ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ В САНКТ - ПЕТЕРБУРГЕ
тел 8 (812) 715-95-67
 Юристы       Конференция       Библиотека       О спаме       Авторизация   
Пользовательский поиск
   Конференция
Все темы
Задать вопрос!
Авторское право
Вопросы наследования
Гражданское право
Долевое строительство
Жилищное право
Жилые помещения
Земельное право
Налоговое право
Нежилые помещения
Семейное право
Уголовное право, ИТУ
   Библиотека
Москва
Санкт-Петербург
бизнес
документы
законы
земля
инвестиции
инновации
ипотека
лизинг
махинации
налоги
недвижимость
обзоры
политика
рынок
финансы
экология
экономика
прочее
   Реклама  от Google



>  Недвижимость: анализ рынка, проблемы, документы

Жизнь на сдачу

Глядя на растущие как грибы офисные центры, поверить в недостаток офисных площадей в первопрестольной непросто. Но придется. Потому что, хотя объем этого дефицита разные организации оценивают не одинаково, сам факт нехватки площадей признают все. Например, Департамент инвестиционных программ строительства Москвы считает, что сейчас в столице общая площадь офисных помещений составляет 7-10 млн. кв. м при потребности в 12-13 млн. кв. м.

Если же ориентироваться на данные риэлторской компании Penny Lane Realty, то "конторскую" обеспеченность столицы следует признать и вовсе неудовлетворительной - всего 2,4 млн. кв. м. (В скобках, правда, заметим, что названная фирма в свою статистику включает только бизнес-офисы без учета зданий, занимаемых государственными и полугосударственными учреждениями.)

В общем, если анализировать рынок аренды офисов в метрах, картина получается довольно мрачной - площадей катастрофически не хватает, что и дает возможность некоторым риэлтерам поднимать легкий ажиотаж.

С другой стороны, подобная "метровая математика" носит весьма условный характер - погрешность в оценке площадей на рынке аренды, как мы видели, очень уж велика.

Поэтому попробуем взять другой критерий оценки - ценовой. Здесь, как ни странно, ажиотажа не наблюдается. Цены если и растут, то незначительно, причем в основном на наиболее удачные предложения (классификация офисов приведена в справке).

В среднем по наиболее ликвидным объектам арендные ставки за последний год выросли не более чем на 5-10% (например, в бизнес-центре "Чайка Плаза"). Новые "конторские" здания, по разным причинам застрявшие на рынке (а "перестарком" считается здание, чьи площади не продаются в течение года), наоборот, дешевеют. Пример - судьба бизнес-центра "Галс-тауэр", расположенного на 1-й Тверской-Ямской. Здешние офисы за год подешевели с $695 до $595 за метр.

Еще одно косвенное доказательство того, что повода для ажиотажа на рынке столичной аренды нет (а соответственно, не так страшен дефицит, как его малюют), - разница цены предложения и цены реализации. Иными словами, при съеме офиса торг уместен. В зависимости от ситуации арендатор может сбить цену на $10-50 с каждого "квадрата". Будь дефицит настолько острым, как это рисуют риэлтеры, о скидках не шло бы и речи (ведь на рынке жилья, например, торг практически исчез).

Прогноз на завтра

И тем не менее: грозит ли рынку аренды подлинный дефицит в ближайшем будущем? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно выяснить, кто, собственно, является сегодня арендатором.

Еще 2-3 года назад до 80% спроса на высококлассные офисные метры приходилось на представительства западных компаний. Сегодня картина меняется. В высшем ценовом сегменте рынка аренды (от $550-600 за 1 кв. м) доля "наших", по оценкам Penny Lane Realty, поднялась до 40%, что на 5-10% больше, чем в прошлом году. В среднем ценовом сегменте (от $350 за кв. м) российские компании доминируют - 60-65% (так же, как и в прошлом году). Понятно, что в низшем ценовом сегменте ($150) безусловное лидерство - за отечественным бизнесом.

То, что все больше "наших" могут позволить себе снять офис в дорогом бизнес-центре, - отрадно. Однако рынок аренды может оказаться не готов к такому повышению благосостояния российских компаний. Дело в том, что высший ценовой сегмент, до сих пор рассчитанный на иностранцев, рискует не справиться с потоком отечественной клиентуры.

Значит ли это, что в ближайшем будущем появится дефицит дорогих офисов? На сей счет существует два противоположных взгляда. Первый - пессимистичный: рост бизнес-центров не поспевает за увеличением числа состоятельных арендаторов, которые к тому же постоянно повышают уровень своих запросов. Согласно такой теории в начале следующего года свободных площадей практически не останется (сейчас в конторских зданиях люксового уровня пустует 5-10% помещений). Это, естественно, скажется на ценах, которые к середине 2003 года могут подскочить минимум на 15%.

Второй прогноз - оптимистический. Правда, оптимизм этот основан на одном, далеко не самом радостном факторе: дело в том, что возводить в Москве бизнес-центры среднего класса менее выгодно, чем высшего. Ведь цена на землю (главная составляющая себестоимости строительства) и для "люкса", и для среднего уровня одинаковая, а вот за сдачу в аренду помещений в первых можно выручить вдвое больше, чем во вторых. Значит, застройщики просто вынуждены возводить все больше элитных офисных зданий в ущерб тем, что попроще.

Сегодня, по данным упомянутой компании Penny Lane Realty, общее количество офисных площадей высшего класса составляет примерно 800 тыс. кв. м, а в конце нынешнего - начале будущего года планируется сдать еще около 300-400 тыс. кв. м. Средний класс насчитывает примерно 1,5 млн. кв. м, а пополнение его составит около 400 тыс. кв. м.

Смена статуса

Подбирая офис, следует иметь в виду, что его "текущая" классность - вещь достаточно быстро устаревающая. В основном смена статуса касается зданий класса А и Б.

Роман Плюхин, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании "МИАН": "В настоящее время существуют две основные проблемы понижения класса офисных зданий. Первая - изначально неверное позиционирование здания самим хозяином, а вторая - понижение статуса в процессе "старения".

В первом случае ошибка может возникнуть на стадии проектирования и выбора местоположения. Для высшего класса характерен определенный набор условий, и если отделка холлов, планировка этажей или внутреннее техническое оснащение здания не соответствуют этим стандартам, то класс А ему не светит.

Во втором случае на статусе здания сказывается моральное старение объекта и изменение статуса прилегающего района, как это произошло с бизнес-центром на Спартаковской улице. Здание изначально позиционировалось как офис класса А. Но чрезмерная близость к прокладываемому здесь сейчас Третьему транспортному кольцу многими клиентами рассматривается как крупный недостаток. В результате цена на площади в этом здании опустилась до $480 за метр - то есть до уровня класса В, в перспективе возможно и дальнейшее понижение.

Сегодня не менее 30% всех зданий класса А балансируют на грани понижения статуса. Однако треть из них постоянно модернизируется и не сдает свои позиции. Показательный пример в этом отношении - построенный еще в советские времена Хаммеровский центр (Центр международной торговли) на Краснопресненской набережной. Офисы центра, как и прежде, на ура расходятся среди иностранцев по $500-550 за метр. Причина не только в удачном расположении, но и в том, что владельцы центра постоянно дотягивают его "начинку" до современных стандартов".

Новинки съема

Теперь несколько слов о тех объектах, которые поступят на рынок офисной аренды в ближайшее время.

Среди крупных центров, вводимых в строй нынешней осенью, можно отметить Торгово-офисный комплекс площадью 6 тыс. кв. м на Новослободской улице. Внутренняя отделка помещений выполнена по евростандарту. Арендная ставка - $400 за кв. м в год (без НДС) - включает коммунальные и эксплуатационные расходы. Наземная парковка на 50 машин, $120 за место в месяц.

Далее на осень запланирован ввод здания площадью более 10 тыс. кв. м на Трифоновской улице. Арендная ставка $400-450 включает эксплуатационные и коммунальные расходы. Планировка и отделка под арендатора осуществляется за счет владельца. Здание находится в тихой, экологически чистой зоне Москвы, удаленной от промышленных районов. Удобство расположения определяется прямым выходом на важные городские магистрали - проспект Мира, Сущевский вал, а также соседством с гостиницей Moscow Olympic Hotel. Предусмотрены все удобства для арендаторов: кафе, ресторан, отделение банка, отделение связи, спортивный комплекс, подземная и открытая автостоянки на 60 и 70 мест соответственно. Стоимость подземной парковки - $250 в месяц за машиноместо, наземной - $150.

Ближе к январю ожидается поступление на рынок второй очереди бизнес-центра на 2-й Звенигородской улице общей площадью 16 тыс. кв. м. Арендные ставки в этом здании класса А составят $500 (включая НДС и коммунальные платежи). Планировка - по выбору арендатора. Предусмотрены подземная парковка на 48 машин по $300 за место ежемесячно и охраняемая наземная стоянка на 25 машин (по $100). Удобные подъездные пути - поблизости пройдет Третье транспортное кольцо. Преимуществом проекта является его близость к Центру международной торговли, "Экспоцентру" и к строящемуся новому деловому центру столицы - "Москва-Сити".

Также в конце года будет введен десятиэтажный бизнес-центр "Западный мост" на Ленинградском проспекте - площадью 6 тыс. кв. м по $550 за кв. м.

Следующий "лот" - восьмиэтажное здание площадью 14 270 кв. м на Моховой улице близ станции метро "Библиотека им. Ленина". Размещение бизнес-центра рядом с Кремлем обеспечивает арендаторам верхних этажей великолепный панорамный вид из окна. Поэтому арендные ставки на 5 и 6 этажах - $600-700 за кв. м в год, в то время как на нижних - от $500 (без НДС). Три бесплатных месяца предоставляется арендатору в качестве компенсации за отделочные работы. Подземная парковка - на 52 машины, наземный гараж - на 25 мест ($250 за место в месяц).

Какие офисы считаются хорошими, а какие плохими? Офисы, как и гостиницы, делятся на категории. Только вместо "звезд" конторам в зависимости от уровня присваивают "классы". Таких классов четыре: A, B, С и D.

Самым высшим и престижным для бизнес-центра считается класс А, средняя ставка аренды помещений в котором сейчас в Москве составляет $500-550 за квадратный метр в год. Класс А присваивается офисным комплексам, расположенным, как правило, в центральной части города и оборудованным всеми возможными каналами связи (спутниковыми, цифровыми, телефонными). Такие офисы (их, как правило, возводят иностранные компании) имеют собственные - на подстраховке у городских - системы электро-, тепло- и водоснабжения. Они также располагают собственными закрытыми паркингами, отделаны по высшему разряду, охраняются и имеют собственную службу уборки помещений (конкретные примеры см. в таблице).

Офисы класса B возводятся в основном отечественными строителями или переоборудуются ими же из старых зданий. География расположения этих бизнес-центров не такая "жесткая". Сделки совершаются по $420-450 за кв. м в центре и по $350-400 - в срединной части города. В отличие от апартаментов класса А офисы класса В не могут похвастаться закрытым паркингом и роскошной отделкой. Однако на этом принципиальные отличия и заканчиваются - по качеству систем жизнеобеспечения, числу каналов связи и уровню охраны офисы класса А и В вполне сопоставимы.

Офисы класса С, которые сейчас в Москве можно снять по $150-200 за метр в год, - это, как правило министерско-институтские здания советских времен, в лучшем случае слегка отремонтированные (чаще ремонт в помещениях производит сам арендатор). Такого рода конторы разбросаны по всему городу. В них далеко не всегда имеются линии современной связи, а охрана и паркинг - и того реже. Самый известный пример такого класса офисов - дома-"книжки" на Новом Арбате.

Наконец, существуют и офисы класса D - сооружения, требующие не просто косметического, а капитального ремонта или даже реконструкции. Правил игры на этом поле нет - как договоритесь, так и будет, офис можно снять и по $20-40 за кв. м. Но подобная дешевизна зачастую объясняется отсутствием у формального "хозяина" площадей каких-либо прав на сдачу помещений в аренду. Нередко дело ограничивается нелегальной договоренностью.

Профиль, N33, 9 сентября 2002

   Объявления
© 2010  Интернет-агентство Laws-Portal.Ru