Квартирный вопрос не решают даже деньги

Прошлое и настоящее Как платить меньше или вообще не платить за квартиру

Из истории недвижимости в России

Кто кого обманул?

Недвижимость и Библия

Если вы купили себе новую квартиру, и, придя домой, обнаружили чужую дверь вместо своей, не удивляйтесь – вы не первые…  

Красивый новый дом стоит на широком проспекте . Вокруг очень чисто и красиво, уютный зеленый двор, прелестный фонтан, рядом автомобильная стоянка, огороженная забором. Вокруг фонтана стоят несколько скамеек, на которых расположились обитатели этого дома. Картина – умиротворяющая. Только героиню нашего рассказа не радовало это, хотя она тоже была причислена к счастливым обладателям недвижимости в новом отстроенном доме.  

Эта история произошла с одной моей знакомой, которая решила купить себе жилье. Однако , покупать в старом доме ей не хотелось, она мечтала приобрести именно в новом. Но она знала и то, что покупка в строящемся доме – дело довольно рискованное, так как человек автоматически становится инвестором, вкладывая собственные сбережения в то, чего еще нет. Долевое участие сопряжено со многими рисками, и не всегда есть гарантия, что частный инвестор все-таки станет собственником   квартиры. Хотя по цене недвижимость первичного рынка стоит зачастую значительно дешевле, нежели варианты на вторичном рынке жилья. Потому наша героиня, назовем ее Мария, подумала о том, что лучше бы купить квартиру в уже готовом, построенном доме, и таким образом избежать многих подводных течений. Найти подходящий вариант, чтобы устраивало все, было нелегко. Хотелось жить в знакомом районе, неподалеку от родителей, в близком расположении от метро и работы. И вот тогда решение было принято приобрести жилплощадь в новом отстроенном доме. Такой дом нашелся и очень Маше понравился. Тем более , что выглядел он совершенно благополучно, в нем уже жили люди.

Купив квартиру, ее счастливая обладательница, начала делать ремонт. Однако через некоторое время выяснилось, что дом еще не сдан в эксплуатацию в связи с тем, что генеральными застройщиками выступают две фирмы. То есть сначала строила одна фирма, которая в итоге обанкротилась, а хозяином дома стала вторая фирма, у которой и купила квартиру наша героиня. Но фирма номер два   ничего не сказала о банкротстве фирмы номер один, не предотвратив тем самым всевозможных проблем. Естественно между двумя строительными компаниями существовал какой-то конфликт, отразившийся на положении злополучного дома. Но самое неприятное для нашей героини оказалось то, что ранее ее квартира, где она заканчивала делать ремонт, уже была продана другому человеку первой фирмой. В итоге получилось, что у одной квартиры есть два хозяина, одинаково имеющих права на свою жилплощадь. Оба стоят на своем , естественно не собираясь отказываться от своей собственности, в которую вложены деньги. А на днях , другой хозяин квартиры, не имея никакого разрешения, срезал с петель дверь в квартире нашей героини и поставил свою, так что попасть теперь последней в нее невозможно.

В ближайшее время должен состояться суд между двумя компаниями, когда и будет решаться вопрос – кому же достанется недвижимость.

К сожалению, эта история – случай далеко не единичный. Следует напомнить гражданам, что прежде чем заключать какой-либо договор, полезно обратиться к адвокату, тем более если сумма сделки превышает несколько десятков тысяч долларов США. Адвокат может объяснить, что, прежде всего, следует знать, что «Застройщик» - это не «Заказчик» строительства и не «Подрядчик» (тот, кто ведет строительство), а только посредник, который привлекает денежные средства инвесторов и берет на себя обязанности по оформлению и регистрации договоров купли-продажи квартир инвесторам. А посредник – это своеобразный паразит в бизнесе, в строительстве. И сколько раз адвокаты вели защиту обманутых инвесторов, когда так называемые Застройщики вдруг оказывались банкротами, либо вообще исчезали, либо вступали в сговор с подрядчиком, а потом начинались бесконечные, годами длящиеся судебные процессы, без ясного результата.

Поэтому, вначале нужно выяснить, какие договоры с Заказчиком иили Подрядчиком имеет так называемый Застройщик. Какие квартиры по этому договору будут переданы Застройщику. Только убедившись в подлинности договоров и в солидности Подрядчика (что он до этого строил, не было ли крупных скандалов по госприемке его домов), можно заключать договор. Кроме того, следует обратить внимание на сроки сдачи в эксплуатацию дома Подрядчиком – она должна совпадать со сроками в договоре с Застройщиком, который будет заключать с ним клиент. Полезно также узнать, с какими еще Застройщиками заключены договоры, и на какие конкретно квартиры. Но, к сожалению, такую информацию простой инвестор не всегда может добыть.

Кроме этого, следует внимательно просмотреть сам текст договора: соответствует ли он действующему законодательству и не ущемляет ли он права инвестора, указаны ли все технические характеристики квартиры и ее номер.

Если инвестор или его адвокат, изучив полностью ситуацию, согласен с предложенными Застройщиком условиями сделки, можно подписывать договор и вносить деньги.

И все-таки, будьте бдительны и осторожны. Практика показывает, что как только Вы приходите с адвокатом, то у Застройщика Ваше появление не вызывает энтузиазма. Но ведь если все честно, то ни им, ни Вам бояться нечего. Так?

Адвокат Иванцова Т.П.    

Прошлое и настоящее

«Что было, то и будет; и что осталось, то и будет делаться, и нет ничего нового под солнцем.

Бывает нечто, о чём говорят: «Смотри, вот то новое; но то было уже в веках, бывших прежде нас».

                       Библия. Книга Екклесиаста, или Проповедника (Гл.1, ст.9-10).

Всем известна истина: новое – это хорошо забытое старое. В прошлые века немало было законов, их проектов, нормативных актов, так и не бывших официально утвержденными, в которых многие вопросы недвижимости предлагалось регулировать в России так, или почти так, как они урегулировались нашим теперешним законодательством.  

Посмотрим, как вопросы собственности, землепользования, недвижимости отражались и закреплялись в программно-политических произведениях декабристов.

«Законоположение Союза Благоденствия»…

Как известно, для выработки Устава Союза Благоденствия (известного также под названием «Зеленой книги») в 1818 году была создана специальная комиссия в составе Сергея Трубецкого, Михаила и Никиты Муравьевых; но Трубецкой в работе комиссии практически не участвовал, а Н.Муравьев был заменен П.Колошиным. И «Зеленая книга» отразила позицию тех членов тайного общества, которые стремились свести деятельность Союза к мирной пропагандисткой и просветительской деятельности.

В книге первой – Цель Союза Благоденствия – содержалась четвертая отрасль, озаглавленная «Общественное хозяйство». Приведем раздел полностью.

«Параграф 11. Общественное хозяйство как основание народного богатства, - связывая посредством торговли и промышленности не токмо все сословия, но и все огромные части государства; переводом же из рук в руки богатств, уравнивая состояние и тем подавая каждому надежду трудолюбием своим пользоваться той частицею благоденствия, коей он завидовал в другом, - должно необходимо войти в цель Союза. Он особенно обращает внимание на хлебопашество и на всякого рода возделывание земли для разведения полезных произрастаний; покровительствует всякой полезной в государстве промышленности; имеет надзор над внутренней и внешней торговлею, стараясь оную распространить и оживить его совершенно мертвые части отечества; отличившихся купцов в трудах для пользы общей, также и всякого рода полезных заводчиков поддерживает и представляет на вид правительству для награждения, - честных купцов отличает бесчестных же старается обратить к обязанностям и вообще печется о введении большей честности в торговле. В предмет Союза входит также составление общественной казны». Не правда ли, достаточно много знакомого? Читаешь, как очередной программный документ нашего очередного правительства. Как будто и не прошло 170 лет … И так же наивно, как наше теперешнее правительство, декабристы старались осуществить задуманное: «Параграф 68. По сей отрасли Союз занимается изысканием непреложных правил общественного богатства, о которых в течение стольких веков множество было различных трений и рассуждений, - способствует усовершенствованию всякого рода полезной промышленности, - старается водворить общественную доверенность, - противится вредному единоторжеству , собирающему богатство в одни руки.

Параграф 75. Члены сей отрасли заводят вольные общества для усовершенствования хлебопашества и прочих родов промышленности». Ну прямо фермерские хозяйства!

Серьезней – « Русская правда …» П.И.Пестеля в ней много места уделено вопросам землепользования, собственности на землю.

«…земля есть общая собственность всего рода человеческого, а не частных лиц и посему не может быть разделена между несколькими только людьми, за исключением прочих. Коль скоро существует хоть один человек, который никаким обладанием земли не пользуется, то воля всевышнего и закон природы совершенно нарушены и права естественные и природные человека устранены насилием и зловластием » писал Пестель.

Конкретизируя понятия землепользования, «Русская правда» писала: «человек может только на земле жить и только от земли пропитание получать; следовательно, земля есть собственность всего рода человеческого, и никто не должен быть от сего обладания ни прямым, ни косвенным образом исключен.

С учреждением гражданских обществ сделались сношения между людьми многообразнее и возникло понятие собственности. Охранение сего права собственности есть главная цель гражданского быта и священная обязанность правительства».

А теперь откроем Закон «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г.

«Объектами права собственности могут быть … земельные участки …» (п.4 статья 2 Закона).

«Право собственности на имущество, находящееся на территории РСФСР, охраняется законом…» (п.5, ст.2 Закона).

Закон «О собственности в РСФСР» содержит и специальный раздел VI – «Защита права собственности».

Вот уж, действительно: все «новое» - хорошо забытое старое.

«Русская правда» закрепляла: «каждый россиянин будет посредством сего постановления обладателем земли. Он будет или обладатель частный, имея землю в частной своей собственности, или обладатель общественный, имея право яко член волостного общества пользоваться общественною землею, не платя за оную найма». А вот тут мы «Русскую правду» немножко перещеголяли: законодательно закреплена плата за землю.

Вопросы собственности закреплялись и в проекте Конституции Н.Муравьева. Например, в п.23 было записано: «Право собственности, заключающее в себе одни вещи, священно и неприкосновенно».

Не правда ли, интересно сравнить прошлое и настоящее?

И свою историю узнать лучше.

Адвокат Р.В.Сергеев    

Как платить меньше

или вообще не платить за квартиру  

Каждый   месяц   нам   приходиться   заниматься   не   очень   приятным   делом   оплатой   коммунальных   счетов,   и   подавая   квитанцию   кассиру,   закрадывается   мысль, а   что   если   не   платить   вообще. Но   мы   как   законопослушные   граждане   повторяем   эту   процедуру   вновь   и   вновь.   Как   же   поступить,   чтобы   не   оказаться   в   числе   «злостных   неплательщиков»?   По   вопросам   платы   за   жилые   помещения   следует   руководствоваться   Законом   РФ   «Об   основах   федеральной    жилищной   политики»   и   постановлением   Правительства   «О   совершенствовании   системы   оплаты   жилья   и   коммунальных   услуг    и   мерами   по   социальной   защите   населения»,   др.   нормативными    актами   г. Санкт-Петербурга.   Благодаря   этим   законодательным   актам   существует   возможность   получить   так   называемую   субсидию   на   оплату   жилья   и   коммунальных   услуг.   Расчет    производиться   исходя   из   совокупного   дохода   на   одного   члена   семьи,   который   не   должен   превышать     прожиточного   минимума.   Если   сумма   меньше   установленной   нормы   то   граждане   могут   обратиться   в   орган   местного   самоуправления    и,    представив   справку   о   доходах,    получить   компенсацию   на   оплату    жилья.    Естественно,   что    этот   способ   не   подойдет   для   людей   имеющий   большой   доход.

            Далее   рассматривая   счет-извещение   Комитета   по   содержанию   жилищного   фонда,   а   проще   квитанцию,   в   графе   вид   платежей   наблюдаем    запись -   радио.   Могу   с   уверенностью   сказать,   что   очень большая   часть   населения   не   пользуется   этой   услугой,   более   того,   они   поступили   правильно,   написав    заявление   об   отказе   в   этой   услуге   в   местный   радиоузел,   и   давно   не   платят   деньги   за   «радио».   При   желании   также    можно    расстаться   с   ТВ-антенной. Обязательными    платежами   является   квартплата    и   плата   за   отопление.   Остальные,     по   усмотрению   органов   местного   самоуправления.

            Если   летом    у   Вас   отключили   воду,   и    прошел   целый   месяц,   а   воды   все   нет,   то   можете   смело     написать   заявления   и    потребовать   сделать   перерасчет   недопоставленных    услуг.    Также    можно   не   платить   за   холодную   воду    и   вывоз   мусора    в    случае    отсутствия    Вас   в   квартире   во   время   отпуска,   во   время    летнего   пребывания   на   даче,    на   своем   садовом   участке,   на    курорте,   в   санатории   и   т. п ..    К   заявлению   нужно   будет   приложить   документ -   подтверждающий   ваше   отсутствие.   Например:   справку,   подписанную    председателем   садоводческого    товарищества.    Но   заметьте,   что   освобождение    от   оплаты   услуг    предоставляется,   только    если   вы   отсутствовали   больше   месяца.

            Встречается    пункт    «техническое   обслуживание»,    что   это   за   вид   платежа?   Он   рассчитывается,   исходя   из   метража   квартиры.   Если   жильё   является собственностью, то   по   закону   владельцу    принадлежит     часть   подъезда   и    прилегающей   территории (до ля,    зависит   от   площади   жилья) и в его обязанности    входит   участие   во   всех   расходах   по   благоустройству    территории   и   эксплуатации   дома.   Если,   конечно,   это    благоустройство   производилось.

Самая большая сумма выплат приходиться на параграф «отопление». Но не всегда мы довольны уровнем температуры в наших домах. Если в жилом помещении меньше 18 градусов и Вам холодно вызывайте представителей ДЭЗа и составляйте акт. В соответствии с Законом «О защите прав потребителей» за ненадлежащим образом исполненную услугу вы имеете право потребовать компенсацию: уменьшить оплату за отопление, а если батареи совсем холодные, то можете вообще отказаться платить. Правда, учтите, что температурные нормы будут действительны исключительно при проведении предварительных мероприятий по утеплению жилого помещения. Рекомендую, перед тем как пригласить комиссию из ДЭЗа , заклеить окна и утеплить двери.

Очень часто слышны жалобы на действия ЖЭКа, связанные с отказом жилищных служб выполнять свои обязанности, такие как, выписки из домовых книг, выдачи форм -1, 7, 9 и др., а мотивацией является принуждение к выплате квартплаты и коммунальных услуг. «Погасите задолженность -   получите   справку!». Да,   согласна - за   жилье   надо   платить, но ведь существуют другие меры воздействия для неплательщиков. Жилищные конторы не имеют право отказывать на таких основаниях .

Бывает и такое: Вы исправно платите за жилье и коммунальные услуги, но приходит уведомление о долге, допустим на электричество. Главное не паникуйте, вооружитесь оплаченными квитанциями (приготовьте копии) и напишите в Ленэнорго заявление, пусть сами разбираются, на каком этапе «задержалась» оплата.

Юрист Анжела Кошель12 ноября 2002 года    

Из истории недвижимости в России

В Энциклопедическом словаре Брокгауза и Ефрона – одной из крупнейших дореволюционных русских энциклопедий – читаем: «Ранняя история обладания недвижимостью на Руси не может быть восстановлена за полным отсутствием данных». Но это верно лишь отчасти: в исторической литературе можно найти данные, говорящие о недвижимости даже в древней Руси. Например, в работах Ключевского, интересной книге С.Г.Пушкарева «Обзор русской истории» (впервые издана за границей в 1953 году) мы находим данные о недвижимости даже по русским славянам до образования Киевского государства и до принятия христианства. Патриархально-родовой быт начал разлагаться по мере расселения славян в Поднестровье и далее – на восток и север. Ключевский, например, писал: «В этом пустынном лесистом краю пришельцы занялись ловлей пушных зверей, лесным пчеловодством и хлебопашеством. Пространства, удобные для этих промыслов, не шли обширными сплошными полосами … Т акие места являлись удаленными один от другого островками среди моря лесов и болот. На этих островах поселенцы ставили свои одинаковые дворы, окапывали их и расчищали в окрестностях поля для пашни, приспособляя в лесу бортни и ловища ». При этом , границы владений каждого двора определялись впоследствии стереотипным выражением: «куда топор и соха ходили».

В Киевской Руси не было выработано никакого определенного порядка в распределении волостей между князьями. Впоследствии, в период земского права (ХП-Х V ), центр тяжести правообразования переносится на недвижимость. «В последующей истории русского гражданского права надолго исчезает законодательная нормировка обладания движимостью и связанного с ней гражданского оборота». Вплоть до конца XVIII русскую историю права определяют полное господство натурального хозяйства, интерес в обладании землею. Начиная с ХП века, в большинстве областей России видно господство частной собственности, по преимуществу князей, монастырей, бояр и других «служилых» людей, а также и, разного рода, мелких владельцев. Монастырское, княжеское и боярское землевладения росли за счет остальных, благодаря свободному обмену, купле, залогу, завещанию, но главным образом, благодаря привилегированному положению крупных собственников. При этом отсутствовала какая-либо административно-судебная защита мелких владельцев. В связи с этим, мелкие владельцы стремились передать землю монастырям, « окняжить » и « обоярить » её, т.е. юридическим собственником признать князя, боярина или монастырь, а самим владеть землей в качестве зависимых владельцев. Зависимое владение становится рядом с собственностью, как самостоятельная форма обладания. Господствующим её видом становится пожизненное владение, при котором владелец оговаривает себе право владения землею до конца своей жизни, а затем земля должна перейти к верховному собственнику уже в исключительное обладание. Встречалось и родонаследственное владение, временное зависимое владение (т.е., пока продолжается служба владельца – позднее: поместное владение). Главная из древних форм залога – передача земли во владение кредитора земли до выкупа, сближается с передачей полной собственности… Гражданское право этого периода не знало защиты обладания определенным способом приобретения и укрепления права на недвижимость: простой факт более или менее продолжительного владения, удостоверяемый свидетельскими показаниями, служил опорой судебных решений. Переход земли из руки в руки подчинялся княжескому надзору.

Проходило время, менялись отношения, изменялось и законодательство. В Х VIII веке в резкую борьбу между собою вступают два направления, стремившиеся каждое подчинить своему исключительному влиянию развитие поземельного обладания: частно-владельческое и государственное. Указ о единонаследии 1714 года уравновесил поместья и вотчины, утвердил их наследственность в определенных родах и исключил доступ к однажды разделенным поместьям новых служилых людей. Это делалось в интересах побуждения обезземеленных дворян к службе.

Впоследствии, при Анне Иоанновне указ об единонаследии отменяется. А освобождение дворян от службы окончательно укрепляет понятие частной собственности. Знакомое положение: не правда ли: последующий правитель отменяет решение предыдущего.

В истории России вообще и в истории недвижимости особенный интерес представляет XIX век и поэтому мы, вероятно, неоднократно возвратимся к этому периоду. В начале XIX века Россия являлась одной из крупнейших держав Европы. Её территория на протяжении XVIII столетия увеличилась на одну треть, а население к началу XIX века достигало 36 миллионов человек. В этот период в России продолжался процесс постепенного разложения крепостничества и развития капиталистических элементов в хозяйстве страны. Особенно заметны были сдвиги в области промышленности. Все эти изменения непосредственно сказывались на отношениях , связанных с недвижимостью.

На 1804 г. в России насчитывалось около тысячи мануфактур (не считая горных заводов). Новые черты наметились и в сельском хозяйстве. Но крепостнические отношения не позволяли осуществить радикальную перестройку. Помещики-дворяне практиковали привычные формы эксплуатации крестьян. Они увеличивали свои доходы путем расширения барской запашки за счет уменьшения крестьянских наделов, путем увеличения барщины и повышения оброка. Все это обостряло отношения между помещиками и крестьянами.

Делались попытки реформ. По закону о «свободных хлебопашнях » 1803 г. помещикам разрешалось освобождать крепостных крестьян за выкуп при обязательном наделении их земельными участками. Разработка плана реформ была поручена М.М.Сперанскому, который не ставил вопрос об отмене крепостного права в России, а лишь ограничивал произвол помещиков над крестьянами, в частности: помещичьи крестьяне получили право приобретать движимую и недвижимую собственность, помещикам запрещалось продавать крестьян без земли. Развитию реформы помешало вторжение Наполеона в Россию. Война нанесла России огромный ущерб: сократилось население, сотни тысяч крестьянских семейств были разорены, пострадала промышленность.

К середине XIX века капиталистическое производство в России достигло такого уровня, когда существовавшие феодальные отношения стали препятствовать его развитию. Государство было почти монопольным собственником земли. Крепостное хозяйство помещиков отживало свое время. Наделение крестьян землей и прикрепление их к наделам становилось невыгодным для помещиков. Они расширяли запашку в имениях, прежде всего, путем захвата крестьянских надельных угодий и нередко полностью лишали крестьян земли. Обезземеливание крестьян в эти десятилетия приняло широкий размах. Характерным для 30-40 годов XIX являлось массовое разорение крестьян и выделение прослойки зажиточного крестьянства. В 1826-1836 годах дворянам было передано более 300 тысяч десятин казенных земель, а в1836 году было еще раз подтверждено монопольное право дворян владеть крепостными крестьянами. Иногда делался шаг назад по сравнению с законодательством о крестьянах начала XIX века: в 1842 году закон «Об обязанных крестьянах» подтвердил право помещиков освобождать крестьян по соглашению с ними за выкуп, но при условии, что надельные земли остаются собственностью помещиков. «Обязанные крестьяне» (по закону от 1842 г.) в отличие от «свободных хлебопашцев» (по закону 1803 г.) получали свои прежние наделы не в собственность, а только во временное пользование. Социально-экономическое развитие России во второй четверти XIX века полно противоречий: остатки крепостничества, самодержавие, В.Г.Белинский, разночинцы, петрашевцы…

В дальнейшем «гнилость и бессилие крепостной России» показала Крымская война 1853-1856 годов, а это непосредственно отражалось на внутреннем положении России: крестьянские восстания во время войны охватили целые губернии. Неизбежность отмены крепостного права в России стала очевидной для стоявших у власти помещиков-дворян уже к середине 50-х годов XIX века. Вторая половина 50-х и начало 60-х годов XIX века были критическим переходным этапом, определившим последующее историческое развитие России на ряд десятилетий. Тогда решался вопрос о том, как будет ликвидировано крепостное право: путем революции или путем реформ. Крестьянские массы боролись за революционное уничтожение помещичьего землевладения. Царское правительство, представляя интересы помещиков, стремилось предупредить революцию и провести освобождение крестьян постепенно, путем реформ, сохранив в руках дворян не только политическую власть, но и землю. Большинство помещиков соглашалось только на личное освобождение крестьян без предоставления им земли в собственность, предлагая уменьшить наделы и отстаивая высокие повинности за пользование этими наделами. Под влиянием растущего крестьянского движения в конце 1861 года было принято решение об освобождении крестьян с землей за выкуп.

«Положения 19 февраля 1861 года» о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости, касались только помещичьих крестьян и предусматривали освобождение крепостных по этапам, в течение довольно длительного срока. За крестьянами признавалось право владеть собственностью, вступать с другими лицами в договорные отношения. По закону от 19 февраля 1861 года крестьяне получали «в пользование» избы с огородами и земельные наделы, если они были у них по спискам ревизии 1858 года. Совсем не обеспечивались землей бывшие дворовые люди. Предусмотренные в законе нормы крестьянских наделов были намерено занижены и особенно – в черноземных районах. Сроки выкупа усадьбы могли определиться самими крестьянами. Сумма выкупа за надел была значительной и многим крестьянам просто недоступна. Выкупная операция была выгодна не только помещикам, получавших в свое распоряжение крупный капитал, но и для самого правительства, которое удержало с помещиков огромный долг, числившийся на заложенный в казну имениях .

Падением крепостного права начался новый период в истории России, в истории недвижимости, как маленькой части общей истории.

Разгром движения декабристов в 1825 году не устранил глубочайших противоречий феодального режима в России. Начался кризис крепостной системы, который все более усугублялся. Двумя основными течениями, существовавшими в экономической мысли этого времени, были славянофильство и западничество. Научная мысль и практика законодательства этого периода достаточно много места уделяют вопросам недвижимости. Статья славянофила Кошелева «Охота пуще неволи» является ярким документом, показывающим, что представители обоих течений стремились к буржуазным формам хозяйства. Западники лишь более оптимистично относились к западноевропейскому опыту и стремились найти в экономики России факторы, которые препятствовали бы развитию противоречий, аналогичных тем, которые были на Западе. И, прежде всего к таким факторам они относили необъятные земельные просторы России. Подлинно антикрепостническая программа была разработана только идеологами крепостного крестьянства, представителями революционно-демократического направления (А.И.Герцен, Н.П.Огарев, Н.Г.Чернышевский), которые потребовали ликвидации помещичьей собственности на землю). Огарев, например, на первый план выдвигал ликвидацию помещичьего землевладения, но не отвергал и государственную собственность на землю. Чернышевский был теоретиком революционного преобразования, суть которого заключалась в замене помещичьего хозяйства свободным крестьянским хозяйством в итоге революционной ликвидации помещичьей земельной собственности. Земельные отношения исследуются в большом количестве работ Чернышевского: «Славянофилы и вопрос об общине», «О поземельной собственности», «Суеверие и правила логики».

Реформа 1861 года пыталась направить развитие капитализма в России по буржуазно-помещичьему пути. Крестьяне боролись за переход к фермерскому пути развития капитализма, а помещики стремились сохранить свое господство и укрепить экономическое положение за счет крестьянства. Русский буржуа не превратился в земельного собственника, и поэтому в сфере земельных отношений непосредственных столкновений между буржуазией и помещиками не было. Особенности развития капитализма в России выдвинули новые проблемы аграрных отношений, земельной собственности. Буржуазные экономисты этого времени пришли к выводу о том, что помещичье землевладение является главным тормозом развития капиталистического фермерства. Заметны работы этого периода Ф.П.Бленева , Ю.З.Янсона, профессора московского университета А.И.Гупрова , М.М.Ковальского (особенно его книга «Общинное землевладение», 1879 г.).

В 70-е годы   XIX века господствующим направлением в России было революционное народничество. Отражая идеологию крестьянства, народники, с одной стороны, боролись против остатков крепостничества, а с другой – выступали против развития капитализма в России. В 1876 году возникла народническая организация «Земля и воля» с бакунинской программой, для нее была характерна идеализация русской общины, вера в самобытность развития России.

  В 80-90 годы XIX века на смену революционному народничеству пришло либеральное народничество. Идеологи либерального народничества группировались вокруг журнала «Русское богатство». Они требовали упорядочения арендного вопроса, создания в деревне сети сберегательных касс, складов сельскохозяйственного инвентаря. К 90-м годам XIX века, в условиях пореформенной России, борьба народников против остатков крепостничества, за расширение крестьянского землевладения и уничтожение высоких выкупных платежей, за подъем мелкого хозяйства посредством дешевых кредитов и т.п., носила демократический характер и была прогрессивной, а их проекты решения аграрного вопроса были буржуазно-демократическими, выдвигались в противовес крепостникам и либералам.

Хотелось бы сказать о том, что в небольших обзорных статьях по истории недвижимости в России невозможно остановиться на многих деталях, иногда имеющих важное значение . Поэтому наши заметки носят именно обзорный характер. Но знание всего, что было в нашей истории и имеющего отношение к недвижимости важно потому, что облегчает понимание того, что мы имеем сейчас, как мы подошли ко дню сегодняшнему. К тому же, если внимательно вглядеться в сегодняшнее законодательство о недвижимости, то можно найти в нем многое из того, что было раньше.

Адвокат Р.В.Сергеев                

Кто кого обманул?  

В настоящее время большое распространение   получили так называемые договоры «пожизненного содержания». Предметом их, как правило,   становится квартира, которую собственник передает своему партнеру, который обещает пожизненно его обеспечивать, оплачивать квартирную плату, ухаживать, то есть полностью содержать.

Обычно собственником квартиры в этом случае является одинокий старик или старушка, нуждающиеся в постороннем уходе или иной помощи. Не будем затрагивать негативную сторону практики исполнения этих договоров, то есть те случаи, когда старый человек, подписавший соглашение с неким предприимчивым гражданином (взявшим на себя обязательства ухаживать, содержать и помогать), тихо умирает через некоторое время после вступления договора в силу. Хотя чрезмерная распространенность именно такого исхода событий уже создала определенную общественную оценку этих договоров, а также судебную практику по делам, где фигурирует недвижимость, но все же бывают и другие варианты происходящего.

Человек, взявший на себя обязанность по содержанию престарелого собственника квартиры и выполняющий свои обязанности аккуратно и добросовестно, тоже может столкнуться с очень трудными проблемами.

Приведем пример из недавней судебной практики. В Выборгский районный суд обратилась гр. Седунова Н.Д. (1917 года рождения) с иском о расторжении договора пожизненного содержания, который она заключила со своей дальней родственницей Яковлевой Г.И. Истица ссылалась на то, что Яковлева после оформления квартиры на свое имя обязанности по уходу и содержанию не выполняет. Судебное разбирательство по делу длилось без малого два года. В ходе его обрисовалась такая ситуация. Оспариваемый договор был заключен по инициативе Седуновой, которая была благодарна Яковлевой за то, что та ей помогала (ухаживала, кормила, привозила лекарства). После заключения договора Яковлева неукоснительно выполняла все ее условия, даже в большем размере, чем это предусматривалось договором. Она отремонтировала Седуновой квартиру (а каждый может представить, в какую сумму это сейчас обходится), помогла ей оформить инвалидность (Седунова больна   сахарным диабетом), доставала ей дефицитные лекарства (это тоже не так-то просто), полностью обеспечила е бытовой техникой и иными вещами, нужными в домашнем хозяйстве (включая такой важный для здоровья предмет, как водоочиститель), оплачивала ей квартиру, зачисляла деньги на сберкнижку.

Тем не менее Седунова, спустя год после заключения договора, подает исковое заявление в суд, говоря, что Яковлева за ней не ухаживает. Дальше выясняется, что истица, мягко говоря, преувеличивает, и когда суд уже готов ей в иске отказать, она изменяет свои требования и просит суд признать договор недействительным как заключенный под влиянием обмана и заблуждения. Обман со стороны Яковлевой не подтвердился, но тем не менее суд признал недействительным договор, сочтя, что Седунова заблуждалась относительно его последствий и думала, что занимается приватизацией своей квартиры. Истица не производит впечатления заблуждающегося человека, скорее, наоборот, иск она предъявила фактически сразу же после того, как (благодаря Яковлевой), что называется, «встала на ноги», ее самочувствие улучшилось, и даже проявилось завидная энергия для того, чтобы начать двухлетнюю тяжбу. В ходе этой тяжбы истица не отказывалась ни от того, чтобы Яковлева оплачивала ей квартиру, ни от того, чтобы переводила деньги на ее сберкнижку, объясняя это тем, что все это – обязанность Яковлевой по договору.

Суд, признав недействительным (без всяких на то оснований) этот договор, даже не обратил внимания на то, что Яковлева понесла огромные денежные затраты при исполнении договора (по самым скромным подсчетам, Яковлева вложила за 3 года 43 миллиона «старых» рублей). Естественно, что Яковлевой была написана жалоба в Горсуд Санкт-Петербурга. Кассационная инстанция оставила решение районного суда в силе, хотя в ходе заседания неоднократно уличила истицу во лжи. Логики здесь нет никакой. Кто же кого в этой истории обманул? Истица три года жила на всем готовом, ни в чем не нуждалась,   даже не ходила в магазин. Когда же к ней вернулось былое здоровье, она, забыв о благодарности, о своих письмах к Яковлевой («Галя, давай оформим мою квартиру на тебя»), заявила о своем якобы заблуждении в момент заключения договора. Почему же суд верит Седуновой и признает недействительным договор? Не потому ли, что обычно такие договоры со старушками заключают «добры молодцы», преследующие свои чисто корыстные цели, и у судов уже сложилось априорное доверие к старикам, передающим свое жилье под гарантии пожизненного содержания?

Конечно же, это риторический вопрос, но ведь суды должны устанавливать истину по каждому делу, ведь люди идут в суд за справедливостью. А какая же может быть вера в справедливость у Яковлевой, которая   «выбросила на ветер» 43 миллиона рублей, за 2 года судебного разбирательства получила 2 группу инвалидности (из-за тяжелейшего нервного стресса – не ожидала она такого от родственницы, за которой ухаживала, как за ребенком). Увы, двухлетний судебный процесс ответов на эти вопросы не дал.

Остается надежда, что судебная реформа позволит расставить точки над «и», позволит решать людские судьбы справедливо, исходя из высших человеческих ценностей.

Адвокат Питулько К.В.    

Недвижимость и Библия

Считается, что первой книгой на земле была Библия. Не будем оспаривать это утверждение, примем его. Посмотрим, как в Библии нашли отражение вопросы недвижимости.  

Первые слова Библии говорят о возникновении недвижимости: «Вначале сотворил Бог небо и землю» (Бытие, глава 1, стих. 1). «И назвал Бог сушу землею…» (Бытие, глава 1, стих. 10). Отсюда: самым первым на свете возникла земля – один из основных объектов сегодняшней недвижимости.

В Библии неоднократно описываются сделки с недвижимостью. Так, например, в Книге первой Моисеевой – описывается сделка по покупке Авраамом пещеры для погребения Сарры : «Господин мой! послушай меня: земля стоит четыреста сиклей серебра…

Авраам послушал Ефрона ; и отвесил Авраам Ефрону серебра, сколько он объявил вслух сынов Хетовых , четыреста сиклей серебра, которое ходит у купцов.

И стало поле Ефроново , которое при Махлеле , против Мамре , поле и пещера, которая на нем, и все деревья, которые на поле, во всех пределах его вокруг.

Владением Авраамовым пред очами сынов Хета , всех входящих во вратах города его.

Так достались Аврааму от сынов Хетовых поле и пещера, которая на нем, в собственность для погребения» (Бытие, глава 23, ст.15, 16, 17, 18, 20).

В этом библейском описании есть почти все атрибуты сегодняшних сделок с земельными участками: объект сделки, описание земельного участка, его цена и целевое назначение.

В главе 47 Бытия описывается, как оборотистый Иосиф, предварительно скупив хлеб, затем продает его египтянам за деньги,   меняет на скот, на землю. Покупая землю египетскую, Иосиф совершает сделки с недвижимостью, используя в качестве платы хлеб. «И купил Иосиф всю землю египетскую для фараона, потому что продали египтяне каждый свое поле; ибо голод одолевал их. И досталась земля фараону» (Бытие, глава 47, ст. 20). Здесь Иосиф выступает как законный представитель фараона при совершении сделок купли-продажи земли.

Излагая Моисею правила и законы, Бог предусмотрел в них и ответственность за нарушение чужих прав на недвижимость: «Если кто потравит поле или виноградник, пустив скот свой травить чужое поле, пусть вознаградят лучшим из поля своего и лучшим из виноградника своего» (Исход, глава 22, ст. 57).

В Левите – масса правил, касающихся недвижимости. «По всей земле владения вашего дозволяйте выкуп земли» (Левит, глава 25, ст. 24).

Кажется, наше законодательство начинает следовать библейским правилам.

«Если кто продаст жилой дом в городе, огражденном стеною, то выкупить его можно до истечения года от продажи его; в течение года выкупить его можно» (Левит, глава 25, ст. 29). Там же, в Левите, – правила покупки домов в селах, полей (глава 25, ст.ст. 31, 34).

В Числах содержатся законы и правила об уделах для дочерей (Числа, главы 27, 36).

Определенную анархию в земельные отношения вносил сам Господь Бог: библейские сказания полны случаев раздачи, причем весьма произвольной , земли во владение самим Богом. Видимо, предполагается, что Бог был справедлив…

Надо сказать, что Библия достаточно серьезное внимание уделяет законам (в том числе и правилам о недвижимости). Например, в главе 17 Второзакония говорится о том, что царь должен иметь список закона и поучаться в нем: «Но когда он сядет на престол царства своего, должен списать для себя список закона … И пусть он будет у него, и пусть он читает его во все дни жизни своей,… и старался исполнять все слова закона сего и постановления сии;… и чтобы не уклонялся он от закона ни направо, ни налево…» (Второзаконие, стих.18, 19, 20).

Для нарушителей закона подходящая фраза тоже найдется: «Горе вам, прибавляющие дом к дому, присоединяющие поле к полю, так что другим не остается места, как будто вы одни поселены на земле» (Исаия, глава 5, стих.8).

В Библии содержится много исторических описаний, в которых присутствуют и вопросы раздела и придании земель, другой недвижимости.

Конечно, изложенное – лишь бег на короткую дистанцию по Библии. Но менеджер, серьезно занимающийся недвижимостью, должен знать вопрос досконально, в том числе и историю предмета. А Библия – богатый исторический источник.

Добавить хотелось бы и вот это:

вряд ли разумно (даже атеисту) отвергать Библию целиком: ведь в ней содержатся и знаменитые «десять заповедей», среди которых и «не укради», и «не желай дома ближнего твоего». Многих библейских правил – конечно, преломленных через нашу действительность, но по существу тех же – не вредно придерживаться и сегодня. В том числе – и в сфере бизнеса с недвижимостью.  

Адвокат Р.В.Сергеев