ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ В САНКТ - ПЕТЕРБУРГЕ
тел 8 (812) 715-95-67
 Юристы       Конференция       Библиотека       О спаме       Авторизация   
Пользовательский поиск
   Конференция
Все темы
Задать вопрос!
Авторское право
Вопросы наследования
Гражданское право
Долевое строительство
Жилищное право
Жилые помещения
Земельное право
Налоговое право
Нежилые помещения
Семейное право
Уголовное право, ИТУ
   Библиотека
Москва
Санкт-Петербург
бизнес
документы
законы
земля
инвестиции
инновации
ипотека
лизинг
махинации
налоги
недвижимость
обзоры
политика
рынок
финансы
экология
экономика
прочее
   Реклама  от Google



>  Земля: земельный рынок, подборка документов

Куда закладывать гектары


России для развития ипотеки предстоит создать специальные финансовые институты

Андрей Евпланов
Дата публикации 17 февраля 2004 г.


В России появится ипотека земель сельскохозяйственного назначения. То есть возможность заложить в банке - для получения кредита - участок пашни или пастбища. Закон, отменяющий действующий до сих пор запрет на такие операции, подписан Президентом.

Однако в отличие от рынка жилья, реального рынка сельхозземель в России пока не существует. И потому - никто точно не знает, сколько на самом деле стоит тот или иной участок. До сих пор не проведена их инвентаризация, а земельные паи участников бывших колхозов-совхозов - обезличены.

Аналитики без особого энтузиазма смотрят на ближайшее будущее ипотеки сельхозземель. Однако все же соглашаются, что, как это бывает всегда при рыночных отношениях, спрос рождает предложение. И цена есть баланс спроса и предложения. Поэтому несомненно появятся те, кто будет пытаться заложить землю, и те, кто будет готов предоставить под эту земля какие-то средства. Для России это дело новое и требует некоторой раскачки. В России же возвращения закладов ждали 80 лет! А ведь российская сельхозипотека имеет богатую историю. Земельные банки играли значительную роль в развитии кредитной системы. В начале 70-х голов ХIХ века было создано 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. Значительную роль в проведении аграрной политики в дореволюционной России играли государственные земельные банки: Государственный крестьянский поземельный банк и Государственный дворянский земельный банк. Первый ссужал крестьян деньгами для покупки помещичьей земли, выдавая крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 34,5 года. При участии этого было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли.Государственный дворянский земельный банк поддерживал помещичье землевладение. Он выдавал дворянам ипотечные ссуды сроком до 66 лет в размере 60 процентов стоимости дворянских имений. Революционные события разрушили институт ипотеки в России, и вот наконец он возвращается...

В Восточной Европе, где происходило то же самое, быстро поняли преимущества ипотеки сельхозземель. Там сохранились целые поколения, которые жили еще при рыночных отношениях, несмотря на 40-45 лет "общенародной" собственности на землю.

На Западе сельскохозяйственная ипотека имеет богатые традиции и работает очень четко.

Первые ипотечные банки появились в Германии в ХVIII веке. Государственный банк Силезии стал оказывать финансовую поддержку крупным помещичьим хозяйствам. В начале ХIХ века деятельность ипотечного банка распространилась на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства.

Основу регистрации ипотеки и в современной Германии составляет Поземельная книга. Порядок ее ведения регулируют германское гражданское положение и специальный акт "Правила ведения земельной книги". Регистрацию земельных участков при установлении ипотеки сопровождает четкое юридическое оформление, фиксирующее возникновение и прекращение залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. В поземельную книгу записываются вид залога, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования. В середине шестидесятых годов прошлого века в Германии было 13 государственных и 28 частных земельных банков. Такой прогрессивной системы ипотечных банков, как в Германии, в других странах нет.

В США земельные банки были созданы в 1916 году. Они выдавали фермерам долгосрочные ссуды под залог земли. Сегодня ипотечным кредитованием в США занимаются в основном ссудно-сберегательные ассоциации, займо-сберегательные банки и мелкие фермерские банки регионального значения. В стране залог недвижимости используется очень широко, в том числе в аграрном секторе. Но непосредственно под ипотекой в США понимается кредитование только в жилищном секторе.

Как видим, залоговыми операциями с землей занимаются не все банки подряд, а только специализированные. Таковых у нас пока нет. А прочие банки не проявляют особого энтузиазма по поводу заклада земель. По мнению экспертов, в качестве "затрудняющих" факторов, можно назвать сложность справедливой оценки земель в отсутствие широкой практики рыночных продаж, а также специалистов по оценке ценности земли.

Рынок ипотечного кредитования в России в настоящий момент находится в зачаточном состоянии. Общая сумма выданных ипотечных кредитов по состоянию на конец прошлого года составляла около 500 миллионов долларов. Или чуть более 0,1 процента ВВП страны. Для сравнения, в других развивающихся странах это составляет около 10 процентов ВВП.

Взять хотя бы Кубань, где сосредоточен солидный клин наших самых плодородных сельхозземель. Казалось бы, вот там ипотека и возродится в первую очередь. Однако аналитики с этим не согласны - причина - отсутствие слоя крупных и даже средних собственников земли. Земельные реформы в крае были, по сути, приостановлены в середине 90-х годов - тогдашняя администрация старалась не допустить появления нового класса собственников на селе.

Сегодня 80 процентов земель сельхозназначения в крае находятся в собственности кубанских крестьян - бывших работников бывших советских колхозов. Но каждый из этих 600 тысяч собственников владеет совсем небольшим участком - всего от 2,5 до 6 гектаров. Кроме того, этот пай обезличен: никто не знает, где на землях бывшего колхоза находится именно его участок, а где - соседа... Оставшиеся 20 процентов сельхозземель Кубани находятся в государственной собственности - они залогу не подлежат.

В крае насчитывается более 20 тысяч фермерских хозяйств, но земли в собственности этих фермеров очень мало, почти все они работают по договору аренды. Поэтому, полагают многие местные эксперты, в ближайшее время вряд ли стоит ожидать ажиотажного спроса на кредиты под залог земельных участков: статус фермерских земель пока не определен, а мелкому собственнику (то есть бывшему работнику колхоза) определить, где именно находится его земельный пай и выделить его - более чем затруднительно. Краевые власти считают приоритетным направлением сохранение именно крупного аграрного производства.

Однако доцент Кубанского аграрного университета Вячеслав Гуща считает, что теперь, с отменой запрета на ипотеку сельхозземель, у кубанского села появился уникальный шанс привлечь финансы. И многое тут будет зависеть от местных властей. Они могут, например, применять схему субсидированного кредитования под ипотеку земель сельхозназначения. Если производитель не возвращает кредиты, то земля должна перейти к новому собственнику и продаваться с аукциона. А покупателем может стать администрация края, которая будет передавать землю более эффективному собственнику.

Руководитель крупного фермерского хозяйства Николай Лютый придерживается иного мнения относительно роли местных властей в регулировании земельных отношений. Он полагает, что если выдача кредитов будет происходить по рекомендации властей, по согласованию с властями, это приведет к созданию новых промежуточных прослоек, к бюрократизации, и в итоге истинный производитель, который работает на земле, он этих кредитов может и не получить. По мнению Николая Лютого, ни местные коммерческие структуры, ни тем более отдельные предприниматели в обозримом будущем вряд ли заинтересуются ипотекой земли на Кубани. Причина - отсутствие реального рынка земли. Прежде чем земля станет полноценной собственностью, пройдет немало времени...


--------------------------
"Российская Газета"

   Объявления
© 2010  Интернет-агентство Laws-Portal.Ru