На днях губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко выступила с многозначительным заявлением по поводу агентств по развитию территорий (АРТ). Она пообещала дать АРТ «столько полномочий, сколько они в состоянии переварить». Сейчас все взоры обращены в сторону нового состава городского правительства, от работы которого руководители созданных (планируемых) АРТ ждут реальных позитивных действий.
Старый состав Администрации Санкт-Петербурга и отдельные чиновники неоднократно обещали заняться «вплотную» проблемами АРТ. Но, несмотря на это, а также на многочисленные публикации в СМИ, в том числе в газете «Строительный Еженедельник», проблем у АРТ, а, следовательно, у города, меньше не стало. Сейчас все взоры обращены в сторону нового состава городского правительства, от работы которого руководители созданных (планируемых) АРТ ждут реальных позитивных действий.
Недостаток правовых рычагов
Проблемы с городскими депрессивными территориями, имеющими отрицательные показатели экономического развития, возникают не только в России, но и на Западе. Там для исправления ситуации создаются, как и у нас, агентства по развитию территорий, которые занимаются главным образом привлечением инвесторов. Те в свою очередь организуют на депрессивных территориях новые виды бизнеса, обновляют и развивают недвижимость, укрепляют инфраструктуру, занимаются благоустройством, улучшают условия проживания людей, экологию и, как следствие, способствуют увеличению налоговых поступлений в бюджеты всех уровней. Разумеется, в развитых странах деятельность таких агентств сопровождается определенными «законодательными преференциями».
В нашей стране все иначе. Новообразованные АРТ не имеют возможности заниматься полноценным, целостным развитием депрессивных территорий, так как агентства сталкиваются прежде всего с недостатком правовых рычагов воздействия на неэффективных собственников. Подтверждением этих слов может служить противостояние между АРТ «Бекар», занимающимся развитием территории Выборгской стороны, и руководителями предприятий, которые здесь располагаются. Между тем генеральный директор АРТ «Бекар» Александр Шарапов считает, что не нужен какой-то общий закон об АРТ, нужны законы об отдельных территориях, прообразом которых может стать законопроект «О развитии территории Выборгской стороны» (напомним, что скоро его внесут в городской парламент).
Разграничение функций
Но есть и проблемы иного характера. «Для привлечения инвестора на территорию необходимы вложения в ее правовую подготовку (разработка градостроительного регламента, правил застройки), инфраструктурную подготовку и вынос части производств в новые промзоны, – рассказывает Александр Шарапов. – У частных инвесторов нет желания в это вкладываться, потому что они не имеют гарантий своих прав на земельные участки перебазируемых предприятий, а у АРТ нет таких средств. Поэтому, на наш взгляд, финансирование этих затрат должен взять на себя бюджет, чтобы затем компенсировать их продажей инфраструктурно подготовленных участков и налоговыми платежами от работающего бизнеса. АРТ может взять на себя подготовку ТЭО перебазирования предприятий и организацию торгов недвижимостью. Результатом деятельности АРТ в нашем понимании должна явиться подготовка территории как инвестиционного проекта для частных инвесторов и государства».
С приходом нового губернатора Санкт-Петербурга и ее последними выступлениями у АРТ появилась определенная надежда. «Мы готовы дать агентствам по развитию территорий столько полномочий, сколько они в состоянии переварить», – заявила Валентина Матвиенко. Но затем добавила: «Город не может и не должен вкладывать средства в коммерциализацию территорий. Его участие допустимо только в случае решения социальных проблем. Но для расширения полномочий бизнеса необходимо переработать существующую законодательную базу. Этим и займется в ближайшее время новый состав правительства».
Светлое будущее рынка
Между тем говорить об эффективности АРТ пока рано. По мнению президента ИС ФПГ «РОССТРО» Александра Макарова, скорее это работа на перспективу, как для самих компаний, так и для рынка недвижимости. «Можно только приветствовать первопроходцев. Для города – это очень важное направление работы как с застроенными, так и новыми территориями», – поясняет г-н Макаров.
Кстати, о новых территориях
В последнее время многие строительные компании стали проявлять повышенный интерес к созданию АРТ на свободных территориях, то есть пытаются «застолбить» землю на будущее. На этот счет, скажем, в Гильдии управляющих и девелоперов существует свое мнение. Там считают, что АРТ необходимо создавать только на депрессивных территориях, то есть там, где есть проблемы с платежами в городской бюджет, неэффективно эксплуатируется недвижимость, имеются проблемы градостроительного и общеэкономического характера. Иное мнение у вице-президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко: «Статус АРТ не предполагает «столбления» земельных участков. Он предполагает развитие концепции застройки данных территорий и решение вопросов с собственниками. Ведь статус агентства участники рынка получают по тем территориям, которые хаотично застроены и обременены правами других лиц. Я думаю, частные компании в принципе способны более эффективно осуществлять развитие этих территорий, чем город».
Идеальный вариант все-таки тот, когда на торги выставляется инженерно подготовленная территория, однако это, видимо, из области «светлого будущего» инвестиционно-строительного рынка. «Скорее это («столбление» участков) – не желание компаний, а неизбежная необходимость: по-прежнему все работы строительного цикла выполнять своими силами», – считает Александр Макаров. В целом специалисты сходятся во мнении, что при должной отработке схемы АРТ – самая разумная форма привлечения частных инвестиций в развитие городской недвижимости. Но в роли агентств по развитию территорий должны выступать только профессиональные участники рынка, «публичные компании», лишь тогда возможна нормальная конструктивная работа. В противном случае никакого движения, никакого развития города не будет.
