В очередной раз, теперь накануне президентских выборов и после думского марафона, российский народ пытается найти ответ на вопрос: «Кому выгодна ипотека». В новой Думе уже нет Ивана Грачева (руководитель комиссии по ипотеке в Думе прошлого созыва), который самозабвенно лоббировал ипотеку на протяжении последних четырех лет. Но «ипотечный проект» уже имеет нового думского опекуна. Хотя имя его пока неизвестно, работы ему предстоит немало, поскольку в системе ипотечного кредитования в России должны произойти радикальные изменения. А как же, ведь ипотека — один из пунктов предвыборной программы президента.
В России очень много желающих приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита. По официальной статистике Госкомстата, озвученной «куратором» ипотеки вице-премьером Владимиром Яковлевым, 77% россиян намерены улучшить свои жилищные условия. Большинству из них при этом был бы весьма удобен и выгоден ипотечный кредит. В связи с тем что в последнее время россияне не только увеличивают собственное материальное благосостояние, но и повышают уровень экономического образования, о перспективах ипотечного кредитования задумывается каждый третий россиянин. От проблемы больших суммарных выплат по кредиту, когда купленная по ипотечной программе квартира в результате обходилась хозяину вдвое дороже, за последнее время тоже удалось несколько уйти. При сегодняшних темпах роста цен на недвижимость это даже выгодно. В общем большинство здравомыслящих жителей страны осознали, что за ипотекой — будущее.
Строители До 2010 года правительство намерено не только удвоить ВВП, но и утроить темпы строительства жилья. Как уверяет В. Яковлев, президент поставил перед Госстроем задачу — увеличить объем построенного жилья по всей России с 32 млн до 80 млн кв. м. «Президентские» новостройки не будут относиться к верхним сегментам рынка. Однако и такую квартиру стоимостью $80–100 тыс. не каждый может себе позволить купить без кредита. Таким образом, в ближайшие пять лет большинство строительно-инвестиционных компаний столицы будут ориентироваться главным образом на продажу квартир по кредитным схемам. Уже сейчас строители на всех пресс-конференциях открыто говорят о том, что заинтересованы в ипотеке. Так, например, по мнению гендиректора компании «КОПстройсервис» Виктора Одинцова, «будущие главные инвесторы строительства — покупатели». Стоит ожидать, что представителями крупных строительно-инвестиционных компаний Москвы идея массовой ипотеки в ближайшие месяцы будет активно лоббироваться в Госдуме и ряде экспертных институтов.
Президент Уверенность в завтрашнем дне внушает то, что ипотека — часть предвыборной президентской программы. В своем предвыборном послании к народу Владимир Путин обозначил трех «китов» давно начавшейся избирательной программы: образование, медицина и жилищный вопрос. Вполне логично, что последний вопрос президент намерен решать цивилизованным европейским способом — путем рыночного кредитования граждан. В данной модели государству нужно лишь обеспечить механизмы «госгарантий» и, как следствие, изменения в Налоговом кодексе. Над первой проблемой сегодня работает Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг и фонд «Институт экономики города». Вместе они готовят пакет нормативных документов, которые придадут будущим «ипотечным ценным бумагам» надежность и привлекательность. Остается ждать неминуемой их популярности у населения. Однако по вопросам эмиссии ипотечных ценных бумаг сегодня существует достаточно сильное противостояние тех же строителей-инвесторов и правительства. Ипотечные облигации не будут пока выпускаться по кредитам, выданным на покупку строящегося жилья. Федеральная комиссия по ценным бумагам не намерена включать в обеспечение этих бумаг право требования на несуществующую недвижимость. Как отметил М2 председатель ФКЦБ Игорь Костиков, «пока строители будут оформлять с покупателями договор долевого инвестирования, такое право требования не сможет стать обеспечением надежности ипотечной облигации». Надо думать, что компромисс здесь будет найден достаточно быстро. Как раз к марту. Вторую проблему — налоговые льготы, — которая могла бы самым действенным способом расшевелить российскую ипотеку, почему-то никто не решает. И судя по тому, что сам В. Путин обходит ее молчанием, в ближайшее время решать вряд ли кто будет. Между тем Иван Грачев, бывший председатель Госдумы по развитию ипотечного кредитования, говорит, что «серые доходы в России есть и всегда будут». Ипотеке не стать локомотивом «белых доходов» — работодатели лучше сами будут кредитовать своих сотрудников, чем «открывать» их доходы перед налоговиками. Для справки: сегодня отчисления в бюджетные фонды составляют 46% дохода сотрудника. Если Госдума частично отрабатывала «коммерческий заказ», лоббируя идею ипотеки, то президент и окружение заинтересованы в ипотеке как в способе экономического роста (от «удвоения ВВП» президенту уже никуда не деться) и политическим инструменте. Кстати, в самой Госдуме сегодня идея ипотеки приобрела «массовый характер» — депутаты уверены, что именно от ипотеки зависит экономическое развитие страны.
Банки Банки являются главным звеном в системе ипотечного кредитования. При этом, как ни парадоксально, банки заинтересованы в ипотеке не слишком. По мнению многих банкиров, ипотечные кредиты для них не являются привлекательным продуктом. Во-первых, ипотечный кредит имеет сложную инфраструктуру, работать с ним довольно хлопотно. При наличии у банка альтернатив он выберет менее сложный инструмент работы. Во-вторых, это кредитование сопряжено с рядом рисков и законодательных препятствий. Одно из таких препятствий — то, что любой гражданин имеет право на жилье, а банк не имеет права выселить неплательщика. В-третьих, российские банки на сегодняшний день не обладают большим объемом «длинных» денег, которые можно отдавать на 10–20 лет. А вот иностранные банки, наоборот — имеют такие деньги и готовы быстро пустить их в оборот. Понятно, что правительство не устраивает такая диспозиция, и стоит ожидать, что весной российским банкам в приказном порядке будет велено срочно обрадоваться перспективам национальной ипотеки. По мнению Андрея Емелина, вице-президента Ассоциации российских банков, сегодня ипотека не приносит банкам прибыли. Это в настоящий момент. Но во всем мире ипотека, как кредитный продукт, востребована банковскими структурами. То же самое произойдет и у нас, если будут разработаны и приняты поправки в законы. Свои перспективы банкиры очень хорошо понимают, а поэтому все чаще включают в спектр услуг ипотечные кредиты. Иногда в убыток себе, но с надеждой на скорые позитивные изменения. Вместе с тем ипотека неплохо работает на имидж банков, а ипотечные кредиты помогают расширить собственный кредитный портфель. И еще. Стоило президенту РФ поразмышлять в телевизоре об ипотеке, как в среде банкиров жилищное кредитование стало признаком хорошего тона. «Как, вы не выдаете ипотечные кредиты? Ну, вы отстали от времени». Хотя банкиры — народ образованный и экономический эффект от ипотеки просчитать способный. И последнее. Создание «ипотечной» инфраструктуры в отечественной экономике может стать новым, достаточно свободным каналом для сброса бюджетных денег. Вряд ли правительство секвестирует «ипотечные» статьи в бюджете. Наоборот, на конференциях Госстроя по ипотеке все активнее озвучивается идея о том, что на рефинансирование банковских кредитов должны выделяться «дешевые» бюджетные деньги. В этом случае достаточно большое количество денег будет проходить через созданные ипотечные комиссии и агентства. А уж что касается потребителей... с ипотекой под государственной крышей им никакой кризис не страшен.
Георгий Задонский Советник директора департамента жилищной политики АИЖК: — Ипотека выгодна для российской экономики. В России в «чулках» граждан сосредоточено порядка $30–50 млрд. Россияне эти деньги никуда не вкладывают, потому что не доверяют банковской системе. В то же время в случае ипотеки не вы помещаете свои деньги на счет в банке, а банк предоставляет вам свои деньги для покупки жилья. Т. е. рискуете не вы, а банк. Когда россияне это поймут, они будут вкладывать сбережения в приобретение квартир, получая кредиты на недостающую стоимость. Серьезные долгосрочные деньги в масштабах страны могут вкладываться в ипотеку только в том случае, если они пойдут в строительство нового жилья. Через строительство деньги пойдут в смежные отрасли экономики: строительные материалы, металлургию, энергетику, дорожное строительство и т. д. Российская экономика получит через ипотеку те самые инвестиции, которых ей так не хватает. Но получит она их через рынок ипотечных ценных бумаг. По своей ликвидности они приближаются к государственным ценным бумагам. Но к этому приведут только большие организационные усилия на государственном уровне, серьезная юридическая работа по отработке документов и совершенствование нормативной базы.
Николай Шитов Руководитель ипотечного проекта в партнерстве с компаниями «Росгосстрах» и «Тройка Диалог»: — В принципе ипотечный кредит для банка выгоден, как и любой другой кредитный продукт, поскольку на выданный кредит начисляются определенные проценты и он приносит прибыль. Однако сегодня ипотека может быть не выгодна и не доходна для банка, где ипотечный кредит лишь один из многочисленных видов кредитов и услуг. Для ипотечного банка, как и для любого ритейлового банка, важна хорошо развитая инфраструктура.
Владимир Лопатин Вице-президент общественно-парламентского центра «Доступное жилье»: — В России нет собственных «длинных» и дешевых денег. Источником таких денег могут быть только граждане, потому что корпоративные структуры и без того знают, где использовать свои средства с наибольшей эффективностью. Граждане же наши надолго деньги не вкладывают. Да и банки не очень-то их берут. Мне лично не встречались рублевые депозиты длиннее трех лет. Преобладают же и вовсе краткосрочные вклады. А для ипотеки нужны долгосрочные. Поэтому я думаю, что российские банки, осуществляющие ипотечное кредитование, используют для этого преимущественно иностранный капитал. Не случайно большинство из этих программ имеют долларовый номинал. Что касается двухуровневой модели ипотеки, которая насаждается в России, то этот выбор тоже легко объясняется. В американской модели привлечением средств для рефинансирования ипотечных кредитов занимаются не сами ипотечные банки, а крупные специализированные агентства. Естественно, если за иностранными деньгами стоят какие-то отечественные «интересанты», то они предпочтут именно ту модель, в которой прибыль будет сконцентрирована в одном, максимум двух учреждениях, а не распылена по всей банковской системе.
Дмитрий Лебедев Юрист отдела ипотечного кредитования компании «Инком-недвижимость»: — Сегодня на рынке недвижимости заметно увеличилось количество сделок по приобретению недвижимости с целью последующей сдачи в аренду. Претворить это в жизнь с помощью ипотеки представляется очень выгодным коммерческим проектом. Дальнейший успех ипотеки связан с формированием платежеспособного, хорошо зарабатывающего среднего класса. Так что развитие нашей страны и возможность широкого востребования и практического применения ипотечного кредитования — вещи взаимосвязанные.
Валерий Петренко Коммерческий директор — начальник управления недвижимостью ЗАО «Желдорипотека»: — Сегодня в России жилищная проблема стоит на втором месте по актуальности после заработной платы. И с учетом роста цен на жилье в целом ипотека выгодна для регионов, так как там она практически единственный способ разрешить жилищный кризис. Могу с уверенностью сказать, что при помощи ипотеки многие граждане РФ уже в ближайшие 5 лет решат свой «квартирный вопрос».
Юрий Алексеев Директор ООО «Подольская жилищная инициатива»: — Прежде всего следует отметить, что развитие ипотеки крайне необходимо для оздоровления экономики России в целом. Ипотечное кредитование является основным направлением в решении жилищной проблемы, а это в свою очередь является мощным фактором стабилизации жизни страны за счет укрепления семьи, повышения мотивации к труду, роста среднего класса, укрепления частной собственности, улучшения демографической ситуации. Однако, несмотря на огромную социально-экономическую значимость, развитие долгосрочного ипотечного кредитования идет достаточно медленными темпами. Сегодня ипотека объявлена стратегическим направлением государственной жилищной политики. Именно ипотеке предстоит вовлечь в жилищное строительство сначала средства граждан, а затем и крупных инвесторов, создать новые рабочие места. Я думаю, что в ближайшие полтора-два года в этой области нас ждет настоящий прорыв.
