Из-за высокой стоимости жилья, особенно в Москве и Подмосковье, сегодня только 5% граждан имеют возможность приобрести квартиру, оплатив сразу ее полную стоимость. Тем не менее договор купли-продажи жилого помещения является самой распространенной сделкой, направленной на приобретение (отчуждение) жилья.
Договор купли-продажи
Договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. По желанию сторон он может быть удостоверен нотариально. Он подлежит обязательной государственной регистрации в органе юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (бывшая Москомрегистрация). Переход права собственности на недвижимость происходит в момент государственной регистрации сделки; договор, не прошедший госрегистрацию, считается незаключенными и не порождает юридических последствий. С декабря 2003 года регистрация проводится только по территориальному принципу. Расчеты между сторонами могут производиться как при подписании договора, так и после его регистрации (это обговаривается в самом договоре). Для договора купли-продажи обязательным условием является составление передаточного акта, который подтверждает исполнение сторонами своих обязательств. Обычно он составляется в момент передачи квартиры (ключей, платежных книжек) новому собственнику. Этот документ будет необходим впоследствии, при повторной передаче собственности.
Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить, какое жилое помещение подлежит передаче покупателю. Договор должен содержать следующие сведения: адрес жилого помещения; его площадь; благоустроенность и другие показатели, которые собственник подтверждает справкой из БТИ. Предметом договора может выступать как изолированное жилое помещение, так и его часть, находящаяся в общей долевой собственности.
При отсутствии в договоре конкретных данных, позволяющих идентифицировать жилое помещение, договор не может считаться заключенным. Договор также не считается заключенным, если в нем не указана согласованная между сторонами цена помещения.
Заключая договор купли-продажи квартиры, необходимо указывать в нем реальную сумму сделки. Только это может служить гарантией возврата денег при расторжении договора, поскольку какую бы суммы вы не уплатили при покупке квартиры, безусловно возвращена вам будет только сумма, указанная в договоре. Все прочие документы, которые вы пожелаете предъявить суду (расписки, документы о штрафных санкциях за расторжение договора и т.п.) являются только косвенными доказательствами и могут быть судом не приняты во внимание.
В договоре также должны быть указаны лица, которые проживают в продаваемом жилом помещении и сохраняют, согласно ст. 292 ГК РФ, право пользования жильем после его продажи. Речь идет о членах семьи и бывших членах семьи собственника, которые фактически проживают и зарегистрированы по месту жительства в продаваемой квартире. Более того, бывший член вашей семьи, не будучи прописан в вашей квартире, может доказать в судебном порядке, что данная квартира является его постоянным местом жительства. В этом случае его выселение также невозможно.
Схема передачи денег
Риэлторскими компаниями города Москвы давно отработана схема заключения договора купли-продажи квартир.
Для покупателя важно:
Юридическая чистота приобретаемой квартиры. Проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно очень тяжело, поэтому мы рекомендуем вам обращаться к профессионалам в крупные риэлторские или юридические компании. Своевременное получение документов о собственности. Для продавца единственное требование - это безопасное получение денег за проданную квартиру.
Поскольку между продавцом и покупателем существует конфликт интересов (продавец хочет получить деньги до перехода права собственности, а покупатель - отдать деньги после перехода права), была разработана схема передачи денег через депозитную ячейку банка. Покупатель приносит деньги в банк, в присутствии продавца деньги проверяются, считаются и запираются в депозитную ячейку банка. При этом заключается дополнительное соглашение к договору хранения, в котором банк гарантирует, что данная ячейка будет открыта только в двух случаях:
1. Продавцу квартиры при предъявлении им паспорта и зарегистрированного договора купли-продажи квартиры на имя нового собственника. Для этого продавцу дается время, достаточное для регистрации договора. В идеале срок доступа продавца к ячейке должен быть больше, чем максимальный срок регистрации договора (30 дней). Это нужно, чтобы предотвратить следующую ситуацию. Если был оговорен срок в 14 дней, а регистрация договора произошла на 16-ый, то банк не выдаст деньги продавцу, поскольку его срок доступа истек. А покупатель будет вправе забрать деньги несмотря на то, что право собственности на квартиру к нему перешло.
2. По истечении срока доступа продавца (что подразумевает невозможность регистрации договора) банковская ячейка будет открыта покупателю при предъявлении паспорта. Для него обычно оговаривается срок 3-4 дня.
Данная схема полностью исключает возможность недобросовестных действий обеих сторон.
На практике крайне редко встречаются случаи, когда в сделке участвует только одна квартира. Как правило, выстраивается цепочка из нескольких квартир. В этом случае всегда есть один человек, который платит основную сумму, и другой - который ее получает, причем они не связаны между собой договором. В этом случае схема передачи денег не меняется, а условием доступа к ячейке является регистрация первого и последнего договоров в цепочке.
Депозитная ячейка в большинстве банков имеет два ключа. Один из них остается в банке, а второй отдается клиентам. Кому именно - покупателю или продавцу - не имеет значения, поскольку ячейка все равно не может быть открыта без выполнения условий дополнительного соглашения к договору хранения. А утеря ключа не означает, что вы не сможете получить свои деньги.
Выкуп свободной неприватизированной комнаты в коммуналке
Купля-продажа свободных неприватизированных комнат в коммунальных квартирах имеет ряд дополнительных особенностей.
На основании распоряжения мэра Москвы от 19 августа 1993 года N 490-РМ продажа освободившихся комнат производится только гражданам, проживающим в этих коммунальных квартирах. В случае, если в квартире проживают граждане, состоящие на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, им предоставляется преимущественное право покупки. Цена определяется Департаментом муниципального жилья и жилищной политики Москвы на основе ежемесячного изучения конъюнктуры рынка.
Довольно часто возникают сложности следующего порядка: наниматели, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не имеют средств на покупку свободной комнаты, а их соседи желают и могут ее приобрести. Ни законодательством, ни Департаментом муниципального жилья не предусмотрено разрешение таких вопросов. В этом случае комнаты так и остаются свободными, что создает ряд сложностей и негативно влияет, как правило, на отношения между жильцами. В целях разрешения подобных конфликтов законодательство разрешает продажу свободных комнат в совместную собственность всем нанимателям под общие цели. Однако, таких случаев очень мало.
На практике выкуп свободных комнат чаще всего осуществляется в двух случаях. Во-первых, при расселении коммунальной квартиры, т.к. ее приватизация является залогом удачного расселения. Во-вторых, когда освободившуюся комнату покупает единственный оставшийся в квартире наниматель.
