Цены на вторичном рынке жилья продолжают расти. В числе значительных причин этого процесса многие эксперты видят то обстоятельство, что на фоне падения котировок заокеанской валюты люди стали рассматривать недвижимость как наиболее реальное средство сбережения капитала. А некоторые специалисты в последнее время всерьез заговорили о жилье как о популярном объекте частных инвестиций. Оценку подобной точке зрения мы попросили дать руководителя отдела маркетинга и аналитических исследований Корпорации " Инком-недвижимость " Евгения Михаленкова :
- Чтобы оценить правильность подобных оценок, следует, во-первых, разобраться в особенностях недвижимого имущества как объекта инвестирования и, во-вторых, понять специфику российского вторичного рынка жилья.
Действительно, недвижимость можно рассматривать как один из наиболее надежных объектов вложения средств. Банки могут обанкротиться, ценные бумаги обесцениться и т. д. В этих случаях инвестор может потерять все, как и произошло со многими во время кризиса 1998 года.
Риск полной утраты стоимости квартиры в результате кризиса практически отсутствует. Однако в результате любого кризиса ее стоимость неминуемо снизится. Например, в 1998 году цены упали вдвое, и понадобилось четыре года для того, чтобы они вышли на прежний уровень.
Другая проблема - ликвидность жилплощади. В условиях кризиса она, мягко говоря, невысока. Если опять вернуться к опыту, полученному нами в 1998 году, то сроки экспозиции квартир превышали нынешние многократно. Реализовать объект в какие-то реальные сроки можно было, только снизив и без того упавшую цену на 7-10%. Да и в обычных нормальных условиях на рынке бывают ситуации, когда квартиры продаются с большим трудом.
Таким образом, возникает следующая стратегия игрока на недвижимости: покупка квартиры в период низкой стоимости (возможно, в период кризиса) и продажа в момент наивысшей цены с целью фиксации прибыли. Далее такой инвестор вновь ожидает момента снижения цен для совершения очередной покупки. Длительные сроки всей операции заставляют усомниться в ее реальности.
Кто-то скажет, что вы все о кризисе, жизнь вроде бы налаживается... Согласен. И в этих условиях действительно можно было бы говорить о частных инвестициях в недвижимость с целью получения дохода от сдачи жилья в аренду . Но посмотрите, на нашем вторичном рынке жилья сегодня 80-90% составляют альтернативные сделки, когда человек покупает новую квартиру только за счет продажи старой. О каких инвестициях речь? Люди просто решают свои жилищные проблемы - инвестиционные мотивы отсутствуют.
Допустим, что, говоря о частных инвестициях, аналитики имеют в виду "чистых" покупателей, не обремененных продажей своей жилплощади. То есть, как правило, это бизнесмены, у которых есть как минимум "свободных" 50-60 тыс. долларов и которые, купив квартиру, предполагают иметь доход от сдачи ее в аренду, позволяющий полностью обеспечить, ну скажем, кого-то из членов семьи. Квартира, которая стоит 50-60 тыс. долларов, приносит ежемесячный доход около 400 долларов. Это серьезный уровень инвестирования? Ведь в собственном деле эти деньги могут сыграть гораздо более значимую роль.
Чтобы сдача квартиры в аренду могла называться бизнесом, нужно, чтобы доход от нее составлял 5-10 тыс. долларов каждый месяц, чтобы через год на полученные от нее деньги можно было покупать еще одну квартиру. Но для этого нужно вкладывать в недвижимость 500-600 тыс. долларов. А зачем это делать, когда сейчас существуют гораздо более простые и выгодные способы вложения денег. Например, сегодня достаточно удачно и интенсивно развивается фондовый рынок, его инструменты отличаются высокой ликвидностью.
Даже если, как говорится, напрячь фантазию и предположить, что " альтернативщики " все же решили заняться квартирным бизнесом, избавившись от "горящих" долларов и, допустим, превратив свою квартиру в две, в одной из которых будут жить, а другую сдавать, то мы бы сейчас наблюдали массовый выброс объектов на продажу. Этого нет. Более того, с февраля уровень предложения на рынке стабилен.
Конечно, есть разовые случаи, когда квартиры покупают и сдают. Но такие мотивы для проведения обменов актуальны уже давно, и говорить об этом как о чем-то новом, а уж тем более как о буме частных инвестиций я бы не стал. Инвестиционный мотив здесь последний. В основном это все то же решение жилищных проблем, просто отложенное на несколько лет, например до срока, когда подрастут дети.
