ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ В САНКТ - ПЕТЕРБУРГЕ
тел 8 (812) 715-95-67
 Юристы       Конференция       Библиотека       О спаме       Авторизация   
Пользовательский поиск
   Конференция
Все темы
Задать вопрос!
Авторское право
Вопросы наследования
Гражданское право
Долевое строительство
Жилищное право
Жилые помещения
Земельное право
Налоговое право
Нежилые помещения
Семейное право
Уголовное право, ИТУ
   Библиотека
Москва
Санкт-Петербург
бизнес
документы
законы
земля
инвестиции
инновации
ипотека
лизинг
махинации
налоги
недвижимость
обзоры
политика
рынок
финансы
экология
экономика
прочее
   Реклама  от Google



>  Инвестиции в недвижимость. Документы, мнения, комментарии

Трудный финиш "квадратной" валюты


Недвижимость была и остается непотопляемым финансовым ресурсом, обладающим к тому же прекрасным инвестиционным потенциалом. Однако не только доходность привлекает к вложению в недвижимость, но и надежность. Во всем мире существует простое правило: надежность вложений обратно пропорциональна доходности, то есть, чем больше потенциальный доход, тем больше у него шансов так и остаться потенциальным, а у инвестора - шансов прогореть. У нас все наоборот: даже самые скромные проценты по вкладам в банке ничего не гарантируют (теперь, правда, в случае неприятности можно будет получить страховое возмещение).

Не спи - замерзнешь!

Между тем людям, которые используют вложения в недвижимость как источник прибыли, едва ли стоит успокаиваться и проникаться психологией долгосрочного инвестора. Куда уместнее быстрая реакция биржевого спекулянта. Совершенно очевидно, что цена на любой ресурс (финансовый или материальный) не может расти бесконечно, и весь вопрос заключается в том, когда и КАК произойдет ценовой реверс. Эксперты обычно спорят о том, когда наступит "стабилизация". Это означает, что они (а большинство из них, кроме нескольких формально независимых аналитиков, работает на тех, кто не заинтересован в раскачивании рынка) никоим образом не ожидают, что цены могут "обвалиться".

И для этой уверенности есть все объективные предпосылки. Во-первых, большинство населения в своих жилищах просто живет и при любых катаклизмах никак не сможет выбросить на рынок свои дешевеющие квартиры. Где им жить до того, как они купят подешевевшее жилье, куда девать мебель и пожитки? Да и где гарантия, что не происходит обычная ценовая коррекция, и к моменту, когда риэлтору уже заплачено и сделка зарегистрирована, может оказаться, что горе-спекулянт вынужден вместо проданной трешки в пределах Садового кольца покупать однушку за МКАД?

Во-вторых, квартиры - это не акции, и с ними невозможны так называемые "короткие" продажи (то есть продажи несуществующей акции в кредит с целью игры на понижение). К тому же срок проведения сделки достаточно велик, чтобы самые горячие головы успели охладиться, поэтому психологический фактор хотя и играет дестабилизирующую роль, но не столь непосредственно, как на биржевом рынке.

Еще одним веским аргументом за стабилизацию и против резкого падения может быть объективная себестоимость строительства, а также рост стандартов экономически активного населения: молодые, хорошо зарабатывающие семьи уже не хотят жить всю жизнь в родительских квартирах, к тому же им уже мало одной-двух комнат, они хотят гостиную, спальню, детскую (или несколько) и т.д. То есть, помимо постоянного прироста населения за счет миграции в Москву, стабильный спрос на жилье обеспечен еще и растущими претензиями покупателей к размеру и качеству квартир.

Ипотека на страже спроса

Еще один фактор, который не позволит ценам резко упасть, - постепенное улучшение реального индекса доступности жилья. Более того, вместе с сохраняющимся дефицитом жилья этот фактор может отодвинуть момент стабилизации за пределы наступившего и, вполне возможно, даже будущего года. В новогоднем обращении к народу президент назвал увеличение доступности жилья одним из национальных приоритетов. Это может означать, что правительство готово способствовать развитию ипотечного кредитования даже с помощью придания ему дотационного характера, что приведет к дополнительному платежеспособному спросу.

Неделю назад заместитель руководителя Госстроя А.Петраков был еще более пессимистичен, сказав, что нельзя гарантировать снижения цен в течение пяти лет. В среднем по России цены на жилье в минувшем году поднялись на 25 процентов. И это происходит на фоне продолжающегося роста объемов вводимого жилья. Лидерами по этому показателю в минувшем году стали Москва и Московская область (соответственно, 5 и 4 млн. кв. метров). Если ввод жилья по стране будет расти на 10 % в год, то даже при усилении давления ипотечных денег на рынок г-н Петраков прогнозирует продолжение роста цен, по крайней мере, в течение 2-3 лет.

Как удается строить больше, а продавать меньше?

В дополнение к сказанному стоит заметить, что у Москвы (а теперь еще и области) своя специфика, которая уже не раз опровергала стабилизационные прогнозы аналитиков. Не все знают, что за внушительной строительной статистикой кроется знаменательная тенденция: объемы сдаваемого коммерческого жилья в Москве сокращаются. Надо ли говорить, что происходит с ценами, когда спрос растет, а предложение падает? В то же время растет "социалка", что приводит к ценовому парадоксу, отражающему видение властями проблемы социальной справедливости: стать собственником новой квартиры в Москве можно либо бесплатно, либо заплатив втридорога. Те, кого устраивает последний вариант, платят за всех.

Ложку дегтя (или меда, если вы - рантье от недвижимости) может подлить и динамика курса доллара, который по инерции является для большинства семей инструментом сохранения накоплений от инфляции. Евро демонстрирует большую надежность, но при очередном падении доллара к евро люди оказываются шокированы новой ценой перевода своих ресурсов на европейскую валюту и опять упускают момент.

Эксперты предрекают, что в 2004 году может произойти дальнейшее падение доллара к евро на 15-20 процентов. Европейцы настолько этим обеспокоены, что начинают задумываться о методах намеренного ослабления евро для обеспечения конкурентоспособности экономики. Цены на нефть также не спешат снижаться после падения режима Хусейна, а значительная часть "трудовых доходов" сырьевой отрасли продолжает закачиваться на рынок недвижимости московского мегаполиса. Все это позволяет прийти к утешительному для профессионалов рынка и всех тех, кто заинтересован не в стабилизации цен, а в стабильности своих доходов, выводу: московские квартиры в наступившем году обесцениваться не собираются. А когда соберутся, времени для реакции будет достаточно, так что призраки МММ и дефолта могут отдохнуть.

Петр Чернов
Газета "Квартира. Дача. Офис"

   Объявления
© 2010  Интернет-агентство Laws-Portal.Ru