Эконом как класс

За последние три года динамика роста цен на квартиры эконом-класса практически совпадала с динамикой количественного увеличения этого типа жилья - рост на 70-80%, до $1750/кв.м, на февраль 2003 г. Можно смело утверждать, что сегодня дома являются самыми популярными на московском рынке недвижимости, например, на начало 2004 г. строилось или было только заложено около 200 зданий такого класса.

В домах эконом-класса, как правило, находится от 100 до 400 квартир, за что сами строители такое жилье окрестили "комфортным муравейником". Как правило, это башни в 16 и более этажей (чаще - от 20 этажей). Как с архитектурной точки зрения, так и с инженерной - это дома следующего, за модернизированными панельными зданиями, порядкового уровня. Обычно эконом-класс построен из пенобетонных или же керамзитобетонных блоков с монолитным каркасом как несущей основой, или вовсе отлит из бетона. Развитой инфраструктуры в них, в отличие от домов бизнес-класса, нет. Максимум коммунальных дополнений - это охрана, выделенная линия Интернет.

В первую очередь эконом-класс от домов и панельных, и повышенной комфортности отличается местоположением. Большинство из новостроек приходится на Западный округ (примерно 30%), далее по количеству предложений следует Северо-Западный округ (около 20%), а за ним Юго-Западный (15%). Это легко объяснимо: именно западный квадрант Москвы (собственно ЗАО, а также ЮЗАО, СЗАО и примыкающая к нему часть САО) считается наиболее благоприятным в экологическом отношении, с удобным транспортным сообщением, а значит более притягателен для покупателей. В этой части города жилье эконом-класса на начало 2004 г. стоило в среднем $1810/кв.м (на этапе окончания строительства).

Наиболее дешевые квартиры этого класса - в восточном квадранте столицы (ЮВАО, ВАО), отчасти потому, что он в последнее время все более активно позиционируется риэлторами (но не строителями, надо заметить) на рынке как рабочая окраина. В среднем на январь 2004 г. монолитные новостройки тут оцениваются в $1150/кв.м. Кроме того, дома эконом-класса на юго-востоке, востоке и отчасти юге Москвы обычно возводятся по более упрощенной технологии, чем их "собратья" на западе: с меньшими по высоте потолками, планировки - несвободные, с упрощенной инфраструктурой. Редкость для таких домов не только подземные гаражи, но и автостоянки.

Что покупают?

Как и в других секторах жилой недвижимости Москвы, в домах эконом-класса наибольшей популярностью пользуются 1-комнатные квартиры. Тем более что тут они не слишком большие по площади по сравнению с однушками в монолитных зданиях более высокого класса - от 40 до 60 кв.м. В первую очередь именно поэтому они "вымываются" потребителями в домах эконом-класса еще на стадии возведения 3-5 этажей.

Такой интерес к однушкам привел к тому, что средняя стоимость на них на 10-15% выше, чем на остальные квартиры этого класса. Вторые по популярности квартиры в домах эконом-класса - 3-комнатные, как правило, площадью 90-110 кв.м, что тоже меньше, чем в трешках в монолитных домах более высокого класса. Одна из причин популярности таких 3-комнатных квартир - увеличение общей площади идет не столько за счет укрупнения нежилых помещений (в первую очередь, прихожих, кладовых, лоджий), сколько за счет увеличения жилой площади и кухонь.

Вперед, на окраины!

Прошедший год показал, что монолитные дома эконом-класса начали появляться и на окраинах Москвы, в первую очередь в Южном Бутово. А в Куркино такое жилье возводится уже почти три года.

Правда, и риэлторы, и застройщики относят дома эконом-класса в этих районах к самому нижнему классу. В них уже не может быть подземного гаража, а отделка внутренних помещений не сильно отличается от отделки панельных домов (правда, наивысшего их класса - серий "Юбилейный", И-155). И цены на квартиры в окраинных домах эконом-класса близки к стоимости квартир в панельных домах. Различие между ними не превышает $100-150/кв.м. Популярности этому типу недвижимости, расположенному на окраинах, прибавило и решение правительства Москвы давать квартиры в монолитных домах эконом-класса очередникам и переселенцам из сносимых пятиэтажек.

Просто, но со вкусом

Многие застройщики для эффективного управления новыми монолитными домами создают собственные службы эксплуатации. Так поступили, в частности, компании ДИПС, "Дон-Строй", "Квартал", "Капитал-Груп", "Соцсервис", "Конти", "Крост".

Кроме обычных благ цивилизации (электричество, отопление и т.п.) такие коммунальные компании оказывают и дополнительные услуги: обслуживание всех общедомовых инженерных систем, круглосуточное дежурство электрика и сантехника, уборку придомовой территории, гаража, вывоз мусора и снега. В обязательные мероприятия входят даже дератизация (истребление грызунов) и дезинсекция помещений.

Понятно, что за такие услуги с жильцов требуют дополнительную плату. Причем отказаться от нее нельзя - в стандартном договоре, который подписывает каждый собственник квартиры при создании ТСЖ, указано, что "за неуплату на жильца накладываются штрафные санкции; в случае систематической неуплаты обязательных сумм, идущих на обслуживание коммунального хозяйства дома, правление ТСЖ вправе лишить такого жильца доступа к системам жизнеобеспечения дома". То есть, неплательщика попросту "отрубают" от электричества, отопления и прочих благ цивилизации, причем делается это согласно букве закона.

В большинстве новостроек, где предусмотрены объекты внутренней инфраструктуры, стандартная квартплата составляет от $0,5 до $1,5/кв.м. Причем эти суммы должны быть изначально зафиксированы при подписании жильцом договора на техническое обслуживание дома. В противном случае, как показывает практика, эксплуатирующая компания может до бесконечности повышать расценки, мотивируя это желанием то озеленить прилегающую территорию, то разбить висячие сады на крыше дома, то облицевать холл здания итальянским мрамором. В крайнем случае, если эти работы так необходимы жильцам дома, решение об этом должно принять простое большинство членов ТСЖ, но никак не его правление, и уж тем более не эксплуатирующая компания в одностороннем порядке.

Получается, что обслуживание квартиры в 100 кв.м обходится в среднем в $100 в месяц. Коммунальные платежи оцениваются отдельно, причем по 100%-ной ставке. Это еще около $100. Итого проживание даже в простом монолитном доме обходится примерно в $200 в месяц.

Прогноз понятен

Районами, где развернется массовое строительство качественного жилья, именуемого сегодня "эконом- и бизнес-класс", продолжают оставаться Юго-Запад и Северо-Запад столицы.

О том, что будет с другими районами Москвы, знает Генеральный план развития Москвы и структуры, "породившие" и смотрящие за его выполнением. Согласно их выкладкам, широкими потенциальными возможностями для перепланировки и качественных преобразований обладают 44% городской территории. Это, в первую очередь, Центральный административный округ. Еще 43% территории реорганизовать практически невозможно. К ним относятся Зеленоград, Северо-Восточный и Южный административные округа. Потребительские характеристики этого жилищного фонда города не имеют ресурсов для преобразований и к тому же столь низки, что объекты проще снести - и возвести на их месте те же монолитные дома.

Следует отметить, что не только территории с низким качеством жилищной застройки - Медведково, Свиблово, Химки-Ховрино, Бескудниково и ряд других - имеют минимальные потенциальные возможности для перепланировки фонда, но и территории, сформированные в последние годы - Ясенево, Крылатское, Марьино, которые застроены жильем, практически не подлежащим модернизации.

Наибольшие территориальные резервы сосредоточены в Юго-Западном и Западном административных округах. Они составляют более половины всех площадей Москвы, пригодных для застройки.

Однако теоретические выкладки чиновников еще не есть руководство к действию для застройщиков, заботящихся о своей прибыли. Это значит одно: жилье в районах, имеющих территориальные резервы, будет опять социальным. Чем хороша такая политика властей - то, что возвели эти застройщики, со временем можно сломать и на этом месте снова возвести что-нибудь. Уже сейчас зашла речь о сносе домов высокой этажности (9-этажные дома серии 2-18, 8-9-этажные серии 2-29, 9-этажные серии 1-515). Можно быть уверенными, что через 15-20 лет заговорят о сносе того, что было понастроено в начале 1990-х.

Кстати, жизнь даже простых монолитных зданий рассчитана минимум на 200 лет. Так просто его не сломаешь...

Журнал "Мир и дом"