На рынке коммерческойнедвижимости Санкт-Петербурга в начале 2004 года продолжает наблюдаться стадияроста. Практически во всех сегментах рынка можно наблюдать рост активности, какспроса, так и предложения. Исключение составляет сегмент офисной недвижимости, на котором можно наблюдать небольшое снижение активности спроса на рынке аренды(на 2% по отношению к началу 2003 года) при росте активности предложения на 20%.На рынке купли-продажи торговой недвижимости в феврале 2004 года зафиксировануровень активности предложения равный уровню 2003 года (активность предложениясоставила 100%) при росте активности спроса в феврале 2004 года на 45%.Состояние рынка коммерческой недвижимости в феврале 2004 года по сравнению сфевралем 2003 года представлено в табл. 1.

Табл. 1 Состояние рынка коммерческой недвижимостиСанкт-Петербурга в феврале 2004 года по сравнению с февралем 2003 года (поданным ГУИОН)

Активность предложения нарынке коммерческой недвижимости во всех его сегментах носит явно циклическийхарактер (как по аренде, так и по купле-продаже). В период с 2000 года по 2002год рост активности предложения носил практически линейный характер. В период с1998 года по 2000 год и с начала 2002 года рост активности предложения носитволнообразный характер, что объясняется увеличением количества предлагаемых кпродаже и аренде объектов коммерческой недвижимости, особенно в сегментеторговой недвижимости. Данная характеристика активности предложения имеетцикличный вид с полупериодом в 2 года.

В настоящее время можно говорить о снижении темпов ростаактивности предложения. В соответствии с вышеизложенной характеристикойактивности предложения на рынке коммерческой недвижимости, можно с уверенностьюпрогнозировать в 2005 году продолжение снижения темпов роста активностипредложения.

На рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга продолжаетнаблюдаться рост цен. В феврале 2004 года ставки аренды по сравнению с февралем2003 года составили: офисные помещения – 116%, торговые помещения – 139%, производственно-складские помещения – 124% (по данным реальных сделок). На рынкекупли-продажи цены на торговые помещения выросли на 48%, на офисные помещенияцены выросли на 26%, на производственно-складские на 25%.Докризисного уровня 1998 года по аренде практически достигли цены наофисные и производственно-складские помещения (90% и 98% соответственно), торговые помещения выросли на 74%. По продаже цены торговых помещений составили213% от уровня 1998 года, цены производственно-складских помещений выросли на28%, цены на офисные помещения менее уровня 1998 года всего на 3%(табл.2).

Табл.2 Состояние рынка коммерческой недвижимости посравнению с докризисным уровнем (весна 1998 года, данные ГУИОН) "FONT-SIZE: 11pt"> Среднее "Times New Roman">Значение

"Times New Roman">Аренда

"Times New Roman">Продажа

"Times New Roman">торг.

"Times New Roman">офис

"Times New Roman">склад

"Times New Roman">торг.

"Times New Roman">офис

"Times New Roman">склад

"FONT-SIZE: 11pt"> Активность спроса

"FONT-SIZE: 11pt"> Уровень цен спроса

"FONT-SIZE: 11pt"> Активность предложения

"FONT-SIZE: 11pt"> Уровень цен предложения

"FONT-SIZE: 11pt"> Реальные сделки

"FONT-SIZE: 11pt"> Уровень цен сделок

По прогнозам экспертов, в2004 г.- начале 2005 года на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербургаможно будет наблюдать продолжение роста цен. Уровень цен аренды к февралю 2005года по сравнению с уровнем цен аренды в феврале 2004 года вырастет в сегментеторговой недвижимости на 27%, офисной на 13%, производственно-складской на 21%.Рост цен на рынке купли-продажи прогнозируется еще более высокий. По прогнозамэкспертов, к февралю 2005 года в сегменте торговой недвижимости прирост ценсоставит 27%, в сегменте офисной недвижимости – 21%, в сегментепроизводственно-складской – 27%. К февралю 2005 года все сегменты рынкакоммерческой недвижимости превысят докризисный уровень (табл.3).

Табл.3 Прогноз уровня цен сделок на февраль 2005 года посегментам рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга (по данным ГУИОН)

"Times New Roman">Прогноз уровня цен сделок

"Times New Roman">Аренда

"Times New Roman">Продажа

"Times New Roman">торг.

"Times New Roman">офис

"Times New Roman">произв.-склад

"Times New Roman">торг.

"Times New Roman">офис

"Times New Roman">произв.-склад

"FONT-SIZE: 11pt"> Прогноз уровня цен в феврале 2005 года по отношению к февралю 2004 года

"FONT-SIZE: 11pt"> Прогноз уровня цен в феврале 2005 года по отношению к докризисному уровню 1998 года

В общем объеме рынка коммерческой недвижимостиСанкт-Петербурга на долю аренды коммерческих помещений приходится 61% от общегообъема сделок, на долю купли-продажи - 39%. За период февраль 2003 г. – февраль2004 года доля сегмента аренды выросла на 7%, а доля сегмента купли-продажи, соответственно, уменьшилась на 7% по отношению к периоду февр. 2003 г. – февр.2002 г. (табл.4).

Табл.4 Данные поструктуре рынка за период февраль 2003 – февраль 2004

"Times New Roman">Структура рынка

"Times New Roman">Аренда

"Times New Roman">Продажа

"Times New Roman">торг.

"Times New Roman">офис

"Times New Roman">произв.-склад

"Times New Roman">торг.

"Times New Roman">офис

"Times New Roman">произв.-склад

"FONT-SIZE: 11pt"> Доля сегмента

"FONT-SIZE: 11pt"> Изменения по сегментам за год

"FONT-SIZE: 11pt"> Доля на рынке

"FONT-SIZE: 11pt"> Изменение доли рынка за год

Наибольшую долю на рынке аренды коммерческойнедвижимости имеет сегмент торговойнедвижимости – 45%, несколько меньшая доля у сегмента офисной недвижимости –37%, наименьшая доля на рынке аренды у производственно-складских помещений –18%. Наибольшее изменение в структуре рынка за период февр. 2003 г. – февр. 2004г. по отношению к периоду февр. 2003 г. – февр. 2002 г. произошло именно нарынке аренды, в сегментах торговых и офисных помещений: увеличилась доля сделокаренды торговых помещений (на 17%) за счет уменьшения доли аренды офисныхпомещений (табл.4).

На рынке купли-продажи коммерческой недвижимости Санкт-Петербургасегменты торговой и производственно-складской недвижимости имеют примерноодинаковые доли – 43% и 42% соответственно, доля офисного сегмента в феврале2004 года составила 16%. Изменений на рынке купли-продажи коммерческойнедвижимости практически нет (табл.4).

Тенденции рынка коммерческойнедвижимости Санкт-Петербурга

На рынке аренды икупли-продажи коммерческой недвижимости наблюдается рост активности спроса ипредложения во всех сегментах. Исключение составляет рынок аренды офиснойнедвижимости – рост активности спроса упал на 2% (по сравнению с февралем 2002 –2003 г.) и рынок купли-продажи торговой недвижимости – в данном сегментеактивность предложения осталась на уровне предыдущегопериода.

Темпы роста активности спросана рынке аренды коммерческой недвижимости в сегментах торговой ипроизводственно-складской недвижимости превышают темпы роста активностипредложения в аналогичных сегментах, что говорит о их перспективности. Всегменте рынка аренды офисной недвижимости темп роста активности спроса уступаеттемпу роста активности предложения (98%/120%).

Как и на рынке аренды, нарынке купли-продажи коммерческих помещений темпы роста активности спросапревышают темпы роста активности предложения, за исключением офиснойнедвижимости (107%/109%).

На рынке аренды икупли-продажи коммерческой недвижимости можно наблюдать рост цен во всехсегментах. Максимальный рост цен зафиксирован в сегменте рынка купли-продажиторговой недвижимости (48%), минимальный – в сегменте рынка аренды офиснойнедвижимости.

Рост цен предложенияпревышает рост цен спроса во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости, какв секторе аренды, так и в секторе купли-продажи.

Во всех сегментах рынкакоммерческой недвижимости наблюдается рост количества состоявшихся сделок. Клидирующему сегменту можно отнести сегмент торговой недвижимости, как на рынкеаренды, так и на рынке купли-продажи, на котором близок к нему сегментпроизводственно-складской недвижимости. Отстающим сегментом, по которомупроизошел минимальный прирост (но все же положительный), можно назвать сегментофисной недвижимости (прирост – 3%).

По прогнозным данным, кфевралю 2005 года прирост цен будет положительный исоставит:

поаренде :

торговая недвижимости – 27%;

производственно-складская –офисная недвижимость –

покупле-продаже :

торговая недвижимости – 32%;

производственно-складская –офисная недвижимость –

В соответствии с прогнозом, на рынке коммерческойнедвижимости Санкт-Петербурга произойдет замедление роста цен.

Общая характеристика рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга

Объем рынка офисных помещений Санкт-Петербурга в 2003году составил порядка 3 млн. кв. м. По прогнозам экспертов, объем рынка офиснойнедвижимости к концу 2004 года составит 3,5 млн. кв. м. Важнейшим субъектом рынканедвижимости является город (в лице КУГИ), лидирующий по предлагаемым в арендуобъемам офисных помещений.

Вторым по величинеисточником предложения офисов (после КУГИ) являются бизнес-центры – офисные здания с профессиональным управлением, предоставляющиеарендаторам кроме собственно офиса дополнительные услуги, такие как охрана, уборка помещений, кафе и т. п. Первые бизнес-центры появились в Санкт-Петербургеоколо 10 лет назад. В настоящее время рынок бизнес-центров достаточно развит ипредставляет собой порядка 200 зданий. Управление бизнес-центрами осуществляетсядесятками управляющих компаний, значительная часть которых работает на рынкеболее 5 лет.

Еще одним источникомпредложения являются встроенные помещения, находящиеся в собственности частныхкомпаний и физических лиц, источником формирования которых являютсяприватизация, акционирование государственных предприятий, выкуп помещений угорода, перевод квартир из жилого фонда в нежилой. Также источником предложенияявляются переоборудованные под офисы помещения бывших государственныхпредприятий и гостиниц.

Объем предложения офисных помещений в Санкт-Петербурге в2003 году представлен в таблице 5 и на рисунке 4.

"Times New Roman">Табл. 5. Структура рынка офисных помещений в 2003году

"Times New Roman">Тип помещений

"Times New Roman">Объем предложения, тыс. кв. м

"Times New Roman">Диапазон арендных ставок, $/кв. м/год

"Times New Roman">Бизнес-центры классов А, В, С

"Times New Roman">Нежилой фонд, принадлежащий городу и сдаваемый КУГИ в аренду

"Times New Roman">Нежилой фонд, принадлежащий физическим и юридическим лицам

"Times New Roman">Переоборудованные здания НИИ и гостиниц (бывшие государственные предприятия)

"Times New Roman">Итого

Тенденции ипрогнозы

1. Спрос на офисы в течение 2004 года сохранится навысоком уровне и будет превышать предложение. Заполняемость бизнес-центров, отвечающих рыночным требованиям останется близкой 100%.

2. На рынке офисныхпомещений наблюдается инвестиционная активность. Предложение в основномпредставлено новыми офисными проектами (ввиду высокой заполняемостисуществующих). На рынке все больше появляется качественных офисных зданий, построенных «с нуля». Еще недавно лидерами рынка были проекты поперепрофилированию административных и производственных зданий в бизнес-центрыкласса С, сейчас же большая часть введенных и строящихся бизнес-центровпозиционируется в классе В.

3. Рост конкуренции, какследствие - повышение уровня отделки и технического оснащения зданий, дополнительных услуг. Доля сегмента встроенных офисных помещений постепеннобудет сокращаться, уступая позиции офисам в специализированныхзданиях.

4. Превышение темпа ростаактивности предложения темпов роста активности спроса будет сдерживать ростарендных ставок и цен.

5. Повышаетсявостребованность больших объектов высокого качества. Наибольшим спросомпользуются помещения площадью 50-150 кв. м., возрос спрос на площади 150-300кв. м. В 2004 году возрастет доля в спросе крупных площадей (от 1000кв. м.).

_Toc69289708> 2.1. Рынок встроенных офисных помещенийСанкт-Петербурга _Toc69289709> 2.1.1. Параметрыпредложения на рынке встроенных офисных помещений Санкт-Петербурга

Офисные помещения Санкт-Петербурга могут существенноразличаться по ценам, величина которых зависит от местоположения объекта, уровняотделки и сервиса, технической оснащенности.

Рынок встроенных офисных помещений включает в себя рынокаренды и рынок купли-продажи (собственности). Диапазон арендных ставок навстроенные офисные помещения варьируется от $3 (в малопроходимых местах) до $50за кв. м в месяц (в районе Невского проспекта). Стоимость продажи встроенныхофисных помещений соответственно варьируется от $200 до $3500 за кв. м. Стоимостьаренды и продажи офисных помещений в зависимости от местоположения представленав таблице 6.

Табл.6 Стоимостьаренды и продажи в зависимости от местоположения

"Times New Roman">Местоположение

"Times New Roman">Стоимость аренды, $/кв. м в мес.

"Times New Roman">Стоимость продажи, $/кв. м

"FONT-SIZE: 11pt"> Зона А (район Невского пр.)

"FONT-SIZE: 11pt"> Зона В (остальной центр)

"FONT-SIZE: 11pt"> Зона С (районы у метро)

"FONT-SIZE: 11pt"> Зона Д (малопроходимые места)

В 2003 годуприрост арендной ставки на встроенные офисные помещения Санкт-Петербургасоставил около 13.5%. Наибольшее увеличение арендных ставок на офисные помещенияво второй половине 2003 года наблюдалось в Выборгском, Калининском, Приморском,Василеостровском и Красносельском районах города. Наибольшее снижение арендныхставок на рынке аренды офисных площадей наблюдалось во Фрунзенском и Кировскомрайонах города. Незначительное увеличение наблюдалось также в Центральном,Петроградском, Московском, Адмиралтейском и Невском районахгорода.

В 1 квартале 2004 года стоимость аренды встроенныхофисных помещений достаточно стабильна. В январе 2004 года наблюдалсянезначительный рост арендных ставок на встроенные офисные помещения (аренднаяставка составила $15,8 за кв. м., прирост составил 1,94% по отношению кпредыдущему месяцу). В феврале 2004 года уровень арендных ставок опустился доотметки $15,7 за кв. м. (-0,63%). По состоянию на середину марта 2004 года, средний уровень арендных ставок составлял $15,5 за кв. м.

Состояние рынка аренды офисных помещений по сравнению посравнению с предыдущим годом и докризисным уровнем представлено в таблице 7.Использованы данные опросов риэлтерских компаний, проведенные Городскимуправлением инвентаризации и оценки недвижимости.

Табл.7. Состояние рынка аренды (данные ГУИОН)

"FONT-SIZE: 11pt"> Среднее значение

"mso-spacerun: yes"> В феврале 2004 года по отношению к февралю 2003 года

"FONT-SIZE: 11pt"> В феврале 2003 года по отношению к февралю 2002 года

"FONT-SIZE: 11pt"> В феврале 2004 года по отношению к докризисному периоду (весна 1998 года)

"FONT-SIZE: 11pt"> Активность спроса

"FONT-SIZE: 11pt"> Уровень цен спроса

"FONT-SIZE: 11pt"> Активность предложения

"FONT-SIZE: 11pt"> Уровень цен предложения

"FONT-SIZE: 11pt"> Реальные сделки

"FONT-SIZE: 11pt"> Уровень цен сделок

Годовой темп роста стоимости на встроенные офисныепомещения Санкт-Петербурга в 2003 году составит 35%. Наибольший рост цен во второмполугодии 2003 года на рынке офисных помещений наблюдался в Выборгском,Калининском, Красногвардейском, Кировском, Фрунзенском и Крсносельском районахгорода.

Стоимость квадратного метра встроенных офисных помещенийв 1 квартале 2004 года в Санкт-Петербурге имела тенденцию устойчивого роста. Вянваре 2004 года стоимость квадратного метра выросла и составила $1027,2 закв. м. (прирост составил 1,8% по отношению к предыдущему периоду). В феврале 2004года стоимость встроенных офисных помещений составила $1080 за кв. м. (прирост –5,14%). По состоянию на середину марта 2004 года, стоимость встроенных офисныхпомещений составила $1079 за кв. м.

Основной объем предложения приходится на небольшие офисыот 100 до 220 кв. м.

Состояние рынка купли-продажи встроенных офисныхпомещений по сравнению по сравнению с предыдущим годом и докризисным уровнемпредставлено в таблице 8.

Табл.8 Состояние рынка купли-продажи (по даннымГУИОН)

"FONT-SIZE: 11pt"> Среднее значение

"mso-spacerun: yes"> В феврале 2004 года по отношению к февралю 2003 года

"FONT-SIZE: 11pt"> В феврале 2003 года по отношению к февралю 2002 года

"FONT-SIZE: 11pt"> В феврале 2004 года по отношению к докризисному периоду (весна 1998 года)

"FONT-SIZE: 11pt"> Активность спроса

"FONT-SIZE: 11pt"> Уровень цен спроса

"FONT-SIZE: 11pt"> Активность предложения

"FONT-SIZE: 11pt"> Уровень цен предложения

"FONT-SIZE: 11pt"> Реальные сделки

"FONT-SIZE: 11pt"> Уровень цен сделок

_Toc69289710> 2.1.2. Параметры спроса нарынке встроенных офисных помещений Санкт-Петербурга

На рынке аренды встроенных офисных помещенийСанкт-Петербурга наблюдается снижение уровня активности спроса. Если в феврале2003 года прирост активности спроса по аренде составил 15% по отношению к уровнюфевралю 2002 года, то уже в феврале 2004 года уровень активности спроса составилвсего 98% уровня февраля 2003 года, т. е. активность спроса уменьшилась на 2%. Втоже время, прирост активности предложения в феврале 2004 года составил 20%. Врезультате, прирост реально заключенных сделок по аренде в феврале 2004 годасоставил 3% (против 11% в феврале 2003 года). Соотношение уровняактивности предложения и уровня активности спроса (120/98%), говорит о том, чтоспрос не поспевает за предложением, что в будущем может привести к планомерномуснижению темпа роста уровня цен реальных сделок.

В феврале 2004 года уровень ценспроса по аренде составил 116% уровня цен спроса февраля 2003 года. На рынкеаренды наблюдается увеличение прироста цен спроса – в феврале 2003 года приростцен спроса составил всего 7% (по отношению к февралю 2002 года). Рост цен спросапо аренде и цен предложения (19%) привел к росту уровня цен реальных сделок вфеврале 2004 года на 16%.

Структура спроса на арендуофисных помещений выглядит следующим образом:

наиболее востребованная на рынке аренды площадь встроенных офисных помещений(около 50%) находится в диапазоне от 30 до 160 кв. м.;

значимую долю в структуре спроса (около 30%) имеютофисные помещения площадью от 160 до 200 кв. м.;

менее востребованы встроенные офисные помещения (порядка15%) площадью 200 – 230 кв. м.;

наименьшим спросом (около 5%) пользуются большие офисныеплощади от 230 кв. м.

На рынке купли-продажи встроенныхофисных помещений Санкт-Петербурга ситуация более оптимистичная. За периодфевраль 2003 –февраль 2004 года прирост активности спроса положительный (хотя иуступает предыдущему периоду, прирост в котором составил аналогичную рынкуаренды величину - 15%). Соотношение уровня активности спроса и предложения нарынке купли-продажи – 107% к 109%, из чего следует, что разность приростов нестоль велика по сравнению с рынком аренды, однако прирост количества реальнозаключенных сделок на рынке купли-продажи в феврале 2004 года равен аналогичномуприросту на рынке аренды (3%).

Уровень цен спроса на рынкекупли-продажи в феврале 2004 года вырос и составил 121% уровня февраля 2003 года(за период февраль 2002 - февраль 2003 года прирост уровня цен спроса составил10%). Прирост цен спроса на рынке купли-продажи также выше прироста цен спросана рынке аренды – 21% к 16%. Прирост уровня цен реально заключенных сделок выроспо сравнению с предыдущим периодом и составил 26% к 17%, а также значительновыше прироста уровня цен сделок рынка аренды – 26% к 16%.

Структура спроса на покупку офисных помещений выглядитследующим образом:

наиболее востребованная на рынке купли-продажи площадь встроенных офисныхпомещений (порядка 35%) находится в диапазоне от 100 до 180 кв. м.;

значимую долю в структуре спроса (около 30%) имеютофисные помещения площадью от 50 до 100 кв. м.;

менее востребованы встроенные офисные помещения (порядка25%) площадью до 50 кв. м.;

наименьшим спросом (около 10%) пользуются большие офисныеплощади от 180 кв. м

_Toc69289711> 2.2. Рынок офисных площадей в бизнес-центрахСанкт-Петербурга _Toc69289712> 2.2.1. Классификациябизнес-центров в Санкт-Петербурге

Сегодня в Санкт-Петербурге отсутствует единаяобщепризнанная классификация действующих бизнес - центров, классы присваиваютсяпроизвольно и зачастую не отражают реального состояния объектов. Такая ситуациядезориентирует всех участников рынка недвижимости. В связи с этим в апреле 2002года Гильдия Управляющих и Девелоперов предложила разработать и затем утвердитьв Госстандарте единую классификацию бизнес-центров.

В основу даннойклассификации положены основные параметры, характеризующие качественный уровеньдействующих бизнес центров.

Классификации не подлежат:

Ø Объекты, используемые собственникамиодновременно для своих производственных целей и сдачи в аренду без привлеченияпрофессионального управления;

Ø Объекты, находящиеся в процессереконструкции;

Ø Встроенные объекты, сочетающиеся с жилымфондом;

Ø Объекты, на которые не оформленыправоустанавливающие документы.

По каждому из критериев зданию может быть присвоена категория А, В или С. Заинтегральную оценку принимается минимальный из набранных показателей.

Табл. 9 Классификация бизнес-центров по ГУД

"Times New Roman">Буквенное обозначение

Характеристики

"FONT-SIZE: 9pt; FONT-FAMILY: 'Arial Black'; mso-bidi-font-size: 10.0pt">Местоположение

"Times New Roman">А

"Times New Roman">Исторический центр города – престижные в деловом отношении части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, с удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой "Times New Roman">В

"Times New Roman">Территории исторического центра – части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, не попадающие в категорию А, и зоны, прилегающие к историческому центру Петербурга - части Выборгского, Красногвардейского, Московского, Приморского, Калининского "mso-spacerun: yes"> районов, отличающиеся хорошим расположением (на набережных, вблизи магистралей).

"Times New Roman">С

"Times New Roman">Удаленные от центра города зоны с хорошей доступностью, расположенные вблизи основных магистралей, метро "FONT-SIZE: 9pt; FONT-FAMILY: 'Arial Black'; mso-bidi-font-size: 10.0pt">Тип и технический уровень здания

"Times New Roman">А

"Times New Roman">Отдельно стоящее специализированное здание

"Times New Roman">Новое строительство или полностью после реконструкции

"Times New Roman">Высокий уровень ремонтно-отделочных работ и внутренних коммуникаций (кондиционирование, отопление, оптоволоконные каналы связи)

"Times New Roman">Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков

"Times New Roman">Конференц-зал, кафе/ресторан

"Times New Roman">Наличие парковки "Times New Roman">В

"Times New Roman">Отдельно стоящее специализированное здание

"Times New Roman">Выборочный капитальный ремонт с высоким уровнем отделки

"Times New Roman">Хорошее состояние внутренних коммуникаций (система вентиляции, отопления), оптоволоконные каналы связи

"Times New Roman">Эффективная планировка этажей

"Times New Roman">Конференц-зал, кафе/ресторан

"Times New Roman">Наличие парковки "Times New Roman">С

"Times New Roman">Размещение в административных зданиях, НИИ

"Times New Roman">Различное состояние сдаваемых помещений от ремонта советского типа до хорошего современного интерьера

"Times New Roman">Обеспечение достаточным числом телефонных линий

"Times New Roman">Система вентиляции

"FONT-SIZE: 9pt; FONT-FAMILY: 'Arial Black'; mso-bidi-font-size: 10.0pt">Уровень управляющей компании и предоставляемогосервиса

"Times New Roman">А

"Times New Roman">Профессиональная "mso-spacerun: yes"> компания с известным брэндом (опыт работы компании или ее высшего менеджмента более 3 лет)

"Times New Roman">Развернутая система дополнительных услуг

"Times New Roman">Высокопрофессиональные службы безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки)

"Times New Roman">Круглосуточная охрана и видеонаблюдение

"Times New Roman">В

"Times New Roman">Профессиональная компания (опыт работы более 3 лет)

"Times New Roman">Наличие дополнительных услуг

"Times New Roman">Службы безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки)

"Times New Roman">Круглосуточная охрана и видеонаблюдение

"Times New Roman">С

"Times New Roman">Внутренняя или внешняя управляющая компании "Times New Roman">Охрана

"Times New Roman">Служба эксплуатации и уборки

В связи с растущим предложением на рынке бизнес-центровклассификация позволяет клиентам определить соответствие запрашиваемых ценуровню бизнес-центра, а сделать это становится все сложнее – кроме работающихуже несколько лет на этом рынке бизнес-центров стало появляться все больше новыхобъектов, но спрос до сих пор не удовлетворен.

_Toc69289713> 2.2.2. Параметры предложения на рынкебизнес-центров Санкт-Петербурга Общий объем предложения офисных площадей в бизнес-центрахСанкт-Петербурга в 2003 году составил порядка 700 000 кв. м (в совокупности всехклассов).

Объем введенных в эксплуатацию офисных площадей в бизнес-центрах в 2003году составил 120000 кв. м. Как и предполагалось, вывод на рынок такого объемановых качественных площадей не вызвал затоваривания на рынке. Наиболеемасштабные из новых бизнес-центров – «Петровский Форт» и «Сити-Центр» почтиполностью заполнены.

В 2004 году объем вновь построенных бизнес-центров всех классов увеличится по сравнению с объемом ввода в2003 году. Рост ввода новых офисных площадей произойдет прежде всего за счетвывода на рынок новых офисных объектов класса «В», доля которых по экспертнымоценкам составит порядка 60% от общего объема введенных площадей. Всего, попрогнозным данным, в 2004 году будет введено около 170000 кв. м. офисныхпомещений в бизнес-центрах всех классов. Таким образом, общий объем предложенияофисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга к концу 2004 года составит870000 кв. м. Прирост строительства (реконструкции) новых площадей в 2004 годусоставит 41,6%. Пополнение произойдет также и за счет офисных объектов, которыене были сданы в заявленные сроки (конец 2003 года).Уровень арендных ставок в бизнес-центрах зависит от класса, престижности, качества внутренней отделки самого офисного центра, уровня услуг, местоположения(близость к центру города и транспортная доступность).В 2002 году цены на офисные помещения Санкт-Петербурга выросли в среднемна 5-10%. Более значительный рост ставок (в пределах 10-15%) наблюдался всекторе бизнес центров класса В и С благодаря возросшему спросу. Периодстремительного роста арендных ставок (на 25-30% за год) миновал, однако, пользуясь благоприятной рыночной ситуацией, бизнес-центры продолжают осторожноповышать ставки и индексировать платежи по действующим договорам. В 2003 году наблюдался ежемесячный ростарендных ставок, который составлял порядка 1,5% в месяц. В некоторыхбизнес-центрах платежи автоматически индексируются при увеличении тарифов наэнергоресурсы. В 2004 годуожидается небольшой рост арендных ставок, который будет обеспечен в основном засчет роста арендных ставок в бизнес-центрах класса «В» (несмотря на ввод новыхплощадей), спрос на которые превышает предложение. Прогнозируемый рост арендныхставок в 2004 году составит 5-10%.

Арендные ставки в бизнес-центрах города в 1 квартале2004 года составляют:

Класс А - $450-600 за кв. м в год;
Класс В - $310-480 за кв. м в год;
Класс С - $120-320 за кв. м в год.

Границы арендных ставок, разделяющие бизнес-центры наклассы достаточно условны. Граница, отделяющая бизнес-центры классов «А» и «В»находится на уровне $450-$480 за кв. м. в год; классы «В» и «С» - $240-$320 закв. м

Офисные объекты поступают на рынок после полнойреконструкции сразу или очередями, а не постепенно, путем реинвестированияарендных платежей, как раньше. Девелоперы осваиваютновые территории, особенно набережные Невы –Выборгскую,Петроградскую, Пироговскую, Ушаковскую.

Компания ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга»привнесла в этот сегмент рынка практику долевого строительства. Аварийное зданиена Шпалерной ул., 54 превращается в бизнес-центр класса «В» (площадь офисовсоставит 6,4 тыс. кв. м). Открытие бизнес-центра было запланировано на февраль2004 года, однако в официальной прессе никакого подтверждения об открытиибизнес-центра не было. Стоимость продажи кв. м офисных площадей в бизнес-центресоставляет 1 600-1 800 долл. США (в зависимости от этажа), стартоваяцена была 950 долларов за квадратный метр. Следующий аналогичный объект ОАО"Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» – бизнес-центр на 14-йлинии В.О., д.7а, сдача в эксплуатацию планируется в IV квартале 2004года.

Бизнес-центр на углу 2-й Советской ул. и Суворовского пр. было запланировано запустить в эксплуатацию еще в декабре 2003 года. Поинформации в СМИ, в феврале 2004 года данный офисный центр должен был быть пущенв эксплуатацию, однако официального подтверждения данного факта также не было.Деловой комплекс состоит из двух шестиэтажных корпусов, общей площадью около8 000 кв. м. Объект позиционируется в классе В, арендные ставкисоставляют 320-400 долл.США/кв. м в год.

Новой тенденцией 2002-2003 года, которая продолжилась и вначале 2004 года, стало предложение на продажу действующих бизнес центровразличных классов. Цены предложений варьировались от $1200 до 3500 за кв. м взависимости от класса и местоположения. Так, например, был проданбизнес-центр класса «В» JGB House-2 на Серпуховской улице, 10, весной 2003 года – бизнес-центр с апартаментами на 8-й Советской ул., 31, вконце лета завершилась сделкапо продаже JGB House-1 на Дивенской, 3.

Бизнес-центр «Нобель», распложенный по адресу Пироговская наб.,21планируется продать иностранным (германским) инвесторам. Рыночная стоимостьбизнес-центра на 2003 год составляла $5.4 млн.

В начале 2004 года международный концерн Skanska продал принадлежавший емубизнес-центр класса «В» на Казанской ул.,44. Офисно-жилой комплекс был открыт вреконструированном историческом здании еще в 1996 году. Заказчиком проектавыступило ЗАО «Сканска Санкт-Петербург Девелопмент». Общая площадь зданиясоставляет 5600 кв. м. Около 3000 кв. м. в нем занимают офисы и еще примерно 1000кв. м. – жилые апартаменты. Помещения сдавались в аренду. Актуальный уровеньарендной платы за офисы - $350 за кв. м./год. Деловой комплекс приобрелапетербургская промышленно-строительная группа ЛСР. Сумма сделки не разглашается, однако на продажу «Золотая Казанская» выставлялась за $7,8 млн. Новыйсобственник будет использовать здание для собсвенных нужд. прежние арендаторыпостепенно освобождают площади.

В последнее время на рынке появилась новая категория арендаторов –компании, арендующие офисные площади тысячами кв. м. Так, в 2003 году «Мегафон»арендовал целиком бизнес-центр класса А на Караванной ул.,10. К наиболее крупнымсделкам 2003 года по аренде офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербургатакже можно отнести арендованные помещения в «Петровском Форте» американскойкомпанией «Борланд» (при помощи агентства DTZ, компания арендовала 3000кв. м.), а также аренда 1700 кв. м. компанией «Евроконтракт» в бизнес-центре «19век».

В 2004 годутенденция укрупнения арендуемых площадей продолжает сохраняться. К наиболее значимым сделкампо аренде конца 2003 г. – начала 2004 года можно отнестиаренду компанией «Регион» офисных помещений в бизнес-центре«Фарватер» (УК «Бекар»), площадь которых составила 1000 кв. м. УК МКПСБ привлекла в бизнес-центр «Аскольд» Петербургскую центральную регистрационную компанию, которая расположилась на площади 1074кв. м.

_Toc69289714> 2.2.3. Параметры спроса на рынке бизнес-центровСанкт-Петербурга

Наблюдающийся экономический подъём отразился на ростеобъёмов и на качественных показателях офисной недвижимости, что позволиловыявить следующее - сегодня качественные и технические характеристикибольшинства предлагаемых помещений не всегда соответствуют сложившимсятребованиям потребителей. Сейчас очевидна тенденция, когда арендаторы при выбореофиса в бизнес-центре обращают внимание не только на уровень арендных ставок, нои на комплекс сервисных услуг. Заметно возросшая доля арендаторов, являющихсяпредставительствами иностранных и московских фирм, ориентируется на качественныйофис с привычным для них уровнем сервиса. Рост доходов российских компаний такжеприводит к расширению занимаемых ими площадей и к повышению требований кфункциональным характеристикам помещений. Месторасположение также играет непоследнюю роль при выборе офиса – центр города с отличным окружениемсвидетельствует о процветании компании, дает возможность иметь представительныйофис.

Повышаются требования к качеству внутреннего ремонта офисных помещений ифасаду здания БЦ. Минимальный набор услуг в бизнес-центрах класса В включает: круглосуточную охрану, различные системы телекоммуникаций, комнаты дляпереговоров, кафе и бары, уборку помещений, парковку. Но управляющие ужепонимают, что требования к бизнес-центрам сейчас выше – кроме местоположения иперечисленных выше услуг арендаторы хотят видеть также индивидуальную планировкуофисов, круглосуточный доступ, неограниченное количество оптоволоконныхтелефонных линий, наличие на территории БЦ сервисных служб: банк, тренажёрныйзал, ресторан и т. п. Таким образом, от качества предлагаемых услуг зачастуюзависит и процент заполняемости. Даже незначительное повышение арендной ставки водном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом может легко привестик миграции арендатора.

Однако, несмотря на широкий спектр предложенных на рынке офисныхпомещений, клиент не всегда может подобрать адекватную своему уровню и бюджетунедвижимость. Эта тенденция характерна и для всего петербургского рынкакоммерческой недвижимости. Далеко не все предлагаемые помещения остаютсявостребованными. Основная масса заявок по-прежнему ориентирована на небольшиеофисы. Около половины потенциальных клиентов запрашивает 40-50-метровыепомещения. Примерно 40% предпринимателей подбирают себе конторы от 150 до 300метров. 5% интересуются крупными площадями.

_Toc55711042> В настоящеевремя, все возрастающим спросом пользуются офисные центры в комплексе спроизводственными и/или складскими помещениями, что обуславливается возрастающейактивностью в основном в промышленных зонахСанкт-Петербурга.

Рынок бизнес-центров класса«А Предложение

Объем офисных площадей класса А, в настоящий момент, составляет около 30 тыс. кв. м или 0,006 кв. м на душу населения Санкт-Петербурга.По заявлению экспертов Penny Lane Realty, такой уровень Москва имела еще в 1994году, следовательно, отставание Петербурга от столицы по уровню обеспеченностиофиснымиплощадями класса А составляет почти 8 лет.

Бизнес-центрами класса А в Санкт-Петербурге принятосчитать:«Атриум на Невском, 25»;

«Северная столица» на наб. реки Мойки,«Белые ночи» на на Малой Морской ул.,«Шведский дом» на Малой Конюшенной,«Караванная, 10».

Первый бизнес-центр класса «А» в Санкт-Петербурге –«Шведский дом», был введен в эксплуатацию в 1996 году (офисная площадь – 3070кв. м.). После этого, здания под БЦ класса «А» вообще не реконструировались, вплоть до 1998 года. В 1998 году было введено сразу 3 бизнес-центра класса «А» -Атриум (6000 кв. м.), Северная столица (8000 кв. м.), Белые ночи (6200 кв. м.), поэтому начальный этап формирования рынка бизнес-центров класса «А» можноотнести именно к этому периоду. Таким образом, объем ввода в 1998 году составил20200 кв. м., а общий объем рынка бизнес-центров класса «А» - 23270 кв. м. До 2003года новых поступлений на рынок не было. В 2003 году было введен БЦ наКараванной, 10 (под одного арендатора), площадью около 6000 кв. м. Такимобразом, объем предложения бизнес-центров класса «А» в 2003 году составил почти30000 кв. м.

Существующие бизнес-центры представляют собой исторические здания послереконструкции.

Однако перечисленные офисные здания, за исключением бизнес-центра наКараванной, 10, построенного в 2003 году нельзя без оговорок отнести к классу«А». Это связано с тем, что это здания не заново построенные, а приреконструкции невозможно в точности соблюсти функциональные требования, предъявляемые к бизнес-центрам этого класса. В этих бизнес-центрах несоответствует западному стандарту первоклассных офисных зданий как инженерноеоборудование, так и качество услуг. Кроме этого, также не соблюдается ещеодно из важнейших условий - удобство парковки, которая крайне затруднена впределах центра города.

Все бизнес-центры класса А расположены в историческом центре города, нанезначительном расстоянии от центральной городской магистрали – Невскогопроспекта.

Отсутствие адекватногопредложения на рынке офисных площадей высшей категории объясняется несколькимипричинами:

класс А предполагает новое строительство и высокиетребования к местоположению, дефицит подходящих участков в историческомцентре; долгое время после кризиса 1998 года бизнес-центры классаА имели очень низкую заполняемость, и инвесторы не решались браться за подобныепроекты, пока не начался ростэкономики.

Но конец 2004 года намечен ввод 2-х новых бизнес-центровкласса «А» - «Невский,38» (3 кв. 2004 года) и «Веда Хаус» (декабрь 2004 года). Врезультате, офисные площади бизнес-центров класса «А» пополнятся еще на 17000кв. м. Таким образом, общий объем офисных площадей в бизнес-центрах класса «А» наконец 2004 года составит 46300 кв. м. Доля ввода бизнес-центров класса «А» в 2004году составит порядка 10% от общего объема всех заявленных к вводубизнес-центров в Санкт-Петербурге, а доля в общем объеме предложения увеличитсяс 4% в 2003 г. до 5,4% на конец 2004 года.

Общаяплощадь шестиэтажного комплекса на Невском, 38, собственником которого являетсябанк ПСБ – 14 700 кв. м. Первые два уровня — торговые, выше разместятся офисы.Для собственных нужд банк планирует использовать не более 10-15% офисной части.Остальные площади будут сдаваться в аренду. В роли агента и управляющей компаниивыступает дочерняя структура банка — МК ПСБ. Полезное пространство на Невском,38 не так уж велико – 7000 кв. м.. Это своеобразная плата за респектабельныйоблик здания — просторный атриум, широкие лестницы, исторические двусветныезалы. Под магазины предназначено 2800 кв. м. Они разместятся в торговых галереяхи отдельных залах. Бизнес-центр на Невском, 38 банк ПСБрассчитывает сделать самым престижным в городе. Стартовый уровень арендныхставок — $400-450/кв. м в год без НДС и эксплуатационных услуг (их стоимость —$50-80/кв. м в год).

Бизнес-центр «Веда Хаус» позиционируется как деловой комплекс класса А, собственник здания – компания «Веда-Система», известная больше своим водочнымбизнесом. Общая площадь помещений, которые предстоит реконструировать идостроить – 18000 кв. м. (полезная площадь – 10000 кв. м.). Источники финансирования - собственныеактивы компании. Генподрядчиком выступает генподрядная компания СТЭП, она жепроектировала деловой центр. Пятиэтажное здание будет надстроено на два уровня.Часть помещений займут водно-оздоровительный комплекс, кинотеатр, теннисныйкорт, зимний сад, ресторан, автостоянка. Архитектурные решения следуют деловоймоде: в здании будет атриум, предусмотрено планарное остекление фасада. Около70% офисных помещений имеют открытые планировки. По словам заместителягенерального директора ЗАО "Веда-система" и руководителя проекта "Веда-Хаус"Елены Морозовой, арендатор сам решит, как скроить свой офис, и выберет для негоотделку. Предусмотрены и готовые офисные блоки для краткосрочной аренды - отодного дня до нескольких месяцев. Реконструируемое здание - бывшийадминистративный корпус завода "Вибратор", прежде занимавшего целый кварталвдоль Петроградской набережной. В марте 2002-го "Веда-система" купила корпус управопреемника завода - Центра международной торговли и научно-техническогосотрудничества. В активе холдинга "Веда-система", в состав которого входитводочный завод "Веда", есть еще один крупный (пока также нереализованный)коммерческий проект - строительство гостиничного комплекса в Зоологическомпереулке.

В начале марта 2004 года стало известно о еще одном строительствебизнес-центра класса «А». Бизнес-центр будет возведен в рамках проекта, которыйнамерено реализовать ООО «Петербург Сити» на набережной Малой Невы передБиржевым мостом (рядом с бизнес-центром будет построен элитный жилой дом иДворец танца). Срок завершения строительства бизнес-центра пока неизвестен.

Предложение также может увеличиться за счет строительства второй очередибизнес-центра «Северная столица» общей площадью 8 000 кв. м. Объектнаходится на стадии проектирования, срок начала работ неопределен.

Заполняемость

Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 1998 годуостались невостребованными после кризиса. Так, в 1999 году загрузка «Севернойстолицы» была на уровне 7%, в бизнес-центре «Белые ночи» арендаторыотсутствовали. Ситуация улучшилась в 2000 году:

2000 год – 50% («Атриум на Невском» - 80%)2001 год – 80% («Северная столица» - 90%)

2002 год – 93% («Шведский дом» – 100%, сформирован «листожидания»)

2003 год

В 1 квартале 2004 года средняя заполняемостьбизнес-центров класса «А» составила 98%. Заполняемость в бизнес-центре «Атриум»составила 100%, в бизнес-центре «Белые ночи» - также 100%, в бизнес-центре«Шведский дом» - 97%, в «Северной столице» - 95%.

Уровеньцен

Докризисный уровень – $650-700 за кв. м

1999 год - $350-400 за кв. м

2000 год - $350-450 за кв. м

2001 год - $420-600 за кв. м

2002 год - $450-600 за кв. м

2003 год - $450-600 за кв. м

Уровень цен в 1 квартале 2004 года остался науровне предыдущего года и составил $450-600 за кв. м. в год. Надо отметить, чтопо состоянию на начало 2004 года, управляющие бизнес-центрами класса «А» несобираются отказываться от исчисления арендных ставок в долларовом эквиваленте, в отличие от управляющих компаний бизнес-центров класса «В».

Тенденции Появление проектов нового строительства бизнес-центров.

Повышение заполняемости.

Стабилизация арендныхставок.

Рынок бизнес-центров класса «В

Предложение

Объем предложения, в настоящее время, составляет около150 000 кв. м. Офисы данного класса - наиболее развивающийся сегмент рынкаофисной недвижимости.

Сегмент класса В остается лидером по вводу новых площадей в 2002-2004годах. За 2003 год было введено около 70 тыс. кв. м площадей, что привело кувеличению существующих площадей почти в 2 раза. По прогнозным данным, в2004 году объем ввода новых офисных площадей в бизнес-центрах класса «В»составит 103000 кв. м., доля которых в общем объеме вводимых площадей составитпорядка 60%. Таким образом, общий объем офисных помещений в бизнес-центрахСанкт-Петербурга класса «В» на конец 2004 года составит 253000 кв. м. Долябизнес-центров класса «В» в общем объеме предложения увеличится с 21% до 29%, при условии своевременной сдачиофисных площадей. Спрос на помещения данного класса преобладает на рынке. Егоформируют местные и московские фирмы, иностранныекомпании.

Новые бизнес-центры в силу локации и технических параметров ориентируетсяна свой тип арендатора, как по уровню сервиса, так и по уровнюставок.

Большая часть вводимых крупных бизнес-центров - это по-прежнемуреконструкция зданий бывших заводов и НИИ («Сити-Центр», «Петровский Форт»,«Acкольд»).

Помимо глобальных комплексов в городе реализуетсямножество проектов офисных центров площадью не более 5 тыс. кв. м. Частичноздания строятся для собственных нужд, частично – для сдачи в аренду. В Петербурге появляется все большее число компаний, начинающих работать с офисной недвижимостью.

Заполняемость

2000 год – 80-85% («Нептун», «Прин», Inform-Future, JGBHouse-1 и -2 – 95-100%)

2001 год – 90-95%

2002 год – 90-100%

2003 год – 95-100%

1 кв. 2004 г – 95-100%.

В конце 2002 года средняя заполняемость по городупревысила 95%. Спрос растет как за счет новых арендаторов, так и за счетпотребностей существующих клиентов увеличить свои офисы. В 2003 годазаполняемость большинства бизнес-центров составила 95-100%, включая вновьвведенные в 2003 году. В 1 квартале 2004 года, уровень заполняемостибизнес-центров остался на прежнем уровне.

Уровеньцен

2000 год - $230-320 за кв. м

2001 год - $250-400 за кв. м

2002 год – $250-450 за кв. м

2003 год – $310-480 за кв. м

1 кв. 2004 года - $310-480 за кв. м.

В 2002 году цены на офисные помещения класса В благодарявозросшему спросу выросли в среднем на 10-15%, в 2001 году рост цен составил20-30%. В 2003 году отмечен рост арендных ставок в размере 0-20%. Следуетотметить, что рост ставок в новых бизнес-центрах за первые полгода эксплуатациисоставляет 5-15%. В 2004 году прогнозируется небольшой рост арендныхставок – 0-5%.

Тенденции

Увеличение предложения, как следствие роста спроса.

Резервы свободных площадей в центральных районах почтиисчерпаны, в связи с этим –инвестирование в районы с хорошей транспортной доступностью. Увеличение спроса в местах концентрации офисных и торговыхцентров.

Проекты небольшой площадью (до 5 000 кв. м, чаще до3 000 кв. м) в историческом центре, осуществляемые компаниями, не работающими ранее на данномрынке.

Рост заполняемости и арендныхставок.

_Toc69290006> 2.2.6. Рынок бизнес-центров класса«С

Предложение

Бизнес-центры класса «С» в большинстве своемпредставлены реконструированными и приспособленными под офисные целиадминистративными корпусами промышленных предприятий, научно-исследовательскимиинститутами и т. п., имеющими удобное (не обязательно центральное)местоположение. Отделка в такого рода центрах менее презентабельна, однаковполне приемлема для обеспечения нужного уровня комфортности арендатору.Нецентральное местоположение компенсируется обширной охраняемой автостоянкой иудобными подъездными путями. Офисные центры класса "С" рассчитаны на спросмолодых российских компаний, нуждающихся в качественных помещениях для работы, но стремящихся минимизировать расходы на аренду.

Рынокбизнес-центров класса С начал развиваться после кризиса в связи в ростом спросана недорогие (по сравнению с классами В и А) офисы. Основные клиенты –отечественные фирмы.

Общий объем предложения офисных площадей в бизнес-центрах класса «С» в2003 году составил порядка 520000 кв. м. По оценочным данным, в 2004 году будетвведено порядка 51000 кв. м. бизнес-центров данного уровня. В результате, прогнозируемый объем предложения в бизнес-центрах класса «С» на конец 2004 годасоставит 571000 кв. м. Доля класса «С» в общем объеме ввода бизнес-центров всехклассов на конец 2004 года составит 30%, а доля предложения уменьшится с 75% в2003 году до 65,6% в 2004 году.

Заполняемость

2000 год – 80%

2001 год – 90%

2002 год – 95%

2003 год – 95%

1 кв. 2004 г. – 96%.

В конце 2002 года средняя заполняемость по городупревысила 95%. Спрос растет как за счет новых арендаторов, так и за счетпотребностей существующих клиентов увеличить свои офисы. В то же время не всебизнес-центры соответствуют возрастающим рыночным требованиям арендаторов. Какследствие, снижение заполняемости в отдельных бизнес-центрах. В 1 кварталесредняя заполняемость бизнес-центров класса «С» составила 96%.

Уровень цен

1999 год - $100-180 за кв. м

2000 год - $120-200 за кв. м

2001 год - $120-240 за кв. м

2002 год – $120-260 за кв. м

2003 год – $120-300 за кв. м

1 кв. 2004 года - $120-320 за кв. м.

В 2003 году рост на офисные помещения класса «С»составил 0-15%. По прогнозам экспертов, в 2004 году рост арендных ставоксоставит 0-10% за счет развивающихся бизнес-центров, которые будут стремитьсясохранить арендаторов путем модернизации зданий и улучшения качествапредоставляемого сервиса.

Тенденции

Увеличение предложения.

Рост арендных ставок.

Повышение уровня сервиса иуправления.

Выводы

· Вцелом, рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 1 квартале 2004 годанаходится в стадии роста. Во всех сегментах рынка коммерческой недвижимостинаблюдается рост, как спроса, так и предложения, уровень цен также растет.Исключение составляет сегмент рынка аренды офисной недвижимости в сектореспроса, в котором произошло небольшое уменьшение активности спроса (на 2%).

· Нарынке коммерческой недвижимости наблюдается сокращение доли рынка офиснойнедвижимости:

- в секторе аренды на 15%(за период февраль 2003 –февраль 2004 года);

- в секторе купли-продажина 1% за тот же период.

· Попрогнозам экспертов, прирост уровня цен к началу 2005 года на офиснуюнедвижимость Санкт-Петербурга составит:

- в секторе аренды –

- в секторе купли-продажи –

· В 2004году ожидается рост объема предложения бизнес-центров всех классов. Особоследует отметить запланированное на конец 2004 года появление офисных площадей вбизнес-центрах класса «А» сразу в 2-х объектах (прирост в этом сегменте составитоколо 17000 кв. м.).

· Общийобъем ввода офисных центров прогнозируется на уровне 170000 кв. м., наибольшуюдолю в котором займет, как и в прошлом году, сегмент бизнес-центров класса «В»(60%). Прирост объемов ввода в 2004 году, по отношению к уровню 2003 годасоставит 41,6%. Общий объем предложения в бизнес-центрах Санкт-Петербурга всехклассов к концу 2004 года составит 870000 кв. м. прогнозируемый рост арендныхставок – 5-10% в течении года.

· В 1квартале 2004 года продолжает наблюдаться тенденция укрупнения арендуемыхофисных площадей в бизнес-центрах, уровень заполняемости продолжает оставатьсяна высоком уровне (класс «А» - 98%, класс «В» - 95-100%, класс «С» - 96%), в том числе и во вновь введенных бизнес-центрах.

Диапазон арендных ставок в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в 1 квартале 2004года составил:

- класс А - $450-600 за кв. м в год;
- класс В -$310-480 за кв. м в год;
- класс С - $120-320 за кв. м в год.

Дата: 21 Апреля 2004 года

"Рейтинг@Mail.ru">
www.becar.ru

Объявления