Будет ли кризис на российском рынке?

Ни для кого, думаю, не секрет, на чем базируется экономическая стабильность России последних лет. Этого боялись, по поводу этого иронизировали, об этом писали детективы и любовные романы. Самые меткие острословы назвали это коротко и емко: Россия сидит на нефтяной игле. Однако, нефть есть не только в России. Не так давно нефть обнаружили даже в крошечном с точки зрения географии Израиле. Известными нефтяными магнатами являются Арабские Эмираты, то и дело диктующие остальному миру свою волю. Значит ли это, что при изменении расстановки сил на нефтяном рынке экономика России окажется под ударом? Перспектива, безусловно, более чем реальная. А отток нефтяных денег из общероссийского кошелька не может не сказаться на рынке недвижимости.

Схема проста. Закончатся свободные деньги – закончится и платежеспособный спрос. Закончится спрос (или хотя бы сократится и станет более разборчивым), и следовательно, начнет обесцениваться предложение. Инвестиционная привлекательность недвижимости поползет вниз, выйдут на рынок придерживаемые до тех пор квартиры. А чем больше предложения, тем разборчивей спрос, тем ниже цена. Вот и готов кризис на рынке недвижимости. Подобные сценарии западные страны проходили не раз, и не исключено, что Россия тоже может пойти по этому пути развития событий. Кстати, для этого даже не обязательно нужны проблемы на нефтегазовом рынке.

Опасность может представлять и ипотечный кризис, когда квартиры, купленные в кредит, возвращаются в банки в качестве залогов из-за массовой неплатежеспособности населения. Сейчас мы можем наблюдать, как западные страны сталкиваются с подобной проблемой. Ярким примером является Великобритания, где ежегодно объявляют себя банкротами десятки тысяч граждан.

Впрочем, кризис на рынке недвижимости может иметь и иную схему развития. Например, окончательное сокращение предложения. До нуля. Мы уже были близки к этому в апреле текущего года. Из-за введения в действие 214-ФЗ предложение на рынке новостроек резко сократилось: ряд компаний действительно перестали строить, пытаясь выполнить все предписания злополучного закона, а ряд компаний воспользовались случаем и придержали объекты в расчете на рост цен.

Как говорит Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta estate, за последние два года только в сегменте элитного жилья количество предложений сократилось на 50% по сравнению с предыдущими годами. Пресловутый 214-ФЗ внес неопределенность в финансирование проектов, распределение прав участников рынка. Может, этот закон и удобен чиновникам, но рынок отреагировал на нововведения по-своему. Однако, по ее словам, в ближайшее время кризис по этому сценарию все-таки маловероятен. «В основном сейчас появляются или активно строятся объекты, документация на право застройки которых оформлена до принятия закона. Невероятный рост цен на недвижимость за последние полгода, какого рынок не знал за всю свою историю, дефицит строительных площадок и уменьшение предложений позволяют говорить о нестабильности рынка недвижимости, но никак не о грядущем кризисе», – говорит Земцова.

Сегодня рынок мало-помалу оправляется от этой истории, и предложение на рынке новостроек медленно, но появляется. Однако если будет принят еще один подобный или сходный по сути закон, предложение опять может резко исчезнуть. И тогда уж до доступного жилья нам будет, как до Луны. Несложно догадаться, что в нашем малопредсказуемом государстве такой вариант развития не менее реален, чем предыдущие два.

Земцова, впрочем, предложила еще один вариант развития событий. По ее мнению, кризис может произойти на столичном рынке недвижимости года через два. «Когда будет исчерпан потенциал строительных площадок внутри Садового кольца, а цены на недвижимость упрутся в психологический потолок платежеспособности населения, может произойти кризис. В этом случае наступит остановка всех активных процессов на рынке, хаотичный выброс квартир на вторичке, возможный банковский кризис», – говорит Земцова.

Что ж, как видим, даже в самой стабильной ситуации, когда профессионалы, казалось бы, должны только радоваться росту и подсчитывать прибыли, они морально готовы к тому, что ситуация через некоторое время может повернуться другой стороной. В не меньшей готовности стоит находиться и осторожным приобретателям, а также помнить, что период перелома рынка лучше переждать и не осуществлять неоправданных сделок купли-продажи или иных инвестиционных проектов.