К сентябрю 2002 года на Санкт-Петербургском рынке как офисных, так и торговых помещений произошли серьезные изменения цен. В основном увеличение стоимости одного квадратного метра коммерческой недвижимости коснулось центральных районов Санкт-Петербурга (Центральный, Адмиралтейский, Петроградский, Василеостровский). В среднем, увеличение по сравнению с августом на рынке торговых помещений составило 26,23 пунктов, что довольно существенно сказалось на цене предложения в основном в Петроградском и Адмиралтейском районах. Количество заключаемых сделок осталось на июльском уровне. На рынке офисных помещений в сентябре существенно увеличилась стоимость за один квадратный метр. В среднем увеличение составило 39,42 пунктов. Наиболее популярными у потенциальных покупателей и арендаторов были небольшие помещения. Общая площадь большинства (55%) выставленных на продажу или сдаваемых в аренду офисов класса С не превышала 100 кв. м. Арендные ставки на большинство помещений колебались в пределах от $180 до $570 за кв. м. в год (75% офисов). Основная часть покупателей (около 70%) останавливала свой выбор на помещениях стоимостью не дороже $320 за кв. м. в год.

Цена предложения одного квадратного метра по сравнению с августом увеличилась в основном на торговые помещения. В среднем цены на коммерческую недвижимость (в частности на торговые помещения) поднялись на 26,23 (с $606,12 до $632,35). Объем предложения торговых и офисных помещений немного увеличилась. В среднем торговые помещения предлагались от 580,00 до 1350,00 долларов USA за 1 кв. м.
В сентябре 2002 года спрос на офисные помещения достиг июльского уровня, наибольший рост стоимости одного квадратного метра офисных площадей был замечен в Центральном, Петроградском и Адмиралтейском районах. Средняя цена предложения в сентябре составила $561,72, что на 39,42 пунктов больше, чем в августе 2002 года.

Стоимость офисных помещений в сентябре 2002 года составила $561,72, что на 39,42 пунктов больше, чем в августе 2002 года. В сентябре в основном предлагались небольшие офисы от 110 до 210 кв. м., причем спрос на рынке аренды превышает предложение во всех секторах в несколько раз.

Цена предложения одного квадратного метра по сравнению с августом увеличилась с 522,31 в августе до 561,72 в сентябре. В среднем цены на офисные помещения поднялись на $39,42. Объем предложения офисных помещений остался без изменений (но тенденция к снижению очевидна). В среднем офисные помещения предлагались от 510,00 до 1000,00 долларов USA за 1 кв. м. Около 20% клиентов интересуются покупкой офисов и готовы платить до $800 за кв. м. Менее 5% клиентов готовы платить за рабочее место свыше $1000. В основном такие офисные помещения предлагаются в престижных районах и с хорошим ремонтом, возможно даже с мебелью.Наибольший рост в сентябре был замечен в Центральном, Приморском и Петроградском районах 28,63, 23,52, и 55,57, пунктов соответственно.

В сентябре 2002 года на рынке аренды офисных помещений существенных изменений не произошло. Арендные ставки стабильны в диапазоне от $9 до $28 кв. м. в месяц по некоторым офисным помещениям достигают $45 за кв. м. в месяц. Спрос также весьма предсказуем.

Средняя стоимость арендных ставок одного квадратного метра по сравнению с августом незначительно увеличилась и достигла отметки в $11,75 за 1 кв. м. в месяц и в среднем по городу прирост стоимости по сравнению с прошлым месяцем составил (+0,52 пунктов).

Офисные помещения класса "А" сдавались в аренду в сентябрье по цене $450 - $570 за кв. м. в год. Офисы класса "В" - $320 - $370 за кв. м. в год. Арендная ставка на офисы класса "С" составляла $150 - $220 за кв. м. в год . Предложение офисных зданий класса С, на которые ориентирован массовый спрос, постоянно растет. Арендные ставки: $180 за 1 кв. м в год за неотремонтированные офисы, $250 - за уже отделанные. Арендные ставки за помещения класса "С" перешли отметку в $200 за 1 кв. м в год и остановили свой рост. Расценки на офисы класса В за год подросли на 15-20% , достигли $320-370 за 1 кв. м и пока стабилизировались на этом уровне.

Торговые помещения.

В сентябре 2002 года стоимость одного квадратного метра торговых помещений значительно увеличилось по сравнению с августом. Наибольший рост стоимости одного квадратного метра торговых площадей был замечен в Петроградском, Московском и Адмиралтейском районе. Средняя цена предложения в сентябре составила $632,35, что на 26,23 пунктов больше, чем в августе 2002 года. Торговые помещения за три месяца (июль, август и сентябрь) в среднем по городу в сумме прибавили около $70.

В историческом центре максимальные ценники при продаже объектов достигли следующих значений: Невский пр. - от $3,5-4 тыс./кв.м; Литейный, Владимирский и Загородный - свыше $2 тыс./кв.м; прилегающие к Невскому улицы (Восстания, Маяковского и др.) тихий центр (ул. Некрасова, пр. Вознесенского, ул. Гороховая) - от $1000.

На окраинах разброс цен очень велик. По $300/кв.м продаются малоинтересные помещения в глубине "спальных" жилых массивов.
На рынке аренды торговых помещений существенных изменений не произошло. На Невском проспекте арендные ставки преодолели планку в $1100 за 1 кв. м в год, а цены купли-продажи составляют $3500-5000 за 1 кв. м. Наиболее ликвидные объекты за год с июня 2001 по Сентябрь 2002 года подорожали на 60%. Такой стремительный рост расценок связан с тем, что предложение торговых площадей за год увеличилось незначительно. Современные торговые комплексы, которые строятся в окрестностях Невского, будут сданы только к концу 2003 года. Основным резервом рынка остаются расселенные крупногабаритные квартиры. Если они расположены на главных проспектах, то ценятся от $1000 за 1 кв. м (в не отремонтированном состоянии).

Стоимость продажи одного квадратного метра торговых помещений по сравнению с июлем значительно увеличилось. Наибольший рост стоимости одного квадратного метра торговых площадей был замечен в Петроградском, Московском и Адмиралтейском районах. Средняя цена предложения в сентябре составила $632,35, что на 26,23 пунктов больше, чем в августе 2002 года. Более 45% запрашиваемых торговых площадей в сентябре 2002 года требовались на условиях аренды. Большинство арендаторов около (65%) ориентировались на небольшие помещения площадью до 140 кв. м. Около 52% покупателей были готовы приобрести торговые площади до 300 кв. м. Наибольший рост на торговые помещения наблюдался в Петроградском районе ($763,49 - на $44,65 больше чем в августе), в Московском районе ($726,90 - на $55,97 больше чем в августе), в Адмиралтейском районе ($769,50 - на $110,50 больше чем в авгуте). В сентябре наибольший спад был замечен в Красносельском и Фрунзенском районах. В остальных районах города на рынке торговых помещений существенных изменений не произошло.

Две трети всех торговых помещений продавались или сдавались в аренду под магазины и рестораны общей площадью до 150 кв. м. Стоимость аренды этих помещений составляла $350 - $600, а продажи - $550 - $1700 кв. м.

Склады и производство.

По уровню спроса на аренду складская недвижимость конкурирует со спросом на аренду торговых помещений. Желающих приобрести склад в собственность тоже не мало – чуть меньше четверти заявок из всех заявок на покупку недвижимости. Однако спрос не находит адекватного предложения. Редко находится под склад отдельное помещение. В большинстве случаев, особенно в вариантах склада под металлические или деревянные изделия, подыскивают помещения на промышленных предприятиях Петербурга. Нередко под эти нужды предлагается маленький цех, в котором есть и кран-балка, и необходимые мощности по электричеству. Местоположение складского помещения в городе не является решающим фактором в определении цены недвижимости.

Уровень арендных ставок предлагаемых складских помещений лежит в пределах $20-80 за кв.м./год, но уже появляются собственники, желающие сдать помещения еще дороже - $84 за кв.м./год и более. Почти половина выставленных на продажу складов имеет цену более $180 за кв.м.

В сентябре 2002 года предложение на рынке аренды складских помещений было минимальным, спрос значительно превышает предложение. В основном предлагались помещения на окраине города от $2 до $4,5 за кв. м в месяц. В сентябре 2002 года наибольшим спросом у предпринимателей пользуются склады размером около 1000 кв.м. Есть потребность и в более солидных комплексах - по 3000-5000 квадратных метров. Доля таких заявок на рынке растет.

Наибольший дефицит на складские помещения наблюдался в центральных районах города. Как и в предыдущие месяцы, неизменной популярностью у мелкорозничных торговцев пользуются небольшие складские помещения (до 100-150 метров), особенно в центре города.
Арендные ставки в специализированных складских комплексах немного поднялись по сравнению с июнем, как всегда за счет центральных районов города и достигли $7,8 -$8,7 кв. м в месяц.

В ряд основных ценообразующих факторов недвижимости складского назначения входят следующие: наличие необходимых инженерных коммуникаций и достаточные мощности по ним, наличие удобных подъездов автотранспорта, наличие ж/д, достаточная высота потолков зданий.

К осени 2002 года спрос на приобретение и аренду промышленной недвижимости превысил предложение в два-три раза. С весны цены выросли уже на 15-20%. Специалисты агентств недвижимости считают, что стоимость помещений, пригодных для размещения производств, будет увеличиваться и дальше.

Для размещения мелких и средних производств обычно арендуются или покупаются помещения площадью от 100 до 2 000 кв. м. Главное требование покупателей и арендаторов - наличие необходимой инфраструктуры: дорог и электросетей. Многие коммерсанты готовы к сотрудничеству с владельцами промышленных предприятий, но количество сделок с участием крупных производств невелико. Заводы или комбинаты наращивают мощности и самостоятельно используют свои площади, а не выставляют их на рынок, как это происходило раньше.
Настоящий ажиотаж в секторе «промышленной» недвижимости начался летом 2001 года. Цены и арендные ставки почти повсеместно сравнялись с докризисным уровнем и даже превысили его. Подорожание происходило в первую очередь за счет «вымывания» дешевых предложений. По оценкам специалистов компании «Адвекс-РОССТРО», увеличение цен продажи и арендных ставок с начала 2002 года составило около 30%. В «Бекаре» также отмечают рост цен, но - не более чем на 20%. Потенциальные производители ищут цеха от 100 до 2 000 кв. м, а продавцы стремятся отдавать площади большими «кусками» — от 2 000 до 3 000 кв. м.

Средняя цена спроса при сделках купли-продажи — $120-150/кв. м, предложения - $150-180/кв. м. Еще сложнее обстоят дела в секторе аренды: спрос составляет $4-5 за кв. м в месяц, цены предложения - в полтора раза выше. И это при том, что аренда, в сущности, не слишком выгодна производителю - требуется время и серьезные инвестиции, чтобы наладить выпуск продукции.

Естественно, такой дисбаланс спроса и предложения вызывает трудности с реализацией объектов. Тем не менее, владельцы недвижимости неохотно идут на уступки - в надежде на дальнейший рост цен. В результате в этом секторе сложилась довольно любопытная ситуация: при наличии значительного количества свободных производственных площадей, потенциальные арендаторы страдают от дефицита помещений. Самый востребованный товар в секторе аренды промышленной недвижимости - производственные помещения до 200 кв. м. Ведь для мелкого производителя аренда - это возможность для развития своего дела, а большие площади ему ни к чему.

Но количество заключенных договоров по-прежнему невелико. Основной спрос на небольшие помещения исходит от пищевиков - владельцев пекарен, мясо- и овощеперерабатывающих, кондитерских производств. А значит, к требованиям бизнеса прибавляются требования СЭС. Для таких производителей поиск в городской черте пригодного помещения площадью 200-300 кв. м особенно сложен. То, что на заводах пустуют многие помещения, - не секрет. Но кроме ценовых несоответствий находится еще множество обстоятельств, которые мешают успешному заключению договора между арендатором и арендодателем. Например, нередко можно встретить предложения цехов-гигантов, которые пытаются реализовать предприятия-банкроты. Чаще всего такие производственные помещения в плохом состоянии, с ветхими инженерными коммуникациями и не вполне понятным юридическим статусом. Много в городе и спорных объектов, где установить собственника крайне сложно. После беспорядочной приватизации появилась масса объектов, связываться с которыми специалисты не рекомендуют - как в случае продажи, так и в случае аренды. Следовательно, эти объекты также оказываются исключенными из рыночного оборота. И, наконец, владельцы производственных площадей в центре города и в пределах «ближнего круга» (Выборгская сторона) осознали ценность своего недвижимого имущества - и перепрофилируют производства в торговые комплексы и бизнес-центры. Административные здания предприятий после реконструкции обычно пригодны для размещения офисов. А производственные корпуса чаще всего сносят, находя освободившимся земельным участкам новое применение. Естественно, что такие программы перепрофилирования сокращают предложение в секторе промышленной недвижимости и способствуют росту цен.

Многие приватизированные предприятия уже не спешат избавляться от излишков собственности: часть помещений, которые сперва предлагались к продаже, со временем начали сдавать в аренду, а теперь все чаще используют под собственные производственные нужды. Риэлтеры уверены, что в будущем, при сохранении экономической стабильности, предложение производственных помещений будет падать, а цены на такие объекты - по-прежнему расти.

Возможно, решение проблемы - в создании новых промышленных зон. Пока ограниченность предложения в городе заставляет предпринимателей работать с областными властями и предприятиями. Там и цены низкие и более гибкая политика, которую проводит областное правительство. Впрочем, в Петербурге постепенно - не без помощи городских властей - также формируются новые промышленные зоны: развивается Пулково; объявлено о крупном проекте реконструкции и модернизации на «Парнасе» («ЧН» № 193); появится технопарк на Кубинской улице (о его создании около года назад объявило 000 «Северо-Западный ТехноПарк».

При подготовке обзоров использовались материалы журнала "Свой бизнес".

Объявления