Маркетологи предсказывают рынку управления торговыми центрами трудные времена. Поставленный диагноз – «перегрев рынка» – заставляет людей, занятых на рынке, искать оптимальные пути решения возникших проблем. Естественно, сообща это сделать проще. Недавно Гильдия управляющих и девелоперов провела круглый стол, посвященный вопросам взаимодействия управляющих компаний и арендаторов. В ближайшее время Гильдия намерена провести также серию встреч и семинаров, которые позволят осветить разные аспекты, связанные с рынком управления и развитием коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. «Строительный Еженедельник» предлагает своим читателям краткий отчет о проведенной встрече.
Александр Сидоров, начальник Управления инвестиционной политики Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Администрации Санкт-Петербурга:
– Петербургу нужен, причем безотлагательно, регламент использования территорий, чтобы прекратилась казуистика: «торговый центр», «развлекательный центр», «дом среднесрочного проживания». Жонглирование терминами только создает для чиновников дополнительные возможности для получения, скажем так, внимания.
В октябре должна быть готова концепция Генерального плана развития Санкт-Петербурга, и инициатива общественной организации придется как нельзя более кстати. До сих пор у городской администрации нет четкого понимания, что такое стандарт арендной платы и «звездная» категория торговых центров. Формирование стандартов – и есть дело профессионального сообщества. Так же, как и вопрос подготовки кадров.
Создание торговых центров европейского класса требует профессиональных знаний. Чиновники ждут от профессионального сообщества помощи в разработке программы размещения таких объектов. Как водится, денег на это у города нет, зато есть сведения о социально-экономических характеристиках населения, опыт проведения опросов и многое другое. Сотрудничество бизнеса и власти не только полезно, но и необходимо.
Сергей Дмитриев, генеральный директор оценочной компании ООО «Перспектива»: – Всем профессиональным участникам рынка уже пора осознать, что для того, чтобы процесс девелопмента шел бесконфликтно и без катаклизмов, необходимо очень тщательное планирование проекта именно в части прогнозирования того, что и в каком количестве нужно предложить нашему потребителю. Насколько я могу видеть, большинство девелоперов проводят маркетинг уже достаточно профессионально либо своими силами, либо силами внешних консультантов. Это радует.
Однако сегодня я хотел бы сказать о проблеме, которая пока не разрешена абсолютно: каждый из серьезных девелоперов заинтересован в наличии информации о платежеспособном спросе на услуги сферы обслуживания. Для меня очевидно, что ни одна из компаний такие исследования заказать и оплатить не может. Более того – ни одна из аналитических компаний такой заказ не способна выполнить. В связи с этим мы начали предварительные переговоры, как с инвесторами, так и с коллегами-консультантами о реализации идеи создания пула заказчиков и пула исполнителей. Хотя и здесь есть определенные сложности: не все управляющие и девелоперы создают своим проектам достаточный режим прозрачности, что их же коллегам усложняет планирование будущего. Если наплодим не того и не там, расхлебывать эту кашу придется всем.
Дмитрий Табала, начальник экспертно-аналитического отдела ГУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»: – Когда проводилось исследование обеспеченности населения города торговыми центрами, учитывалось изменение функций встроенных торговых объектов. Сейчас эти изменения идут довольно интенсивно. Новые торговые центры оттягивают на себя платежеспособную часть населения, которую до этого обслуживали встроенные магазины. В результате магазины переориентируются. Это одна из причин, почему у нас растет сфера общественного питания, растут направления игрового бизнеса, салоны красоты и т.д. Причина их бурного развития – развитие торговых центров, которые замещают функции встроенных торговых объектов.
Олег Спивак, заместитель генерального директора ООО «Стройкорпорация «Элис»: – При разработке концепции любого проекта всегда балансируешь между двумя противоречивыми вещами: сиюминутная выгода и потенциальная выгода. Концепция первых рынков была проста – обеспечить приток максимального количества покупателей и заработать максимальное количество денег. Сегодня концепция комплекса – это сложнейший документ. Можно перечислить огромное количество параметров, которые необходимо учесть: это сбалансированный состав арендаторов, наличие якорей, их количество и размер, площади, которые необходимо этим арендаторам отдавать, оптимальное соотношение товарных групп, торговли и услуг, зонирование и прочее. Сегодня конкуренция все более и более ожесточается. Наличие или отсутствие концепции торгового комплекса является одним из важных моментов, который обрекает комплекс на прозябание или успешное развитие.
Алексей Шаскольский, руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства: – Эйфория по поводу бума торговых центров плавно переходит в тщательно скрываемое беспокойство по поводу надвигающегося затоваривания рынка торговых площадей с соответствующим падением арендных ставок, ростом сроков окупаемости и прочими безрадостными перспективами. В Москве в торговых центрах ставки аренды с лета 2002 года впервые за многие годы стали снижаться. Аналитиками неоднократно отмечалось, что рынок недвижимости Москвы опережает в своем развитии петербургский на несколько лет. Что касается торговой недвижимости, то наступающий «кризис перепроизводства» сократит отставание «северной столицы» от «южной» до одного года. Если не по качеству и количеству новых торговых центров, то по проблеме освоения рынком новых торговых площадей, проблеме «несварения» избыточного предложения. По нашему прогнозу, беспрецедентный прирост торговых площадей в торговых центрах в 2003–2004 годах приведет к «перегреву» рынка. Очевидно, что нас ожидает «санация рынка» – практически аннигилируется пресловутая «покупка прав аренды», произойдет снижение неоправданно высоких арендных ставок.
В ближайшие годы снизятся ставки в неадекватно расположенных, непрофессионально спроектированных и неквалифицированно управляемых торговых центрах. Главными причинами снижения арендных ставок являются несоответствие темпов роста объема торговых площадей возможностям розничных операторов эти площади занимать, отставание платежеспособного спроса населения от этих темпов роста. На фоне бурного роста торговых площадей число арендаторов практически не растет. По мнению специалистов, в течение последних лет на российском рынке присутствуют порядка 200-300 компаний, которых можно считать квалифицированными арендаторами – имеющих собственные сети, достаточные средства для открытия новых магазинов и «розничную историю». На звание «якорных» арендаторов, формирующих потоки торговых центров, из них могут претендовать не более 10%. На сегодняшний день сложившиеся потребности в торговых площадях у квалифицированных арендаторов гораздо скромнее складывающегося предложения.
Анатолий Серока, retail-директор Colliers International: – Нужны торговые центры или не нужны – для меня и, думаю, практически для всех сидящих здесь ясно – они нужны. Другое дело, чему отдаст предпочтение потребитель или покупатель в многообразии форматов, которые есть. Мы начинали с рынка, мы начинали с привлечения покупателя к тому, чтобы он насытил свои насущные потребности с минимальными затратами. Сейчас самое главное привлечь покупателя. Каждый торговый центр хочет придумать свою «фишку», такую «фишку», которая иногда кажется совершенно бессмысленной с точки зрения организации торговли как таковой. Я знаю по крайней мере двух девелоперов, которые четко произносят слова: «Мы продаем ощущения, человек стремится к самоидентификации себе подобных» – вот она и фишка, слава Богу, что наши девелоперы говорят об этом.
Юрий Борисов, генеральный директор ООО «Управляющая компания «Питер»: – Сегодня мы высветили четыре самых серьезных момента. Во-первых, рост рынка и большая неопределенность в условиях этого роста заставляет больше средств тратить на исследования, привлекать консультантов, больше считать, больше планировать. Во-вторых, уже совершенно очевидно, что нельзя сегодня обойтись без концепции. В-третьих, торговые комплексы, в отличие от других видов коммерческой недвижимости, это «креативный» тип управления, и проекты, которые не имеют профессионального управления, погибнут в конкурентной борьбе.
Будущая конкуренция, это прозвучало в целом ряде выступлений, станет естественным отбором, от которого выиграют торговые комплексы, которые смогут заставить приехать покупателей именно к ним. Ну а рынок уже сам сделал выбор в пользу крупных торговых комплексов. Я думаю, что проект ТЦ площадью 100 тыс. кв. метров не за горами.
Наконец, лицо, имидж – это то, без чего, конечно, не то что не выдержать конкуренции в дальнейшем, а уже сегодня не заполнить торговый комплекс. На самом деле у арендаторов уже сегодня есть выбор (это почему-то не прозвучало), выбор очень серьезный.
Подготовил Михаил Трунков OOO "Издательство Строй-Пресс"
