Инвестирование средств в строительство жилья – бизнес прибыльный, хотя и рискованный. Сегодня к традиционным игрокам на этом рынке прибавляются новые. А значит, неизбежно установление новых правил – в сторону упорядочения рынка и снижения неоправдянных рисков.
Фундаментальное Инвестирование
Большие Игроки
Львиная доля инвестиций в новое строительство приходится сегодня в Москве на двух игроков, которые являются ведущими на рынке не только вложений в строительство, но и девелопмента (то есть полной реализации проекта от подбора площадки до собственно возведения здания).
Первый — это Департамент инвестиционной политики строительства города (ДИПС; сфера его деятельности — центр города и Куркино; есть еще ряд проектов). Второй — Московский строительный союз (МСС), объединяющий семь круп-нейших строительных предприятий Москвы (районы массовой застрой-ки). Правда, внутри последнего ре-альными инвесторами выступают только трое — СУ-155, ДСК-1 и «Мосстроймеханизация-5».
Объем инвестиций, осуществляемых ДИПСом, обеспечивает строительство около 1 млн кв. м в год, примерно столько же за счет собственных инвестиций возводит МСС, хотя общий объем работ последнего превышает 2 млн кв. м.
Среди крупных инвесторов столичного рынка недвижимости стоит также назвать и банки. Очень актив-но в этом направлении работают мос-йовский Сбербанк (например, он выступал соинвестором комплекса «Кунцево»), МДМ-банк, Собинбанк и другие. В частности, МДМ-банк в течение 2000 года предоставил ДИПСу (тогда ДВПС) в рамках от-крытой кредитной линии более 3 млрд руб. Средства использовались для строительства коммерческого и муниципального жилья в районах массовой застройки — Бутово, Марьино, Люблино и Братеево. С начала 2001 года этот банк предоставил ДИПСу еще более 400 млн руб. на финансирование новостроек в центре Москвы и других районах. Как сообщили в пресс-службе МДМ-банка, кредитование осуществляется за счет собственных средств. В бли-жайших планах совместной работы банка, Департамента и крупнейших риэлторских компаний — финансиро-вание ввода жилья в Куркине. Помимо кредитования строитель-ных проектов, собственные средства в недвижимость и строительный бизнес инвестирует и Абсолют-банк. В конце июля он открыл кредитную линию компании «Миэль-недвижи-мость» — средства будут направлены на выкуп жилых помещений в новостройках Марьинского парка и Люб-лино/ Согласно данному кредитному договору планируется выкупить бо-лее 5500 кв. м жилья. В «Миэле» от-казались назвать сумму кредита, но несложные подсчеты показывают, что это сумма порядка $3 млн. Так-же Абсолют-банк участвует в качестве финансового партнера в строи-тельстве одного из объектов компании «Миэль-недвижимость» (судя по всему, речь идет о строительстве коттеджного поселка в Подмосковье). Аналогичную сумму недавно получила «Первая ипотечная компания». Синдицированный кредит на сумму 90 млн руб. ей организовала инвестиционно-банковская группа «НИКойл».
Как сообщается в пресс-релизе группы, соорганизатором синдиката выступил Объединенный промышленно-торговый банк (Москва), входящий в группу компаний ПИК. Участниками синдиката стали Россельхозбанк (Москва), банк «АК Барс» (Казань) и Телекомбанк (Санкт-Петербург). Цели займа не сообщаются, но можно предположить, что средства могут быть направлены на техническое перевооружение ДСК-2, контрольный пакет которого недавно приобрела группа ПИК.
Зов денег
Инвестирование в новое строительство в Москве — занятие крайне выгодное. Несмотря на практику передачи правительству Москвы от 30% до 40% построенных за счет инвесторов площадей (на цели переселения из ветхого жилья, из реконструируемых и сносимых пятиэтажек, предоставле-ния жилья очередникам), рентабельность этого бизнеса весьма высока.
По словам сотрудников ДИПСа, Департамент вообще не рассматривает проекты с доходностью ниже 20%, а нормальной считается уровень в 80% прибыли. На самом деле строительство жилья повышенной комфортности, элитного (но такого единицы) способно обеспечить более 100% прибыли. Такая ситуация объясняется экономическим положени-ем Москвы, существующим здесь высоким, а главное, платежеспособным спросом (в Санкт-Петербурге, например, доход застройщика не превышает $20-30 с квадратного метра, то есть там 10-процентная рен-табельность). Понятно, что такая высокая доходность привлекает на столичный рынок и новых игроков. И первые среди них — риэлтеры, многие из которых в последнее время от посреднической деятельности переходят к самостоятельным инвестициям. Для риэлтеров это означает подъем на более высокую ступень бизнеса, что приносит и более весомые прибыли.
На первичном рынке жилья есть две возможности инвестирования, которые нужно четко разделять. Первая, наиболее популярная среди риэл-теров, — это соинвестирование, или, проще говоря, выкуп больших объемов площадей на ранней стадии строительства. МИАН 64ень активно использует эту формул работая, напри-мер, с ДСК-1 в Южном Бутове. По этой схеме работают и многие другие, например «Московская городская служба недвижимости» (МГСН), «Миэль», «Бест» и «Енисей».
Совсем другое дело — собственное строительство «с нуля», то есть настоящий девелопмент. По такому принципу работают лишь немногие риэлтеры. Среди наиболее активных участники рынка называют, в част-ности, МИАН, на счету которого около десятка строительных объек-тов в Москве и Реутове, компании «Декра» и «Бест». Это намного доходнее (выкуп Площадей для после-дующей реализации приносит лишь 2-3% прибыли, тогда как рентабель-ность инвестиционных проектов, как было сказано, составляет не менее 20%, а иногда достигает 100%), но и намного более рискованно. Поэтому превращаться в застройщиков намерены не все компании.
Все за город !
В столице остро ощущается недо-статок свободных стройплощадок. В борьбе за них риэлтеры редко могут конкурировать с крупными строительными компаниями. Поэтому желающие попробовать себя в девелопменте обращают взоры на ближнее Подмосковье, на рынок коттеджей. Например, «Бест» завершает строительство маленького поселка из семи домов в 24 км от Москвы по Ярославскому шоссе (недалеко от известного ресторана «Сказка»). По словам генерального директора компании Григория Полторака, дома будут сданы с пол-ной отделкой и выставлены на продажу примерно через два месяца, а объем инвестиций, по оценкам, составляет в данном случае около $1 млн.
«Миэль» стал работать в этом сегменте рынка еще пять лет назад, начиная с отдельно стоящих домов, а сейчас ведет строительство двух поселков на наиболее престижном Рублево-Успенском направлении. Один расположен в Ромашкове (между Рублевским и Минским шоссе, в 3-5 км от МКАД, 15 коттеджей), а второй — в Барвихе. Коттеджи и та-ун-хаусы здесь будут сдаваться в три очереди; всего будет построено 84 до-ма. По некоторым сведениям, оба проекта обойдутся более чем в $15 млн.
«Инком-МЦБН» пошел по иному пути, решив не возводить дома самостоятельно, а занимаясь исключительно подготовкой участков под коттедж-ное строительство, которое покупатели будут вести сами. Основные районы работы компании — Истринский и Одинцовский районы Подмосковья. Однако их последний проект — поселок «Борки» — находится в 32 км по Новорижскому шоссе. Здесь на территории в 14 га расположатся досуговый центр, археопарк, каскад прудов и 80 участков по 15 соток, к которым будут подведены все коммуникации инфраст-руктуры городского уровня, включая водопровод и канализацию. Участники рынка оценивают объем инвестиций в этот проект в $2 — 2,5 млн.
Риск благородное дело
Однако трудности с получением площадки в Москве — не единственное и не главное препятствие, ограничивающее активность инвесторов на столичном рынке новостроек. Есть и другие факторы, гораздо менее объективного свойства.
Среди них — получение необходимых согласований и разрешений на строительство в Москве. Этот процесс — настоящая пытка для инвесто-ра. По словам специалистов, нужно собрать более 230 подписей под разными документами, на что уходит от года до полутора. Поэтому большинство инвесторов предпочитают начинать работы, как только получат исходно-разрешительную документацию, а часть нужных согласований получать уже в процессе строительства. Правда, скоро такая практика может прекратиться — ожидается выпуск постановления правительства Москвы, которое призвано положить этому конец. Оно должно запретить начало строительных работ при отсутствии полностью утвержденной проектно-сметной документации. По словам йервого вице-премьера правительстварГосквы Владимира Ресина, даже с учетом проводимой работы по сокращению сроков получения согласований и разрешений, это добавит к подготовительному этапу работ не менее года. Независимые застройщики и риэлтеры настроены еще менее оптимистично, оценивая дополнительные временные затраты в полтора года. Правда, до выхода постановлений в окончательной редакции неясно, распространится ли новый порядок на подготовку любого проекта по воз-ведению жилья, или же только на участников тендеров на строительство по городскому заказу.
Сложности с проведением детальных расчетов стоимости строительства дополнительно повышают рискованность инвестиционного бизнеса в жилищном строительстве, которая и так весьма высока.
Во-первых, это риски коммерческие. В частности, по сведениям из риэлторских кругов, до начала этого года очень медленно шли продажи комплекса «Кунцево» на пересечении Рублевского и Можайского шоссе. Специалисты объясняли это тем, что относительно высокая стоимость квадратного метра накладывается на очень большую запроектированную площадь квартир. В результате конечная цена объекта превосходит все разумные пределы. А значит, «зависает» на рынке, затягивая момент возврата первоначальных вложений. Есть и риски политические, или, лучше сказать, социально-политические. Любое строительство всегда кому-то мешает, особенно жильцам соседних домов. Стоит упомянуть уже давно длящийся конфликт вокруг построенного дома по ул. Осенней, вл. 18. В доме заканчивается внутренняя отделка, все квартиры в нем проданы или переданы очередникам и под переселение из пятиэтажек. Однако группа жильцов соседнего дома продолжает бороться, требуя сноса здания. Вряд ли их усилия увенчаются успехом — в Мосгосэкспертизе подтвердили, что все необходимые разрешения и согласования оформлены абсолютно верно, да и инвестором выступала не какаято небольшая фирмочка, а Департамент инвестиционных программ строительства правительства Москвы. Но бывали и обратные прецеденты. Так, в Нескучном саду после тяжбы, длившейся шесть лет, в начале августа было прекращено строительство (правда, замороженное еще на уровне фундамента) двух высотных башен. Какие потери понес застройщик — компания «Компромстрой», выяснить не удалось.
Год назад Общественный совет при мэре Москвы по проблемам формирования градостроительного и архитектурно-художественного облика города признал «градостроительной ошибкой» проект строительства двух зданий на бровке Ростовской набережной. Жилой комплекс планиро-валось возвести рядом с известным полукруглым жилым домом, постро-енным в 1930-х годах по проекту Алексея Щусева. Щекотливость по-ложения состояла в том, что фонд «Центр-инвест 2000», начавший стройку, прошел все согласования и имел на нее разрешение. Более того, он уже успел построить в подземной части здания гараж. Но на этом реа-лизациия проекта была остановлена. Но такие экстремальные примеры все же исключение. Чаще бывает, что от проекта просто приходится отказываться, а вложенные в его раз-работку деньги списывать на убытки. Например, как сообщил глава ДИПСа Леонид Краснянский, Департамент был вынужден пересмотреть проект строительства здания в Даевом переулке изра того, что ему не разрешили срубить одно единственное дерево. Другой случай — дом, возводимый Департаментом на ул. Александра Невского. Там пришлось уменьшить проект с 10 этажей до пяти, потому что в противном случае не соблюдались нормы инсоляции одной единственной квартиры в соседнем здании. Конфликт с населением назревает в Чапаевском п-ке, где компания «Донстрой» собирается построить 43-этажный жилой ком-лекс «Триумф-палас».
Одним словом, трудности, возни-кающие перед инвестором на столичном рынке новостроек, достаточно велики. А потому неизбежна такая корректировка правил игры, при которой ненужные барьеры, препятствующие притоку средств, должны быть сняты. От этого выиграют не только инвесторы, но и сами москвичи, заинтересованные в увеличении темпов и качества строительства.
