Правовое регулирование купли-продажи права аренды земельных уча­стков по конкурсу в городе Москве

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Солдатенков Владимир Викторович   -   Москва 2001 г.  

Диссертация выполнена на кафедре аграрного и экологического права Мос­ковской государственной юридической академии

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

Потребность в исследовании правового режима земель города Москвы, которые входят в состав объектов государственной собственности на землю Российской Федерации и города Москвы и участвуют в гражданском оборо­те по договору купли-продажи права аренды земельного участка, обуславли­вается необходимостью совершенствования законодательства о приватиза­ции, создавшего нормативно-правовые условия для радикальной пере­стройки земельных отношений и ликвидации монополии государственной собственности на землю, существенных изменений социально-экономической структуры народного хозяйства. Научный поиск в этом на­правлении связан с нахождением ответов на важнейшие вопросы. Как орга­низовать регулирование земельных отношений в городе Москве как городе федерального значения, имеющего статус субъекта Российской Федерации и городского поселения, осуществляющего функции местного самоуправле­ния, чтобы в итоге оно позволило реализовать право граждан и их объедине­ний на свободный выбор видов прав на землю, осуществление предпринима­тельства и иной не запрещенной законом экономической деятельности, сво­боду земельного оборота? Какими должны быть основополагающие принци­пы государственного регулирования земельного оборота, благоприятствую­щие формированию градостроительной системы партнерства между город­скими властями, самоуправлением и частными лицами - владельцами недви­жимого имущества, и потенциальными инвесторами? Каким должен быть экономический и правовой механизм , обеспечивающий стабильное поступ­ление в городской бюджет и во внебюджетные фонды поступлений от зе­мельного налога, арендной платы, продажи права аренды земельных участ­ков? Каковы пределы децентрализации правового регулирования земельных отношений, не разрушающие принципа приоритета федеральных правовых источников в области земельного права, принятых по вопросам исключи­тельного ведения РФ и совместного ведения РФ и субъектов РФ по отноше­нию к законам и иным нормативным правовым актам субъектов РФ? Какими должны быть гарантии, обеспечивающие единство земельного законодатель­ства РФ и города Москвы?

Современные исследователи правовых проблем земельной реформы в городе Москве отмечают тесную связь рыночной трансформации земельных отношений, демократизации земельной собственности, с одной стороны, сильного демократического государства и политической стабильности граж­данского общества, с другой стороны. Это обусловлено принципиальными положениями общей концепции радикальной реформы общественных отно -

шений , включающей демократизацию всех сторон общественной жизни, ра­дикальную экономическую реформу, реформу политической системы, тер­риториального управления. Важнейшей особенностью современного этапа земельной реформы является то, что вовлечение земельных отношений в рыночную экономику, связанное с правовым регулированием земельного оборота, прежде всего купли-продажи права аренды земельных участков, уже не может рассматриваться только как проблема земельного права. Регу­лирование порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже права аренды земельных участков призвано обеспечить попол­нение городского бюджета в соответствии с требованиями Закона города Москвы от 6 сентября 1995 г. (в редакции от 29 октября 1997 г.) за счет ре­сурсных платежей за использование арендованными городскими землями. Этот ключевой вопрос земельной реформы и коммерческого использования государственной земельной собственности является одним из сложнейших в современный период развития земельно-правовых отношений в России.

В противоположность федеральному земельное законодательство г. Мо­сквы с самого начала было ориентировано на более широкое применение ин­ститута аренды городских земель, который является выгодным как арендо­дателя, так и для арендатора, заинтересованного в эффективном использова­нии арендованных земель. Земельные участки предоставляются в аренду не только собственникам, титульным владельцам зданий, строений, сооруже­ний. Они предоставляются другим лицам для строительства и иного их ис­пользования. Такое предоставление осуществляется, как правило, на кон­курсной основе. Предоставление земельных участков на конкурсной основе связано с продажей права аренды земли. Наряду с этим по соглашению сто­рон право аренды приобретается у города арендаторами для совершения сделок с правами аренды земли. Совершаются сделки с правами аренды зем­ли и с третьими лицами по сделкам залога (ипотеки), внесения в уставный капитал, уступки права аренды земли. Земельные участки могут предостав­ляться также в субаренду.

Аренда выгодна городу, выгодна и Российской Федерации. До разгра­ничения государственной собственности на землю средства, поступившие от продажи гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящих­ся в государственной собственности, или права их аренды, распределяются между бюджетами всех уровней в соотношении, установленном федераль­ным законодательством для распределения между указанными бюджетами арендной платы за землю.

Актуальность исследования усиливается тем, что в условиях подготовки нового единого кодифицированного акта земельного законодательства, регу­лирующего частную собственность на землю, иные вещные, а также обяза­тельственные права на землю и земельный оборот, осуществляемый посред­ством совершения гражданско-правовых сделок, допускаемых гражданским и земельным законодательством, российским законодателем в определенной мере может быть использован и правовой опыт г. Москвы, где была найдена

оптимальная юридическая модель регулирования института купли-продажи права аренды городских земель, позволившая решить проблемы, связанные со значительным поступлением в городской бюджет арендных платежей и осуществлением мероприятий по совершенствованию социальной, жилищ­ной и инженерно-технической инфраструктуры, выбором направлений инве­стиций в строительство и реконструкцию объектов недвижимости.

Состояние научной разработанности правовых проблем и круг источ­ников. В Российской правовой литературе до сих пор отсутствуют работы, посвященные правовым проблемам оборота несельскохозяйственных земель. Показательно, что в современных учебниках по земельному праву, где тра­диционно выделяются главы или параграфы о сделках с земельными участ­ками и договорах аренды земельного участка, исследование гражданско-правовых сделок с землей, как правило, ограничивается сделками по переда­че земельных участков в аренду. Такого рода исследования строятся по об­щему правилу на основе общих норм гражданского законодательства об аренде и специального законодательства об аренде сельскохозяйственных земель.

Институт купли-продажи права аренды земельных участков оказался невостребованным также в комментариях к земельному законодательству Российской Федерации и монографической литературе специалистов по зе­мельному праву, исследовавших проблемы правового регулирования рыноч­ного оборота сельскохозяйственных земель (Г. Е. Быстрое , Г. А. Волков, А. К. Голиченков , И. А. Иконицкая , О. М. Козырь, Н. И. Краснов). Диссертаци­онные исследования М. С. Барашян , С. И. Герасина , Д. Б. Горохова, Б. В. Ко-котова , А. В. Кузнецова, М. Г. Пономарева, В. Э. Чуркина касаются также либо общих проблем совершения гражданско-правовых сделок с землей, ли­бо ограничиваются рассмотрением специальных проблем купли-продажи и аренды земель сельскохозяйственного назначения в России и в зарубежных странах.

Диссертант сосредоточил свое внимание на комплексном исследования института купли-продажи права аренды земельных участков по конкурсу; обобщении десятилетней практики развития земельных правоотношений в Москве как городе федерального значения, являющемся субъектом Россий­ской Федерации и городским поселением, осуществляющим местное само­управление; дискуссионных проблемах оборота городских земель; предло­жениях по совершенствованию законодательства, обеспечивающего гармо­ничное сочетание публичных и частных интересов органов власти и управ­ления, инвесторов, подрядчиков, собственников и арендаторов недвижимо­сти; привлечению инвестиций в недвижимость, в том числе за счет регули­рования сроков аренды, льгот по арендной плате при инвестиционных усло­виях договоров аренды, формирования целевых фондов, привлечения средств страховых компаний.

Предмет исследования - органичная, динамичная и развивающаяся це­лостная система принимаемых законодательными и исполнительными орга -

нами Российской Федерации и Москвы нормативных правовых актов, регу­лирующих арендные отношения и сделки с правом аренды на земельные участки. Предметом данного исследования выступает также практика со­вершения сделок с правами аренды на земельные участки, проведения торгов в городе Москве, разрешения судебных споров, связанных с применением законодательства о сделках с правами аренды земли.

Цель в задачи настоящего исследования. В соответствии с предметом исследования его основная цель заключается в том, чтобы обобщить и про­анализировать основные положения законодательства города Москвы в со­отношении с Российскими законодательными актами о купле-продаже прав аренды на земельные участки, выявить основные факторы, влияющие на раз­витие сделок с правами аренды земли, определить общие перспективы раз­вития купли-продажи, уступки прав аренды земельных участков.

Для достижения поставленной цели в рамках диссертационного иссле­дования решаются следующие задачи:

- проводится изучение источников правового регулирования купли-продажи права аренды земельных участков;

- выявляются основные тенденции развития арендного законодательст­ва, заложившего начало формированию рыночных механизмов в земельных отношениях;

- дается классификация институтов пользования государственной собст­венности на землю при характеристике права собственности, права пожиз­ненного наследуемого владения, права постоянного (бессрочного) пользова­ния, права срочного (временного) пользования, аренды, сервитутов;

- проводится разграничение гражданского и земельного законодательст­ва при регулировании оборота земли, т. е. перехода земельного участка от одного лица к другому;

- выявляется соотношение земельного законодательства Российской Федерации и законодательства г. Москвы;

- рассматривается во взаимосвязи применение правовых институтов аренды и купли-продажи при проведении торгов по продаже прав аренды земельных участков и закреплении прав победителя торгов;

- выявляются этапы проведения торгов по продаже права аренды земли с указанием на права и обязанности сторон на торгах;

- определяется механизм закрепления прав победителя торгов и резуль­татов их проведения;

- проводится исследование правовой природы сделок с правами аренды земли и раскрывается право арендатора на совершение сделок с правом аренды согласно ст. 615 ПС РФ;

- определяются особенности заключения договоров купли-продажи прав аренды земельных участков и государственной регистрации перехода (ус­тупки) прав аренды от правообладателя к правоприобретателю .

- рассматривается судебная практика арбитражных судов при разреше­нии споров, связанных с правом аренды, как имущественным правом;

Методологической основой диссертация являлись такие общие мето­ды исследования как анализ, синтез, обобщение, метод комплексного подхо­да; и частные: исторический, сравнительный, формально-логический методы исследования. В диссертации использовался принцип системного подхода к изучению системы правового регулирования купли-продажи права аренды земельных участков по конкурсу в городе Москве. Достоверность и обосно­ванность научных положений определяется применением сравнительного правоведения, позволяющим выявить особенности налогообложения недви­жимого имущества России и города Москвы по сравнению с аналогичным правовым институтом ФРГ, Франции, Испании, Великобритании, Японии.

При подготовке диссертационного исследования использован личный опыт автора как начальника юридического управления Московского земель­ного комитета Правительства Москвы.

Теоретические основы диссертации. Основной теоретической базой диссертации послужили нормативные правовые акты РФ и города Москвы, направленные на совершенствование земельно-правовых отношений, вклю­чение в земельный оборот прав аренды земельных участков, административ­ная и судебная практика, научные труды ученых-юристов и экономистов.

При создании теоретической базы и понятийного аппарата диссертаци­онного исследования использовались положения и выводы видных дорево­люционных российских и советских юристов, работы которых были посвя­щены проблемам арендного законодательства и договорного права. Труды таких видных дореволюционных российских ученых, как Л. А. Кассо , Д. И. Мейер, Д. С. Розенблюм , О. А. Хауке , Г. Ф. Шершеневич касались исключи­тельно общих гражданско-правовых проблем, связанных с уступкой прав, сделками купли-продажи недвижимого имущества, и не затрагивали особен­ностей правового регулирования оборота права аренды земельных участков -к ак имущественного права. Общие проблемы гражданско-правового регули­рования арендных отношений и сделок с недвижимым имуществом раскры­ваются в трудах советских и российских ученых - цивилистов В. К. Андрее­ва, В.В. Безбаха , М. И. Брагинского, С. Н. Братуся , В. В. Витрянского , А. Г. Гойхбарга , В. А. Дозорцева, С. А. Зинченко, О. С. Иоффе, А. Ю. Кабалкина , Ю.Х. Калмыкова, А. Л. Маковского, А. И. Масляева , В. А. Рахмиловича , Е. Н. Суханова, Ю. К. Толстого, Е. А. Флейшиц , Р. О. Халфиной , Л. В. Щенни-ковой , В. Ф. Яковлева.

Настоящее исследование опирается на общую теорию частно-правового и публично-правового регулирования земельных отношений, разработанную специалистами по российскому земельному и аграрному праву- Г. А. Аксе-ненком , Г. С. Башмаковым , 3. С. Беляевой, С. А. Боголюбовым, М. М. Брин-чуком , Г. Е. Быстровым , М. Ю. Галятиным , А. К. Голичненковым , Л. И. Дембо , Б. В. Ерофеевым, Ю.Г. Жариковым , И. А. Иконицкой , М. И. Козы­рем, О. С. Колбасовым , Н. И. Красновым, М. С. Липецкером , Ф. Р. Мурат-шиным , Н. Т. Осиновым, Э. И. Павловой, В. И. Ф. Панкратовым, М. С. Па-шовой , Н. А. Сыродоевым , А. М. Турубинером, Л. П. Фоминой.

В исследуемой сфере были изучены работы экономистов-аграрников -В . В. Алакоза , Н. С. Бондаря, В. В Жабина , Б. Д.. Завидова , Н. В. Комова , Ф. Р. Муратшина , А. А. Родина, С. И. Сая .

В работе использовались активно работы Л. Д. БутаковаЮ . Коблера , Е. Лакосты ,, Д. Луни, Дональда С. Люблика , В. И. Потапова, И. С. Тихоцкой , Н. Хайнса , Уорда М. Хасси , Г. Ятцека , - специалистов по проблемам налого­обложения недвижимости в зарубежных странах.

Одним из источников написания диссертации явились подготовленные в рамках программы ООН исследователями Гарвардского университета До­нальдом С. Любликом и Уордом М. Хасси модельные Основы мирового на­логового кодекса, в котором дано современное понимание налоговой систе­мы, проверенное на опыте большого числа стран.

Научная новизна исследования и положения, выносимые на защи­ту. В настоящей работе впервые в российской юридической литературе дает­ся комплексный анализ правового регулирования купли-продажи посредст­вом проведения торгов, а также уступки права на возмездной основе права аренды земельных участков в Москве на основе нормативных актов Россий­ской Федерации и субъекта Российской федерации - г. Москвы, осуществля­ется обзор практики исполнения этапов проведения торгов, оформления ре­зультатов торгов, реализации правообладателями прав по обороту прав арен­ды.

Диссертант ввел в научный и практический оборот ряд правовых источ­ников, доктринальных положений, судебных прецедентов, не исследовав­шихся ранее в отечественной литературе; на основе проведенного исследо­вания выработал рекомендации, необходимые для закрепления в федераль­ном законодательстве, регулирующем земельный оборот посредством со­вершения гражданско-правовых сделок, в том числе купли-продажи права аренды земельных участков по конкурсу в городе Москве, как городе феде­рального значения, имеющего двойной статус: субъекта Российской Федера­ции и городского поселения, осуществляющего местное самоуправление.

Основными теоретическими выводами и положениями, которые выносятся на защиту, являются:

- вывод о том, что в связи с легализацией частной собственности на зем­лю, дальнейшим развитием института вещных и иных прав на землю, при­знанием ее в качестве недвижимого имущества, усилением гарантий прав собственников, арендаторов, землевладельцев, землепользователей от не­обоснованного вмешательства в их предпринимательскую деятельность, правовое регулирование использования и охраны земли осуществляется обособленным от земельного гражданским законодательством поскольку земля выступает в качестве природного объекта и ресурса объекта хозяйст­венной деятельности гражданина и юридического лица, постольку земель­ные отношения регулируются обособленным от гражданского земельным законодательством;

-в соответствии с концепцией социальных функций земельной собст­венности и принципом использования и охраны земли как основы жизни и деятельности народов Российской Федерации, выраженных в ч. 2 ст.9 и ч. 2 ст. 36 Конституции РФ, формулируется вывод о соотношении регулирования этих двух отраслей на основе сочетания частноправового и публичноправо-вого регулирования земельного оборота, в том числе купли-продажи права аренды земельных участков;

- положение о том, что в условиях противоборства различных подходов к стратегии реализации экономической, в том числе и земельной, реформы под давлением идеологии и практики обвальной суверенизации субъектов РФ, в результате борьбы старых и новых элит за передел экономической и политической власти в центре и на местах, отдельные субъекты РФ под ви­дом укрепления суверенитета либо в одностороннем порядке либо по дого­ворам с Центром объявляют все земли, расположенные на их территории, либо исключительной собственностью субъекта РФ либо достоянием народа, а иногда коренного (титульного) народа, проживающего на соответствую­щей территории;

- вывод о том, что проблема разграничения конкретных объектов госу­дарственной собственности на землю между РФ и ее субъектами должна быть решена прежде всего в головном кодифицированном акте земельного законодательства - ЗК РФ, призванном прежде всего определить юридиче­ские критерии, по которым возможно подразделение природных ресурсов на объекты федеральной государственной собственности и объекты государст­венной собственности субъектов Российской Федерации;

- исходную основу для определения таких критериев составляет ст. 71 Конституции РФ, устанавливающая предмет исключительного ведения РФ в соответствующих сферах, определенных видах деятельности, требующих единого централизованного управления объектами, необходимыми для обеспечения функционирования федеральных органов государственной вла­сти и решения общероссийских задач, функционирования жизнедеятельно­сти народного хозяйства России в целом и развития отраслей народного хо­зяйства;

- в соответствии с перечисленными выше юридическими критериями разграничения государственной собственности на природные ресурсы РФ и субъектов РФ в ЗК РФ, обеспечивающем национальную военно-политическую и экономическую безопасность страны, развитие экономики России как единого рыночного пространства (базовые инфраструктурные отрасли), могут быть выделены восемь категорий имущества, составляющих государственную федеральную собственность на землю;

ЗК должен также закрепить процедуру разграничения государст­венной собственности, т. е. установить систему правил, регламентирующих деятельность государственных органов и должностных лиц по выявлению природных объектов, их индивидуализации, учету, всесторонней оценке, оп­ределению форм собственности, регистрации, передаче государственных зе -

мель в ведение тех или иных организаций и учреждений. Правила процедуры разграничения государственной собственности на землю могут предусмат­ривать создание различного рода комиссий, проведение конкурсов и аукцио­нов, судебное и иное урегулирование споров между РФ и ее субъектами. По­ложения проектируемого Земельного кодекса необходимо согласовать с нормами 114 Конституции РФ, ст. ст. 124 и 125 ПС РФ, наделяющего только Правительство РФ правом осуществлять права Российской Федерации как собственника земли, если эти правомочия не делегированы иным государст­венным органам;

- на основе сравнительно-правового исследования налогового законода­тельства Германии, Франции, Испании, Великобритании, Японии, а также Модельного налогового кодекса, подготовленного специализированными учреждениями ООН для государств, переходящих от «централизованной плановой экономики» к хозяйствованию по законам рынка, с учетом нацио­нальных правовых традиций представлены рекомендации по совершенство­ванию порядка обложения и учреждения единого налога на недвижимость, налоговая база которого складывается: 1) из стоимости земли, определяемой по справедливой рыночной цене; 2) стоимости строений и других объектов, расположенных на земельном участке;

- положение об эффективности использования земельной собственности, приоритете и развитии договорных отношений по использованию земельных участков на условиях аренды, предоставления в аренду земельных участков для коммерческого использования на основе торгов либо купли-продажи права аренды земельных участков;

-вывод о необходимости технического формирования единого объекта недвижимости: земельный участок и расположенное на нем строения, соору­жения до совершения государством какой-либо сделки с этими объектами. Это касается и части земельного участка прилегающего к строению, соору­жению, и являющегося необходимой территорией для их использования;

- показана необходимость законодательного закрепления приоритета зе­мельного участка перед недвижимым имуществом, расположенном на нем, а также отказа от определения вида государственной собственности в зависи­мости от вида государственной собственности на недвижимое имущество либо административной подчиненности юридического лица, являющегося его титульным пользователем;

- вывод о заключении в письменной форме соглашений на участие в торгах, с урегулированием вопросов о задатке, сроках предоставления документов, других условиях проведения торгов;

-сформулировано понятие «стоимость» и «цена» права аренды земельного участка, даны предложения по урегулированию методики определения стоимости и утверждения цены права аренды с учетом факторов, влияющих как на увеличение так и на снижение цены права аренды земельного участка;

- определение сделок с правом аренды (вторичный рынок) как возмож­ности реализации арендатором права аренды земельного участка при совер­шении сделки с этим правом с согласия арендодателя. Предлагается ввести разграничение предоставления согласия на два этапа предоставления: согла­сие на оформление сделки с правом аренды земельного участка; согласие на оформление конкретной сделки на условиях, обеспечивающих надлежащее исполнение договора аренды земельного участка новым арендатором при уступке права аренды. Предлагается законодательно разграничить согласие на сделку от согласия на реализацию права аренды земельного участка;

- вывод о выделении в качестве самостоятельного основания для заклю­чения договора аренды земельного участка судебного решения и админист­ративного акта органа государственной власти с учетом способа осуществле­ния сделки и ее оформления в соответствии с документом, в силу которого оформлен результат такой сделки, например, протокол о результатах торгов, договор купли-продажи либо договор о намерениях;

- вывод об образовании специализированных судов по рассмотрению земельных споров о границах, площади земельных участков, определении долей, выселении с самовольно занятых и застроенных земельных участков, споров по переводу на наследников прав аренды. К подведомственности спе­циализированных судов может быть отнесено рассмотрение заявлений об отмене и признании недействительными постановлений о привлечении к ад­министративной ответственности граждан и юридических лиц. К юрисдик­ции специализированных судов можно также отнести споры, которые связа­ны с обжалованием гражданами и их объединениями распорядительных ак­тов о предоставлении земельных участков, находящихся или граничащих с водными объектами, землями историко-культурного и иного подобного на­значения.

Практическая значимость диссертации, апробация результатов ис­следования.

Научно-практические результаты диссертационного исследования были сформулированы в выступлениях автора на научных совещаниях и конференциях, публикациях и прошли апробацию в его практической деятельности на должности начальника юридического управления Москомзема Правительства Москвы.

Диссертация подготовлена на кафедре аграрного и экологического права Московской государственной юридической академии.

Материалы диссертации могут быть использованы в законопроектной и правоприменительной практике, а также преподавании курса земельного пра­ва и спецкурсов гражданско-правовой специализации по проблемам пра­вового регулирования оборота городских земель.

Структура работы. Название, структура и объем диссертации обуслов­лены актуальностью и целями исследования. Диссертация состоит из введе­ния, пяти глав, включающих семнадцать параграфов и списка литературы.

И

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы настоящего исследо­вания, показана научная разработанность изучаемых проблем, формулиру­ются цели, задачи и методы исследования, представлена научная новизна работы, а также рассказывается об апробации результатов исследования и их практической значимости.

В первой главе - "Основы правового регулирования купли-продажи права аренды земельных участков" - дается общая характеристика законода­тельства о праве собственности и других правах на землю; общая характери­стика законодательства о землепользовании г. Москвы о праве собственно­сти и других правах на землю; анализируется общее соотношение земельно­го законодательства Российской Федерации и законодательства г. Москвы. Исследована эволюция законодательства о приватизации земель, сформули­рованы аргументированные и научнообоснованные выводы о двух основных этапах формирования и развития законодательства о земельной реформе: с 1990 по 2000 годы; второй - с 2000 года по настоящее время. Первый этап характеризуется формированием множественностью институтов пользования частными государственными и муниципальными землями, созданием усло­вий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель. Конституционно-обязательное обеспечение эффективного и экологически безопасного использования земли потребовало отказа от прин­ципа бесплатности отношений между государством, как исключительным собственником земли и отдельными предприятиями, учреждениями, органи­зациями и гражданами по поводу пользования земли, которое было лишено коммерческой основы.

Диссертант обращает особое внимание на нормативное закрепление принципа единства свободы частной собственности и социальной «связанно­сти» собственника, который воспринимается отечественными юристами в качестве важного условия осуществления земельной реформы.

Другой важный аспект реформы, по мнению российских, германских специалистов, - законодательное регулирование деятельности компетентных государственных органов по организации использования земельных ресур­сов, то есть по государственному управлению землепользованию в масштабе РФ, субъектов Федерации или отдельных регионов соответственно интере­сам всего общества (представляющим собой в конечном счете «окончатель­ную цель» множества частных интересов).

Проведенное исследование позволило выявить особенно после приня­тия ПС РФ, новые тенденции к выделению в системе закрепленных Граждан­ским кодексом норм собственности, специально посвященных земле, как объекту вещных прав (ст.ст. 260-287) и как объекту недвижимости (ст. 130).

Такого рода тенденции послужили поводом для возобновления дискуссий о том, какой мере возможно применение норм гражданского права для регули­рования земельных отношений? И каким, в связи с этим, в условиях рацио­нального изменения земельной реформы должно быть соотношение общего гражданского и специального земельного законодательства при регулирова­нии гражданско-правовых сделок с земельными участками? На основе ана­лиза литературы по гражданскому и земельному праву 20-90-х годов, ЗК РСФСР 1922г., ПС РСФСР 1922 г., Общих начал землепользования и земле­устройства 1928 г., Основ гражданского законодательства Союза ССР и со­юзных республик 1961, ПС РСФСР 1964, ЗК РСФСР 1970 г., Основ граждан­ского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 г, действую­щего гражданского и земельного законодательства, диссертант приходит к выводу о том, что вовлечение земельных отношений в рыночную экономику, связанное с правовым регулированием земельного оборота, в том числе куп­ли-продажи, аренды, залога и других гражданско-правовых сделок, может осуществляться не только на началах, присущих частному праву. Опираясь при этом на концепцию социальной функции частной земельной собствен­ности, которая в современном мире подвергается значительным ограничени­ям в публичном интересе и регулируется нормами не только частного, но и публичного права, автор приходит к выводу о том, что регулирование зе­мельного оборота, в том числе купли-продажи права аренды земельных уча­стков несельскохозяйственного назначения, должно осуществляться как спе­циальными актами земельного законодательства, так и обособленным от зе­мельного гражданским законодательством.

Диссертант выявил определившуюся на втором этапе земельной рефор­мы, начало которой связано с введение в действие 16 апреля 2001 г. главы 17 части первой ПС РФ «Право собственности и другие вещные права на зем­лю» и подготовкой по инициативе Правительства РФ нового ЗК РФ, новые тенденции, связанные с необходимостью «привести земельное законодатель­ство в соответствии с новыми социально-экономическими условиями, скла­дывающимися в Российской Федерации », для «более успешного решения задач в сфере земельных правоотношений и создания предпосылок для эко­номического роста»¹. В этом состоит смысл нового федерального земельного закона, так как устаревшее «осколочное», пробельное, противоречивое, не­стабильное земельное законодательство первого этапа реформы осложняет процесс правоприменения и тормозит рыночный оборот земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, снижает эффективность налогообложения и уменьшает налоговые сборы.

Законодательство об аренде земель первого этапа земельной реформы не могло найти широкого применения, так как ЗК РСФСР допускал прежние административные подходы к решению земельно-правовых проблем, не­обоснованно ограничивал сферу применения института аренды. К числу

¹ Пояснительная записка к Проекту ЗК РФ, направленная Правительством РФ в Государственную Думу РФ 25.04.2001 года.

И

важнейших новых нормативных источников федерального значения , регу­лирующих аренду как самостоятельный вид землепользования, относится ГК РФ, в котором выделена глава 34 «Аренда», нормы которой позволяют при­менить институт аренды к земельным отношениям с учетом специфики зе­мельного законодательства , складывающимся в сфере временного и воз-мездного пользования городскими землями.

Основное внимание в гл. 1 диссертации обращается на исследование распорядительных актов администрации города об аренде земли Изначально и до настоящего времени аренда рассматривалась в качестве основного вида прав на землю. Москва как субъект Российской Федерации, город федераль­ного значения - столица избрала аренду как доходный и оптимальный меха­низм по привлечению инвестиций в бюджеты России и Москвы. Приводятся данные по арендной плате и налогу; поступлений от реализации права арен­ды на торгах и посредством сделок купли-продажи (выкуп прав аренды). Одновременно, законодательно предусматривалась возможность передачи в частную собственность — фактически сохраняется исключительная государ­ственная собственность на землю в Москве.

В 90-е годы в г. Москве было принято более 100 нормативных правовых актов, регулирующих количественный и качественный учет земель, регист­рацию прав собственности на землю, кадастровую оценку земель, создание инфраструктуры залогового кредитования.

Земельное законодательство г. Москвы 90-х годов характеризуется осознанием значимости экономического стимулирования использования зе­мель на основе более широкого применения правовых институтов продажи (выкупа) права аренды, арендной платы за землю, проведения торгов по про­даже права аренды земли и выкупа (купли-продажи) арендаторами таких прав на землю.

Для того , чтобы законодательно определить механизм, обеспечивающий повышение социально эффективного и рационального использования город­ских земель, законодатель определил приоритет института аренды земель по отношению к таким видам землепользования, как постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое вдадение , безвозмездное временное пользование. Одновременно на законодательном уровне был определен ме­ханизм, обеспечивающий расширение возможностей поступления в бюджет средств за счет платы за пользование земельными ресурсами. Был установ­лен порядок, при котором ставки земельного налога и арендной платы уста­навливаются в зависимости от ценности территориально-экономических зон.

Органам исполнительной власти было предоставлено право устанавли­вать поправочные коэффициенты к ставкам с учетом видов хозяйственной деятельности граждан и юридических лиц и цели использования земельных участков. Предусматривались также льготы: частичное или полное освобож­дение от налога или арендной платы, внесение платы в рассрочку, налоге -

вый кредит.

Для определения платежей за городские земли были установлены сред­ние ставки земельного налога, учитывающие экономические оценки терри­торий, данные Генерального плана развития, коэффициенты ценности терри­торий по различным градостроительным зонам, дифференцированные став­ки земельного налога, нормативную цену земли.

Исследование первой главы диссертации завершается анализом доктри-нальных положений о соотношении земельного законодательства РФ и зако­нодательства г. Москвы. На основе анализа ст. 8 Правительственного проек­та Земельного кодекса РФ, внесенного в Государственную Думу РФ 25 апре­ля 2001 г., диссертант высказывает возражение против нормативных поло­жений Проекта, передающих исключительные полномочия по переводу зе­мель из одной категории в другую на землях, находящихся в собственности РФ, органам исполнительной власти РФ. Эта позиция мотивируется необхо­димостью учета экономических интересов г. Москвы и г. Санкт-Петербурга, потери которых при реализации норм, содержащихся в ст. 8 Правительст­венного проекта кодекса, по подсчетам специалистов Москомархитектуры составят сотни миллионов долларов.

Особое внимание при этом уделено порядку управления федеральными землями на территории г. Москвы, закрепленному ч. 2 ст. 24, ст. 25 Устава Москвы, ст. 8 Федерального закона «О статусе столицы Российской Федера­ции», п. 4 ст. 10 Договора о разграничении природных ресурсов, в том числе и земли, расположенной в границах г. Москвы, на природные ресурсы, от­носящиеся к федеральной собственности и собственности г . Москвы.

Диссертант критически относится к передаче функций бывшего Гос-комзема Минимуществу , так как сфера отношений по объектам недвижимо­сти: здание и земельный участок — минимальны, в том числе в Москве, из-за большого количества земель, не занятых производственными, администра­тивными и иными нежилыми объектами; выпадают из сферы регулирования этого учреждения земли иного назначения. Законодательно следует отдать приоритет земле, а не улучшениям на участке: зданиям, сооружениям. Земли населенных пунктов в Российской Федерации составляют малую долю отно­сительно всех земель. Не все земли заняты строениями. Можно предполо­жить, что структурные изменения принесут свои результаты в том случае, если акцент даже в имущественных отношениях переместится с имущест­венно-земельных на земельно-имущественные. Автор предлагает законода­тельно определить порядок технического формирования объекта недвижи­мости: земля и здание. После регистрации такой объект возможно класси­фицировать как единый объект недвижимости. Диссертант обосновывает возможность совершения сделок с таким объектом недвижимости и прихо­дит к выводу о том, что задачи проводимой в Российской Федерации и г .

Москве земельной реформы не выполнены: не создан механизм экономиче­ски эффективного и экологически безопасного использования приватизиро­ванных и арендованных земель, в т.ч. несельскохозяйственного назначения.

Во второй главе «Понятие договора купли-продажи права аренды зе­мельного участка» рассматриваются: общая характеристика положений гра­жданского законодательства о понятии сделки и договора купли-продажи; характеристика специального законодательства о понятии договора купли-продажи права аренды земельного участка.

Исследуя понятия договора купли-продажи права аренды земельного участка, диссертант выделяет присущие ему родовые признаки, отраженные вп.1 ст.454,ст.ст.153, 158-164, ст.131, п .З ст.433 ПС РФ.

Одновременно исследуется специальное законодательство о понятии договора купли-продажи права аренды с учетом видовых особенностей этого договора, закрепленных ст. 12 Основ законодательства Союза ССР и союз­ных республик об аренде, ст.85 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, ст. 606 ПС РФ, п.4 ст.454, п.2 ст.615, п.1 ст.339, п .З ст.340 ПС РФ.

Ключевой вопрос второй главы диссертации - содержание сделки куп­ли-продажи права аренды земельного участка, порядок организации торгов и непосредственного заключения договора купли-продажи, а также уступки права аренды земельного участка. При этом рассматриваются индивидуаль­ные признаки земельного участка, относительно которого реализуется право аренды; условия освоения и использования земельного участка; цена права аренды земли; срок, на который будет заключен договор аренды земли. В сравнительно-правовом аспекте анализируются основные признаки договора купли-продажи права аренды земельного участка. На основе проведенного исследования формулируется вывод о том, что такой договор является дву­сторонним, возмездным, консенсуалышм , каузальным договором. Специ­альное законодательство является обязательным не только с точки зрения общего применения и использования относительно коммерческих организа­ций с определенной организационно-правовой формой предпринимательст­ва. Оно является также определяющим при допуске к участию в торгах и за­ключении договоров. Правила этого законодательства устанавливают обяза­тельные требования, которые должны учитываться при заключении догово­ра, подлежат выявлению и доказыванию.

В третьей главе «Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже права аренды земельных участков» диссертант осо­бое внимание уделяет характеристике общих положений организации прове­дения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже права аренды земельных участков, условий участия в торгах; порядку подачи и приема заявок; поряд­ку проведения торгов по продаже права аренды земельного участка; порядку

II

заключения договора купли-продажи права аренды земельного участка и пе­редачи прав аренды.

На основе анализа общих законоположений, содержащихся в ст.ст.447-449 ГК РФ и в нормативных правовых актах г. Москвы, гражданско-правовой литературе по вопросам продажи имущества с публичных торгов проводится исследование особенностей торгов в г. Москве; дается характе­ристика оценки стоимости права аренды земли, утверждения цены права аренды земли; проведения торгов при равных условиях, предложенных уча­стниками торгов; условий и порядка проведения торгов; оформления резуль­татов торгов; заключения договора аренды земельных участков.

При этом отмечается, что применяемая в г. Москве процедура подачи и принятия заявлений не отражает всей полноты юридической значимости торгов. Автор убежден, что сами торги — суть сделки, поэтому участие в тор­гах должно оформляться соглашением. Для заключения договора лицо, по­лучившее публичную оферту и желающее участвовать в торгах, обязано пре­доставить организатору торгов документы, обосновывающие платежеспо­собность такого лица, а также способность исполнять договор аренды зе­мельного участка, уставные и иные документы.

Предлагается дополнить положения о заключении в письменной форме соглашений на участие в торгах с урегулированием вопросов о задатке, сро­ках предоставления документов, других условиях проведения торгов.

Ключевой вопрос третьей главы диссертации - процедура торгов в г. Москве по продаже прав аренды. Важным составным элементом указанной процедуры являются стороны, участвующие в сделке - торгах. От г. Москвы, как продавца прав аренды, выступают специально созданные комиссии при префектурах и Правительстве г. Москвы. Данное положение критически воспринимается автором, так как организацию и проведение торгов целесо­образно возлагать на специализированные предприятия. По мнению диссер­танта недопустимо привлекать к этой деятельности частные риэлторские фирмы, так как их цели и задачи зачастую не согласуются с доверенным им поручением органов власти. Такие отношения по продаже прав аренды зем­ли при проведении торгов должны строиться со специализированными го­родскими предприятиями на договорной основе при жестком контроле про­ведения торгов. При этом крайне необходимо также проведение аккредита­ции по рассматриваемому виду деятельности. Участником торгов по приоб­ретению права аренды могут выступать физические и юридические лица, чья деятельность предусматривает возможность финансирования коммерческих проектов.

По результатам проведенного исследования формулируется вывод о том, что закрепление результатов торгов, обязательных для участников, должно оформляться двусторонним протоколом, имеющим силу договора;

17

при совершении сделки купли-продажи имущественного права - права арен­ды земли - договором купли - продажи, а также, в некоторых случаях, дого­вором о намерениях.

При наличии правового основания - одного из вышеуказанных доку­ментов возможно правовое воздействие, в том числе и в судебном порядке, на победителя конкурса по взысканию денежных средств и неустойки за не­своевременное их внесение.

Торги не являются единственной формой предоставления земельных участков, на которых продается право аренды земли. Торги - формализован­ная и неудобная схема реализации при малом спросе и наличии градострои­тельных ограничений, связанных с освоением предоставляемого земельного участка. В этой связи предпочтительным является прямая сделка купли-продажи прав аренды земли на объекты с одним претендентом. В случаях, когда земельный участок вызывает действительный интерес нескольких субъектов, то с учетом максимальных градостроительных, экономических и других параметров торги целесообразно проводить в форме аукциона, а не конкурса. При этом формулируется вывод о том, что заключение договора посредством проведения торгов не является единственной формой продажи права аренды земельных участков.

Нельзя ее назвать и приемлемой и удобной в условиях малого спроса на земельные участки относительно предложения и отсутствия у многих земле­пользователей денежных средств. Кроме того, такая процедура сопряжена с множеством формальных и подчас не нужных, но обязательных условий, как-то: рекламная кампания, участие в торгах не менее двух субъектов, со­блюдение которых является не привлекательным для инвесторов, заинтере­сованных вложить значительные инвестиции в освоение земельных участ­ков. Более предпочтительной, по убеждению автора, является прямая сделка купли-продажи прав аренды земли, поскольку она открывает возможность в рамках «вторичного рынка» совершать гражданско-правовые сделки с пра­вом аренды и переоформлять переход прав и договоры аренды на правопри-обретателя права аренды. В этой связи предлагается в проектируемом Зе­мельном кодексе предусмотреть порядок принятия решений и совершения сделок купли-продажи права аренды земли, когда проведение торгов мало­эффективно и нецелесообразно, либо предусмотреть ценовой ценз с учетом показателей по срокам аренды земельных участков (краткосрочные - до 5 лет), значимости и объемам строительства. Эти показатели существенны, так как объем привлекаемых инвестиций на строительство может определять цену права аренды, в отличие от стоимости, то есть вводятся коэффициенты для привлечения инвестиций в развитие городской инфраструктуры.

В четвертой главе диссертации: «Элементы договора купли-продажи права аренды земельного участка» рассматриваются: форма и государствен -

II

ная регистрация договора купли-продажи права аренды; стороны договора купли-продажи права аренды земельных участков и договоров аренды; пра­ва и обязанности; определение стоимости права аренды земельного участка; основания и порядок прекращения купли-продажи права аренды земельного участка; выкуп права аренды земельного участка.

Исходным принципом исследования четвертой главы является вопрос об оформлении сделки купли-продажи права аренды земельного участка. В зависимости от вида оформления сделки: составления протокола результатов торгов; заключения договора купли-продажи (уступки, купчей); заключения смешанного договора решается вопрос о государственной регистрации дан­ной формы сделки. В некоторых случаях возможно оформление соглашения о намерениях с возложением обязательств на стороны: такое соглашение ре­гистрации не подлежит, однако стороны примут на себя обязательства по оплате средств за право аренды, заключения договора аренды земли и другие условия.

Из содержания п. 5 ст. 448 ПС РФ следует, что протокол по результатам торгов требует подписания сторонами, имеет силу договора, но требование об его государственной регистрации в законе не содержится; на основании протокола стороны обязуются заключить соответствующий договор. По ре­зультатам торгов, предметом которых выступает право на заключение дого­вора аренды земли /права аренды земли, стороны заключают договор аренды земли. Заключение договора купли-продажи земельного участка, когда предметом сделки выступает не право, а земельный участок, обязательно с последующей регистрацией и выдачей свидетельства о регистрации права собственности в едином государственном реестре. При заключении договора государственная регистрация обязательна.

Возникают и другие вопросы, связанные с регистрацией договоров аренды земельных участков. Они в рамках рассматриваемой темы связаны с договорами купли-продажи права аренды земельных участков как поводом и основанием для изменения стороны в договоре аренды земельного участка и связанных в этом случае правами и обязанностями арендатора (как продавца, так и покупателя права аренды) земельного участка.

Предоставление земельного участка представляет собой сложное право­отношение. Круг лиц при предоставлении земельного участка, проведению торгов, заключению договора аренды земельного участка, его регистрации различен. Сложна и структура государственных органов, участвующих в вы­работке решений и заключении договоров. Особенностью совершения сдел­ки купли-продажи права аренды земли до заключения договора аренды зем­ли является то, что на земельный участок договор аренды земельного участ­ка еще не заключен, и, соответственно, право аренды земельного участка как имущественное право, возникшее из обязательственных отношений, не воз-

никло. В этом случае следует констатировать, что предмета сделки на мо­мент ее совершения до заключения договора аренды земли не существует. Тогда правомерно возникает вопрос о законности проведения торгов при от­сутствии права аренды до заключения договора аренды земельного участка. Тем не менее, законодательными актами предусматривается проведение тор­гов по купле-продаже прав аренды. Решение данного вопроса видится в том, что данную сделку государство совершает под условием возникновения пра­ва аренды в будущем. Сделка под условием. Такое положение известно рос­сийскому законодательству, разрешающему, например, залог будущего уро­жая.

Одним из способов уступки права аренды земли с последующей уступ­кой договора аренды земли является сделка купли-продажи (такие сделки как: мена и дарение, а также уступка в счет погашения долга ограничены Гражданским кодексом). Сделка купли-продажи права аренды земли аренда­тором (правообладателем) преобладает по сравнению с другими сделками по уступке прав аренды земли. Данная сделка совершается при наличии согла­сия арендодателя. После получения согласия арендатор заключает договор купли-продажи.

Предметом купли-продажи является право аренды земли (доля в праве аренды земли) на весь земельный участок (его часть, части), в части приоб­ретенного на возмездной основе у города посредством уплаты цены права аренды земли. Цена не должна быть ниже нормативной стоимости права аренды земли, определяемой (устанавливаемой) городской властью согласно городским нормативным актам. При заключении договора купли-продажи права аренды земли применяются правила п.4 ст.454 ГК РФ. Договор подле­жит обязательной государственной регистрации. В договоре аренды земли кроме предмета и цены договора обычно предусматривается условие о пере­ходе прав и обязанностей по договору аренды земли в полном объеме, за ис­ключением уже исполненных обязанностей и реализованных прав от преж­него арендатора к новому арендатору.

В этой связи возникает дилемма относительно перехода прав. С одной стороны, стороны могут установить его с момента заключения договора куп­ли-продажи, то есть с момента государственной регистрации; с другой сто­роны, вряд ли условие, согласованное сторонами по сделке между арендато­рами: прежним и новым, является обязательным для арендодателя, несмотря на государственную регистрацию договора купли-продажи и изначально по­лученное согласие на совершение сделки. Договор купли-продажи, в кото­ром новый арендатор, будучи правообладателем, не является до внесения изменений в договор аренды стороной по договору аренды земли. Статус арендатора правообладатель после покупки (приобретения) права аренды земли приобретает не в силу договора купли-продажи, а соглашения между

21

арендодателем и сторонами по договору купли-продажи прав аренды земли к договору аренды земли, в котором и предусматривается собственно этот пе­реход, признаваемый арендодателем. Для устранения противоречий между сроками по моменту перехода прав стороны могут в договоре установить, уточнить момент этого перехода.

Особое внимание в четвертой главе уделено исследованию рыночной стоимости земельного участка - наиболее вероятной цене продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных дейст­виях покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испыты­вают давления чрезвычайных обстоятельств. Различные авторы предлагают различные методы определения рыночной стоимости земли. Центральным вопросом купли-продажи права аренды земли является цена. Определение цены права аренды устанавливается в г .М оскве на основании оценки права аренды. Цена права аренды утверждается специально созданными при пра­вительстве г .М осквы и префектурах комиссиями. При определении цены учитываются различные показатели стоимости права аренды, формируемой из базовых ставок права аренды на земельные участки. Рассматривается не­обходимость разграничения понятий «стоимости» и «цены» права аренды, установления порядка их определения и методики , возможность примене­ния ценных бумаг при обороте права аренды земли.

В завершении четвертой главы дается анализ договора купли-продажи, равно как и протокола по результатам торгов, которые являются поводом для заключения договора аренды земли. По различным причинам договор купли-продажи может не быть исполнен. К таким причинам прекращения договора купли-продажи права аренды земли следует отнести основания, являющиеся основаниями для расторжения договора аренды земли.

Совершение сделки купли-продажи прав аренды земли, где предметом выступает имущественное обязательственное право, обусловлено договором аренды земли. Главным образом, обусловлено сроком действия договора аренды земельного участка. При этом, покупатель права аренды не приобре­тает прав собственника на земельный участок, нельзя его назвать и собст­венником права аренды земельного участка (такой статус скорее условный) -п риобретатель права аренды по сделке становится только правообладателем такого права. Договор же купли-продажи выступает не в качестве основания для пользования земельным участком, а поводом для заключения договора аренды земли либо переоформления перехода прав при наличии действую­щего договора аренды земли. Способы оплаты: денежная форма, натураль­ная, ценными бумагами.

В пятой главе диссертации: «Защита земельных прав арендаторов в суде» дается и анализируется общая характеристика дел по спорам, возни­кающим из договоров купли-продажи права аренды земельных участков, и

21

по спорам в области земельных правоотношений, а также подчеркивается, что судебное решение не всегда возможно исполнить в связи с некоторыми пробелами законодательства и слабостью исполнительной системы, заклю­чающейся в примитивной оплате труда судебных приставов-исполнителей, отсутствии средств передвижения, достаточных механизмов воздействия на неисполнителей судебных решений. В результате, право, признанное всту­пившим в законную силу судебным решением, не всегда может быть реали­зовано при уклонении должника от добровольного исполнения и осуществ­ляемых мерах по принудительному исполнению из-за практической незаин­тересованности низкооплачиваемых исполнителей от государства.

Таким образом, механизмы реальной защиты нарушенных и восстанов­ленных в судебном порядке прав субъектов земельных правоотношений ну­ждаются не только в правовой обеспеченности, но и в материальном стиму­лировании, в том числе создании системы льгот, условий труда. Поскольку отношения по поводу аренды земель подчиняются общим требованиям, ко­торые гражданское законодательство предъявляет к арендным отношениям, то основу законодательного регулирования этих отношений составляет Гра­жданский кодекс РФ. При этом также учитываются особенности купли-продажи прав аренды земли, проведения торгов, аренды земельных участков и земельное законодательство.

На основе рассмотрения различными судебными органами, а также тре­тейскими судами, различными административными комиссиями различных ведомств дел, связанных с разрешением земельных споров, а также вопро­сов, связанных с правонарушениями в сфере земельного законодательства, учитывая сложность этих споров, необходимость применения специальных знаний, диссертант обосновывает необходимость образования специализи­рованных земельных судов. Диссертант предлагает к юрисдикции этих судов о±нести : споры по границам, площади земельных участков, определения до­лей, освобождение самовольно занятых и застроенных земельных участков, споры по переводу на наследников прав аренды и прочее, равно как и рас­смотрение заявлений об отмене и признании недействительными постанов­лений о привлечении к административной ответственности может быть предметом ведения специализированных земельных судов, а также некото­рые иные вопросы , связанные с этими спорами, а также споры, которые свя­заны с обжалованием гражданами их объединениями распорядительных ак­тов о предоставлении земельных участков, находящихся или граничащих с водными объектами, землями историко-культурного и иного специального назначения.

По теме диссертации диссертантом опубликованы следующие мате­риалы:

1. Правовое регулирование сделок земли в городе Москве. Сборник тези­сов. Проблемы развития экологического, аграрного, земельного зако - нодательства в субъектах Российской Федерации. Оренбург. 1997 год, с. 77-79;

Понятие "вторичный рынок земли". Ежемесячный информационно-аналитический журнал "Городская собственность" № 1 (17) январь 1999 год. С. 35.

Закрепление основных положений о праве собственности и других правах на землю в законодательстве Российской Федерации. Ежеме­сячный информационно-аналитический журнал "Городская собствен­ность" № 3(19) Март 1999.

Права граждан на землю. Нормы предоставления земельных участков гражданам в домовладениях. Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости " RWAY ". № 50 май 1999 год, с. 8-9, и Ежемесячный информационно-аналитический жур­нал "Городская собственность" № 8-9 август-сентябрь 1999. Правовое регулирование купли-продажи права аренды земельных уча­стков в Москве. Правовые проблемы земельной и аграрной реформы в странах Центральной и Восточной Европы, России, Белоруссии, Ук­раины и других стран СНГ, государств Балтии. Тезисы документов международной конференции. Минск. 1999. С. 95 - 99. Правовые аспекты земельных отношений в г. Москве. Ежекварталь­ный журнал "Правовое регулирование рынка недвижимости" № 4 (5) 2000. С.90-92.

Авторский коллектив. Киселев В.И., Комов Н.В., Обуховская Т.Д., Солдатенков В.В., Спиридонов В.Ф., Шмелев Г.И., Щеглов В.А. Арен­да земельных участков в Российской Федерации Теория и практиче­ский опыт для государственных, муниципальных служащих и граждан. Диссертантом написаны с. 50-51 (Государственная регистрация дого­воров аренды земельного участка) с. 92-96 (Предоставление земельных участков с определением доли в праве аренды земли), с. 97 - 110 (Аренда земельных участков в г. Москве), с. 120 - 138 (Сделки с пра­вами аренды); с. 139 - 147 (судебная практика рассмотрения дел, свя­занных с арендой земли).