Власти намерены установить минимальную планку размера отчислений при строительстве объектов коммерческой недвижимости - $100 за кв. м здания. Революционность данного решения весьма относительна: будет всего-навсего легализована практика, действующая последние 2-3 месяца в отношении торгово-развлекательных комплексов. Остальные сегменты рынка пострадать не должны.

На последнем заседании правительства председатель Комитета по строительству Евгений Яцышин поведал, что уже очень скоро будет введена новая система отчислений на развитие городской инфраструктуры при возведении объектов коммерческой недвижимости. Не раскрывая детали, он заявил, что минимальная сумма будет составлять "не меньше $100 с каждого квадратного метра".

Реформа не для всех
Нововведения, главным образом, коснутся торгово-развлекательных объектов. Для всех прочих секторов рынка коммерческой недвижимости действуют свои реалии и правила игры. Компании, строящие паркинги (если они сдаются в срок), еще в 2000 году были освобождены от выплат в бюджет. Объекты нового строительства бизнес-центров и гостиниц в городе исчисляются единицами. В основном, они создаются за счет реконструкции зданий, а существующая законодательная база позволяет распределять участки для реализации таких проектов только через торги. С аукциона распределяются и площадки под строительство АЗС. Правда, пока непонятно, какие нормы будут действовать при возведении промышленной и складской недвижимости. Но сложившаяся практика показывает, что в любом случае для них не может быть установлена та же планка, что и для торговых комплексов.

Без шума и пыли
Опрос застройщиков и оценщиков показывает, что введение новых норм лишь легализует фактически уже действующие правила. Последние 2-3 месяца ГУИОН согласовывало только те отчеты, в которых рыночная оценка составляла около $150 за каждый кв. м торговой площади (около $100 на кв. м общей площади). В среднем размер выплат на развитие инфраструктуры был увеличен примерно в два раза. Фактически власти разделили строящиеся объекты на три группы и установили для каждой из них свои минимальные нормы отчислений. При возведении жилья необходимо платить $80 с продаваемого метра. При строительстве промышленных и складских объектов размер отчислений привязан к площади земельного участка (от $20 до $50 за кв. м). Теперь оглашена предварительная разнарядка для торговых и развлекательных площадей.

Торговля с развлечениями
"Смешение жанров" внутри последнего сегмента слегка удивляет: все-таки уровень доходности у торговых комплексов и, например, боулинг-клубов несопоставим.

Прямое увеличение затрат при реализации новых проектов строительства торгово-развлекательных центров вызывает вопрос: а кто оплатит эти дополнительные расходы? С жильем все просто - значительное превышение спроса над предложением позволило строителям почти безболезненно поднять цены. Не то с коммерческой недвижимостью. Здесь спрос и предложение относительно сбалансированы, и арендаторы площадей могут не согласиться на увеличение ставок.

В частности, по оценкам руководителя отдела аналитики ГУИОН Дмитрия Табала, арендные ставки на торговые и развлекательные помещения уже сформировались, и застройщики не могут их поднять, объясняя это увеличением себестоимости.

Пошли в отказ
Участники рынка не готовы еще оценить последствий. Одним из возможных вариантов может стать уход нового коммерческого строительства с городской земли на частную. Безусловно, рентабельность некоторых проектов будет поставлена под сомнение. Ряд крупных застройщиков уже сейчас задумываются о необходимости пойти на снижение нормы прибыли.

Скрупулезной статистики пока нет, но некоторые данные, предоставленные все тем же ГУИОН, настораживают. Так, в последние несколько месяцев резко увеличилось число отказов от новых проектов. В основном, это происходит к моменту завершения проектно-изыскательских работ.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Евгений Шмидт, заместитель генерального директора ЗАО "Макромир":

- Унификация финансовых условий для торговых и развлекательных помещений, скорее всего, вынудит нас пересмотреть некоторые проекты в сторону уменьшения удельного веса "развлекательной" части. Но изменения будут незначительны: наши торговые комплексы позиционируются как место, где можно не только сделать покупки, но и отдохнуть, а значит, мы просто не можем серьезно сократить долю помещений, выделенных под развлечения.

Василий Селиванов, директор департамента корпорации "Петербургская Недвижимость":

- Увеличение сумм отчислений при строительстве объектов недвижимости, в том числе и коммерческого назначения, - разумный и прогнозируемый шаг правительства, позволяющий устранить с рынка посредников и спекулянтов. По моему мнению, новая рыночная оценка вполне корректна и нормально соотносится с рыночной конъюнктурой. Вполне естественно, что разницу в величине отчислений инвесторы будут закладывать в себестоимость объектов строительства. К сожалению, город пока ничего не предпринял для того, чтобы сделать систему оформления участков под застройку более прозрачной и эффективной, а главное быстрой. И в этом мы видим основную проблему.

Михаил Зельдин, президент ГК "Аверс":

- Мне кажется, что нельзя слепо унифицировать размер отчислений при строительстве торговых зданий и развлекательных объектов. В частности, мы проводили оценку возможной доходности нескольких пятен, на которых КГА запрещает размещение магазинов. По таким адресам размер выплат в бюджет необходимо сделать относительно невысоким. Не очень понятно, что будет и с важными для города объектами - например, подобными "Парку космоса". Вряд ли их организаторы смогут платить так же много, как и компании, которые возводят торговые ряды.

--------------------------------------------------------------------------------

Информация о статье:
Издание: "Бюллетень Недвижимости", №762
Дата публикации: 15.03.2004
Автор: Григорий Песков

Объявления