Риски для продавцов

"После рождения второго ребенка мы с мужем решили поменять квартиру: наша двухкомнатная квартира в районе ВДНХ стала слишком тесна для пятерых: с нами еще проживала мать мужа. И хотя наша квартира абсолютно устраивала нас и своим местоположением (недалеко - лес, рядом - отличный детский сад, неплохая школа, а офис мужа - в нескольких трамвайных остановках), и своей планировкой, и тем, что из окна открывается шикарный вид, мы все-таки надумали приобрести небольшую трехкомнатную квартиру где-нибудь в недорогом районе. Поскольку к продаже квартиры готовились долго и добросовестно, мы перечитали о недвижимости все, что смогли найти, и пересмотрели множество телепередач на эту тему. В результате мы пришли к выводу, что без помощи риэлторов опасно проводить альтернативную сделку (то есть покупку новой квартиры одновременно с продажей старой), поскольку приобретать квартиру без юридической проверки означает подвергать себя риску остаться вообще без жилья. И тогда мы решили, что найти покупателя на свою квартиру и подобрать новый вариант сможем сами. А вот дальнейшие действия решили доверить профессионалам: мы сочли, что так сможем довольно существенно сэкономить на комиссионных риэлторской фирме.

Покупатели на нашу квартиру нашлись быстро, и мы практически сразу заключили с ними договор задатка и получили по нему 1,5 тысячи долларов. Мы сразу же приступили к поиску нового варианта, но жизнь нарушила наши планы - скоропостижно скончалась мать мужа. Конечно, для него это оказалось ударом, но необходимость в переезде отпала: вчетвером мы вполне могли с удобством разместиться в нашей квартире, тем более что ее достоинства для проживания были неоспоримы, а денег на переезд и ремонт новой квартиры осталось мало. Мы поехали отдавать 1,5 тысячи задатка нашим покупателям. И тут оказалось, что по закону мы должны вернуть не 1,5, а 3 тысячи: якобы удвоенная сумма - это штраф за нарушение своих обязательств, прописанных в договоре задатка. Честно говоря, мы с мужем даже и не знали о том, что существует разница между задатком и авансом, и, к сожалению, даже не потрудились выяснить это перед подписанием договора. Естественно, что таких денег у нас не было, и мы предложили нашим контрагентам 500 долларов сверху: это были все наши деньги. Но они отказались от такого компромисса и продолжали требовать полную сумму штрафа. Буквально на днях они сообщили, что подали в суд исковое заявление, и теперь нам придется выплатить не только 1,5 тысячи долларов штрафа, но и оплачивать судебные издержки".

Мы попросили специалистов и независимых экспертов прокомментировать это письмо. Светлана Кузнецова, адвокат Московской областной коллегии адвокатов: "Сейчас в гражданских судах действительно рассматривается большое количество исков от людей, пытавшихся самостоятельно подготовить сделку купли-продажи недвижимости. В числе прочего очень много случаев неверного толкования понятий "задаток" и "аванс": многие ошибочно полагают, что это практически одно и то же. А тем временем разница между этими понятиями огромна. Если авансом считается любая сумма денег, выплаченная в качестве предоплаты исключительно для бронирования товара, то задаток за квартиру - это прописанное в договоре обязательство покупателя купить, а продавца - продать эту квартиру. Статья 380 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует понятие задатка как некую сумму денег, выданную одной и принятую другой договаривающейся стороной для обеспечения исполнения своих обязательств.

Невыполнение своих обязательств одной из сторон подразумевает штрафные санкции. Если покупатель отказывается от покупки, то сумма задатка ему не возвращается. Если же, как в нашем случае, продавец отказывается от продажи квартиры, то он должен вернуть задаток в двойном размере.

Статьи 328 и 381 ГК регламентируют обязательное возмещение убытков за неисполнение одной из сторон обязательств по договору задатка.

Возвращаясь к авансу, замечу, что сумма, выплачиваемая покупателем для обеспечения бронирования какого-то конкретного товара, не обеспечивающая никаких взаимных обязательств, возвращается без каких бы то ни было штрафных санкций, едва отпадает нужда в бронировании.

Здесь мне хотелось бы отметить, что передача денег, являющаяся любой из форм предоплаты за квартиру (будь то задаток или аванс), - один из самых щекотливых моментов всей процедуры купли-продажи недвижимости. Оттого, насколько она правильно проведена и насколько оптимально прописана в договоре ответственность сторон, зависят интересы всех, кто участвует в сделке. Поэтому для составления грамотного договора, обеспечивающего определенную степень защиты для каждой из сторон, лучше обращаться к специалистам".

Анатолий Дементьев, руководитель отделения "Парк Культуры" Корпорации "Инком-недвижимость": "Насколько я понял, в упомянутом случае договор задатка был составлен в простой письменной форме, без помощи юриста или профессионального риэлтора. То есть люди, заключавшие этот договор, очевидно, оговорили только несколько основных пунктов: сумму задатка, срок окончания действия договора и, вероятнее всего, процедуру передачи денег за квартиру. А значит, именно те пункты, ради которых и составляется договор задатка. О необходимости внесения именно этих условий в договор знают все. Но, к сожалению, мало кто знает, что любой договор не может ограничиваться лишь основными пунктами. В частности, в договоре задатка должны быть оговорены все возможности развития ситуации в процессе подготовки сделки, начиная от мелких неувязок и заканчивая форс-мажорными обстоятельствами, такими, как тяжелая болезнь, смерть и иные, независящие от сторон обстоятельства. Так что если стороны заключают договор самостоятельно, без привлечения специалиста, они рискуют оказаться в ситуации неумышленного нарушения обязательств, что влечет за собой серьезные денежные штрафы.

Другая, еще более неприятная для продавца ситуация возникает в том случае, если у покупателей имеется представитель - юрист или риэлтор (а такая ситуация более чем вероятна: сейчас в Москве подавляющее большинство сделок проводится профессионалами). Любой юрист, да и грамотный риэлтор тоже, в состоянии сформулировать пункты договора таким образом, чтобы поставить покупателя в заведомо невыгодные условия: мало кто из обычных людей, не связанных с рынком недвижимости или юриспруденцией, сможет отследить "двойное дно" формулировок. В нашей компании существует давно апробированный, составленный нашими юристами шаблон договора задатка. Он направлен на соблюдение интересов обеих сторон - как продавца, так и покупателя - и учитывает все сложности подготовительного периода сделки, а также и многие вероятные форс-мажорные обстоятельства. Именно поэтому мы уверены, что интересы наших клиентов (будь то продавец или покупатель объекта недвижимости) будут соблюдены, несмотря ни на что".

Анатолий Жуков, непрофессиональный риэлтор, человек, успешно проведший за свою жизнь более двух десятков самостоятельных сделок, обеспечив хорошими жилищными условиями не только свою семью, но и семьи некоторых своих родственников и друзей: "Случай, рассказанный читательницей "Квартирного вопроса", лишний раз говорит о том, насколько аккуратно надо подходить к каждому этапу сделки. Вообще, я считаю, что каждый может проводить операции со своим жильем самостоятельно, но для этого все-таки необходима определенная подготовка. Когда я проводил свою первую сделку - а это был 1995 год, - рынок недвижимости не был еще таким сформированным и сложным, как сегодня. Поэтому обучался я сложному риэлторскому искусству на волне становления и развития рынка. Это дало мне возможность постепенного, так сказать, поступенчатого познания механизма рынка и его законов.

Сейчас ситуация несколько иная. Учиться в процессе сделки - опасно, поскольку любая ошибка (а на них, как известно, и учатся) может привести к очень неприятным последствиям. Так что к любой операции со своей недвижимостью следует приступать полностью (я подчеркиваю, полностью) подготовленным хотя бы теоретически. И по моему убеждению, незнание юридической базы рынка - верная дорога к грубейшим ошибкам. В данном случае, заключая договор задатка и принимая по нему деньги, люди должны были поинтересоваться юридической стороной этого вопроса. И хотя, конечно, смерти одного из продавцов заранее предусмотреть невозможно, можно тем не менее максимально исключить собственные риски. Так что хочу посоветовать: если вы не готовы к сделке, если вы не уверены в том, что хотя бы в теории изучили механизмы рынка и его юридическую базу, если вы в большей степени полагаетесь на удачу, а не на собственные знания, то все-таки, наверное, будет лучше обратиться к профессионалам".

Вот еще письмо от нашей читательницы:

"Перед продажей квартиры, полученной мною по наследству, мы с дочерью перелопатили огромное количество различной литературы о современном рынке недвижимости - от газетных статей до книг с советами по самостоятельному проведению сделок, в изобилии имеющихся в книжных магазинах. В общем, мы пришли к выводу, что вполне можем справиться с продажей "лишней" квартиры: наша теперешняя жилплощадь более чем достаточна, а деньги за "случайную", полученную по наследству от дальней родственницы, квартиру никогда не будут лишними. Определив примерную стоимость этой квартиры путем сопоставления всех предложений нашего района, опубликованных в газетах, мы подали свое объявление. После его выхода на просмотр пришло человек восемь. Последним оказался агрессивного вида человек, утверждавший, что предложения, подобные нашему, встречаются почти в половине случаев всех имеющихся в нашем районе предложений. И все они стоят по крайней мере на две тысячи долларов дешевле. И хотя мы с дочерью читали о подобных психологических приемах, применяемых некоторыми покупателями, мы все-таки забеспокоились - тем более что никто так и не захотел купить нашу квартиру - и вновь принялись изучать газетные предложения. В конце концов мы понизили цену сперва на 500, потом на 700 и почти сразу вслед за этим на 1000 долларов. И вновь нам позвонил тот самый агрессивный покупатель и предложил сойтись на цене, еще на полторы тысячи ниже запрашиваемой. Поскольку других предложений нам не поступало, мы все-таки согласились.

Недавно, пару месяцев назад, мы оформили эту сделку, а совсем недавно я узнала, что точно такую же квартиру в том же самом доме продали по цене, значительно превышающей даже ту цену, которую мы с дочерью запросили первоначально. Таким образом, мы потеряли порядка 4 тысяч долларов. Для нас это огромная сумма денег, и теперь мы с дочерью пытаемся узнать, нельзя ли расторгнуть заключенную сделку на основании того, что нас обманули".

Светлана Кузнецова, адвокат Московской областной коллегии адвокатов: "В данном случае расторжение договора купли-продажи, скорее всего, невозможно. Для того, чтобы сделку признали недействительной из-за заведомого обмана, необходимо неопровержимо доказать факт этого обмана. Насколько я поняла из письма, в действительности никакого обмана со стороны покупателя не было. Конечно, некоторое психологическое воздействие оказано действительно было, но из письма не видно, чтобы оно выходило за рамки законного. Конечно, 4 тысячи долларов сумма действительно большая, но в случае самостоятельно проведенных сделок крупные или малые денежные потери практически неизбежны. Очень многие продавцы теряют деньги на неправильной оценке своих квартир, многие - в результате неграмотно проведенного торга. Кто-то теряет большие суммы на штрафных санкциях из-за нарушения сроков, кто-то из-за вынужденного нарушения своих обязательств перед контрагентами. Случаев много, но все их объединяет одно: неумение продавца предвосхитить ситуацию, что вполне логично вытекает из отсутствия опыта и знаний механизмов рынка недвижимости и его юридической базы. Единственное, что в таких случаях можно посоветовать, - не полагаться на свои суждения и на свои возможности, а прибегать к услугам профессионалов".

Анатолий Дементьев, руководитель отделения "Парк Культуры" Корпорации "ИНКОМ-недвижимость": "Вся трудность данной ситуации заключается в том, что люди не смогли верно оценить продаваемую квартиру. Более того, они не смогли правильно выстроить рекламную политику и политику торга. А это - два самых важных аспекта в процессе продажи недвижимости. Конечно, оценка квартиры - это ключевой момент во всей сделке. Именно от правильной оценки зависит дальнейшая политика ее продажи. Безусловно, каждый может попытаться оценить свою квартиру сам. Однако, как показывает практика, почти никто из владельцев не может с первого раза оценить свое жилье так, чтобы запрашиваемся сумма денег адекватно отражала запросы и потребности рынка. Поэтому приходится с каждой новой подачей рекламного объявления все понижать и понижать цены. Уходит время, тратятся нервы, а на квартиру так никто и не претендует. Кстати, слишком частые и существенные "падения" в цене привлекают особую категорию покупателей, основным доходом которых является перепродажа квартир. Они специально отслеживают объявления c постоянным падением цены: такие объявления являются для них сигналом о том, что владельцы квартиры не уверены в своих запросах. А это означает, что, применив определенную тактику психологического воздействия, у таких продавцов можно выторговать довольно существенную сумму денег.

Так что даже в случае продажи квартиры (что почему-то считается безопасным) лучше, чтобы этим занимался либо профессионал, либо очень опытный человек. Хотя профессиональный риэлтор, безусловно, остается оптимальным вариантом для большинства продавцов. Никто, кроме специалистов, не сможет правильно выстроить ни ценовую, ни временную, ни рекламную политику продажи квартиры. Это надо помнить всегда, и, если самостоятельно проведенная сделка окажется невыгодной, то винить в этом нужно только себя".

Анатолий Жуков, непрофессиональный риэлтор: "Ситуация, как мне кажется, достаточно распространенная. Люди, не уверенные в своем мнении и в своих силах, почти всегда попадают в ловушки, подобные тем, что описаны автором письма. Поэтому к любой сделке - будь то купля или продажа квартиры - необходимо приступать с определенной долей уверенности, иначе вы рискуете стать легкой добычей не только мошенников, но и просто психологически более сильного человека. И даже, наверное, не так важна правильная оценка квартиры (хотя здесь легко ошибиться как в одну, так и в другую сторону), сколько важна правильно выстроенная рекламная политика и политика торга. А в том, что торг обязательно последует, можно не сомневаться - в 9 из 10 случаев это обязательно происходит. И здесь необходимо вести очень жесткую линию, но при этом, конечно, уметь учитывать и интересы противоположной стороны - без разумного компромисса сделка почти невозможна. Поэтому если продавец сомневается в своих силах и в твердости своего мнения и своего характера, то лучше самостоятельно сделки не проводить, а обратиться в хорошую риэлторскую фирму".

От редакции. Мнения могут быть различны: кто-то считает, что результаты самостоятельно проведенной сделки ничем не отличаются от результатов профессионально выполненной работы. Кто-то, в свою очередь, считает, что любая самостоятельная сделка обречена на провал. Истина, как известно, лежит посередине. Есть люди, которым повезло удачно продать или купить квартиру, не прибегая к помощи риэлторов. А есть и такие, кто оказался в неприятной ситуации именно потому, что обратился за помощью. И это лишний раз доказывает, что к любой операции со своей недвижимостью необходимо подходить продуманно. Если вы не уверены в том, что в процессе самостоятельной сделки сможете избежать все подводные камни, в изобилии имеющиеся на рынке недвижимости, то, наверное, правильно будет доверить сделку специалистам. Но и здесь необходимо соблюдать осторожность: как известно, специалист специалисту рознь, и выбирать надо не по принципу экономии, а по принципу профессионализма и надежности.