Свершилось! Наконец-то у правительства руки дошли не только до наших кошельков, но и до столь важного, сколь и непонятного явления нашей жизни - до ипотеки. В прошлую пятницу на заседании правительства премьер Касьянов объявил, что за последний год в России были проведены все «мероприятия подготовительного характера» и пора запускать процессы ипотечного кредитования.

Пока эти процессы окончательно не запущены, присмотримся пытливым взглядом – что именно предлагает правительство для улучшения наших жилищных условий.

Всем известно, что ипотека – один из видов кредитования, при котором полученные в кредит деньги направляются их обладателем исключительно на покупку жилья. При этом важно заметить, что никакого дополнительного залога от клиента обычно не требуется – залогом служит само приобретенное жилье.

Хотя некоторые особенно близкие к народу банки, знающие сущность этого народа, требуют еще поручительства от двух частных или одного юридического лица. Но не надо забывать и об ответственности – если вдруг Вы не сможете гасить текущие платежи, квартиру отберут, причем прежние взносы возвращены уже не будут.

Раскроем небольшую тайну: ипотека бывает двух видов – «американская» и «немецкая»

Естественно, и та и другая есть в большинстве стран, но исторически сложилось называть их именно так.

«Американский» вариант – наиболее распространенный, собственно, он и является настоящей ипотекой в полном смысле этого слова. Кредит Вам выдает банк – обычный или специализированный, Вы покупаете квартиру или дом и живете там припеваючи, при этом постепенно, лет за 15-20, погашая взятый кредит с процентами. Заметьте – жилье сразу поступает в Вашу собственность, Вы можете его продать, дарить, завещать и т.п. Единственная проблема – осчастливленный Вами человек вместе с жилплощадью вынужден будет взять на себя и продолжение Ваших выплат.

«Немецкий» способ получения жилья в кредит отличается именно тем, что в собственность заемщика квартира переходит только после полного погашения кредита. Жить-то Вы в ней живете, но собственником не являетесь. Обычно такую схему практикуют застройщики, продавая квартиры в новых домах «по частям». Учитывая крайне высокую прибыльность строительства жилья, свои расходы такие компании «отбивают» в первые 2-3 года, в дальнейшем же клиенты приносят им только прибыль.

На прошлой неделе Россия пошла по американскому пути.

Правительство приняло некий стандарт ипотеки, которому должны следовать все банки и другие связанные с этим вопросом организации, чтобы иметь поддержку государства. Многочисленные схемы по сути сведены к одной

Теперь семья россиян может получить в виде кредита до 70% стоимости жилья, которое она предполагает приобрести, под 18% годовых в рублях с рассрочкой на 5-20 лет. Оставшиеся 30% необходимо внести сразу в качестве первого взноса. Правительство говорит, что в дальнейшем проценты по кредиту будут снижены до 7% годовых, но голову на отсечение никто за это не даст: предполагаемое уменьшение процентов будет напрямую зависеть от предполагаемого снижения инфляции.

Следует добавить, что 30% стоимости жилья – не единственные деньги, которые Вам придется потратить сразу. Еще до 10% от стоимости жилья уйдет на оформление нескольких страховок (своей жизни, жилища и т.д.), оплату услуг оценщика и, возможно, риэлтора. Но для страстно желающего получить кров гражданина – это не препятствие.

Понятно, что даже при таких довольно щадящих условиях далеко не все смогут купить новое жилье – по подсчетам Госстроя, для этого семья должна иметь устойчивый ежемесячный доход на уровне 25,1 тыс. руб. в месяц

Но есть и хорошая новость. Поскольку многие семьи уже имеют в собственности жилье, но хотят приобрести более просторные и более дорогие апартаменты, они могут получить необходимые средства от продажи своей нынешней квартиры. В этом случае необходимый доход на семью становится заметно меньше – 14,4 тыс. руб. в месяц.

Что касается банков, то им тоже теперь будет хорошо – только выполняй себе госстандарты. Главная штука в том, что если банк при предоставлении кредитов выполняет поставленные государством условия, то он может заключить договор с государственным Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и продать ему полученные от нас с вами закладные. Получается, что он не только ничего не теряет, но и приобретает новые средства для дальнейшего кредитования.

Все эти пряники нужны государству, чтобы оживить строительный рынок в стране и создать на базе АИЖК мощную финансовую структуру. Кроме того, через несколько лет должен быть создан новый фондовый инструмент – ипотечные облигации. Правда, это пока дело отдаленного будущего, да и касается в основном крупных инвесторов.

В целом, стартовый выстрел ипотеке, который дал Михаил Касьянов, - факт настолько положительный, что критиковать правительство по этому поводу рука не поднимается.

Но, преодолев внутреннее сопротивление, нельзя не отметить несколько тонкостей, портящих благообразную картину

Во-первых, и в самых важных, 18% годовых для ипотеки – слишком много. Да, скажет сметливый читатель, а как же инфляция? С ее учетом, мол, вовсе не 18%, а всего лишь 3-4% реальных получатся. И прав будет сметливый. Для этого года. Но ведь ипотечный кредит дается на 10-15, а то и на все 20 лет. Средний уровень инфляции за эти годы может оказаться намного ниже (ведь пессимистом нынче быть не принято). Но процентную ставку по ходу дела никто понижать не будет. Вывод: если «не горит», то можно подождать год-два, пока инфляция, а за ней и ставка кредита упадут до более приемлемых величин – 7-10%.

Однако для тех, у кого все же горит, в нашей следующей статье мы рассмотрим различные возможности взять ипотечный кредит прямо сейчас, не дожидаясь, пока маховик государства раскрутится.

gazeta.ru 2.окт.2002

Объявления