Состояние рынка аренды жилья в Москве и Санкт-Петербурге свидетельствует о формировании значительной группы потребителей, зарабатывающих недостаточно для приобретения квартир в новостройках, но тем не менее располагающих возможностью жить в нестесненных условиях. Риэлторы жалуются только на то, что Москва (как, впрочем, и Санкт-Петербург) не занимается строительством доходных домов (за исключением единичного эксперимента Департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы). Они объясняют это высокой стоимостью кредитных ресурсов, делающих строительство для последующей сдачи жилья в наем малорентабельным.
Столичный рынок аренды квартир радует риэлторов. Спрос не ослабевает, цены достаточно стабильны, а некоторые специалисты даже предсказывают в ближайшем будущем начало быстрого роста. Дефицит предложения заметен уже не только в традиционном сегменте наиболее дешевых квартир, но и на рынке дорогого элитного жилья.
"Безумного ажиотажа нет, но рынок хороший" - так характеризует нынешнюю ситуацию генеральный директор агентства "Полиграфжилстрой" Екатерина Устинова. По ее словам, стабильность рынка подтверждается уровнем доходности от сдачи жилья в наем - она составляет примерно 1% в месяц (12% годовых) , что соответствует мировой практике. Это выше банковского процента, но доходность не настолько велика, чтобы указывать на серьезную нехватку жилья для аренды.
Аналогичное заключение делает и директор управления аренды квартир компании "Миэль" Владимир Голдин. По его мнению, в последние 3 - 4 месяца рынок демонстрирует стабильность, особенно если исключить из статистики сегмент элитного жилья, живущий по собственным законам. Сейчас, по оценке Голдина, количество предложения немного увеличилось, но это связано с началом дачного сезона, на время которого многие пытаются сдать московские квартиры. Суммарное предложение в апреле по сравнению с мартом выросло на 8% , по статистике обращений в компанию, но одновременно вырос на 5% и спрос.
С другой стороны, генеральный директор агентства "Наша Москва" Михаил Гороховский предсказывает вероятный рост ставок аренды уже в ближайшие месяцы. По его словам, уровень спроса в мае этого года намного выше прошлогоднего уровня. Обычно основной подъем спроса на долгосрочную аренду приходится на август, в прошлом году он захватил уже вторую половину июля, а в этом, не исключено, придется уже на июнь-июль, говорит он. Он связывает такое положение вещей с подъемом экономики, которое приводит к миграции из регионов в Москву: многие приезжие сначала предпочитают жить в арендованной квартире, а только удостоверившись, что дела идут на лад, начинают подбирать жилье для приобретения.
"Мой последний клиент, которому я сдавала квартиру, предпочел именно такой вариант, - рассказала владелица большой квартиры в Центральном административном округе Елена. - Он переехал в Москву из Тулы, начал здесь бизнес, но, пока не раскрутился, арендовал жилье. А затем съехал, купив сразу дом в коттеджном поселке".
Оценить точное число арендуемых квартир в Москве невозможно: слишком много людей не обращаются в риэлторские агентства, а предпочитают искать жилье (или клиента) через знакомых. В базах данных риэлторов обычно бывает 4000 - 5000 квартир. Это очень незначительное число, учитывая, что общий жилищный фонд города превышает 3,5 млн квартир, по данным МосгорБТИ.
Географических предпочтений у желающих снять квартиру практически нет за исключением традиционно популярного Юго-Западного административного округа. Главными факторами, определяющими скорость сдачи объекта, остаются два - соотношение цены и качества и близость к метро, говорят аналитики. Дешевое жилье (не дороже $250 в месяц за однокомнатную квартиру) сдается за считанные дни, и Гороховский уверен, что через несколько месяцев срок экспозиции наиболее привлекательных объектов будет измеряться часами. "Уже сейчас у нас бывали случаи, когда наши агенты показывали клиенту квартиру, а на лестнице уже ждали другие, - говорит он. - Да и желающий снять очень дорогую квартиру сейчас может искать подходящий вариант месяцами и так и не найти".
Аналогичные процессы отмечают на рынке элитных квартир специалисты Penny Lane Realty. "В мае наблюдается небывалое оживление, которое к июню может обернуться настоящим подъемом, - говорит директор департамента аренды элитной недвижимости агентства Екатерина Акимова. - Средние весенние показатели уровня спроса в этом месяце будут, безусловно, перекрыты". Она также убеждена, что к июню-августу средние показатели спроса достигнут пиковых индексов осени прошлого года и значительно их превысят.
По ее словам, в этом сегменте можно ожидать роста спроса со стороны иностранцев, которые, по статистике компании, уже сейчас составляют 52%. В частности, общий подъем деловой активности и недостаток мест в московских гостиницах, по ее мнению, могут спровоцировать резкий рост цен на краткосрочную аренду, которая в столице развита очень слабо.
Растет и средний бюджет клиента элитного сегмента рынка, отмечает она. По ее данным, в апреле он вырос на 23% по сравнению с мартом и составил $2334. Это происходит за счет увеличения доли дорогих ($4000 - 8000) квартир в общей структуре спроса. На этот ценовой сегмент приходится 13% от общего числа заявок. Однако по-прежнему лидируют самые дешевые из элитных квартир, ежемесячная ставка на которые не превышает $1000. Их доля - 44%. На квартиры в ценовом сегменте $1000 - 2000 приходится 26% , $2000 - 4000 - 15% , а на самые дорогие (от $8000) - 1 - 2% спроса.
