ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ В САНКТ - ПЕТЕРБУРГЕ
тел 7(904) 512 00 09
 
 Юристы       Конференция       Библиотека       Объявления       Авторизация   
Пользовательский поиск
   Разделы
Авторское право
Гражданское право
Жилищное право
Имущественные споры
Примирительная палата
Семейное право
Новости периодики


   Новости периодики  ( документов: 133 )
Город, где не ценятся "сталинки"

   Поделиться ссылкой :    LiveJournal Facebook Я.ру ВКонтакте Twitter Одноклассники Мой Мир FriendFeed Мой Круг

Тверь - один из старейших российских городов. Когда-то Тверское княжество вело жестокую борьбу с Москвой за власть над всеми русскими землями. Сегодня в это нелегко поверить. Тверь давно стала небольшим городом, областным центром, и жители Твери сами считают свой город провинциальным.

Старый фонд на Советской улице

От былого величия в Твери осталось немного. Не напоминает о древних временах даже недвижимость: на всех 146 квадратных километрах, которые занимает Тверь, дома дореволюционной постройки сохранились только на главной улице. http://www.7stom.com/jobs.html - вакансии по стоматологии. Остальное - дело новейших времен, детище советского периода. По иронии судьбы историческая главная улица носит название Советская. Сама же Тверь застроена сталинскими домами - их сохранилось немало, но главный строительный бум пришелся на 50-е и 60-е годы. Именно тогда Тверской ДСК (домостроительный комбинат), до сих пор являющийся одним из крупнейших строительных предприятий в Центральной России, застроил этот город хрущевками, которые на сегодняшний день составляют львиную долю всей Тверской недвижимости.

Идеал - 20 сотрудников

Первое агентство недвижимости в Твери появилось в октябре 1991 года и собирается отпраздновать свое девятилетие. С тех пор риэлтерских контор в городе появилось множество - сейчас их в городе почти 100, цифры немного колеблются, так как у нескольких агентств временно приостановлены лицензии. Есть в городе своя местная ассоциация риэлтеров, она называется "Тариэл" (Тверская ассоциация риэлтеров), основанная в 1995 году, некоторые агентства являются членами Российской гильдии риэлторов. "Тариэл" представляет интересы РГР в Твери. С конца 1994 года в Твери активизировалась оценочная деятельность, и в 1995 году было зарегистрировано Тверское региональное отделение Российского общества оценщиков. В настоящее время оценкой в Твери занимается более 10 фирм. В конце 1995 года в Твери была создана регистрационная палата.

В целом рынок недвижимости Твери является вполне цивилизованным и профессиональным. Крупным агентством недвижимости в Твери считается та контора, персонал которой насчитывает хотя бы двадцать человек. Таких немного, а агентств недвижимости, штат которых превышал бы 30 сотрудников, нет совсем. Зато есть риэлтерские компании, где весь штат сотрудников составляет 2-3 человека - и они удерживаются на Тверском рынке недвижимости по нескольку лет. В удачный месяц относительно крупное агентство недвижимости проводит 10-12 сделок. Впрочем, нынешнее лето агентства удачным не считают. Больше чем 10 сделок удавалось оформлять весной, а уже в июне в Твери наступило сезонное затишье. Агентства надеются на новый подъем активности на рынке с наступлением осени.

Все тверские агентства недвижимости работают на вторичном рынке жилья, на первичном же - лишь единицы. Дело в том, что новые квартиры в Твери пользуются большим спросом и активно раскупаются, хотя стоят дороже, чем квартиры вторичного рынка (но об этой особенности Тверского рынка недвижимости чуть ниже), и строители могут выбирать из агентств недвижимости лучшие. Предпочитают же они работать с членами Тверской ассоциации риэлтеров - таких в городе насчитывается 17. Что же касается самих сделок - купля-продажа и обмен в Твери шагают в ногу и составляют примерно равные части от общего числа сделок. Узкоспециальных агентств недвижимости в Твери практически не существует. Большинство из них занимается и первичным рынком, и вторичным, и оценкой, за исключением тех, кому (как было указано выше) места на первичном рынке попросту не хватило.

Первичный рынок дороже вторичного?

Звучит, согласитесь, непривычно, особенно для петербуржца. У нас в городе, как известно, новое жилье стоит на 10-15% дешевле, нежели жилье "second-hand". Однако в Твери все обстоит наоборот: квартиры на первичном рынке стоят практически столько же, сколько и жилье на вторичном рынке, а иногда и на 5-15% дороже.

С чем же связана такая необычность?

Агентства недвижимости считают, что дело в том, что когда во время кризиса 1998 года цены на первичном рынке жилья резко упали, все квартиры в строящихся домах были раскуплены в течение пары месяцев. И несколько месяцев после этого первичного рынка недвижимости в Твери не было вовсе - новые дома в связи с кризисом не строились. И до сих пор квартира в новом доме представляет собой большой дефицит. Новых же домов сейчас во всем городе строится только около пятнадцати. Другой причиной необычной дороговизны нового жилья в Твери стало общее состояние недвижимости города. Дело в том, что большую часть Твери составляют дома, построенные в 50-х и 60-х годах, то есть сталинки с деревянными перекрытиями и хрущевки. И то и другое на рынке недвижимости не котируется.

Новые же дома строятся в основном повышенной комфортности. Впрочем, представление о повышенной комфортности у тверичей отличается от петербург-ского. Домом с улучшенной планировкой в неизбалованной удобствами Твери называют типовое жилье, начиная с 121-ой серии. Очень популярна в Твери знакомая всем нам серия 137-я - такие квартиры считаются почти элитными.

Однако это не означает, что всегда новое жилье, элитное в Твери, является типовым для Петербурга.

Есть и дома, построенные по индивидуальным проектам, которые являются действительно элитным жильем, и по тверским, и по общероссийским меркам. К примеру, площадь однокомнатной квартиры в таком доме может превышать 60 кв. метров.

Третья причина, по которой уровень цен на первичном рынке Твери выше, чем на рынке вторичном - это особенности покупателей недвижимости. Расслоение населения на бедных и богатых привело к тому, что квартиры в Твери покупают исключительно те, кто считает себя хорошо обеспеченными - и они, разумеется, жить в хрущевках или в аварийных сталинках не хотят. Для них, собственно, новое жилье в этом городе и строится.

Число же таких людей от общего количества жителей Твери составляет около 7%. Относительно благополучными при этом считают себя около 20% тверичей, богатыми - лишь единицы. Общая же численность населения Твери сейчас составляет чуть больше 460-ти тысяч человек. Новые дома строятся в районах Юность и Южный, но не целыми жилыми массивами, как это было принято в советское время, а по отдельности. Дома преимущественно панельные, хотя есть и несколько кирпичных, и строятся все они на долевом участии. Организаций, которые бы решились профинансировать постройку хотя бы одного дома полностью, в Твери сегодня нет. Даже те, кто вкладывал в строительство значительные средства, начинают продавать квартиры задолго до завершения работ.

Сталинка? Не котируется

Второй интересной для петербуржцев особенностью рынка недвижимости в Твери является то, что сталинские дома, престижные в Москве и Петербурге, в Твери часто ценятся ниже хрущевок. И этому тоже находится логическое объяснение. Сталинские дома в Твери существуют двух типов - с перекрытиями деревянными и перекрытиями железобетонными. С домами с железобетонными перекрытиями все в порядке - это практически элитное жилье, как и в Петербурге. С домами же с деревянными перекрытиями (а таких в Твери большинство) все обстоит сложнее.

Большинство таких домов находится практически в пред-аварийном состоянии. Такие дома можно, конечно, поставить на капитальный ремонт - но, во-первых, делают капремонты за государственный счет сейчас нечасто, а во-вторых, ремонт этот потребует замены всех перекрытий на всех этажах - от дома на какое-то время остается только коробка стен, составляющих всего один огромный (в несколько десятков метров) этаж. И получается, что затраты на такой ремонт по стоимости сравнимы с постройкой на этом месте нового дома, тем более, что сталинскими домами застроен в основном центр и прилегающие к нему районы, где жилье стоит несколько дороже. Продать квартиры в новом доме будет намного легче и прибыльнее, чем в отремонтированной сталинке.

Помимо этого, большинство сталин-ских домов с деревянными перекрытиями состоит из коммунальных квартир, которые, чтобы продавать квартиры, необходимо расселять. Если в Петербурге с этим проще - из дорогого центра переселяют на значительно более дешевые окраины - то в Твери, городе небольшом, на такой разнице сыграть не удастся. И получается, что сталинские коммуналки никто не расселяет, потому что никому это не выгодно - дома с деревянными перекрытиями ценятся дешевле даже хрущевок. Из-за трудностей расселения на эти квартиры агентствам не удается найти покупателей. Охотников переплачивать в несколько раз за толстые стены и высокие потолки, обеспечивая квартирами бывших жильцов коммуналок и тратясь на приличный ремонт, в Твери не находится - и проблема расселения сталинских квартир перед местными риэлтерами не встает.

А что же продают в Твери?

Самыми ликвидными считаются квартиры в домах улучшенной планировки постройки 80-х годов (начиная от 121-ой серии), в домах очень популярной в Твери 137-й серии. Это 2- и 3-комнатные квартиры площадью 50-70 кв. метров. Соперничают с ними однокомнатные - но в центре города, не слишком большие по площади: от 30 до 40 кв. метров.

В среднем в Твери 1-комнатная квартира может стоить от US5 до US7 тысяч, если речь идет о квартире, не превышающей по площади 40-45 кв. метров. Названные цены касаются в первую очередь хрущевок и "брежневок" - именно квартиры такого типа составляют львиную долю от всех объектов недвижимости, проходящих через риэлтерские компании. Однокомнатная квартира в элитном доме (особенно в новом) может стоить намного дороже - US10-12 тысяч.

Двухкомнатные квартиры в Твери стоят от US6,5 до US11 тысяч, трехкомнатные - от US9,5 до US15-16 тысяч. В городах Тверской области (Торжок, Осташков, Вышний Волочек) эти цифры снижаются вдвое, в более мелких городах и поселках городского типа - вчетверо. Стоимость арендованной недвижимости в этом городе вполне сравнима с петербургским уровнем цен. Снять комнату здесь стоит US30-40 в месяц, однокомнатную квартиру - US80-90.

Агенту на заметку

Отличается от петербургского в Твери и способ оплаты работы агентов риэлтерских фирм. Тут речь идет чаще не о процентах, а о фиксированном заработке. Заинтересованность же в результатах своего труда проявляется в премиях - чем больше сделок у агента, тем больше он получает. Зарплата при этом выплачивается даже тем агентам, которые за месяц не принесли фирме ни одной сделки, но "обеспечивали тылы". Разумеется, размер такой оплаты не слишком велик даже по тверским меркам.

Есть и агентства, работники которых получают исключительно процент от сделки. Но такая форма оплаты не приветствуется самими агентами: дело в том, что объем сделок всего агентства (10-12 в удачный месяц) может оставить агентов фирмы с 20 сотрудниками в какие-то месяцы без денег вообще. Конкретные цифры как фиксированной оплаты, так и процентов от сделок в агент-ствах обходят молчанием. Даже рассказ о доходах риэлтеров в Петербурге не смог растопить лед молчания. Что ж, коммерческая тайна так коммерческая тайна. Удалось выяснить лишь, что процент от сделки, достающийся агентству и самому агенту, в Твери ниже, чем в Петербурге. Не приветствуется в Твери и такая форма работы, как филиалы. Тверь невелика, поэтому в образовании нескольких отделений одного агентства не нуждается. Сотрудники тех агентств, которые работают не только с Тверью, но и с Тверской областью (3-4 фирмы), числятся на работе в самой Твери, хотя живут и работают в основном в районных центрах области.

bulletin.spb.ru 2000

156
  Документы