Цены на жилье продолжают идти вверх. Аналитики утверждают, что перелома ситуации придется ждать еще довольно долго. В такой ситуации выгоднее всего приобретать квартиру сразу и за наличные. Тем более что банковские и альтернативные ипотечные схемы пока остаются либо недоступными, либо крайне неудобными для покупателя со средними доходами.
Фундамент за наличные
На рынке недвижимости очень популярна история о том, как один человек совершенно легально заработал $950 тыс., покупая и затем продавая квартиры. Правда, заниматься этим он начал еще в 1999 году и только к концу 2003 года смог сколотить сумму, чуть меньшую миллиона. Аналитики уверены, что повторить такой подвиг сейчас невозможно: темпы роста рынка уже не те, да и до стагнации цен остается меньше четырех лет. Тем не менее жилье пока продолжает дорожать. Только за прошлый год долларовая стоимость квартир поднялась на 30-35%. По прогнозам Олега Репченко, руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", в 2004 году цены вырастут еще на 20-25%. Начало года расчеты оправдывают. Только в январе индекс стоимости жилья, рассчитываемый центром, вырос на 3.3% - меньше, чем в конце 2003 года, но все равно очень прилично. Средний уровень цен превысил психологический барьер в $1.5 тыс. за кв. м, что является абсолютным рекордом в истории российского рынка недвижимости. В феврале темпы роста остались на уровне 3%. Только за прошлую неделю средняя стоимость квартир выросла с $1540 до $1554 за кв. м.
При таком положении вещей выгоднее всего оплачивать полную стоимость квартиры сразу. "Не важно, покупается ли жилье для личного пользования или как инструмент вложения денег. В любом случае его можно при необходимости перепродать уже через месяц и получить прибыль", - говорит Сергей Дергунов, руководитель компании "Жилстрой+". Лучше всего покупать квартиры на начальной стадии строительства, когда застройщик еще не начал получать прибыль от проекта. К моменту завершения работ и сдачи дома госкомиссии цены на квартиры в нем обычно вырастают на 30-50% по сравнению с периодом закладки фундамента.
Если для покупки не хватает небольшой суммы или есть обоснованная надежда получить деньги в течение года, можно воспользоваться рассрочкой. Такую услугу своим клиентам сейчас предоставляют практически все московские девелоперские и риэлторские компании. Программы отличаются друг от друга непринципиально и сводятся к тому, что покупатель платит около половины стоимости квартиры сразу, а остальное выплачивает постепенно до момента оформления прав собственности на объект. Рассрочка предоставляется в среднем на полгода-год и не решает проблем большинства клиентов.
Людям, размер накопления которых значительно меньше требуемой суммы, приходится гораздо сложнее. Теоретически им предлагается масса вариантов - и банковская ипотека, и ссудно-строительные кассы, и кооперативы. Реально ни одна из этих схем не работает на массового потребителя. Один только сбор документов, подтверждающих платежеспособность клиента, может убить все надежды на новое жилье у получателя "черной" зарплаты. Да и вероятность остаться и без денег, и без квартиры при некоторых схемах довольно высока.
Кооперативное движение
Ипотечные кредиты сейчас выдаются под 10-15% годовых в валюте на срок не более 10 лет. За это время вполне можно успеть расплатиться, но с учетом процентов приобретенное жилье окажется как минимум вдвое дороже. К тому же средний потребитель может позволить себе занять таким образом не более $30-50 тыс. По словам Александра Семеняки, руководителя Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, этого достаточно для семей, уже имеющих квартиры и собирающихся улучшить свои жилищные условия.
Некоторые застройщики предлагают частным покупателям принимать долевое участие в строительстве домов. При таком варианте клиент копит деньги на специальном счету - до тех пор, пока не наберется половина стоимости квартиры. После этого можно выбирать жилплощадь и выплачивать остальное, уже обживая полученны е метры. Такая схема может оказаться ненадежной, поскольку проверить добросовестность застройщика бывает сложно и гарантий того, что он не скроется с половиной денег, практически нет. Законодательно такая деятельность пока не регулируется. Зато при такой схеме не требуется справка о доходах - 50% стоимости квартиры накапливается с помощью регулярных взносов в кассу, которые производятся равными частями по заранее установленному графику. В дальнейшем клиенту предоставляется трехлетняя рассрочка под 8% годовых в валюте.
Но и риск велик. Например, ОАО "Строительная сберегательная касса", созданное правительством Москвы специально для финансирования частных лиц, в прошлом году продало часть жилья оптовым покупателям, нарушив основной принцип небанковской ипотеки. Так что даже при оптимистическом варианте развития событий клиенту скорее всего придется выбирать квартиру из нераспроданных остатков - ликвидное жилье уходит с рынка сразу и за наличные.
На рынке еще работают кооперативы, которые сами не строят дома, но теоретически созданы для того, чтобы обеспечивать своих членов жильем. Вступая в кооператив, человек должен внести первоначальный паевой взнос в размере десяти или более процентов от предполагаемой стоимости квартиры, а также 5%-ный вступительный взнос, который не возвращается ни при каких обстоятельствах и не зачитывается в стоимость жилья. Остальная сумма выплачивается ежемесячно, максимальный срок погашения долга - 10 лет. Рассрочка в кооперативе беспроцентная, но и никаких процентов на внесенные средства не начисляется. А цены на квартиры на месте не стоят.
Эта схема плоха тем, что стоять в очереди можно бесконечно долго. Место в списке будет тем выше, чем больше размер вступительного взноса. Как только человек попадает в первые 10% очередников, для него начинают подбирать квартиру. Когда набирается сумма для покупки квартиры первого в списке, жилье приобретается в собственность кооператива, а пайщик может вселиться и даже прописаться в нее. Но право собственности можно буде т оформить только после окончательной выплаты пая. Выйти из кооператива бывает очень непросто, поскольку порядок возвращения уже выплаченного пая определяет руководство организации.
