Накопил человек некоторую сумму и, прослышав про то, что существует способ покупки квартиры в кредит, решил им воспользоваться. Куда ему обратиться за недостающими деньгами?
Прежде чем отвечать на этот вполне конкретный вопрос, стоит обозначить общую картину. И тогда обнаружится, что, с точки зрения организации и дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, имеется ключевая проблема формирования стартового долгосрочного ресурсного капитала. Проще говоря, нужен источник относительно недорогих денежных средств. Для этого должен быть механизм привлечения капитала — до тех пор, пока не наступит момент стабилизации системы, когда очередные кредиты будут выдаваться за счет возвратных платежей по раннее выданным кредитам, то есть, пока не возникнет самофинансируемая, саморазвивающаяся система.
А теперь о конкретном. Наиболее адекватно сегодняшней ситуации отвечает система жилстройсбережений — так, во всяком случае, считает советник председателя правления АКБ «Европейский Трастовый Банк», ответственный секретарь Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Валерий Калинин. Названная система основана на аккумуляции денежных средств людей, желающих приобрести жилье, и предоставления им же денег на покупку квартир. Для этого используются упомянутые в законопроекте «О системе жилищных строительных сбережений граждан» разнообразные жилищные накопительные программы. Речь в них идет о строительно-сберегательных и ссудо-сберегательных кассах.
Какой же капитал для этого необходим? В зависимости от задачи. Скажем, если выйти на режим, при котором 10 тысяч граждан получат ипотечные кредиты на 10 лет в размере 70% стоимости жилья, то при стоимости квартиры 30 тысяч долларов в качестве стартового капитала для запуска такой системы потребуется 12,6 млрд. долларов. В мировой банковской практике известен целый ряд механизмов формирования ресурсов для ипотечного кредитования: финансирование через срочные вклады или срочные займы; рефинансирование кредиторов путем продажи ипотечных кредитов на вторичном рынке или рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости; рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию, обеспеченную, в свою очередь, пулом закладных. И среди этого набора есть механизм, который называется так: финансирование в рамках системы жилстройсбережений. Он-то нас более всего интересует.
Деятельность ссудо-сберегательных касс или строительно-сберегательных касс основывается на привлечении целевых строительных или жилищных вкладов и предоставлении аналогичных целевых займов вкладчикам, которые накопили определенную сумму. Система жилстройсберкасс является замкнутой и самофинансируемой. Источником ресурсов для строительных или жилищных займов населению, кроме поступлений от вкладчиков и от заемщиков в виде платежей по займам, являются также государственные премии, выплачиваемые по договорам жилстройсбережений.
Кстати, этому в вышеупомянутом законопроекте посвящен целый раздел, в котором говорится о государственной поддержке тех, кто прошел процесс накопления в специализированных кредитных учреждениях и вышел на этап получения займа. Суммируя накопленную сумму и сумму, полученную в виде займа, человек приобретает квартиру по своему усмотрению. В дальнейшем залог купленной квартиры будет служить гарантией возвратности займа, полученного в ссудо-сберегательной кассе. Залог квартиры в ссудо-сберегательной кассе, выдавшей заем, — и есть ипотека.
Но, по модели, действующей в Москве и некоторых городах России, строительно-сберегательные кассы используют получаемые от вкладчиков деньги для финансирования строительства конкретных объектов: то есть, члены кассы привязаны к приобретению тех квартир, которые строятся по определенным адресам, и выбора у них нет. Сравнительно недавно появилась другая модель: формируя финансовый потенциал членов кассы, она позволяет приобретать им квартиры на первичном или вторичном рынках жилья по выбору. Здесь финансовая система организована по аналогу европейской модели ипотечного кредитования: люди, желающие приобрести жилье, накапливают средства в кассе, работающей при банке. При этом к услугам вкладчиков — два варианта: либо накапливай в кассе, либо открывай счет в банке. Вкладчики получают большой процентный доход. При этом, если их жизненные планы поменялись, они в любой момент могут выйти из членства в кассе с хорошим доходом. Но тот, у кого есть намерение купить квартиру и кто прошел процесс накопления, получает право на заем, предоставляемый под определенную процентную ставку.
Объясняя финансовый механизм деятельности таких учреждений, В. Калинин подчеркнул: важно то, что система жилстройсбережений синхронизирует процесс накопления капитала и финансирование членов кассы благодаря рефинансированию за счет собственных средств внутри кассы, собственных активов кассы. Другими словами, деятельность ссудо-сберегательных касс совершенно не зависит от внешнего финансового рынка с его инфляционными колебаниями, стоимостью кредитных ресурсов.
Вкладчик, приходящий в кассу, заключает с ней договор о ежемесячном — в течение определенного периода времени — взносе. Сумму и срок он выбирает сообразно своим финансовым возможностям. Скажем, накопил половину суммы от стоимости квартиры — предположим, она стоит 30 тысяч долларов, значит половина 15 тысяч, — получаешь эти накопленные средства и еще столько же в качестве займа. Итого: свои 15 тысяч плюс 15 тысяч заемных — на эти деньги покупаешь квартиру, оформляешь ее в залог и начинаешь выплачивать заем. При этом выходит, что суммы ежемесячных выплат по займу практически близки его накопительным взносам! Определив для себя посильный режим на этапе накопления, вкладчик входит в этот режим и также продолжает его соблюдать — только теперь он не накапливает, а выплачивает заем с процентами.
Важно подчеркнуть, что источником займа являются средства, предоставляемые другими членами кассы в виде накоплений, — происходит перераспределение средств. Чтобы исключить так называемую «пирамидальность», нужен специальный закон, необходимость принятия которого постоянно подчеркивают участники парламентских слушаний и конференций по проблемам ипотеки.
«Если будут приняты законодательные меры государственной поддержки, государственного стимулирования, государственной защиты сохранности средств членов таких кредитных специализированных учреждений, то риски заемщиков и заимодавцев будут в достаточной степени минимизированы и, соответственно, условия получения займов будут максимально доступны, — считает В. Калинин. — Законопроект «О системе жилищных строительных сбережений граждан» предусматривает придать ссудо-сберегательным кассам статус специализированного кредитного учреждения, которое бы работало в рамках действующего Закона «О банках и банковской деятельности».
Государственная премия, упоминавшаяся выше, формируется за счет бюджетных источников и предоставляется вкладчикам, выполнившим все условия договора по накоплению денежных средств. Размер этой премии определяется в законодательном порядке в зависимости от суммы и срока накопления, а также категории доходной группы заемщика, количества детей, стажа работы.
Остается добавить: ссудо-сберегательные кассы представляют собой важную составную часть так называемой «европейской модели» ипотечного кредитования. В наибольшей степени они получили распространение в Германии и Франции, и рассматриваются там как механизм направления финансовых ресурсов в жилищный сектор. К примеру, каждый третий немец и француз приобретает жилье именно через такую систему; в Чехии 2,5 миллиона жителей — из 10-миллионного населения — накапливают средства на покупку жилья в одной из семи действующих стройсберкасс; 1 миллион жителей Словакии — из 5-миллионного населения — накапливают средства в одном из трех стройсбербанков… У нас — тоже получится…
