любой (!) компании, куда обращается потребитель.

При этом , на мой взгляд, сделка, проводимая через риэлторскую фирму, - надежнее, чем сделка напрямую. Процесс покупки новостроек очень сложен, сделка может продолжаться от четырех месяцев до полутора лет, и все это время мы сопровождаем сделку и не бросаем наших клиентов на произвол судьбы. При этом в течение такого длительного срока застройщик может объявить об увеличении цены за квадратный метр, о новых условиях продаж и т.д., и покупатель рискует остаться один на один с этими проблемами. А мы, представители покупателя, всегда отстаиваем его интересы перед строительной фирмой: для этого у нас есть свои юристы, свои специалисты в области строительства и т.д.

- Хочу сдать в аренду квартиру, но боюсь попасть в неприятную историю: сколько их случается при сдаче жилья внаем! Вот недавно моя сотрудница тоже сдала свою квартиру. И вроде бы сдала приличной женщине, с десятилетним ребенком. Она и паспорт показала, и вещи свои привезла, и задаток за два месяца вперед оставила. А через месяц, когда моя сотрудница приехала посмотреть, что там на квартире и как, оказалось, что там проживает вовсе не та женщина, что с ней договаривалась, а какая-то восточная многодетная семья (и это в однокомнатной квартире!), крайне неопрятная, почти не говорящая по-русски! Ей потребовалась не одна неделя, чтобы выселить эту семью. А сколько нервов она потратила! Я уж не говорю про деньги, которые она вложила в ремонт своей совершенно загаженной квартиры. Скажите, можно ли гарантированно избежать подобных случаев при сдаче своего жилья внаем? И можно ли реально получить такие гарантии?

- К сожалению, истории, подобные рассказанной, слишком часто происходят при попытках самостоятельной сдачи внаем своей квартиры. Мошенников, работающих на рынке аренды, сегодня огромное количество, и схемы их работы отличаются большим разнообразием, так что очень трудно по аналогии распознать затевающуюся аферу. Именно поэтому риэлторские агентства, оказывающие услуги по сдаче и найму квартир, сейчас особенно актуальны.

Чем же в смысле безопасности может помочь такое агентство? Прежде всего тем, что ни один мошенник из соображений собственной безопасности не станет связываться с теми квартирами, наем которых осуществляется с помощью солидных, зарекомендовавших себя риэлторских фирм. А поэтому единственной возможностью заработка для них остаются непрофессионалы, самостоятельно занимающиеся арендой недвижимости (то же самое относится ко всему рынку недвижимости в целом). Хочу особо подчеркнуть: люди, пускающиеся "в свободное плаванье" на московском рынке недвижимости - в любом его сегменте, - и есть любимая добыча жуликов и мошенников.

Но это - не единственное, что может защитить людей от всевозможных неприятностей, ведь компания компании рознь, и для того, чтобы прибегнуть к услугам профессионалов, необходимо тщательно выбрать такую фирму, где обслуживание будет действительно качественным и иметь определенные гарантии.

Скажем, большим плюсом нашей компании по сравнению с огромным количеством фирм, занимающихся арендой, является то, что мы работаем с реальными хозяевами и реальными квартирами (в отличие от списочно-телефонного метода работы многих "риэлторов"), предоставляя отдельный пакет услуг как для нанимателей, так и для наймодателей. При этом мы даем свои гарантии на весь срок найма квартиры. Это означает, что в случае любых проблем, связанных с наймом, мы не оставляем нашего клиента без профессиональной и юридической помощи.

Кстати, свои гарантии, подтверждающие нашу ответственность за результат найма, мы начали выдавать еще в 1998 году. Это всегда давало нам конкурентные преимущества, и люди действительно обращались к нам чаще, чем в другие фирмы. Я полагаю, что наша изначальная нацеленность на интересы клиентов, профессионализм, грамотность и порядочность наших сотрудников сыграли в этом основополагающую роль. Думаю, что в немалой степени постоянному подтоку клиентов способствует и наша база сдаваемых квартир, одна из наиболее полных в Москве.

www.incom-realty.ru