Ровно год назад был принят и одобрен Земельный кодекс России. Документ еще на стадии вынесения на парламентские слушания вызвал яростные споры между его противниками и сторонниками. И тем не менее кодекс объективно необходим, поскольку должен разрешить множество противоречий, порожденных столкновением рыночных отношений с советской системой регулирования. Однако этого пока не произошло, что особенно заметно при взгляде на инвестиционно-строительный рынок Санкт-Петербурга. «До сих пор ничего положительного от нового земельного законодательства мы не почувствовали, его нормы на сегодняшний день часто неприменимы, – сказал Артур Кириленко, генеральный директор корпорации «Строймонтаж», подводя итоги прошедшего года.
Возросшая конкуренция на строительном рынке Петербурга вновь остро поставила вопрос о продаже земельных участков под строительство в собственность. Действующая сегодня в городе система выделения территорий застройщику таких гарантий не предоставляет. Предоставление права на проектно-изыскательские работы не гарантирует инвестору, потратившему время и деньги, что в дальнейшем эта земля будет предоставлена ему для строительства. «Вдруг появляется какой-то новоиспеченный инвестор со своим заявлением на пятно и перечеркивает всю нашу работу, – рассказывает Артур Кириленко. – Получается, что застройщиков сталкивают лбами, заставляют заранее договариваться друг с другом, кто получит право на изыскательские работы».
О том, что строителям все чаще приходится заключать такие договоренности, красноречиво свидетельствует недавний случай на ИТК – сразу несколько строительных компаний по шести участкам переуступили свои права на изыскательские работы своим коллегам. Это показалось им лучшей гарантией.
«Что касается гарантий, то новый Земельный кодекс их и не предоставляет, этот документ позволяет местным властям решать самостоятельно земельные вопросы в части предоставления гарантий под строительство. Для того чтобы выдать застройщику землю в частную собственность, необходимо разработать по участку градостроительную документацию. Этим должен заниматься город, но он не поспевает – и приходится все делать инвесторам. Поэтому и действует система изыскательских работ. И сегодня мне не известно ни одного случая, когда бы у инвестора отнимали участок после таких работ», – комментирует ситуацию Алексей Чичканов, заместитель председателя петербургского КУГИ.
В целом городские власти настроены на то, чтобы город сам занимался подготовкой участков под строительство и уже затем продавал или сдавал в аренду эти территории. Недавно губернатор подписал распоряжение, предписывающее территориальным властям разработать документацию по десяти наиболее привлекательным территориям. Но идея далека от воплощения. На тот счет, почему городские власти не в состоянии сегодня полностью обеспечить градостроительную документацию по земельным участкам, существует множество суждений. Так, чиновники КГА говорят о недостатке средств на эти работы и о том, что такая документация должна увязываться в комплексе с созданием генерального плана развития города, а это огромная работа. А директор «Союзпетростроя» Лев Каплан указывает на то, что Генеральный план не может быть разработан в отдельном ведомстве, поскольку при его создании должно быть учтено множество факторов –социальных, географических, демографических и прочих. Таким образом, отсутствие градостроительной документации серьезно тормозит проведение в жизнь Земельного кодекса и препятствует развитию строительного рынка. «Некоторым нормам кодекса требуется разъяснение по их применению. Так, например, этот документ предусматривает возможность строительства на определенной территориальной зоне, установленной градостроительными регламентами. Однако в Петербурге не установлен порядок использования земель в соответствии с зонированием. Участок, предоставляемый потенциальным инвесторам для проведения изыскательских работ, не обязательно является тем участком, на котором в соответствии с законом возможно строительство. Кроме того, Земельный кодекс не определил единую систему оценки городских земель, что является существенным при проведении торгов по продаже земельных участков», – считает Артур Кириленко.
Кроме того, подготовка городом участков под строительство требует средств. В свое время по такой схеме на кредиты от ЕБРР были подготовлены территории Пулково, Шувалово-Озерки, Каменка, Коломяги. «Сегодня организационная работа по привлечению кредитов недостаточно эффективно организована. Например, переговоры по выделению второго транша ведутся с ЕБРР с февраля, но пока ничем положительным не увенчались», – отмечает Алексей Чичканов. Однако, обобщая все эти проблемы, строители по-разному оценивают степень их масштабности. Лев Каплан уверен, что речь можно вести о системном кризисе. Другого мнения придерживается Артур Кириленко: «Уверен, что кризис этот не системный, а спланированный определенным кругом лиц. Только они не подозревают, что в первую очередь роют яму себе».
