Новая администрация намерена изжить целевую передачу объектов инвесторам
Новая администрация начала активные преобразования правовой базы в области реконструкции. Отныне вся принадлежащая городу недвижимость может предоставляться инвесторам только через торги. Практика целевой передачи объектов на реконструкцию прекращается.
На днях губернатор Петербурга Валентина Матвиенко отменила распоряжение, на основании которого последние 6 лет городская недвижимость предоставлялась в реконструкцию (Распоряжение №283-Р от 4.04.97 г.). Документ устанавливал порядок передачи объектов через аукцион, но содержал огромный перечень исключений. На их основании можно было получать недвижимость целевым образом. Инвесторы и чиновники активно использовали размытость понятий, оговоренных в этом документе. Распоряжение об отмене этого порядка №2320-ра подписано 27.10.03 г.
Размытость понятий
Только за последний год вышло более 100 разрешений на реконструкцию со ссылкой на Распоряжение №283-Р. Оно оставляли инвесторам возможность целевого (без торгов) получения объекта недвижимости для реконструкции в целом ряде случаев. В аннулированном документе во внимание принимались причины, которые могли служить основанием для избежания торгов. А именно: обстоятельства, затрудняющие выставление объекта на аукцион (правовые "обременения"), уникальный статус здания (адреса этих объектов вносились в особый перечень, утвержденный губернатором), здания, реконструкция которых предполагалась межправительственными соглашениями (реконструкция под представительства, консульства и т.д.), а также объекты гостиничной инфраструктуры (перечень, утвержденный Распоряжением №70-ра от 13.04.01 г. -- реконструкция зданий под гостиницы).
Каждое из этих обстоятельств могло быть реальным, а могло быть и искусственно созданным самим инвестором. По сути, за последние 6 лет избежать торгов можно было просто подав заявку первым и предложив двукратную цену в качестве отчислений в бюджет за право реконструкции (оценку объекта можно было сделать и ниже его реальной стоимости, чтобы "двойная оценка" не легла на плечи инвестора слишком тяжким бременем).
С момента, когда в 2001 г. вступил в силу Земельный кодекс, объявивший прерогативу торгов, через аукцион право реконструкции пока не предоставлялось ни разу. Опять же -- благодаря Распоряжению №283-Р. Теперь с его отменой исчезло последнее основание для целевого предоставления объектов на реконструкцию.
Мнения
Виталий Вотолевский, генеральный директор ЗАО "Петербургстрой SKANSKA": "Существующая система предоставления участков и зданий для реконструкции неидеальна, и ее надо менять. Но прежде чем делать кардинальные изменения, необходимо разработать новую. Если нарушить существующую процедуру, не предложив взамен другой работоспособный механизм, то инвестиционно-строительный процесс в городе будет надолго парализован. Важно понимать, что торги тоже не панацея. На торги могут выставляться инженерно подготовленные участки либо здания, свободные от любых обременений и неопределенностей, по которым город полностью подготовил необходимую документацию. Но у городской администрации нет чисто физической возможности готовить документацию по такому количеству объектов, какое разрабатывают застройщики. Таким образом, если сразу перейти к торгам, то объем строительства многократно уменьшится, что в итоге приведет к росту цен на жилье".
Михаил Малюченко, начальник юридического отдела Корпорации "Петербургская Недвижимость": "Существенное последствие отмены Распоряжения 283-Р -- уменьшение числа оснований для целевого предоставления объекта инвестиций в реконструкцию. Если отмененное распоряжение содержало 9 оснований для предоставления объектов инвестиций целевого назначения, то теперь в соответствии с Законом "Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга" их остается только три".
Николай Князев, директор по развитию ООО "Стройкорпорация "Элис": "Обозначен вектор: в системе надо что-то менять. Начали с этого распоряжения, что, вероятно, предвосхищает некий план администрации по реформированию системы в целом. В сегодняшней ситуации, когда налицо дефицит инженерно подготовленной земли, масса нерешенных проблем с уплотнительной застройкой, инвестор вынужден обратить внимание на проекты реконструкции. Проблемные моменты в проектах реконструкции -- это правовые обременения и изношенность коммуникаций. Если "на выходе" мы получим документ, который оградит застройщиков от этих проблем, -- замечательно".
Андрей Молчанов, президент Группы ЛСР: "Отмена распоряжения, которое фактически превращало передачу земельных участков в хаотичный процесс с непредсказуемым результатом, -- это первый, очень важный для строителей шаг нового губернатора. Мы давно выступали за то, чтобы город выручал максимум средств от продажи участков под застройку, а строители, в свою очередь, имели полную ясность относительно процедуры получения пятен. Порядок должен для всех быть один. Если и вводить какую-либо дифференциацию, то только по принципу ценности того или иного участка, а не по принципу ценности того или иного чиновника".
Губернатор пообещала торги
В пятницу, 31 октября, на совещании по вопросам долевого строительства губернатор Валентина Матвиенко официально объявила о том, что с 1 января 2004 г. система предоставления всех земельных участков в Петербурге под строительство и объектов для реконструкции принципиально изменится. Вместо инвестиционно-тендерной комиссии, которая предоставляла пятна целевым назначением, теперь будут проводиться торги, чего давно требовали участники рынка и депутаты Законодательного собрания Петербурга.
По словам Валентины Матвиенко, это позволит не только сделать процедуру предоставления участков открытой и прозрачной для всех участников рынка, но и обеспечит дополнительный приток денежных средств в бюджет. До 1 января новая администрация будет заниматься созданием соответствующей нормативно-правовой базы. Необходимость проведения торгов предусмотрена Земельным кодексом.
Не исключено, что кроме ГУ "Управление Инвестиций" -- структуры, подведомственной Комитету по строительству администрации Петербурга, подготовкой документации для торгов будет также заниматься ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга", входящий в имущественный блок администрации Петербурга. (Д.Р.)
