Петербургские домостроители обосновывают ценовую политику
Последовательный рост цен на первичном рынке жилья Петербурга вызывает неоднозначные эмоции со стороны потенциальных покупателей квартир. Высказываются мнения о необоснованном завышении продажных цен на новые квартиры. Застройщики, специализирующиеся на этом сегменте рынка, утверждают, что ситуация, связанная с ростом цен, объективна, и подтверждают это статистическими данными. Свое мнение о ситуации в жилищном домостроении высказывают руководители крупнейших в Петербурге девелоперских компаний.
Виталий Вотолевский: "За последние 15 месяцев стройматериалы подорожали в среднем более чем на 50%. И рост цен на новое жилье, начавшийся осенью, еще не отражает реального роста себестоимости. А между себестоимостью и покупательным спросом должен быть найден разумный компромисс. Разница между чистой себестоимостью и ценой продажи должна быть не менее 25%. Тогда строительная компания может нормально развиваться и выполнять обязательства. Если этого баланса не будет -- на рынке опять появятся такие фирмы, как "Виадук", "РосГлавМатериалы", "УНР-86".
Беслан Берсиров: "На сегодняшний день есть разные расчеты. Но по всем этим расчетам себестоимость нового строительства колеблется от $330 до $350 за м2.
Если не так давно мы ориентировались на $250-280, то сегодня о таких цифрах можно забыть. Новые нормы себестоимости обусловлены в первую очередь ростом цен на стройматериалы, подорожанием услуг энергетиков, ростом цен на право застройки земельных участков в Петербурге.
Цена права на застройку фактически выросла в 4 раза. Это очень дорого. Так и получается, что цены для потребителя у нас уже достигли уровня $400-420 за м2. Клиенту необходимо понимать, что рентабельность в 7-8% грозит компании развалом. Нормальная рентабельность должна быть от 10% и выше.
Мой совет дольщикам -- очень внимательно относиться к тексту договора и требовать вносить в него соответствующие пункты об ответственности. Мы, например, никаких специальных гарантий не даем. Но у нас все тщательно прописано в договоре. Хотя могу сказать, что очень многие компании на этом рынке составляют односторонние договоры, где дольщик практически бесправен. В принципе, потребитель к схеме долевого участия в строительстве относится нормально. Эта схема совершенно нормальна, проверена годами и всех устраивает. Продавать готовую продукцию на рынке могут лишь единицы компаний. Это те фирмы, которые либо пользуются заемными средствами (и у них жилье дороже), кто имеет большие собственные оборотные средства, или те, кто занимается другой коммерческой деятельностью.
Главное -- не допускать на этот рынок компании, которые обманывают своих дольщиков, как это сделали "Виадук" и "РосГлавМатериалы". Нужны более жесткие законы о рекламе, чтобы она не была агрессивной, не вводила в заблуждение".
Вячеслав Заренков: "Рынок сейчас спокоен и стабилен. Единственное, от чего пока страдает потребитель, -- от демпингеров. Не единичны случаи, когда умные клиенты приходили в нашу фирму и говорили, что не стали покупать жилье в другой компании, поскольку уж подозрительно оно дешевое. А бывает и наоборот: клиент говорит: пойду к соседу, у вас дорого, -- но потом у него могут возникнуть проблемы. Сейчас мы, как и многие другие строители, работаем с поставщиками только за деньги. Это выгоднее. Также и долевая схема. Сейчас без нее не обойтись. И, наверное, еще года 3 так будет. А потом акценты будут смещаться в сторону купли-продажи готового жилья. Строители будут строить на собственные оборотные средства, при участии банков, инвестиционных фондов и так далее. Жилье, которое уже не будет продаваться на ранних стадиях строительства, будет стоить дороже. Это выгодно не только строителям, но и горожанам, которые будут покупать готовый продукт, а не виртуальную квартиру в будущем доме. Мы, например, уже сейчас стараемся не продавать "с нуля".
Дольщики начинают вкладывать деньги, только когда строительство уже "пошло вверх". А года через 3 мы собираемся на 50% перейти на продажи готового жилья".
Александр Макаров: "Задержки сроков сдачи строителями жилых домов связаны по большому счету с нашей экономикой, колебания которой отражаются и на инвестиционно-строительных компаниях.
Например, колебание курса доллара ведет к провалам в финансировании, а значит, нужно привлекать кредиты, теряется время, тормозится сам проект. К тому же у города до сих пор не улажены отношения с энергетиками: проблемы приходится решать самостоятельно, что опять сказывается на сроках. То же касается всего остального: постоянно меняются правила игры, тарифы, налоговые нормы и так далее. При том что ни один из операторов рынка не заинтересован в задержке сроков сдачи объекта: ведь штрафы, содержание, охрана -- это тяжкое бремя. Это деньги, которые платит сам застройщик.
К сожалению, банки пока не хотят кредитовать нас под 5-7%. В итоге основной источник финансирования -- дольщики. Альтернативные схемы, конечно, есть, и их, наверное, будет еще больше, но только если процентные ставки в банках будут ниже.
Будет расти курс доллара, будут расти заработные платы, будут расти тарифы монополистов и перевозчиков, будут расти в цене и строительные материалы, а значит, и квартиры в строящихся домах. Все взаимосвязано, и, если мы не будем повышать цены, окажемся в убытке. Поэтому потребителям следует ожидать таких же темпов роста, как и в прошлом году. Я думаю, за первое полугодие цена вырастет минимум на $25".
Дмитрий Тютин, генеральный директор ЗАО "Стройкомплект": "Люди, приобретающие сегодня квартиры, достаточно грамотные и хорошо понимают конъюнктуру рынка. К тому же рост цен связан не только с ростом себестоимости строительства, но и с улучшением качества строящегося жилья. Когда клиент видит, что цена растет, сегодня это для него значит, что строительная компания работает на свои деньги.
Дело города -- не допустить на рынок аферистов. Это по силам Комитету по строительству. Город должен отслеживать надежность компаний и работать только с наиболее благонадежными. Должен быть, например, регламент выхода каждой новой фирмы на этот рынок. Сейчас его нет. Впрочем, роль администрации города в формировании инвестиционного климата растет. Надеюсь, что бизнес и власть будут работать вместе".
