Средний класс в большинстве западных стран уже давно выбрал местом постоянного обитания загородный дом. Картина меняется и у нас – рынок загородной недвижимости активно развивается. Наглядное тому подтверждение – огромное количество новых коттеджных поселков, которыми обросло Подмосковье.
Если в 1990-е гг. большинство загородных домов возводилось хаотично, то теперь земельные участки застраиваются организованно, на западный манер. Покупатели отдают предпочтение поселкам с единой концепцией застройки, определенными сроками начала и окончания строительства. «В этом случае людям не приходится жить в условиях вечной стройки», – замечает Андрей Мажаров, генеральный директор компании «Тера».
Правда, рынок пока еще далек от насыщения, поэтому и цены на загородное жилье кусаются. Самый массовый на сегодняшний день объект инвестиций – коттеджи бизнес-класса площадью 250–450 кв.м и стоимостью от $300 до 800 тыс. «А вот в сегменте эконом-класса (к ним участники рынка относят дома стоимостью до $150 тыс.) при высоком спросе адекватное предложение отсутствует», – констатирует Владимир Яхонтов, директор управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ».
Возможно, дефицит предложения относительно недорогих домов может быть восполнен за счет массового строительства таунхаусов (сблокированных коттеджей). В самое ближайшее время начнется реализация нескольких масштабных проектов. Например, на Калужском шоссе построен поселок «Дубровка», часть площади которого займет так называемая VIP-зона, граничащая с лесным массивом, где земля продается в собственность без подряда, а на остальных 38 гектарах будет построен 441 таунхаус. Каждый будет иметь два этажа с общей жилой площадью от 200 до 280 кв.м, а также бесплатный бонус для покупателей – мансарду площадью порядка 100 кв.м. В поселке будет два ресторана, работающих по схеме fast-food, продуктовый супермаркет, магазин, фитнес-центр с бассейном. Даже на престижном Рублево-Успенском шоссе в этом году начнется строительство поселка таунхаусов «Барвиха–club». В нем будет 110 сблокированных домов. Компания «МИЭЛЬ», выступающая инвестором строительства, делает ставку на то, что строительство таунхаусов позволит проводить необычную ценовую политику для элитного направления. Таунхаусы на Рублевке будут продаваться по цене от $300 до 700 тыс. В то же время, на северо-западе от Москвы сблокированные коттеджи стоят на порядок дешевле. Например, в поселке «У лесного озера» (он расположен в 10 км от МКАД по Волоколамскому шоссе) трехуровневые таунхаусы общей площадью от 260 до 300 квадратов продаются по $680–900 за кв.м (в зависимости от степени отделки). Более того, при покупке сблокированного коттеджа клиент получает полный комплекс услуг по оформлению дома и земельного участка в собственность, а также гибкую систему оплаты и возможность годовой рассрочки.
Ходовой товар
Риэлторы утверждают, что потребительские предпочтения сегодня смещены в сторону домов меньшей площади. Слишком большие и неэкономичные коттеджи уже никому не нужны. Или вот еще одна любопытная тенденция. «Если несколько лет назад было распространено многоэтажное коттеджное строительство, то сегодня самый ходовой товар – двухэтажные особнячки. Кроме того, владельцы загородного жилья отказываются от строительства подвальных помещений, где ранее размещались бассейны и сауны. Это объясняется высоким уровнем развития инфраструктуры в новых поселках», – говорит Герман Барыш, руководитель департамента загородной недвижимости «Домострой-Замосковье».
А вот рейтинг популярности направлений практически не изменился. Лидирующие позиции прочно занимают Новорижское и Рублево-Успенское шоссе. При этом наблюдается четкое распределение спроса в зависимости от степени удаленности от МКАД. «Повышенным спросом пользуются коттеджи и участки в 15-километровой зоне от Москвы по Рублево-Успенскому и 30-километровой зоне по Новорижскому шоссе. Однако каким бы престижным ни было направление, на расстоянии более 30–40 км спрос снижается», – говорит г-н Мажаров (компания «Терра»).
В окрестностях Новорижской трассы сегодня возводится более пятидесяти поселков. Например, в 14 км от МКАД, в Истринском районе, ведется строительство поселка «Павлово». На его территории расположен естественный природный водоем, вокруг – смешанный лесной массив. Учитывая большую пропускную способность Новорижского шоссе, добраться от МКАД до «Павлово» можно за 12–15 минут. Проект поселка предусматривает строительство коттежей площадью от 400 до 700 кв.м в едином архитектурном стиле на участках от 20 до 70 соток. Проекты домов, предлагаемые застройщиком, могут быть доработаны с учетом вкусов и предпочтений покупателя. Цены стартуют от $670 тыс.
В 17 км от МКАД по единому концептуальному плану на территории в 250 га ведется строительство поселка «Резиденции Бенилюкс». Здесь территория разделена на несколько приватных зон. В настоящий момент ведется их застройка за счет собственных инвестиций девелопера. Дома возводятся в разных архитектурных стилях: неоклассика, модерн, лофт, шале.
Главными достоинствами поселка «Третья охота», расположенного в 12 км от МКАД, инвестор (им выступает компания «Домострой-Замосковье») называет единую концепцию застройки, прекрасно развитую инфраструктуру и удачное расположение на самом берегу реки Липка. «Сегодня многие покупатели предпочитают строить дома по индивидуальным проектам. Мы это учли, поэтому наши клиенты могут выбрать проект из предложенных нами, либо реализовать собственный», – говорит Герман Барыш.
Самые дорогие
На втором месте после Новой Риги в рейтинге популярных направлений – Рублевское шоссе. Здесь – самые дорогие дома. Например, в поселке Горки-22, расположенном в 16 км от Москвы, особняки (всего их 18) продаются по цене от $1,1 млн. Площадь домов – от 538 до 639 кв.м, размер участков – около 20 соток. Все здания выполнены в едином архитектурном стиле и расположены в два ряда. Каждый участок отделен от соседнего невысокой оградой и живой изгородью. Архитекторы предусмотрели несколько вариантов наружной облицовки, что позволяет придать индивидуальность зданию, и в то же время сохранить стилистическую ценность всего поселка.
А вот в поселке «Романово-2» нижняя граница стоимости домов – $850 тыс. Дорогостоящие особняки (26 домов) выполнены в классическом стиле и имеют разную площадь: от 450 до 1067 кв.м. Концепция застройки предусматривает единый стиль благоустройства территории – полупрозрачные невысокие фасадные заборы, изящные фонари наружного освещения, мощенные декоративной плиткой мостовые и другие элементы наружного дизайна.
Новая линия домов построена в поселке Чигасово, расположенном в 27 км от Москвы по Рублево-Успенскому шоссе. 19 коттеджей, выполненных в классическом архитектурном стиле, окружает живописный лес. Дома сдаются под ключ или под чистовую отделку. Коттеджи площадью до 440 кв.м идеально приспособлены для проживания больших семей. Есть и более компактные дома площадью от 380 кв.м. Они построены по канадской технологии, и, как утверждают риэлторы, полностью адаптированы к нашим климатическим условиям. Их инженерное обеспечение включает в себя центральное водоснабжение, бытовую и ливневую канализации, магистральный газ, а также электроснабжение, цифровую телефонную связь и кабельное телевидение. В домах установлены бельгийские двухконтурные газовые котлы для воздушного отопления и горячего водоснабжения, система кондиционирования.
По соседству строится принципиально новый поселок Чигасово-2, с современными домами свободной планировки, с большими площадями остекления. Большинство из 47 коттеджей (площадью 350–450 кв.м на участках 15–18 соток) расположены на лесной опушке.
По оценкам риэлторов, цена недвижимости, расположенной на Новорижском и Рублевском направлениях, может возрасти до конца первого полугодия на 20–30%. За год земля подорожает, предположительно, на 30–70%. Сегодня ее розничная цена на Новорижском шоссе варьируется от $5 до 25 тыс. за сотку. Все зависит от удаленности, наличия коммуникаций, подъездов, близости к лесам и водоемам. Что касается Рублево-Успенского направления, то здесь из-за острого дефицита качественных участков цены на землю уже достигли $60 тыс. за сотку.
Коттеджная экспансия
Третье место в условном рейтинге популярности занимают дома в коттеджных поселках, расположенных вблизи Калужского шоссе. Сегодня таковых насчитывается около тридцати. По оценке Елены Валуевой, начальника отдела продаж поселка «Стародачное», за последний год цены на Калужском направлении выросли на 30–40%, и это не предел. Причина тому – сравнительно небольшое число землеотводов для новой застройки, а также развитая инфраструктура, незагруженная трасса, живописные пейзажи. «Стародачное», например, за полгода был продан на 80%.
Еще один поселок – «ВАУ! Тутинки». К нему проложена отличная подъездная дорога, поблизости расположены два больших озера, имеется собственный спортивно-развлекательный центр, зона отдыха. Размеры участков – от 15,5 соток до 1,3 га, площадь коттеджей 364 и 387 кв.м. Стоимость контрактов на строительство – от 423 тыс. до $1,6 млн.
И другие направления
Немало интересных коммерческих предложений и на других направлениях. Например, заслуживает внимания новый коттеджный комплекс «Троицкий Парк», который находится менее чем в 2 км от МКАД между Варшавским и Каширским шоссе. Он отделен от магистрали лесопитомником, и расположен на территории парка, заложенного в XIX в. на берегу Битцевского водохранилища. Комплекс рассчитан на 22 участка площадью от 24 до 49 соток, удачно расположенных на большой территории со сложным рельефом. Здесь имеются магистральные коммуникации, спортивные площадки: теннис, гольф, зона отдыха, бассейн с очищенной проточной водой, пирсы для лодок и катеров. При строительстве дома по типовому проекту цены колеблются от $800 тыс. до 1,5 млн. Интересно, что при возведении «Троицкого парка» были применены особые свайные технологии. Благодаря этому любой дом является продолжением сложного ландшафта, созданного природой. За счет разноуровневых фундаментных площадок в каждом доме обеспечен прекрасный вид из окон. При этом специалисты отмечают, что в целом на рынке загородной недвижимости принципиально новые технологии строительства пока не прижились, зато совершенствуются традиционные. «Увеличилось количество домов, строящихся по технологии городского строительства, – монолитный каркас с заполнением стен кирпичом. Активно применяются технологии типа «сэндвич» и постройки из ячеистого бетона. Увеличилось количество строящихся деревянных домов», – говорит Наталья Пейсикова, начальник отдела аналитики и консалтинга компании «Soho Realty».
Активно развивается коттеджное строительство и на Дмитровском направлении. Например, в 9 км от МКАД, недалеко от Клязьминского водохранилища, построен новый поселок «Тихая Гавань». Он включает в себя семь домов площадью от 520 до 700 кв.м стоимостью от $990 тыс. до 1,3 млн. Рядом расположены яхт-клубы, рестораны, лицей, зона отдыха. Площадь двухэтажных трехуровневых домов 520, 600 и 700 кв.м, все они сдаются под отделку. А на берегу Пестовского водохранилища, в 25 км от МКАД, компания «Инком-недвижимость» ведет строительство коттеджного поселка класса de luxe «Лазурный берег». Здесь предлагается под застройку несколько типов земельных участков площадью от 0,3 до 0,75 га. Инженерная инфраструктура включает все центральные коммуникации и современные системы связи. На территории «Лазурного берега» предусмотрен большой благоустроенный пляж, а также причальный комплекс. По словам президента корпорации «Инком-недвижимость» Сергея Козловского, завершить этот проект планируется в январе 2005 г.
По соседству, на 29-м км этого же направления, на береговой линии Пестовского водохранилища строится поселок «Зеленый мыс». Пока продана пятая его часть. Но есть предпосылки к тому, что дома будут продаваться достаточно быстро: в наборе несомненных признаков элитности – причал для яхт и катеров, несколько пляжей, в том числе и детский. Вдоль береговой линии будет проложена широкая набережная с кафе и барами. Цена за дом – 374 тыс. у.е.
