Причина многих бед участников первичного рынка – поспешность, с которой дольщики стремятся вложить деньги в строительство. На фоне постоянного удорожания жилья сохранить выдержку, имея на руках деньги «хоть на какую-нибудь» квартиру, становится все сложнее.
Существует категория граждан, которые воспринимают газетные статьи как инструкцию. Приходит такой дольщик к строителям и начинает самостоятельно составлять договор и вносить свои требования...
Не стоит обольщаться: даже хорошие публикации «об искусстве составления ДДУ» не уберегут от оплошностей, ведь в компаниях с вами общаются «акулы» бизнеса. Поэтому скупиться на юристов не стоит.
Зачастую самостоятельные действия по составлению договора – это «самолечение», которое может привести к плачевному результату. Тексты договоров, равно как и их названия, у каждой компании индивидуальны. Но общие пункты все-таки есть. Есть три кита, на которых должен базироваться договор. В нем должно быть написано, что компания обязуется, во-первых, сдать дом в эксплуатацию в обозначенный срок. Во-вторых, передать квартиру по акту к конкретной дате. И, в-третьих, предоставить в ГБР пакет документов, позволяющих дольщику самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру.
Чего категорически нельзя допускать, так это возможности расторжения договора в одностороннем несудебном порядке по инициативе компании в том случае, когда дольщик не нарушал своих обязательств. Нельзя соглашаться и на фразу о «безусловной возможности расторгнуть договор в случае отказа гражданина принять квартиру по акту». Ведь иногда даже не указывается причина отказа. Подразумевается, что дольщик обязан следовать принципу «бери то, что дают и пока дают». К сожалению, такие условия в типовых договорах встречаются нередко.
Зачастую компания отказывается передать дольщику квартиру по акту, если тот в свою очередь не дает доверенности на регистрацию права собственности представителем самой компании. Услуга такой регистрации не бесплатна, и фирма, по сути, занимается вымогательством, заставляя оплачивать подобную деятельность под угрозой отказа в предоставлении жилья.
В ряде случаев допускаются просто вопиющие «оплошности» со стороны компаний. Из договора бывает не ясно, что понимается под окончанием строительства: подписание акта между застройщиком и генподрядчиком или же – подписание акта госкомиссией. Отсюда неопределенность – с какого момента нужно отсчитывать срок передачи квартиры по акту.
Штрафам, которыми компания «облагает» себя в договоре, можно посвятить отдельный обзор. К примеру, санкции за каждый день просрочки передачи покупателю квартиры по акту – чаще всего это штрафы в виде процента, определяемого ставкой рефинансирования. Многие дольщики проникаются этой формулировкой и довольные уходят. На деле же все гораздо прозаичнее. Ставка рефинансирования равна 18% годовых, но период времени, за который начисляется этот штраф, в договоре может быть указан весьма туманно. Не говоря уже о том, что сумма штрафа в итоге, как правило, ничтожна. Существует масса способов запутать условия штрафных выплат. В таких случаях не помогут даже три кита: без квалифицированного юриста здесь не разобраться.
