Эту тенденцию и ее возможные последствия мы попытаемся исследовать вместе с Татьяной РОМАНЧЕВОЙ, советником генерального директора АН "Триумф-Риэлти".
Торговая география
Чтобы убедиться, что слово "бум" не является в данном случае преувеличением, достаточно просто перечислить торговые центры, которые строятся или спроектированы, то есть начнут строиться в ближайшее время. На одной только ул. Белинского предполагается разместить несколько больших магазинов. Уже можно представить грандиозные масштабы торгового центра на пересечении улиц Белинского и Ижорской (застройщик "Монолит-Сервис"). Согласован проект строительства ТЦ "Средной" на пересечении ул. Белинского и Покровской (рядом со Средным рынком). Добавьте к этому магазин чуть ли не в каждом строящемся на Белинке доме. А ведь там уже есть крупные магазины: на пересечении улиц Белинского и Полтавской - ТЦ "XXI век", ТЦ "Площадь Лядова" возле телецентра.
Множество крупных магазинов планируется построить "вокруг" Покровки. В частности, на улице Октябрьской "Омни-Структуре" предполагает строительство торгового центра и "Интермода" наметила строительство административно-торгового здания (практически во дворе уже существующего магазина). Год назад начал работать торговый центр "Планета Икс" на пересечении Октябрьской и Ошарской. Улица Октябрьская тоже превращается в торговую, как и Белинского? Рядом, на Алексеевской, совсем недавно открыт ТЦ "Алексеевский пассаж".
Второй центр торговли и торгового строительства - в заречной части, в районе Московского вокзала. Уже существуют ЦУМ (всем известный Канавинский универмаг), "Аврора" и пассаж на площади Ленина, дом торговли за Центральным рынком. Строится торговый центр на Фильченкова - Долгополова, прямо за универмагом. Может быть, такая концентрация торговли выгодна, просчитана, обоснована? Чтобы понять это, давайте сначала обратимся к истории вопроса.
От рынка - к центру
Прообраз современного торгового центра - базар, рынок, на котором продают все для всех. Но только прообраз. Современный ТЦ с античным или сегодняшним рынком объединяет только одно - богатство ассортимента. Европейский торговый центр организован по науке, название которой наши предприниматели уже усвоили, но применять умеют не всегда, - маркетинг.
Американский институт градостроительства определяет торговый центр как группу коммерческих заведений, спланированных, созданных и управляемых как единое целое, обслуживающих запланированный контингент населения, обеспеченных автостоянками для посетителей. В этом определении важно каждое слово.
Европейский торговый центр обычно располагается в центре города и занимает площадь диаметром до полутора-двух километров: броские фасады, яркие витрины, отсутствие четкой границы между торговым залом и уличной площадью, высокая проходимость улиц - все это непременные признаки ТЦ. Как правило, на самой торговой улице парковка не разрешена, чтобы проход и проезд не затруднялись. Она - по соседству, но очень близко. Транспорт, обслуживающий сам ТЦ, подъезжает, когда покупателей нет: товар завозят утром, мусор вывозят вечером. ТЦ - место не только покупок, но и отдыха, развлечений, питания. Усталый покупатель может спокойно поесть и отдохнуть, родители могут оставить своих детей под присмотром воспитателей в игровых комнатах, вкусив хлеба насущного и материальных благ, предаться пище духовной - посетить кинотеатр.
Что очень важно - навигация покупателя. Покупателю не нужно бесконечно долго плутать по этажам в поисках нужной вещи, он может быстро и просто сориентироваться. Компания, управляющая таким центром, сама торговлю не ведет, а занимается формированием стратегии развития ТЦ, подбором арендаторов, проведением единой рекламной политики, организацией рекламных кампаний, формированием имиджа ТЦ. Работа управляющей компании начинается не просто до того, как ТЦ построен, а еще до того, когда нарисован хотя бы один листок проекта - на стадии инвестиционной проработки проекта. При размещении торгового центра обязательно учитываются рекомендации муниципалитета (ведь ТЦ - социально значимый объект), перспективы развития инфраструктуры (дороги, стоянки, точки питания, соседние объекты), проводятся маркетинговые исследования.
Повторяя путь Запада, россияне отчасти повторяют и свой собственный опыт: ведь когда застройка городов велась по плану, над проектированием микрорайонов работали проектные институты, в застройке обязательно предусматривалась вся социальная инфраструктура, в том числе и размещение торговых предприятий. Например, в микрорайоне Мещерское озеро в центре был построен большой универсам и веером - сеть специализированных небольших магазинов. Правда, во времена торгового дефицита местоположение магазина не имело решающего значения, главным был ассортимент. Поехать за покупками не то что на другой конец города - в столицу за колбасой и сапогами - не считалось делом чрезвычайным. В эпоху товарного изобилия местоположение магазина вновь приобретает решающее значение. Поэтому сначала по всему городу расползлись вещевые рынки, а потом второе дыхание обрели наши старые универмаги - Автозаводский, Канавинский, появились новые - "Сормовские зори", "Алексеевский пассаж". Сейчас никто не поедет покупать бытовую технику или посуду, обыкновенную (не какой-нибудь известной марки) одежду или обувь на другой конец города, все есть рядом, под рукой.
Новые и обновленные торговые центры далеко ушли от прежних универмагов, но мало приблизились к современным западным торговым центрам. Наши ТЦ - это скорее рынок под крышей. Принцип организации торговли одинаков - все для всех.
Положение обязывает
Рыночная (в смысле - на рынках) торговля постепенно отступает, рынки и мини-маркеты уступают место торговым центрам. Свежий пример - Алексеевский пассаж. Ассортимент почти тот же, что на рынке по соседству, цены, что особенно приятно, тоже практически не отличаются. И сами продавцы на рынке все чаще говорят: а вы зайдите в магазин, там у меня тоже точка. Разумеется, в магазине и торговать, и покупать приятнее. И это не единичный пример: торговые ряды в подвальном этаже Нижегородского универсама, ТЦ "Заречье" рядом с заречным рынком - явления того же порядка.
Крупицы и зернышки западной цивилизованной торговли медленно, но верно проникают в торговлю нижегородскую. В том же Алексеевском пассаже можно отдохнуть и перекусить в небольшом кафе - мелочь, а приятно.
В строящихся ТЦ этих крупиц еще больше: во многих из них запроектированы подземные парковки (ТЦ "Средной", ТЦ на Белинского - Ижорской, на Октябрьской, что строит "Омни-Структуре"). В ТЦ на Белинского - Ижорской, который строит "Монолит-Сервис", планируются и кафе, и кинозал. И все же это лишь внешние признаки, отдельные детали цивилизованной торговли. Пока нет главного - единой организации и управления. Арендаторы подбираются хаотично. Когда рядом с отделом элитной обуви продают вязаные шапочки, такие же, как на рынке, только дороже, в проигрыше от такого соседства окажутся оба предпринимателя. Как результат - частая смена арендаторов. Покупателю в таком магазине трудно. Он дезориентирован, он не знает, где что искать, на любой пустяк, мелочь тратит уйму времени. В этом смысле советская торговля была организована гораздо более четко.
Хаос ТЦ "по-нашему" преобразовать в четкую систему супермаркета невозможно - систему нужно запланировать заранее. Помните американское определение ТЦ? "Группа коммерческих предприятий, спланированных как единое целое..." Возможно, торговые центры в заречной части не ощущают пока потребности превратить хаос в систему, пока их выручает месторасположение, близость к покупателю. Возможно, менее всего такую потребность испытывает ЦУМ, в котором покупательский поток формируется за счет мощного пассажиропотока.
Но в центре города такой принцип организации торговли уже не работает. Подтверждение тому - "Планета Икс". Когда год назад ТЦ "Планета Икс" открывал свои двери, арендная плата там составляла 50 долларов за квадратный метр. И желающие были. Сейчас свободен целый этаж, арендаторы меняются слишком часто. И место расположения магазина, и имидж здания требуют не хаотичного набора арендаторов, а присутствия элитных марок для состоятельных клиентов, не бессистемных объявлений по ТV, а продуманной цельной рекламной кампании. "Рынок под крышей", но только более дорогой, уже никому не интересен, тем более в центре города. Как говорится, положение обязывает. Сумеют ли строящиеся сейчас в центре супермаркеты избежать этого хаоса, заложена ли в них система, программа, мы не знаем. Если нет, то печальная участь "Планеты Икс" для них более чем вероятна.
Пора менять систему
Однако гораздо больше, чем отсутствие системы внутри магазинов, пугает ее отсутствие снаружи - в городе. Торговля в городе развивается одновременно циклично и хаотично, магазины появляются "слоями", как грибы в лесу. Сначала "пошел" слой продовольственных - пока все досыта не наелись колбасы. Потом - бытовой техники. Затем - сантехники, мебели, стройматериалов. Сейчас вот "слой" торговых центров. Словно предприниматели руководствуются при принятии решений не маркетинговыми исследованиями, а исключительно чутьем. Очень похоже, что все застройщики торговых центров твердо помнили лишь один факт: в США на каждого гражданина приходится по 15 - 20 кв. м торговых площадей, в Европе - по 3 - 10 кв. м. в России - по 10 кв. см. Очевидно, есть потребность в новых торговых площадках и в нашем городе. Но такое их количество вряд ли в состоянии освоить нижегородские кошельки - нужно ведь учитывать и покупательную способность населения, а она растет существенно медленнее, чем количество торговых метров.
Но нельзя во всем винить одних предпринимателей - в конце концов, они рискуют своими деньгами. Строительство - это та сфера, где множество вопросов решается "сверху". И называется это градостроительной политикой. Ее не было у нас последние четыре года. Поэтому и появляются три крупных торговых центра на одной улице. Предприниматель должен иметь возможность получить информацию о том, что и где строится, чтобы принять правильное решение, выгодное и для него, и для горожан. В Москве, пройдя пик пристрастий к ТЦ, разработали план строительства торговых объектов аж до 2020 года. Нужен такой план и Нижнему. А пока ген- план существует сам по себе, а город развивается независимо от него.
