Во многом проблематика развития системы ипотечного жилищного кредитования связана с вопросом привлечения внебюджетных средств.
Участие в этом механизме мощных финансовых институтов может существенно увеличить привлекательность такого вида приобретения жилья в рассрочку.
Развитию системы ипотечного жилищного кредитования как реального механизма улучшения жилищных условий граждан в последнее время уделяется много внимания как на местах, так и на самом высоком уровне. Достаточно сказать, что о необходимости создания реальных условий привлекательности ипотеки для самых широких слоев россиян не раз говорил Президент Российской Федерации Владимир Путин. Следует сказать о том, что сейчас в Правительстве РФ на рассмотрении находится 32 законопроекта, в той или иной степени касающихся функционирования ипотечного механизма (в частности, речь идет о федеральном законе "Об ипотечных ценных бумагах"). Ожидается, что все они будут приняты еще до конца текущего 2004 года. Вот-вот пройдет второе чтение наш местный закон "Об ипотечном жилищном кредитовании в Самарской области". Все это должно создать более благоприятную правовую почву для более эффективной работы ипотеки. Но это лишь правовая сторона вопроса. Что касается чисто финансового, инвестиционного процесса, то тут положительные тенденции не столь очевидны и сильно зависят от инвестиционного потенциала того или иного региона. И очень часто можно слышать, что в нашей стране действует разве что некая "квазиипотечная" модель, по своим параметрам несколько отличающаяся от общепринятой мировой практики - и не в лучшую сторону. Но не стоит упускать из виду, что российской ипотеке всего-то чуть более пяти лет от роду, и в начале пути многих "болезней роста" (о них мы поговорим ниже) просто не избежать. В то же время многие положительные тенденции налицо, хотя в разных областях России прогресс неодинаков. Приятно отметить, что Самарская область - в числе передовых, в том числе и по темпам роста ипотечных кредитных операций.
Так, в обеспечение договоров ипотеки в 2003 году было заложено на 90% больше объектов недвижимости, чем годом ранее. За прошедшие четыре года Самарский областной фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ) выдал около 1600 кредитов на приобретение жилья, из которых 880 были проведены по классической схеме с оформлением закладных. Кстати говоря, СОФЖИ первым в нашей стране начал собственное финансирование ипотечных кредитов. Хотя объемы бюджетной "подкачки" работы фонда невелики, однако частично решить проблему удовлетворения интересов желающих удается привлечением сторонних средств. Например, в 2003 году за счет дополнительных источников рефинансирования было привлечено 114 млн руб. по закладным, да еще на 120 млн руб. было получено строительных кредитов. Стоит сказать и о тех группах населения, которые в настоящий момент составляют основную массу клиентов ипотеки. Во-первых, это трудоспособное население в возрасте от 30 до 45 лет - на их долю приходится 56% всех выданных кредитов. На долю молодых семей, не имевших собственного жилья, приходится 30% ипотечной кредитной массы. Наконец, третью по численности категорию составляют люди в возрасте свыше 45 лет. В первую очередь это мигранты из северных районов России, у которых на месте прежнего их пребывания осталось собственное жилье, и обладающие жилищными сертификатами военнослужащие.
В то же время в работе ипотечного механизма существует немало проблем. И в немалой степени они связаны с финансовой стороной вопроса, привлечением необходимых сторонних внебюджетных средств. В настоящее время ипотечный рынок работает в основном благодаря относительно скромным бюджетным средствам и государственным гарантиям. Наряду с этим существует острая необходимость широкого привлечения крупных операторов финансового рынка - страховых компаний, различного рода фондов (в том числе и пенсионных), банковских структур. Их приход в известной степени ограничен степенью риска размещения капитала и отсутствием в настоящее время государственных инвестиционных гарантий (государственной регистрации инвестиционных прав). К тому же так называемые "малые" банки просто не могут позволить себе роскошь долгосрочного извлечения из оборота немалых ипотечных кредитных сумм - как и риска потерять их. Впрочем, эти же самые финансовые структуры сами в изрядной степени страдают от того, что большое количество наличных средств граждан приходят в жилищное строительство, минуя легальный банковский сектор. И сейчас многие "киты" этой сферы, имеющие значительный уставный и оборотный капитал, приходят к участию в различных ипотечных программах.
Один из удачных примеров такой работы являет собой самарский коммерческий банк "Солидарность". Еще в октябре 2003 года этот финансовый институт начал реализацию программы ипотечного кредитования по стандартам федерального агентства. В соответствии с ними клиент может получить кредит в размере не более 70% от стоимости жилого помещения в соответствии с договором купли-продажи или оценкой независимого оценщика (причем во внимание принимается минимальная сумма). При этом заемщику необходимо внести первоначальный взнос, который составляет не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Минимальная сумма предоставляемого ипотечного займа составляет 200 тыс. руб., процентная ставка - 15% годовых, а срок кредитования ограничен 20 годами. Предметом же залога является только то жилое помещение, на приобретение которого предоставляется ипотечный кредит и на которое в установленном законом порядке оформлено право собственности. Заемщиком может выступать любое физическое лицо в возрасте от 18 до 60 лет, чей доход может быть подтвержден документально. Обязательным условием кредитования является страхование жизни и имущества заемщика (это позволяет снизить степень риска невозврата займа банку). Решение о предоставлении ипотечного кредита принимается банком в течение 2 дней с момента предоставления полного пакета необходимых документов.
Но это - один из удачных примеров активности коммерческого банка в области ипотечного кредитования. Отметим, кстати, что ОАО КБ "Солидарность" проводит эту работу совместно с Самарским областным фондом жилья и ипотеки. В общем же и целом кредиторы в лице коммерческих банков пока не спешат утвердиться в этой сфере. Но есть и еще один важный момент. Как констатирует исполнительный директор СОФЖИ Дания Вагапова, "без развития крепкого первичного рынка ипотечного кредитования ни о каком массовом привлечении коммерческих банков говорить не приходится". В свою очередь, ипотечная "первичка" может стать массовой только в том случае, если можно будет достичь ограничения и распределения кредитных рисков для банковских структур. А это возможно лишь в том случае, если государство совместно со страховыми компаниями станет обеспечивать страховку рисков в отношении определенных частей каждого отдельно взятого кредита. Именно это даст возможность массового привлечения на рынок ипотечного кредитования не только коммерческих банков, но и прочих крупных финансовых инвесторов. А их ипотека, что называется, давно заждалась...
К СВЕДЕНИЮ
В последнее время социологи говорят о том, что уже почти 40% россиян не путают слово "ипотека" с медицинским термином. С одной стороны, это отрадно, поскольку еще несколько лет назад просьба объяснить, что означает данное понятие, ставила большинство опрашиваемых в тупик. С другой стороны, 40 % - недостаточный показатель по сравнению с более чем 70% тех, кто тем или иным способом хочет улучшить свои жилищные условия.
Самый распространенный в мире способ приобретения жилья в кредит - ипотека. Ее популярность обусловлена отсутствием необходимости производить оплату сразу. Она предполагает получение кредита под залог приобретаемой (или имеющейся) квартиры. Благодаря этому появляется возможность купить жилье на несколько лет раньше, чем в случае если копить всю сумму. Предпринимателям же не надо изымать большие средства из оборота, что способствует дальнейшему развитию экономики страны.
НАША СПРАВКА
ПОЛУЧАЕМ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ
1. Консультации специалиста (риэлтора) по вопросам организации ипотечного кредита.
2. Обращение в банк за кредитом. Проверка платежеспособности клиента.
