Падение цен, наблюдавшееся с августа 1998 по июль 2000 года, сменилось ростом на 1-3% ежемесячно. При этом жилье в новостройках расходится как горячие пирожки, нередко — еще на стадии возведения фундамента. Похоже, такого положения дел строители не ожидали. С резко возникшим дефицитом жилья они решили бороться традиционным российским способом — вышеназванным повышением цен, а не увеличением предложения. Но даже такая их тактика нисколько не останавливает потенциaльных квартировладельцев.
Причины роста цен
Эксперты отмечают, что увеличение цен на новостройки в столице обусловлено несколькими причинами.
1 Общий рост благосостояния граждан. За 2000 — 2001 годы рост номинальных доходов москвичей составил 23 процента. Стремительное увеличение благосостояния (на 30-40%) происходило в основном среди средне— и высокообеспеченных слоев москвичей. Это именно тот социальный слой, накопления которого как раз и расходуются на покупку недвижимости и товаров длительного пользования. При этом мало кто обращает внимание на такой факт: до трети новых квартир в столице приобретают иногородние граждане (становясь при этом полноправными москвичами). А по некоторым данным, за последние два года эта цифра возросла до 40-50%, что также увеличило спрос на новостройки.
2 Городские власти контролируют продажу примерно 60% из 40-45 тыс. квартир, возводящихся ежегодно. Новостройки реализуются через уполномоченные риэлторские фирмы, а цены продаж определяются специальной межведомственной комиссией. Обязательства Правительства Москвы перед очередниками (а их насчитывается 175 тыс. семей) и переселенцами из сносимого пятиэтажного и ветхого фонда диктуют возведение большого количества бесплатного муниципального жилья. Сегодня это примерно 40% всех новых квартир, и их стоимость неизбежно закладывается в жилье, предлагаемое на продажу. А ведь еще два года назад для очередников предназначалось 32-36% всех новостроек столицы.
3 Удорожание строительных материалов и увеличение заработной платы строителей, желание московского правительства повысить наполнение бюджета деньгами от продажи нового жилья. По данным Мосгорстата, в I квартале 2000 года себестоимость строительства 1 кв. м в типовом доме составляла 5400 тыс. руб., а продажная цена — 9300 руб. А по итогам 2001 года себестоимость уже была выше — 9000 руб., продажная цена 1 кв. м равнялась 12 тыс. руб. Причем к последней цене уполномоченные риэлторы (а практически все новые квартиры строители реализуют им оптом) прибавляют еще как минимум 10 процентов.
4 В прошлом году столичные строители сдали жилья, предназначенного к продаже (так называемого «коммерческого»), примерно на 350 тыс. кв. м меньше установленного плана (хотя общий план — 3,5 млн. кв. м жилья — был выполнен за счет увеличения сдачи бесплатного, муниципального жилья). И этот, на первый взгляд, небольшой дефицит (5-7 тыс. квартир) также привел к некоторому повышению отпускных цен.
Конкуренции нет места
В текущем году наблюдается постепенная перестройка структуры предложения: с рынка уходят «дорогие» варианты (в основном — ЦАО Москвы), параллельно увеличивается число «дешевых» предложений, которые свойственны окраинам Москвы и так называемым спальным, непрестижным районам.
С 1998 года объемы строительства в городе частными компаниями сократились примерно на 30%. Это связано со сложными процедурами оформления исходно-разрешительной документации, а также последующего оформления объектов недвижимости в собственность и другими бюрократическими преградами.
Отмечены и еще несколько новых тенденций в строительном комплексе Москвы в текущем году. Так, поступающие на рынок предложения не в состоянии качественно восполнить убыль проектов 2001 г. при наличии количественного восполнения по числу квартир. С точки зрения покупателя рынок становится беднее. Налицо и дальнейшее развитие комплексного строительства жилья. Вместо точечных зданий все чаще предлагаются группы корпусов, небольшие кварталы, либо комплексы жилых зданий с нежилыми и рекреационными сооружениями, в основном в новых районах Москвы. Это и понятно: в центре и обжитых районах просто практически не осталось земли под застройку, а та, что есть — используется исключительно под элитные проекты.
Две комнаты — хорошо, а одна — лучше
Известно, что современное домостроение имеет не слишком высокие возможности для типового разнообразия (исключение — элитное жилье). Например, сегодня самыми востребованными на московском рынке являются однокомнатные квартиры: половина их покупается еще на «нулевой» стадии возведения, т. е. когда не готов фундамент. Но технологии позволяют возводить дом только со стандартным количеством квартир, то есть увеличить в нем число однокомнатных квартир за счет двух— или трехкомнатных не представляется возможным.
Это привело к тому, что цены на «однушки» в новостройках растут примерно в полтора раза быстрее, чем на остальные квартиры. Столичные строители уловили эту тенденцию рынка. Департамент муниципального жилья Москвы (ДМЖ) два года назад начал внедрять строительство домов с малогабаритными квартирами как типовое. Однокомнатные квартиры в таком доме имели общую площадь 23 кв. м (14-метровая комната отделена от двухметровой кухни перегородкой, совмещенный санузел оборудован только душевой кабиной, четырехметровая лоджия), а 2-комнатные — 41,5 кв. м (комнаты по 16 и 9 м). Два таких дом были сданы в Бутовое. При этом цены на однокомнатные квартиры в них составляли не более 10 тыс. долларов, на двухкомнатные — около 14 тысяч. Но неожиданно данный проект был прекращен, несмотря на то, что такие квартиры пользовались бешеной популярностью. Причина оказалась банальна: строителям было невыгодно заниматься таким жильем, так как его себестоимость оказалась в полтора раза выше из-за большего по сравнению с обычными квартирами «набора»инженерных коммуникаций. Рынок, понимаете…
Самые дешевые — на Юго-Востоке
Еще два-три года назад самые дешевые квартиры (в типовом панельном доме) в Марьино или Южном Бутово можно было купить за 340-360 долларов за 1 кв. метр. Нынешним летом такое же жилье стоит в этих районах уже от 560-600 долларов. Причем сегодня жилье там сдается, в отличие от прошлых лет, на значительном удалении от метро. Не особенно могут радовать и серии домов — это в основном «панель», хотя и модернизированная: П-44Т, П-46М, КОПЭ. В отличие от престижного Юго-Запада, где строители начали возводить новую серию П-44М (в ней, например, улучшенная планировка, «темные»комнаты, в трехкомнатных квартирах — два санузла), Юго-Восток и Юг «берут» только объемами новостроек, но не их качеством. По-прежнему самые дешевые квартиры в Москве предлагаются строителями, кроме Юга и Юго-Востока, за Московской кольцевой дорогой — в Ново-Косино, Жулебино, Солнцево и т. д. Повышение цен коснулось и этих районов — сегодня, например, однокомнатная квартира стоит там не 16-18 тыс. долларов, как два года назад, а не менее 25-27 тысяч.
На юго-западе и западе жилье схожего качества по сравнению с вышеуказанными районами продается уже по цене от 900 долларов. Северо-запад занимает промежуточное положение — 750-800 долларов, а вот на севере, северо-востоке и востоке жилья возводится очень мало, так как эти районы еще ранее застраивались как типовые, и площадок под новые дома там практически нет. Исключение составляет район вокруг метро «Речной вокзал». Панельные дома «идут» там по 700-800 долларов за кв. м, монолитные — от 850.
Понятно, что этот уровень цен относится только к типовому панельному или монолитному жилью на окраинах. Чем ближе к центру столицы, тем качественнее жилье и выше цены. Впрочем, в центре и районах сложившейся застройки возводится не более 20% квартир от их общего числа. В этом секторе жилья — собственные законы ценообразования, хотя и в нем стоимость квартир продолжает расти на 1-2% ежемесячно. Как прогнозируют эксперты, цены на новостройки будут расти, как минимум ближайший год. Пусть и не такими высокими темпами, как этой зимой. Потолком должна стать стоимость жилья в предкризисное, до августа 1998 года, время, а это в том же Марьино — не менее 650 долларов за 1 кв. метр. Так что покупать новую квартиру сегодня будет в любом случае дешевле, чем завтра.
Павел Пряников «Квартира, дача, офис» № 158, 30.08.2002
