Дороговизна жилья и кредитных ресурсов, невысокие доходы большинства молодых семей привели к тому, что большинство дорог на рынок недвижимости оказались для них закрыты. Желая исправить ситуацию, московское правительство приняло программу «Молодой семье — доступное жилье». Она рассчитана исключительно на молодых москвичей. Стало ли от этого «будущее столицы» жить лучше?
Допустим, что вы — та самая «молодая семья», которая захотела стать участником программы. Давайте проясним ваши перспективы, поскольку за туманом обещаний скрывается немало подводных камней.
Чтобы участвовать в программе, весьма желательно, во-первых, стоять в очереди на получение социального жилья от города. Причем чем дольше вы стоите в очереди, тем больше у вас шансов на успешное участие в программе. Во-вторых, вам и вашему мужу (жене) должно быть менее 30 лет. Если вам 29 с половиной, вы все равно можете стать ее участником. И в-третьих, у вас должен быть ребенок, а лучше двое или трое. Если у вас нет детей, вы можете участвовать в программе только первые три года после заключения брака. Увеличение рождаемости – это тоже цель программы. Лучше, если помимо этого у вас есть какие-нибудь льготы (типа заслуги перед Родиной, болезненное здоровье или гордое одинокое материнство-отцовство), но если их нет, наличие вышеперечисленных условий все равно дает вам право на участие в программе «Молодой семье – доступное жилье».
Очередное решение Если вы стоите в очереди, для вас предусмотрены три направления программы. Как объяснил нам начальник управления жилищной политики Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев, это купля-продажа с рассрочкой на пять лет, коммерческий наем без права выкупа квартиры с одновременным участием в накопительной системе и аренда. Допустим, вы выбрали куплю-продажу с рассрочкой платежа. Это актуально для молодых семей, которые недавно встали в очередь и не могут рассчитывать на значительную субсидию, но имеют устойчивый доход и сейчас, и в перспективе. Значит, предстоит первоначально внести минимум 30% стоимости квартиры (порядка $6,5–7 тыс.) и сразу после этого в квартиру вселиться. Остальные 70% делятся на 5 лет ежеквартальных выплат. Ваше право выплачивать оставшееся с опережением графика. Как только вы выплатили последний рубль, квартира переходит вам в собственность. Эти пять лет, отделяющие вас от счастливого дня, квартира принадлежит городу. «Учитывая то, что квартира покупается фактически по цене инвестора – в среднем по $400 за 1 кв. м, то есть как минимум вдвое ниже рыночной, — находятся желающие выплатить сразу 90% стоимости, а потом внести оставшиеся 10%», — заметил Н. Федосеев. За пользование рассрочкой с вас возьмут от 3 до 8% годовых в зависимости от того, сколько вы стояли в общей очереди. Естественно, жилье в этом случае вы будете выбирать не сами. Под это направление программы жилье строится целенаправленно. В 2003 году такие дома строились в Юго-Восточном, Юго-Западном и Западном округах, а в этом году будут строиться во всех округах города, кроме Центрального, Западного и Северо-Западного.
Постоялая квартира Коммерческий наем – операция, требующая сложных расчетов, но принцип ее прост. Вам предоставляется субсидия, размер которой напрямую зависит от того, сколько лет стоите в очереди, и от существующих льгот. Остальную сумму, необходимую для покупки жилья (а в данном случае речь идет уже о рыночной цене), вы копите сами, арендуя на это время квартиру у государства. По словам Н. Федосеева, субсидия в размере 90% среднерыночной стоимости квартиры достанется вам в том случае, если стоите в очереди больше 15 лет, или, если у вас есть льготы, больше 7 лет. Если стоите в льготной очереди два-три года, то субсидия составит 25–30% среднерыночной стоимости квартир в Москве. В целом коммерческий наем становится более выгодным для семьи по сравнению с куплей-продажей, если молодые люди стоят в очереди более 6 лет или оба супруга моложе 25 лет или имеют жилищные льготы. Эта субсидия на руки вам не выдается, а перечисляется продавцу-застройщику в счет оплаты будущей квартиры. Оставшиеся средства вы копите в течение тех же пяти или, если вы очень молоды, десяти лет. Все это время вы живете в квартире, которую «снимаете» у государства. При этом ежемесячно платите государству «за постой» (до $40), плюс 100% коммунальных услуг (тоже примерно $40), плюс отчисляете некую сумму в свой накопительный фонд (от $250 до $400 в зависимости от размера квартиры, которую вы хотите приобрести). Накопительных систем на данный момент две: накопления в ЖСК и облигации МИА (Московского ипотечного агентства), гарантированные бюджетом Москвы. Когда накопительный фонд вкупе с субсидией составит сумму, необходимую для покупки жилья, вы подыскиваете себе квартиру и покупаете ее, а арендованную освобождаете для следующих участников программы. Арендованную квартиру вы выкупить не сможете, даже если она вам очень нравится: жилье из фонда коммерческого найма остается у государства.
Приятные сюрпризы Два варианта льгот предполагается по случаю рождения детей. Первый: при рождении первого ребенка вам списывается долг за 10 кв. м общей жилой площади, второго – еще 14 кв. м, третьего и последующих — еще по 18 кв. м. Второй: каждый рожденный ребенок увеличивает вашу субсидию на определенный процент. Есть еще вариант, который был продуман специально для молодых специалистов, работающих в городской бюджетной сфере: учителей, воспитателей детских садов, врачей. Государство заключает договор аренды квартиры с бюджетной организацией, а она в свою очередь сдает квартиру своим молодым сотрудникам. «Стоимость аренды в этом случае составит порядка 600–700 руб. в месяц. Организация сама решит, кому именно предоставить эту квартиру, но прав на ее выкуп все равно не будет ни у арендатора, ни у субарендатора», — пояснил Н. Федосеев. И еще. Если вдруг вы получите наследство от бабушки, или решите уехать из этой благословенной страны, или, не дай Бог, обеднели и решили выйти из программы, вам возвращают все деньги, за исключением тех, что вы платили за наем и коммунальные услуги. Что бы ни случилось, за вами сохраняется место в общей очереди на получение жилья. Если же вы не стоите в очереди, то денег или квадратных метров от государства получить не удастся. Но в рамках программы вы можете копить деньги на квартиру, приобретая облигации того же МИА под 10% годовых в валюте. Они гарантированы бюджетом и залогом недвижимости в Москве.
Факты, и только факты Программа «Молодой семье — доступное жилье» еще сама очень молода. Ей всего год. И конечно, сейчас в ее рамках работают те же механизмы, что и везде, где средствами государства разрешаются жилищные проблемы. То есть первыми участниками программы становятся молодые семьи, у которых есть льготы. Для того чтобы войти в программу, не надо бегать по инстанциям, достаточно отнести заявление в управу (см. информацию на сайте департамента www.housing.mos.ru). Но не ждите, что на следующий день вам позвонят и любезно предложат вступить в программу. Речь же идет о льготном жилье. Поэтому отбор молодых семей для участия в программе очень жесткий. Но в любом случае ожидание не продлится 20 лет. Реальный срок сегодня — 1–2 года. По данным, полученным М2 в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы, с момента запуска программы молодым семьям было предоставлено более 3,5 тыс. квартир. Чтобы не искать черную кошку в темной комнате, М2 обратилась не к потенциальным потребителям программы, а к фактическим участникам. Борис и Елена Казаковы и их маленький сын Артем живут в доме № 38, к. 1 по ул. Верхние поля по договору коммерческого найма. В очереди на получение социального жилья они стояли с 2000 года, о своем желании участвовать в программе заявили в конце 2002 года. В программу вступили практически сразу, потому что у них имелась первоочередная льгота. Сейчас они ежемесячно отчисляют 12 тыс. руб. в накопительный фонд и платят за наем и коммунальные услуги $80. Договор подписан на пять лет. Субсидия от государства поступит через 4 года, в 2008 году, когда ее размер увеличится за счет времени, автоматически проведенного в общей очереди. Кстати, и квартирой, и районом, в котором они сейчас живут, Казаковы очень довольны. Так что программа «Молодой семье — доступное жилье» — уже не виртуальный проект. Для реализации ее первого этапа (2003–2005) из бюджета выделяется 9 млрд 437 млн руб. Конечно, программа не может решить проблемы всех молодых москвичей, но и не приходится говорить о том, что она «не работает».
