Сугробы еще не растаяли, и классические грачи не прилетели. Однако тем, кто предпочитает лето проводить за городом, но собственной дачей обзавестись еще не успел, самое время задуматься. Через две-три недели снять на лето коттедж или домик попроще по приемлемой цене будет уже невозможно.
Опытный арендатор дач знает: пробуждаться от зимней спячки надо не позже самого начала весны -- в этот период арендные ставки находятся на самом низком за весь "съемный" сезон уровне. Уже к апрелю цены подрастают в среднем на 15--20%. Евгений Шевченко, ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty: "К концу весны риэлтерские компании могут предоставить не более десятой доли от того объема предложений, который имелся у них на начало года. В результате запоздавшим арендаторам приходится выбирать из того, что осталось (например, домики, значительно удаленные от города), и по явно завышенным ценам".
Летняя или, как ее еще называют, сезонная аренда имеет вполне традиционные сроки -- 5 месяцев (как правило, с мая по сентябрь). Если дача снимается только, скажем, на июнь--август, то хозяин жилища увеличивает цену, исходя из той суммы, которую рассчитывал получить за свои "законные" пять месяцев. Сколько всего домов, особняков и просто дачек сдается в Подмосковье, наверняка не знает никто -- лишь 10% (по самым оптимистичным оценкам) от рынка загородной аренды проходит через руки риэлтеров, которые на этом основании могут делать хоть какие-то выводы. Самый главный из них -- несоответствие "дачного" спроса и предложения, то бишь дефицит летнего жилья.
Ольга Жданова, руководитель отдела загородной недвижимости отделения "Западное-МИЭЛЬ": "Ежегодно в нашей базе данных оказывается 2--2,5 тыс. разрозненных объектов, в то время как количество обращений превосходит эту цифру в 2--3 раза (на 10 обращений приходится не более 3--4 предложений). Никаких причин для кардинального изменения ситуации пока не предвидится".
Михаил Мишарин, управляющий компанией Soho Realty: "Дефицит на рынке загородной аренды наблюдается, прежде всего, по самым престижным направлениям: Рублевке, Новорижской трассе. Уже сейчас даже при солидном бюджете найти достойный дом недалеко от МКАД, с хорошей отделкой и участком весьма проблематично. Большинство "приличных" домов имеет постоянную клиентуру".
Обратная ситуация складывается с домами, которые не соответствуют нынешним "съемным" стандартам: низкий уровень отделки, голый участок, отсутствие инфраструктуры в поселке и т. д.
Очевидно, что в наступившем сезоне (как и в прошлом году) на рынке "зависнет" немало так называемых "писательских" домов, расположенных в стародачных местах, причем даже в таких престижных, как Барвиха. Падение цен на "интеллигентские" дачи началось еще в позапрошлом году по причине их общего износа: построенные в советские времена громоздкие сооружения уже не способны соответствовать всем условиям современного загородного быта. В той же Барвихе такие дома еще пару лет назад уходили "влет" по арендной ставке в $6 тыс. в месяц, а сейчас не находят спроса и за $4 тыс. -- богатые арендаторы найдут что поприличнее, а менее состоятельным дачникам даже подешевевшая Барвиха не по карману.
Растет дефицит и в сегменте коттеджей с месячной арендной ставкой в $1--2,5 тыс. Это, как правило, дома, расположенные в благоустроенных поселках не дальше 30 км от МКАД.
Ситуация с дачами в среднем ценовом сегменте в наступающем сезоне вряд ли будет отличаться от прошлогодней, и арендодатели, воспользовавшись дефицитом, поднимут ставки. Уже сегодня разница в стоимости по сравнению с 2002 годом равняется 10%, а к апрелю она может составить все 15--20%.
Поселки спецназначения
Уловив настроения дачников, некоторые компании, работающие на рынке недвижимости, решили предложить им новый продукт -- летнее жилье в коттеджных поселках, которые изначально предназначены не для продажи, а именно для сдачи в аренду. В течение 2001--2002 годов в Подмосковье появились поселки такого рода -- Рублевский, Жуковка-1, Жуковка-2, Жуковка-3 (все в пределах 30 км от МКАД по Рублевке).
Будаев Сергей, руководитель программы "Горки-8" (компания "Конти"): "Действительно, застройщики начали проявлять интерес к строительству целых поселков, где все дома сдаются в аренду. Пока речь может идти только об элитном поселке (как наиболее выгодном проекте)". Возьмем, к примеру, поселок Рублевский. Здесь 7 домов первой очереди уже сдавалось в аренду в прошлом году ("дебют"), а к осени было сдано еще 30 домов. Все это хозяйство расположено за огороженным забором, на охраняемой территории площадью 4,5 га. У каждого коттеджа (площадь 170--240 кв. м) свой земельный участок в 14--15 соток, окруженный живой изгородью, защищающей жильцов от любопытных соседских глаз. Инфраструктура: магазин, культурный комплекс, спортивная площадка. Месячная арендная ставка установлена в пределах $6--7 тыс., что ниже, чем в среднем по Рублевке.
Впрочем, у менее состоятельных граждан тоже есть шанс провести лето в спецпоселке. Попытку упорядочить аренду в последнее время предпринимают некоторые туристические фирмы. Они заключают договора с владельцами баз отдыха, санаториев, пансионатов, в которых возможно размещение постояльцев в индивидуальных домах, с правом сдавать их в аренду. В итоге хозяева территории получают гарантированный доход, а арендаторы наслаждаются безопасным отдыхом и попутно лечат свои болячки.
Сегодня около 26 баз отдыха в Подмосковье находится в ведении туристических агентств. Минимальная стоимость аренды четырехместного летнего домика (удобства -- на общей территории) в санатории "Родник" (40 км от МКАД по Ярославскому шоссе) -- $300--400 в месяц. Так что договориться об аренде домика непосредственно с дирекцией санатория или базы, как раньше, вряд ли получится: все самые удобные домики уже сейчас "перекуплены" агентствами.
Уроки географии
Посмотрим на дачное Подмосковье более внимательно. Самым востребованным среди дорогих объектов аренды по-прежнему остаются коттеджи Рублево-Успенского направления, аренда которых при прочих равных параметрах обходится в среднем на 30--50% дороже, чем по другим направлениям, и составляет в среднем $10--12 тыс. в месяц (подчеркнем, что здесь и далее указана стоимость, по которой можно снять дом в настоящий момент. Напоминаем, что чем ближе к лету, тем аренда будет дороже). Рублевский "хит-парад" возглавляют популярные стародачные места, такие как Николина Гора, Барвиха, Жуковка, Жаворонки. Практически все местное население сдает свои дома дачникам, желающим провести лето в непосредственной близости от загородных домов семьи Никиты Михалкова, Татьяны Дьяченко, Александра Малинина и многих других "звезд". По остальным направлениям от Москвы цены значительно ниже. Среди направлений, которые пытаются сравняться с Рублевкой, -- Дмитровское шоссе, окрещенное в народе Путинкой (именно в этом направлении расположена загородная резиденция президента РФ). Другая причина, повлиявшая на популярность данной местности, -- наличие Клязьминского водохранилища.
Сегодня здесь есть предложения самого разного уровня. За $6--7 тыс. можно арендовать трехуровневый коттедж площадью до 400 кв. м и участком 10--20 соток в придачу. В доме будет все: высококачественная отделка, современная мебель, джакузи, камин, необходимая бытовая техника, телефон с прямым московским номером. Также на Дмитровке есть предложения и для "простых" граждан -- здесь же сдаются старые домики с удобствами на улице по $800--1000 в месяц.
Похожая ситуация складывается и на дорожающем сейчас Новорижском шоссе. Здесь имеется хорошая трасса, но мало удобных съездов. Самый приличный съезд находится в районе Нахабино, где расположен поселок Гольф-клуб (15 км от МКАД). Цена снимаемого в нем коттеджа составляет около $7 тыс. в месяц, что на $500 дороже расположенного по той же трассе (но вдали от удобного съезда) коттеджного поселка Росинка. Менее пафосное предложение на Новой Риге -- поселок Озерный (25 км от МКАД), где можно снять кирпичный домик площадью 200--350 кв.м за $900 в месяц.
Пользуются спросом и дачи на Калужском шоссе. В Южных Ватутинках (15 км от МКАД), например, реально найти варианты и за $2 тыс. в месяц, но в писательском Переделкине (35 км от МКАД) арендные ставки не опускаются ниже $5 тыс. за полуживой домик с "привидениями".
Теперь о более демократичных вариантах. Основная масса дач, расположенных по южным Каширскому и Домодедовскому направлениям, относится к среднему уровню как в плане престижа и экологии, так и цены. Здесь основную массу сдаваемых домов представляют единичные предложения в дачных поселках и товариществах по цене от $500 до $1000 в месяц. Недорогие варианты встречаются по северному Ярославскому направлению. Отдельный бревенчатый дом (удобства -- во дворе) с плодовым садом, например, в Мамонтовке (17 км от МКАД) сдается за $600--800 в месяц. Современный дом со всеми удобствами -- за $2--5 тыс. Киевское направление дачники предпочитают обходить стороной -- смущает близость аэропорта Внуково и постоянный гул самолетов. Минская и Ленинградская трассы всегда забиты, что тоже отпугивает арендаторов. Однако на Ленинградке остаются популярными дачные места вблизи Круглого озера (20 км от МКАД). Например, в поселке Артем (15 км от МКАД), расположенном рядом с одноименным санаторием (заодно и подлечиться можно), таунхаусы (3-уровневые дома общей площадью около 200 кв. м) сдаются за $2--3 тыс. в месяц.
Низший уровень цен держат дачи на востоке и юго-востоке от столицы. На восточных окраинах столицы сосредоточено много вредных производств, а роза ветров в московском регионе такова, что именно в этих направлениях скапливаются загрязняющие вещества. Дешевле всего обойдется простенькая дача, расположенная по Горьковскому шоссе -- $200--250 в месяц. Высший уровень "юго-восточных" цен -- по Варшавскому и Новорязанскому шоссе -- $400--450 в месяц. Вряд ли в наступившем году дачники вообще заинтересуются Щелковским направлением в связи с долетевшими до него пожарами из Шатурского района. Пострадало от шатурских пожаров и приличное по всем прочим параметрам Казанское направление на том же востоке. И хотя здесь и расположены известные стародачные места, дым пожарищ выкурил из них добрую половину дачников. Средняя цена дач по этому направлению (Малаховка, Кратово, Ильинское) определена сегодня в районе $450 в месяц (в прошлом году минимальная ставка была $600).
Москва, "Профиль" №9 (327), 03.03.2003 www.profil.orc.ru
