Каждый мечтающий об улучшении своих жилищных условий петербуржец, узнав о дешевизне недвижимости в российских регионах, всегда завистливо вздыхает. А потом начинает мечтать о том, чтобы квартиру купить по региональным ценам, а зарплату получить петербургскую. У кого-то эти мечты сбываются, у кого-то - нет. Но недвижимость в регионах была и остается недорогой. Это относится и к городу Перми, о котором мы и будем сегодня говорить.
Для большинства петербуржцев Пермь - terra incognita. Когда тот, кто в Перми никогда не был, ничем личным с этим городом не связан, слышит это название - редко в его уме возникает какая-то определенная ассоциация. Город, и город, довольно далеко расположенный и ничем не примечательный. Тем не менее, Пермь живет по современным меркам, по крайней мере в области недвижимости, и не задумывается о том, знакомы с ней петербуржцы или нет. И кстати, не очень-то от Питера и отстает.
Два колосса
На рынке недвижимости в Перми сегодня работают почти сто агентств. Но присутствующие на рынке два гиганта - "Корпорация "Перспектива" и "Перм-ский Торговый Дом Недвижимости" - настолько доминируют, что все агентства в городе находятся практически в их тени. Число людей, работающих в каждом из этих агентств, превышает 200 человек, более половины из них - риэлтеры, а остальные - сотрудники вспомогательных служб.
Другие же агентства недвижимости в Перми несравнимо меньше - их персонал обычно не превышает и 50-ти человек, а иногда и двадцати. Это не значит, что колоссы не позволяют другим агентствам работать на каком-либо секторе рынка. На первичный рынок Перми удается пробиться практически всем агентствам, но им достаются лишь крошки от общего пирога, самые большие куски которого достались все тем же "Перспективе" и "ПТДН". Они имеют возможность работать с застройщиками в привелигированном положении, получая право на эксклюзивную продажу квартир в элитных домах. Иногда они и сами выступают как застройщики, к примеру, начав создание в пригородах Перми централизованной коттеджной застройки. До этого о застройке говорить было трудно: коттеджи были, но не в организованном состоянии, и не продавались новыми, в выдержанном в едином стиле поселке.
Если среди более мелких агентств есть и работающие в каком-то одном сегменте рынка недвижимости, к примеру, занимающиеся только оценкой или только вторичным рынком, то гиганты не желают терять ничего и поэтому являются универсалами - при них есть и строительные фирмы, и архитектурные мастерские, и профессиональные оценщики. Об уровне доходов сотрудников при этом не любит говорить ни одно агент-ство недвижимости - не помогает ни предложение сравнить проценты от сделки, достающиеся агентству, и уровень зарплаты риэлтеров с петербургскими, ни игра в "больше-меньше". Коммерческая тайна.
В РГР - всего четверо
Пермская Лига риэлторов и оценщиков на сегодняшний момент насчитывает менее 50 членов, а в РГР состоит всего 4 риэлтер-ских фирмы, хотя лицензий выдано почти 200. Тому, что риэлтерские фирмы не стремятся в ПЛРиО (так сокращенно называется Пермская Лига риэлторов и оценщиков), есть свое оправдание. Дело в том, что правом что-то решать там обладают юридические лица, частные же предприниматели, каких на рынке недвижимости в Перми немало, могут стать членами ПЛРиО, но не имеют права голоса.
Поэтому в последнее время ходит много разговоров о необходимости Лигу реформировать и повернуть ее лицом и к некрупным риэлтерским фирмам, конечно, не в ущерб гигантам рынка, на защиту интересов которых Лига ориентирована в данный момент. Добиться же этого хотят следующим способом: дать право голоса всем имеющим лицензии риэлтерам - членам ПЛРиО. Однако возникнет опасность, что голоса крупных риэлтерских фирм, сегодня определяющих все на рынке недвижимости, работающих давно и профессионально и действительно профессионалов в своей области, потонут в голосах фирм-однодневок. Застраховаться от этого можно, при условии, что "вес" голоса будет равен "весу" организации на пермском рынке недвижимости.
Однако юридические проблемы, связанные с пересмотром устава и статуса ПЛРиО, который будет необходим при нововведениях, заставляют самых влиятельных членов ПЛРиО задумываться о создании другой, принципиально новой оганизации, куда смогут войти уже все риэлтеры Перми. Более сложный способ - это реформирование ПЛРиО по вышеописанной схеме. Разговоры ведутся уже давно, однако, когда начнутся радикальные реформы - пока неясно.
Пермь в цифрах
Что происходит сегодня на рынке недвижимости Перми? Для начала имеет смысл привести несколько цифр - это итоги 1999 года. Количество сделок с недвижимостью в Перми за 1999 год составляет более 87 тысяч, количество сделок по жилью - 63660. Сертифицированных брокеров в этом году в Перми было 272, риэлтер-ских фирм, имеющих лицензии, - 72 (за прошедшие месяцы 2000-го года эта цифра несколько увеличилась), членов ПЛРиО из них 24, а членов РГР - всего 4. Средняя цена квадратного метра жилья в 1999 году в Перми составила 5240 рублей (менее 190 долларов) на вторичном рынке и 7120 рублей (чуть более 250 долларов) на первичном.
Разница между ценами на вторичном и первичном рынке недвижимости в Перми в пользу последнего объясняется просто. Дело не в том, что недвижимость на первичном рынке здесь дороже, чем недвижимость "second hand". Квартиры, уже обжитые, в Перми как и во всей России, стоят немного дороже новых квартир, таких же по качеству. Но итоговая разница в ценах объясняется тем, что элитного жилья на вторичном рынке недвижимости в Перми практически нет, на первичном же - ежегодно строится по нескольку домов в центре города, в удобных для проживания районах или в новых районах коттеджной застройки. И жилье это стоит, разумеется, очень недешево - отсюда и разница в итоговых цифрах за год.
Местная элита
Об элитном жилье в Перми следует рассказать отдельно. Элитным оно является и по пермским, и по петербургским меркам. Это в основном четырех-пятикомнатные квартиры (хотя в элитных домах, разумеется, есть и квартиры с меньшим количеством комнат), в большинстве - двухуровневые, с потолками высотой от 3 до 4 метров, в кирпичных домах. О таких мелочах, как подземные автостоянки и прочее, при рассказе об элитных домах можно и не упоминать.
Интересно же в пермском элитном жилье то, что право продавать его попадает далеко не во все риэлтерские компании. Правом эксклюзивной продажи здесь обладают все те же два гиганта на рынке недвижимости и еще одно-два агентства, которые приближаются к ним по величине и влиятельности в Перми.
Каждое из таких агентств часто занимается продажей квартир в целом доме. При этом, как уже было упомянуто выше, в Перми растет организованная коттеджная застройка. Это дома одного стиля, но выстроенные по шести различным проектам, тип проекта выбирает, разумеется, покупатель. Кстати, жилье в Перми строится не только для элиты. Большинство строящихся домов, как и везде, находятся в долевой собственности, но есть и приятные неожиданности. Например, мест-ная администрация строит дома для учителей и врачей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Выиграли от войны?
В остальном же недвижимость в Перми мало отличается от недвижимости в любом другом городе России. Интересна, правда, сама история заселения города. Наибольший приток населения в Пермь был, как ни странно, в войну, когда из Центральной России эвакуировалось большинство предприятий. После войны в Перми остались и предприятия, и люди - город до сих пор является крупным промышленным центром, хотя с экологией там, по уверениям местных риэлтеров, все в порядке - не хуже и не лучше, чем в других городах. Для тех, кто переехал в Пермь из Петербурга (тогда еще Ленинграда), Москвы и других городов вместе с предприятиями, было построено довольно много домов - и до сих пор центр Перми составляют по большей части те дома, сталинской постройки. Затем появилось обилие хрущевок и брежневок - в Перми это пятиэтажки, преимущественно панельные. И, наконец, современные спальные районы застроены панельными же домами, но высотой в 9 или 16 этажей.
Исходя из этого можно дать обзор цен на недвижимость в Перми: 1 кв. метр на вторичном рынке стоит 4,7 тыс. рублей в панельном доме и 5 тыс. рублей в кирпичном доме. Правда, если панельный дом находится в центре города, то цена на кв. метр возрастает до 5,4 тыс. рублей, хотя цены колеблются довольно сильно. Нижним порогом для квартиры в кирпичном доме является 3,5 тыс. рублей за кв. метр, верхним - почти 7 тысяч.
Квартира в новом доме стоит практически столько же, за исключением кирпичных домов в центре города (это и есть элитное жилье), где средняя цена за кв. метр составляет 10 тысяч рублей, а верхний порог достигает 18 тысяч. Это цены на жилую недвижимость. Для коммерческой недвижимости цены таковы: в собственность она продается за 2-4 тысячи рублей за кв. метр, аренда же стоит от 50 до 400-500 рублей за кв. метр.
В разряд коммерческой недвижимости Перми переведен практически весь старый фонд, находящийся в центре города. Впрочем, осталось его мало. Следует оговориться, что цены в пермских каталогах недвижимости и на прайс-листах агентств указаны в рублях, поэтому перевод их в доллары затруднителен в связи с небольшими изменениями курса валют. Цены приводятся за весну и первые месяцы лета 2000 года.
