Одно из самых главных событий октября - аукцион по продаже подмосковной земли. Событие настолько знаковое для московского региона, а то и для страны, что его уже прокомментировали почти все - от риэлторов, московских и подмосковных чиновников до западных аналитиков. Но странно, что почти никто из них не сделал некоторых важных, но простых выводов.
Вывод первый - казусный
Что же такого эпохального в этом событии? История проста, на первый взгляд. В качестве лотов на аукцион Правительство Московской области выставило три земельных участка в Клинском районе: 29,8 и 41,8 га - под промышленно-торговые предприятия и 21 га - под жилищное строительство. Первые два участка продали за 4,5 и 4,92 млн. руб. соответственно (торги проходили вяло, и в ходе аукциона первый лот подорожал на 0,95 млн. руб., а второй - на 0,1 миллиона.) С третьим участком и вовсе случился казус. Его сняли с торгов. Многие СМИ почему-то объявили, что произошло это якобы из-за отсутствия к нему интереса. Тут и начинается знаковое событие, из которого можно делать далеко идущие выводы.
На самом деле на аукцион пришли жители близлежащего к участку села Решетниково и заявили, что эта земля была у них обманным путем изъята, все бумаги, подтверждающие это, у них есть, и того, кто решится купить данный лот, ожидают судебные разбирательства. Торги были прекращены. Как потом выяснилось, полное право на эту землю имело и подмосковное правительство, и члены бывшего колхоза, обладавшего ею когда-то в форме паев. А вот промежуточный этап перехода сельхозугодья покрыт тайной: там были какие-то посредники, юридические казусы, толкования буквы закона с нескольких участвовавших в сделке сторон.
Не так интересно, что предшествовало попаданию решетниковской земли на аукцион и кто прав или виноват. Зато этот случай наглядно показал уязвимость Земельного кодекса и сопутствующих ему законов, неорганизованность чиновников, вынесших столь спорный объект на торги, относительность в настоящее время самого понятия "частная собственность на землю". Если такое творится в 80 км от Москвы, можно себе представить, что делается в 800 и уж тем более в 8 тыс. км от столицы. Это вывод первый. Второй вывод: сегодня практически любой переход земельного участка из рук в руки может быть оспорен в суде.
Кроме того, Москва активно подпитывается иностранными инвестициями, гарантируя только аренду земли на 49 лет. Кто-то сильно негодует на такое положение вещей (точнее, земли) в городе, но деньги в московскую недвижимость, ритейл и даже промышленность исправно поступают со всех концов России и мира.
Вывод экономический
Бросовые цены, не побоюсь этого слова, на земельные участки всего в 80 км от Москвы показали - никакой особой ценности земля сегодня вне Московского региона (или вокруг крупных российских центров) не представляет. Правы некоторые экономисты, утверждающие, что на деньги всего лишь одного Пенсионного фонда General Electric (4 млрд. долларов) можно скупить пол-России. В 30-40 км от Москвы полноценный рынок земли заканчивается.
Что значит продажа 41,8 га за 4,92 млн. рублей? Это 117 тыс. руб. за 1 га, или 1,17 тыс. руб. (!) за сотку. Или 39 долларов. Да, можно сетовать, что к проданным участкам не подведены дороги и инженерные коммуникации. Но в 80 км от Москвы такие цены?
Я не поленился, разузнал, сколько стоит сотка земли в близлежащих к проданному лоту садовых товариществах - меньше, чем 200 долларов, цен не было.
Кроме того, земля в Москве еще обрастает и различными обременениями, на который соглашается (добровольно) инвестор, выигравший конкурс за право ее аренды. Это или доля города в будущем проекте на такой земле, или подводка инженерных коммуникаций и дорог, или какие-то социальные проекты (школы, больницы). В области таких обременений и в помине нет, либо они настолько минимальны, что инвестор их в упор не видит.
Урок на будущее
Подмосковное правительство нисколько не смущено прошедшими торгами, и местный министр имущественных отношений А.Бодунков обещает, что такая практика будет продолжаться и впредь. И хорошо, если бы с исправлением допущенных в ходе первого аукциона ошибок. Нет, о них молчок. И ладно, если аукционы и впредь будут продолжаться на окраинах области. Но на минутку представьте себе, как они станут проходить, когда дело дойдет до 30-километровой зоны к Москве. Как будет проходить скупка земельных паев у крестьян, как разгорятся страсти, какие потом будут судебные разбирательства со стороны проигравших а аукционе... Или не разгорятся, вспоминая, что земля в этом радиусе уже десять раз продана-перепродана?
В Москве все по-другому. Местные власти уже несколько лет назад проводили аукцион по продаже земли на окраине города - в Зеленограде. Лоты ушли по минимальным ценам (и то - не все), настоящей борьбы за них не было. Может именно оттуда, из тех торгов и стойкая неприязнь Правительства Москвы к продаже земли. Тем более, что законы на этот счет обтекаемы, покупатели норовят землю использовать в качестве инструмента для спекуляций, да еще и руководствуются принципом, "частная собственность - что хочу, то и ворочу".
Тем не менее, как заявил первый заместитель мэра в Правительстве Москвы Олег Толкачев, примерно 5% столичной земли, в итоге, будет продано, и главная причина такого шага не жажда заработка (неплохо зарабатывают городские власти и на аренде земли), а нежелание ссориться с федеральными ведомствами, приказывающими распродавать как можно больше участков. Почти впрямую об этом говорят давние оппоненты Юрия Лужкова С.Моложавый, замминимущества, и Н.Маслов, зампред Госстроя. Но в этих заявлениях больше политики, хотя последние торги землей в Московской области показали, что ни политики настоящей, ни экономики из этого дела не выходит.
Андрей Максин, газета "Квартира. Дача. Офис" Газета "Квартира. Дача. Офис"
