Каждый, кто приватизирует жилье или совершает какие-либо сделки с недвижимостью, не обойдется без визита в ПИБ. Эта аббревиатура, звучанием напоминающая позывные первого спутника, означает не что иное, как проектно-инвентаризационное бюро.
ПИБы - районные отделения ГУИОН (Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости). Основная функция этой структуры определена распоряжением, утверждающим положение о технической инвентаризации. Согласно ему с 1 сентября 1994 года все объекты недвижимости города подлежат обязательной инвентаризации и учету. Под технической инвентаризацией понимается система сбора, обработки, хранения и выдачи информации о наличии, составе, местонахождении, техническом состоянии, стоимости и принадлежности объектов, на основе результатов периодических обследований в натуре. До 1994 года ПИБы также регистрировали сделки с недвижимостью, вели учет собственников. Впоследствии эта функция вместе с архивами была передана ГБР. Но старые договоры, зарегистрированные в ПИБе, сегодня переоформлять не нужно - они действительны до сих пор на законном основании.
ПИБы предоставляют сведения о назначении и площади каждого помещения в квартире (экспликацию), оснащенности ее "удобствами". Здесь же можно получить подробный план - выкопировку жилых и нежилых помещений, сведения обо всем здании: каков процент его износа, из какого материала построены стены и перекрытия. Кроме того, именно здесь мы выясним действующую на сегодняшний день инвентаризационную (балансовую) стоимость родных квадратных метров. Большинство этих сведений собрано воедино в техническом паспорте объекта недвижимости. Техпаспорт включен в пакет документов, обязательный для совершения любой сделки по переходу прав собственности на недвижимость (в том числе приватизации, наследовании, дарении).
Все у нас по плану... И план, и экспликацию квартиры можно заказать отдельно от паспорта. План точно отражает конфигурацию помещений, толщину стен, ширину оконных и дверных проемов, расположение коммуникаций. Заказать его может любой собственник или зарегистрированный в квартире жилец. Стоит это в несколько раз дешевле, чем заказ техпаспорта.
Придется получать в ПИБе план своего, в также выше- и нижерасположенных помещений тем, кто собирается осуществить перепланировку своего жилья - для представления в межведомственную комиссию (МВК).
Мы же посоветуем всем гражданам, собирающимся продавать или обменивать нестандартную квартиру (чаще такие встречаются в историческом центре), а особенно - мечтающим расселиться жильцам коммуналок: обязательно закажите план! И сделайте побольше ксерокопий для заинтересованных агентов и потенциальных покупателей. Если квартира невелика, тщательное изучение плана позволит им наглядно представить возможные перепланировки и даже начать мысленно расставлять мебель. В большой коммунальной квартире без плана не обойтись уже при просмотре. Неподготовленный человек и так теряется в пестрых декорациях коммунального быта. А если в квартире шесть-восемь комнат?
Не имея на руках плана, интересант быстро перестает адекватно воспринимать окружающее. Так что лучше водить его "по маршруту", с "картой квартиры" в руках. Особенно если какие-то комнаты закрыты. По плану хотя бы видно, какой они формы и размера, можно сравнить с теми, куда есть доступ. Опять же, все возможности перепланировки очевидны.
Время - деньги Заказывая технический паспорт (для сделок необходимо подготовить два экземпляра), помните, что он действителен до конца календарного года или до очередной переоценки недвижимости. Кроме того, услуги ПИБа платные, и стоимость оформления техпаспорта зависит от срока исполнения, а также от площади исследуемого объекта. Причем размеры сумм варьируются от пары сотен до нескольких тысяч рублей. Поэтому лучше обращаться в ПИБ заблаговременно.
Для заказа техпаспорта нужно представить документы, подтверждающие права собственности или проживания в квартире. Оформив заявку, ждите в назначенный день визита специалиста. Он проверит состояние квартиры и соответствие ее параметров, а также наличествующих удобств указанным в документах. Поэтому первое, чем он заинтересуется, - есть ли в квартире незаконные перепланировки и несанкционированные установки санитарно-технического оборудования (прежде всего - ванны, душа и пр.). И если они есть, в техпаспорте будет сделана соответствующая запись о нарушениях. А при "особо вопиющем" самоуправстве жильцам грозят серьезные неприятности.
"От социализма не лечим!" Именно так в анекдоте застойно-брежневских времен ответил молодой врач старушке, которая интересовалась: "Доктор, что за болезнь у меня? Слышу одно, а вижу совсем другое". С похожим расхождением яви и написанного пером могут столкнуться потенциальные покупатели недвижимости, "пережившей" несанкционированную перепланировку. Например, к продаже предложена симпатичная двухкомнатная квартирка со всеми удобствами в самом центре города. Ванная в кафеле, газовая колонка бесперебойно греет воду, кухня, правда, без окна, но хозяева оставляют покупателям импортную плиту и вытяжку - мощную и бесшумную.
А главное, цена вполне сходная и никаких там встречных покупок. Документы, говорят, готовы - хоть завтра в нотариат.
Окрыленный удачей покупатель, чуть не спотыкаясь, мчится вносить залог и радостно готовится к сделке. Если он не потрудился заранее заглянуть в технический паспорт, его могут ожидать болезненные разочарования. Поскольку видит он вокруг себя одно, а в документе указано другое: квартира однокомнатная, горячего водоснабжения в ней нет вообще, ванна, соответственно, также отсутствует.
Если истина доходит до клиента в помещении нотариата, непосредственно перед подписанием договора, чувствует он себя весьма неуютно. Но заведен уже настолько, что частенько ставит подпись на договоре, сильно надеясь на русский авось. И полбеды, если перепланировка была совершена не совсем "от фонаря", а с соблюдением СНиПов (строительных норм и правил). Тогда ее удастся легализовать задним числом, пройдя тернистый путь множественных согласований, составления и утверждения проекта, приемки перепланировки МВК и т. д. Причем, далеко не бесплатно.
Но если бывший владелец перекраивал свое жилье как Бог на душу положит, у нового собственника могут возникнуть серьезные проблемы. Сложнее всего ему будет доказать, что не сам он дал волю полету безграмотной фантазии.
В начале 1990-х перестройка многих квартир, особенно в центре города, осуществлялась без согласования и проекта, а значит, часто без учета действующих норм и правил. В итоге попытка узаконить перепланировку "по факту" со стороны нового владельца может привести к весьма неприятным последствиям. При обнаружении грубых нарушений (например, газовая колонка установлена без разрешения, с выводом в трубу общей вентиляции, что весьма опасно; санузел или кухня находятся над жилыми комнатами нижних соседей и пр.) у вас потребуют немедленного приведения квартиры в соответствие изначальному плану, то есть ликвидации всех этих удобств. Неподчинение приведет к передаче дела в гражданский суд. Исход разбирательства нетрудно предугадать, еще и судебные издержки придется компенсировать. Поэтому будьте особенно внимательны, приобретая жилье в старом фонде. При расхождении фактических и документальных данных лучше не соглашаться на такое приобретение, пока все бумаги не будут приведены "в соответствие" с правдой жизни. Если вы не были ознакомлены со всеми документами на квартиру и имеющимися расхождениями на момент внесения залога в агентство, вы имеете полное право настаивать на утверждении проекта перепланировки "по факту" за счет продавца. В случае же отказа продавца от сделки на таких условиях вам будут обязаны вернуть залог. Может, оно и к лучшему. Ведь любые проблемы впоследствии станут вашими, если по бумагам вы купите жилье в первозданном виде.
Цена с потолка В техническом паспорте также указывается инвентаризационная стоимость квартиры. Она даже отдаленно не напоминает сегодняшние рыночные цены. Так квартира, тянущая на 50 тысяч американских дензнаков, "по ПИБу" чаще всего будет стоить в районе 300 тысяч родных нам рублей. Исторические корни расхождения таковы: до "перестройки" все квартиры имели инвентаризационную стоимость, исчисленную по логичной научной методике. А потом кризисы, инфляция... ПИБы честно индексировали цену, но за экономическими штормами было не угнаться. Так и отстали от жизни...
Зачем же тогда гражданам вообще знать эту достаточно условную стоимость? При нотариальном удостоверении договора купли-продажи, мены, дарения пошлина исчисляется в размере 1,5-2,5% от суммы сделки, но не меньше стоимости жилья, указанной в техпаспорте.
В результате многие в целях экономии указывают в договоре, что квартира продана именно за эту цену. Подобная уловка может обернуться серьезными проблемами, особенно если вы совершаете сделку без агентства, отвечающего за организацию взаиморасчетов, а партнерами по ней являются незнакомые вам люди. Ведь тогда доказать, что реально была или должна быть выплачена совсем другая сумма, будет очень сложно. Поэтому предупреждаем: в этих случаях лучше не экономить на мелочах, рискуя потерять неизмеримо больше, и указывать в договоре стоимость, которую реально получает продавец.
Также оценку жилья "по ПИБу" необходимо знать для правильного исчисления налогов с дарения и наследования. Кроме того, именно на ее основе ежегодно рассчитывается налог, выплачиваемый собственниками недвижимости.
О грамотном подходе к перепланировке - читайте в "БН" через неделю.
