ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ В САНКТ - ПЕТЕРБУРГЕ
тел 8 (812) 715-95-67
 Юристы       Конференция       Библиотека       О спаме       Авторизация   
Пользовательский поиск
   Конференция
Все темы
Задать вопрос!
Авторское право
Вопросы наследования
Гражданское право
Долевое строительство
Жилищное право
Жилые помещения
Земельное право
Налоговое право
Нежилые помещения
Семейное право
Уголовное право, ИТУ
   Библиотека
Москва
Санкт-Петербург
бизнес
документы
законы
земля
инвестиции
инновации
ипотека
лизинг
махинации
налоги
недвижимость
обзоры
политика
рынок
финансы
экология
экономика
прочее
   Реклама  от Google



>  Земля: земельный рынок, подборка документов

Оборот земельных долей

Формирование регулируемого государством земельного рынка становится потребностью экономики. Цивилизованный земельный рынок может обеспечить привлечение в производство заемных средств через процедуру залога земельных участков и переход земли к хозяевам, способным организовать эффективное землепользование. Он необходим для развития и совершенствования производства.

Земельная доля — социально-экономическое явление, присущее современной аграрной реформе. Как известно, результатом раздела земель сельскохозяйственных предприятий на земельные доли стал переход половины общей площади сельскохозяйственных угодий (около 115 млн га) в частную собственность.

Предполагалось, что это будет способствовать обеспечению социальной справедливости и концентрации земли у эффективно хозяйствующих собственников. Действующее законодательство предоставило собственникам земельных долей право совершать с ними разного рода сделки, в том числе связанные с отчуждением или выделением долевых земельных участков в натуре.

Возник рыночный оборот земельных долей, имеющий правовые, социальные, экологические, морально-нравственные и политические аспекты. Перераспределение земель сельскохозяйственного назначения должно привести к рациональному соотношению объемов сельскохозяйственного производства и используемых земельных ресурсов.

Существуют два основных способа перераспределения земель. Один из них основывается на совершении сделок купли-продажи, аренды, мены, передачи земельного участка в безвозмездное пользование и т. п., осуществляющихся при участии двух заинтересованных сторон — это рыночное перераспределение земель. Другой способ предполагает изъятие земель и предоставление их в пользование, осуществляющиеся при участии трех сторон: специально уполномоченного на то лица, например представителя государственных или муниципальных органов, получателя земли и землепользователя на момент перераспределения — это административное перераспределение земель. Все существующие сегодня формы перераспределения земель являются сочетанием этих двух основных способов.

Формирование регулируемого государством земельного рынка становится потребностью экономики. Цивилизованный земельный рынок может обеспечить привлечение в производство заемных средств через процедуру залога земельных участков и переход земли к хозяевам, способным организовать эффективное землепользование. Он необходим для развития и совершенствования производства.

Но рынок земли не должен быть бесконтрольным — нельзя допустить экономически необоснованного перераспределения сельскохозяйственных земель. Вовлечение земли в рыночный оборот сопряжено с рядом негативных явлений, таких как спекуляция, выведение плодородных земель из сферы сельскохозяйственного использования, возрастание социальной напряженности в обществе и других. Поэтому земельный рынок должен регулироваться государством, которому при этом необходимо учитывать специфику вовлекаемых в оборот земель, сложившуюся систему земельных отношений и структуру землепользования.

Неверно сводить понятие рынка земли только к операциям купли-продажи. Рыночное перераспределение земель является добровольной, выгодной обеим сторонам переуступкой земли одним землепользователем другому. Земельный рынок подразумевает заключение любых не противоречащих закону сделок, в том числе и не влекущих отчуждения земельных участков. По нашему мнению, выделение земельных долей в натуре, во-первых, вступает в противоречие с интересами сельскохозяйственного производства и фундаментальными взглядами на особенности земель сельскохозяйственного назначения, такими как рациональное использование земель, их охрана, соблюдение целевого назначения угодий, во-вторых, порождает юридические коллизии, так как действующее законодательство, регулирующее гражданско-правовые и хозяйственные правоотношения, не в полной мере учитывает специфику, связанную с земельными долями.

Часто экономически целесообразной бывает сдача земли в аренду. В большинстве стран аренда земель дополняет институт купли-продажи, а там, где нет частной собственности на землю, является основным инструментом рыночного перераспределения земли. В нашей стране передача земли в аренду — это один из способов реализации собственниками земельных долей своих прав, а также источников дополнительного дохода, получаемого в денежной или натуральной форме. С помощью института аренды земельных долей можно оптимизировать соотношение площадей угодий и размеров других производственных ресурсов в хозяйстве. Таким образом, рынок земельных долей необходим, а его основной формой на данном этапе должна стать аренда.

Принципы государственного регулирования рынка земельных долей должны быть следующими:

безусловное сохранение целевого использования земель сельскохозяйственного назначения;
запрет выделения земельных долей на местности в специализированных (племенных, семеноводческих и других) хозяйствах;
мораторий во времени или ограничения на некоторые виды сделок с земельными долями, связанные с особенностями региона (например, малоземелье или неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.);
стимулирование сделок, способствующих оптимизации землепользования;
преимущественное право покупки земельных долей сособственниками или хозяйством, которое арендует земельные доли у собственников для ведения сельскохозяйственного производства;
введение специальных квалификационных требований к потенциальному покупателю земельных долей, намеренному организовать крестьянское (фермерское) хозяйство;
дифференцированное налогообложение сделок с земельными долями (с учетом продолжительности владения ими продавцом, причин продажи и других обстоятельств).
К настоящему времени большинство собственников долей передали их во временное пользование сельскохозяйственным организациям, приблизительно треть еще не приняла решения по распоряжению своей долей. Необходимо упорядочить взаимоотношения собственников земельных долей с сельскохозяйственными организациями, использующими соответствующие этим долям земельные участки. Эти взаимоотношения должны быть выгодны обеим сторонам в любых регионах России. Должен быть законодательно определен статус невостребованных земельных долей. Необходимо выполнить такие землеустроительные работы, как:

создание необходимых организационно-территориальных условий для кооперирования при производстве продукции и инженерном обустройстве территории;
установление границ земельных массивов, соответствующих невостребованным земельным долям и земельным долям, собственники которых не реализовали свои права по распоряжению ими;
обоснование ограничений использования земель в процессе сельскохозяйственного производства или их обременения правами лиц – не собственников;
обоснование перевода малопродуктивных угодий, числящихся в категории ценных земель, в менее ценные виды угодий.

Станислав Липски, к. э. н., старший преподаватель кафедры землепользования и земельного кадастра Государственного университета по землеустройству, Москва

   Объявления
© 2010  Интернет-агентство Laws-Portal.Ru