Государство займется развитием рынка недвижимости. Половине россиян не удастся ни купить квартиру, ни получить ее Государство больше не обещает каждой семье по квартире. Твердо обещано, что получить бесплатное жилье смогут только неимущие. Теперь нам предлагают сделать доступной покупку жилья в кредит. Не окажется ли и это обещание пустыми словами, станет понятно к 2010 году. Во всяком случае, именно к этому времени авторы программы развития ипотеки рассчитывают на кардинальные сдвиги.
"Бесплатная приватизация жилья должна исчезнуть"
Такое заявление сделал вице-спикер Госдумы Георгий Боос на международном семинаре по ипотеке, начавшемся в понедельник в подмосковной Дубне. По его словам, возможность бесплатного получения жилья тормозит развитие жилищного рынка и ипотечного кредитования.
"Думаю, Госдума обсудит сроки прекращения бесплатной приватизации при принятии жилищного и градостроительного кодексов", - считает Боос. Вице-спикер отказался назвать срок, в течение которого граждане смогут определиться, приватизировать им жилье или остаться на условиях социального найма, но заметил, что сформировать доступный рынок жилья необходимо в ближайшие 2-3 года.
Оба кодекса, по словам замруководителя администрации президента Игоря Шувалова, планируется внести в Госдуму после президентских выборов, с тем чтобы осенью принять оба документа, которые станут основой новой жилищной политики государства.
Бедные, благополучные, мобильные
Глава Госстроя Николай Кошман и его заместитель, статс-секретарь Владимир Пономарев, общими усилиями нарисовали образ новой жилищной политики. Ее базой станут отказ от бесплатного жилья, развитие продажи жилья в кредит по образцу ипотечной системы США и развитие системы коммерческого найма. Право на бесплатное получение жилья сохранится только для малообеспеченных семей: на условиях социального найма и без права приватизации.
Боос обрисовал новую "классовую" систему обеспечения жильем. "Основой должны стать собственники жилья - их уже сейчас около 70%, - говорит он. - Около 10-20% составят наниматели жилья. В основном это будет молодежь, наиболее мобильный класс, еще не осевший на месте. Остальные - неимущие, снимающие жилье на условии социального найма, и чем меньше их будет, тем лучше".
Чтобы собственники жилья стали еще благополучнее, им предлагается улучшать свои жилищные условия через систему ипотечного кредитования, используя имеющееся жилье для первого взноса. Вице-премьер Владимир Яковлев уверил собравшихся, что 32 поправки в действующее законодательство вкупе с новыми Жилищным и Градостроительным кодексами откроют доступ к жилищным кредитам самым широким слоям граждан. А чтобы доступность ипотеки привела к росту строительства жилья, а не цен на него, Госстрой предлагает облегчить получение земельных участков под застройку. Для этого, по мнению Кошмана, необходимо помочь местным властям с подводкой инженерных коммуникаций к месту строительства, упростить процедуру выдачи исходно-разрешительной документации на участок (сегодня этот процесс занимает 1.5-4.5 года) и организовать выделение участков на открытых торгах. Чтобы развить вторичный рынок ипотечного кредитования, Госстрой предлагает вывести на этот рынок резервы Центробанка и деньги Пенсионного фонда.
Застройщикам ипотека неинтересна
Чиновники вполне внятно говорят о том, чего не будет, но очень туманно рассуждают о прекрасном будущем. Желание государства избавиться от распределительной системы жилья понятно: сегодня очередники ждут в среднем по 20 лет, и очередь с каждым годом увеличивается. Это уже даже не кризис, а коллапс распределительной системы, и никакой профицит бюджета, никакие договоренности местных властей со строителями о "разделе" квартир не могут исправить положение. Но то, что предлагается взамен, пока существует в виде проектов самого общего плана.
Между тем даже президент американской государственной ипотечной ассоциации "Джинни Мэй" Рональд Розенфельд предостерег от эйфории: существующая ныне широкодоступная система ипотеки потребовала более полувека на свое становление. А представитель Всемирного банка Бритт Гвинер отмечает два существенных недостатка российского ипотечного рынка: его малый размер, не позволяющий системе развиваться эффективно, и практика финансирования строительства населением через рисковый и непрозрачный механизм долевого участия, а не банками, как это принято в развитых странах.
Пожалуй, незаинтересованность застройщиков в расширении рынка есть главное препятствие благим пожеланиям правительства. По словам Пономарева, средняя цена жилья на первичном рынке в 1.89 раза превышает объем капиталовложений. Ежегодно строится 0.25 кв. м на человека при необходимом минимуме в 1 кв. м. В жилищном секторе сложился классический "рынок продавца", и застройщикам нет никакого резона участвовать в ипотеке. Знаменательно, что в презентованную на семинаре Национальную ассоциацию профессиональных участников ипотечного рынка (НАУИР) вошли общественные организации банков, страховщиков, участников фондового рынка, реэлторов и прочих участников или партнеров жилищного рынка, но не вошли строительные союзы.
Без массового выхода новых продавцов и усиления конкуренции на рынке жилья снижения цен не видать. Они и не собираются снижаться: по словам Шувалова, стоимость жилья в Москве на следующий год может вырасти на 40%, а по России - на 20%. Как именно в этих условиях правительство намерено создавать рынок доступного жилья - непонятно. Кошман пообещал только, что на некоторые вопросы ответы появятся после заседания правительства 11 марта, на котором рассмотрят развитие рынка жилья.
С платежеспособными гражданами между тем тоже не все в порядке. Количество граждан, имеющих возможность взять ипотечный кредит, по данным Яковлева, составляет 20%, а по данным Пономарева - 30%. Еще 20%, согласно статистике Минтруда, являются малоимущими и могут претендовать на жилье по социальному найму. Простая арифметика показывает, что остается еще 50-60% граждан, которым квартиру ни купить, ни получить. Сколько из них не нуждается в улучшении жилищных условий, если 77% россиян мечтают решить квартирный вопрос?
Кризис дешевого жилья
Между тем Госстрой обеспокоен административными барьерами, препятствующими выделению участков, и уменьшением количества свободных земель. "Основным препятствием участия банков своими кредитными линиями в жилищном строительстве является отсутствие свободных земельных участков, оснащенных инженерной и социальной инфраструктурой", - считает Пономарев. И хотя Госстрой вынашивает планы финансирования прокладки инженерных коммуникаций за счет средств федерального бюджета (Кошман предлагает ради этого поступиться даже его профицитом) и займа Всемирного банка, трудно представить себе местных чиновников, безболезненно отдающих такое сладкое дело, как распределение земли под застройку. На этой почве даже в законопослушной Америке случаются регулярные скандалы.
Вот и получается, что участков под строительство дешевого массового жилья остается, по данным Госстроя, на 9 млн. кв. м в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге вместе взятых и всего на 7-8 млн. кв. м - на всех остальных небогатых россиян. Значит, дешевого жилья будет все меньше.
"Если не принять неотложных мер, уже в 2005-2006 гг. следует ожидать падения объемов строительства многоквартирных домов", - прогнозирует Пономарев. Глава Госстроя уверил "Финансовые Известия", что будет сделано все возможное для предотвращения дефицита дешевого жилья, хотя придется нелегко: "К сожалению, рынок сейчас разворачивается к дорогому жилью". Может быть, это приведет к переизбытку элитного жилья, как предупреждают некоторые эксперты, но не слишком богатым гражданам от этого не легче: слишком похоже на совет Марии Антуанетты кушать пирожные при отсутствии хлеба.
