Оценка имущества

Когда нужен оценщик? Что такое оценка имущества и как она осуществляется? Вариантов ответов может быть множество, потому что в цивилизованном обществе необходимость в оценке возникает достаточно часто.  

Услуги оценщика необходимы при любой оп ерации с недвижимостью . Например, вы решили продать или купить квартиру , загородный дом , коттедж, узнать настоящую сто имость объекта продажи - покупки . Сделать это может профессиональный оценщик.

Перед тем как застраховать свое имущество нужно определить ст оимость . Безусловно , страховая компания пригласит своего оценщика, но односторонняя оценка не всегда может быть объективной, поэтому желательно прибегнуть к услугам стороннего помощника.

Возьмем еще один частный случай . На пример , дом , в котором вы прожи вали , сносят , а администрация города предоставляет вам другое жилье . Но вы не уверены , что замена эквивалентна . Лучший способ узнать правду - оценить прежнюю и будущую квартиру и сравнить их стоимости . При разнице не в вашу пользу можно требовать от властей предоставления более доро­гой квартиры.

При заключении договора аренды с включением положения о повышении уровня арендной платы последняя ус­танавливается в процентах от рыноч­ной стоимости . Соответственно , чтобы обосновать повышение или понижение суммы арендной платы нужно офици­ально определить стоимость аренду­емого имущества .

Совершение операций купли - про­дажи предприятий и хозяйственных комплексов может потребовать оцен­ки текущей стоимости недвижимости , принадлежащей предприятию или вхо­дящей в хозяйственный комплекс .

Оценка используется и в целях оп тимизации налогообложения. Ставка налога на имущество предприятий не­высока — всего два процента , но если налоговая база , которая формируется из нескольких строк баланса , то и налог , подлежащий уплате в бюд жет , может составить весьма крупную сумму . Правильная оценка имущества предприятия позволит сократить ее и минимизировать ваши налоговые из­держки .

Иногда оценка является обяза­тельным условием при совершении сделки . Так , если гражданин или организация владеют на правах хозяйственного ведения каким - либо иму­ществом , находящимся в собственно­сти государства или правительства субъекта Федерации , то при привати­зации данного объекта необходимо заключение профессионального оценщика . Обязательность оценки предусматривается также при выкупе имущества у собственников для госу­дарственных или муниципальных нужд . Например , если ваш дом стоит на тер­ритории , где должна пройти железная дорога , то вам предложат освободить место для будущей дороги . Однако вы не обязаны делать это безвозмездно . Сумму компенсации должен устанав­ливать независимый оценщик .

Оценка необходима и тогда , когда вы хотите взять кредит под залог иму­щества . Для определения уровня рис­ка , который берет на себя кредитное учреждение , обеспечивая возмож­ность возмещения достаточной суммы сре дств в сл учае невозврата заемщи­ком кредита , нужно знать отношение между рыночной стоимостью залога и размером кредита . От уровня этого риска будет зависеть и процентная ставка по кредиту .

И это далеко не полный перечень случаев , когда необходимо обратить­ся к услугам оценщика .

Теперь несколько слов о правовой базе оценочной деятельности . Этот вид деятельности регулируется Феде­ральным законом от 29.07.98 г . № 135- ФЗ «Об оценочной деятельно­сти в Российской Федерации» , а так­же региональным законодательством . В частности , в Москве действует Закон г . Москвы от 11.02.98 г . № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве» . Помимо официальных нор­мативных документов существуют также внутренние документы Россий­ского общества оценщиков .

Итак , что же собой представляет оценка имущества ? Фактически это установление в отношении объектов оценки рыночной стоимости . При этом под рыночной стоимостью следует по­нимать наиболее вероятную цену , по которой объект оценки может быть от­чужден на открытом рынке в условиях конкуренции , когда стороны сделки действуют разумно , располагая всей необходимой информацией , а на вели­чине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятель­ства , а именно :  

•   одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки , а другая сторона не обязана принимать испол­нение ;

•   стороны сделки хорошо осведомле­ны о предмете сделки и действуют в своих интересах ;

•   объект оценки представлен на от­крытом рынке посредством публичной оферты , типичной для аналогичных объектов оценки ;

•   цена сделки представляет собой ра­зумное вознаграждение за объект оценки , принуждения к совершению сделки в отношен ии ее у частников с чьей - либо стороны не было ;

•   платеж за объект оценки выражен в денежной форме .  

Выше мы изложили некоторые си­туации , когда оценка необходима или желательна . В статье 8 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дан более развернутый перечень случаев , когда оценка явля­ется обязательным требованием рос­сийского законодательства . Однако этот перечень не исчерпывающий . Обязанность провести оценку имуще­ства может быть установлена иным   законодательным актом или требованием суда .

Итак , вам надо провести оценку   имущества . Какие действия необходи­мо предпринять ? В первую очередь следует определиться с оценщиком — лицом , которое будет проводить оцен­ку . Им может быть как юридическое лицо — организация , так и индивиду­альный предприниматель . Прежде чем доверить свое имущество оценке , убе­дитесь , что ваш оценщик обладает со­ответствующей лицензией , дающей право на ведение подобной деятель­ности и являющейся гарантией его профессионализма .

Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предъявля­ет определенные требования к лицу , к оторое будет проводить оценку вашего имущества . Главное — независимость этого лица . Оценщиком не может быть   у чредитель , собственник , акционер или должностное лицо юридического лица , заказчик или человек , имеющий иму­щественный интерес в объекте оцен­ки . Им не должен быть близкий род­ственник последнего . Кроме того , не­зависимость оценки обеспечивается следующими факторами .  

•   Проведение оценки не допускается , если в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора , а также, если оценщик является учреди т елем , собственником , акционером , кре дитором , страховщиком юридичес к ого лица либо юридическое лицо яв ля ется учредителем , акционером , кре ди тором , страховщиком оценочной фирмы .

•   Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных л иц в деятельность оценщика , если эт о может негативно повлиять на достоверность результата оценки объ екта . Непозволительно ограничение круга вопросов , подлежащих вы не сению или определению при прове­дении оценки .

Размер оплаты услуг оценщика не зав исит от итоговой величины стоимости объекта оценки .    

ПР АВА И ОБЯЗАННОСТИ ОЦЕНЩИКА  

При проведении оценки имущества оценщик имеет право :  

•   применять самостоятельно методы сведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки ;

•   тр ебовать от заказчика при прове­дении обязательной оценки обеспечения    доступа в полном объеме к доку ме нтации , необходимой для осуществления этой оценки ;

•   получать разъяснения и дополни тель ные сведения , необходимые для осуществления данной оценки ;

•   запрашивать в письменной или ус­тной форме у третьих лиц информа­цию , необходимую для проведения оценки , за исключением информации , являющейся государственной или коммерческой тайной ;

•   привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в про­ведении оценки объекта иных оценщи­ков либо других специалистов ;

•   отказаться от проведения оценки объекта в случаях , когда заказчик на­рушил условия договора , не обеспечил предоставление необходимой инфор­мации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы ;

•   требовать возмещения расходов , связанных с проведением оценки объекта , и денежного вознаграждения за проведение оценки по решению суда , арбитражного суда или третейского суда . Помимо прав оценщик имеет и обя­занности , которые также определены Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» . Так , оцен­щик обязан :

•   соблюдать при осуществлении оце­ночной деятельности требования фе­дерального законодательства Россий­ской Федерации и нормативных пра­вовых актов субъектов Российской Федерации ;

•   сообщать заказчику о невозможно­сти своего участия в проведении оцен­ки объекта вследствие возникновения обстоятельств , препятствующих про­ведению объективной оценки ;

•   обеспечивать сохранность докумен­тов , получаемых от заказчика и треть­их лиц в ходе проведения оценки ;

•   предоставлять заказчику информа­цию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности , об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулиру­емой организации ( профессионально­го общественного объединения оцен­щиков или некоммерческой организа­ции оценщиков ), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете ;

•   предоставлять по требованию за­казчика лицензию на осуществление оценочной деятельности , страховой полис и документ об образовании , подтверждающий получение профес­сиональных знаний в области оценоч­ной деятельности ;

•   не разглашать конфиденциальную информацию , полученную от заказчи­ка в ходе проведения оценки , за ис­ключением случаев , предусмотренных законодательством Российской Феде­рации ;

•   хранить копии составленных отчетов в течение трех лет ;

•   в случаях , предусмотренных зако­нодательством Российской Федера­ции , предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным , судебным , иным уполномоченным государствен­ным органам либо органам местного самоуправления по их законному тре­бованию .  

Отметим , что деятельность оцен­щика подлежит обязательному стра­хованию гражданской ответственнос­ти , что является условием , обеспечи­вающим защиту прав потребителей услуг оценщиков . Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования . При этом страховым случаем являет­ся причинение убытков третьим лицам в результате осуществления оценщи­ком своей деятельности .

Наличие страхового полиса — обя­зательное условие для заключения договора об оценке . Страхование гражданской ответственности оцен­щиков может осуществляться в фор­ме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной дея­тельности ( в зависимости от объекта оценки ) либо по конкретному догово­ру об оценке объекта .

В заключение хотелось бы еще раз подчеркнуть , что оценка стоимости имущества является важным аспек­том в деятельности любого хозяйству­ющего субъекта . Информация о сто­имости активов предприятия интере­сует не только его менеджеров , но и тех , от кого во многом зависит успех бизнеса — партнеров , кредиторов , ак­ционеров . Так что не стоит недооцени­вать оценку .   НЕДВИЖИМОСТЪ & ЦЕНЫ № 40 (4 О ) 10-16 НОЯБРЯ 2003