Понятие комфортабельного жилья на петербургском рынке недвижимости неопределенно и размыто. Для этого сегмента до сих пор не выработаны четкие критерии и у него нет жестких ценовых границ. С одной стороны, понятие комфортабельного жилья соотносимо с лучшими образцами советского домостроения, с другой - квартиры этого уровня зачастую смешивают с еще более неопределенной, но динамично развивающейся "элитой".
За последние годы, вследствие появления на рынке разнообразнейшего по качеству жилья, структура жилищного фонда стала более неоднородной. Четкой дифференциации комфортабельного жилья препятствуют и быстро меняющиеся представления покупателя о комфорте.
Попытка классификации
Комфортабельное жилье невозможно сегментировать в рамках стандартной классификации жилищного фонда по типам домов: старый фонд, сталинки, хрущевки, брежневки, новая панель и т. д. В каждой из этих категорий встречаются совершенно различные по качеству квартиры. Например, ценовой разброс в квартирах старого фонда сегодня составляет $300-2 500 за кв. м. Разным по качеству и цене жилье может быть даже в пределах одной серии дома.
Можно провести упрощенное разграничение жилья на четыре группы - по качественным характеристикам. В первую группу войдет минимальное жилье (малогабаритные квартиры в хрущевках, брежневках, "кораблях", домах первых серий новой панели). Во вторую - стандартное (типовое жилье усовершенствованных серий в новой панели, в кирпичных зданиях 528-й серии, квартиры без перепланировки в сталинках и в домах старого фонда без капремонта). Следующая категория - комфортабельное жилье - занимает промежуточное положение между типовым жильем и элитным, которое можно отнести к четвертой группе. Разумеется, и эта градация - условная и в значительной степени обобщенная. Тем не менее, она может облегчить попытку разобраться, как выглядит жилье класса "комфорт".
Признаки комфорта
Свое представление о комфортабельной квартире - "в теории" - имеют все. Разговор с риэлтерами на заданную тему приводит к следующему "джентльменскому" набору общих признаков: нетиповой дом качественной постройки; большие по площади и удобные по планировке квартиры с хорошим ремонтом (общая площадь "единичек" - около 50 кв. м, "двушек" - 70 кв. м, "трешек" - 100 кв. м); высокие потолки (не менее 2,7 м), стеклопакеты; возможна система кондиционирования; профессиональная система обслуживания; желательно наличие охраняемой автостоянки. Добавим также, что отличительный признак комфортабельного жилья - возможность сделать перепланировку и хороший ремонт в соответствии со вкусом его владельца. С учетом этих критериев (фактор местоположения пока оставим в стороне) в сегмент комфортабельного можно отнести следующие типы жилья: квартиры с хорошим уровнем ремонта в сталинских домах, аналогичное жилье в домах старого фонда с капремонтом, квартиры в кирпичных и кирпично-монолитных домах индивидуальных проектов постройки последних лет. Разумеется, все перечисленные выше типы домов "равны по-разному" и далеко не всегда будут отвечать высокому званию комфортабельного.
Ценовые границы в тумане
Определить долю комфортабельного жилья в общем объеме вторичного рынка - задача не из легких. Для этого нужно знать его ценовые границы. А попытки ценовой сегментации характеризуются субъективностью оценок участников рынка, которые сдвигают ценовые диапазоны в зависимости от собственных представлений о данной материи. Единомыслием риэлтеры не отличаются и выдают различные данные о доле сектора от скромных 10% до оптимистичных 30%. По данным АН "Русский Дом", комфортабельное смыкается с элитным на отметке $850-900/кв. м. В компании "Адвекс-Росстро" определяют коридор комфортабельного жилья в пределах $650-850 за кв. м, объясняя что "элитные" расселения как правило начинаются с суммы $900/кв. м.
Специалисты отдела аналитики АН "Итака" полагают, что границы комфортабельного сегодня колеблются в более широком диапазоне $600- 1 200/кв. м. По их подсчетам, доля этого сегмента на вторичном рынке - 20-25%. Аналитики группы компаний "Бюллетень недвижимости" согласны с верхней отметкой своих коллег, но нижний раздел между рядовыми квартирами и жильем комфорт-класса проводят в районе $750-800/кв. м. Поэтому, в соответствии с их данными, сегмент комфортабельного занимает более скромную нишу в 10-15%. Директор по продажам АН "Аркада" Александр Дымников вовсе считает, что определять комфортабельность или элитность ценой квадратного метра некорректно: "Даже в пределах одного объекта картина может быть совершенно различной. Квартира без отделки на Итальянской ул. с видом на площадь Искусств сейчас предлагается за $2 500 за кв. м. Цена такой же квартиры в том же "элитном" доме, но во дворе - $700/кв. м. Главный критерий сегментации - вид из окна".
Среда обитания: почти элитная
Фактор местоположения действительно способен провести границу между комфортабельным и элитным жильем. "Покупатель "элиты" в первую очередь и в большей степени платит за выгодную локацию комфортабельной квартиры - за качество", - считает менеджер-консультант по операциям с недвижимостью АН "Адвекс-Росстро" Владимир Федоров.
Тем не менее и для квартиры уровня повышенной комфортности местоположение - это не только ценообразующий фактор, но и критерий, влияющий на ликвидность объекта. Непродуманные вложения в улучшение квартиры в кирпичном доме на Гражданке или в Купчино не окупятся никогда. Цена таких квартир в листингах сегодня - от $1 000/кв. м. Продажная цена квартир с евроремонтом в сталинских домах возле станций метро "Автово", "Елизаровская", "Нарвская" иногда зашкаливает за $1 200 за кв. м. Все это - примеры неудачного выбора местоположения, когда даже после качественного ремонта у жилья нет признаков не только элитных, но и комфортабельных: отсутствие внутридомового сервиса, паркинга и т. д. По мнению аналитика АН "Итака" Ольги Бойко, такие низколиквидные объекты, несмотря на их высокую, зачастую "элитную" цену, следует относить к нижнему уровню комфортабельного. Комфорт-класс, по мнению участников рынка, должен быть расположен в зонах престижного проживания или даже в элитных местах. Это Московский район, точечные зоны Кировского, отдельные участки Петроградского и Приморского районов, Васильевский остров, экологически чистые зоны Выборгского, многие места Центрального района. "Несмотря на то, что запросы клиентов в основном касаются типового жилья, существует точечный спрос на квартиры в старом фонде и сталинских домах, - говорит менеджер Городской справочной "Квартирный вопрос" Елена Копосова. - В ценовом диапазоне $750-1 100/кв. м - это дома в западной части В.О., в районе большого Золотого треугольника (Невский пр., Суворовский пр., Нева) и Московский район". По данным отдела аналитики группы компаний "Бюллетень недвижимости", тенденция последних 2-3 лет такова: спрос в сегменте комфортабельного жилья на вторичном рынке остался только в этих районах. В других местах основным поставщиком комфортабельного жилья становится первичный рынок.
Привет от среднего класса
Сегменты первичного рынка, в отличие от вторичного, у многих застройщиков уже "упакованы" и разложены по отдельным полочкам: эконом-класс, комфорт-класс, элита. Признаки комфортабельного жилья определила для себя компания "Северный город" (холдинг RBI), разработав стандарты "квартир для среднего класса". Они включают в себя: расположение дома недалеко от метро; прочный монолитный каркас и теплые кирпичные стены; удобные планировки с большими кухнями; стеклопакеты с микровентиляцией; лифт OTIS; остекленные лоджии; домофон; детскую площадку возле дома; обслуживание профессиональной эксплуатационной службой и т. д. По словам генерального директора компании "Северный город" Эдуарда Тиктинского, сейчас в городе строится 14 домов (170 тыс. кв. м), близких по соотношению цена-качество к этим стандартам. Основные конкуренты в этом сегменте - компании "ЛенСпецСму" и "Строительный трест", отдельные объекты, близкие по качеству, строят ЛЭК, "Петербургстрой Skanska", "Строймонтаж". Тем не менее полное взаимопонимание в отношении комфортабельного жилья отсутствует и у застройщиков. "Северный город" определяет емкость сектора на рынке в 25-30%, прогнозируя его незначительное расширение. "Петербургстрой Skanska" устанавливает долю сегмента в 50% с лишним, правда, включая в него дома усовершенствованных серий типового жилья (137-я, 121-я). По данным отдела маркетинговых исследований "Петербургстроя", на рынке строительства комфортабельного жилья сейчас уже работает порядка двадцати компаний.
Радужные перспективы
Несмотря на отсутствие строгой классификации комфортабельного жилья по качеству и неопределенность критериев комфорта, в целом риэлтеры позитивно оценивают перспективы развития этого сектора. В идеале, за счет увеличения объемов строительства жилья комфорт-класса на первичке и дальнейших расселений на вторичке емкость этого сектора может достигнуть 50%, значительно потеснив нишу типового жилья.
Главными потенциальными поставщиками комфортабельного жилья на вторичном рынке по-прежнему являются квартиры в сталинских домах и старом фонде. Разряд комфорт-класса пополняется и за счет "несостоявшейся" элиты. Возможен и обратный переход. В тех расселяемых домах исторической части города, которые состоялись как комфортабельные, стоимость квадратного метра за несколько лет вырастает в несколько раз. В удачных случаях $600-700/кв. м первоначальных вложений при грамотном выборе объекта способны вырасти до $2 500/кв. м и выше. Классический пример - дома на Малой Садовой и Малой Конюшенной. Тот, кто когда-то вкладывал деньги в приобретение жилья в прилегающих к этим улицам кварталах, явно не прогадал. После превращения их в пешеходные зоны спрос у иностранцев-арендаторов и состоятельных покупателей на квартиры в районе Малой Садовой и Малой Конюшенной превышает предложение, и сегодня это жилье однозначно позиционируется как элитное. Правда, теперь уже у риэлтеров возникают вопросы - в какой мере оно соответствует быстро меняющимся критериям самой "элиты". Но это уже тема для следующего разговора.
Мнения:
Александр Калимов, генеральный директор ЗАО "Магазин квартир":
Четкого размежевания между жильем повышенной комфортности и элитным до сих пор нет. Границы эти сейчас только намечаются, в основном по критериям цены и местоположения. Сегодня почти каждый из районов города имеет свои островки элитного и комфортабельного жилья, которые зачастую совпадают.
Андрей Бондарев, генеральный директор АН "Эксклюзив"
Дорогие объекты очень сложно позиционировать. Например, сейчас квартира без отделки в новом доме в центре города, со всеми элементами комфортной жизни продается по цене $800/кв. м. Клиент может вложить в ремонт $200/кв. м, а может и $1 000/кв. м. Куда в итоге отнести этот дом - к элитному или комфортабельному?
Людмила Синьковская, генеральный директор АН "Русский Дом"
Просматривая рекламные модули, можно подумать, что чуть ли не каждая вторая новостройка - элитная. Тем не менее все новые дома, позиционируемые застройщиками как элитные, но возводимые вне престижных мест центральной части города, автоматически переходят в разряд комфортабельных или повышенной комфортности. Элитность подразумевает исключительно видовое местоположение плюс качество квартиры. Поэтому квартира с ремонтом в сталинском доме на Таврической улице, даже если в нем деревянные перекрытия, все равно будет элитной.
Вячеслав Ермолаев, директор отдела нового строительства АН "Итака"
Стандарты "Северного города" - это первый осознанный опыт в определении комфортабельного жилья, и его можно использовать в качестве эталона для застройщиков. В будущем году конкуренция в этом секторе станет еще более высокой, так как число компаний, приближающихся в строительстве к стандартам жилья для среднего класса, растет. Выиграет тот, кто сделает грамотный выбор места под застройку и выдержит соответствующий уровень качества.
Александр Смирнов (Частная Недвижимость)
