Калининский район Санкт-Петербурга расположен на севере города. На юге район граничит с Арсенальной и Свердловской набережными, на востоке, по проспектам Руставели и Пискаревскому - с Красногвардейским районом, на севере, по ж/д перегону Ручьи-Парнас и строящейся КАД - со Всеволожским районом, на западе, по улице Академика Лебедева и далее до пр. Культуры включительно - с Выборгским районом.

На схеме показаны границы Калининского района.

История района началась 9 апреля 1936 года, когда на заседании президиума Ленин-градского совета РК и КД было решено создать на месте 10 существовавших в то время городских районов - 16. Из существовавшего Выборгского района организовали два новых, сохранив за западной частью название «Выборгский район» и присвоив восточной части название «Красногвардейский район». Свое нынешнее название район получил десять лет спустя, в 1946 году, после смерти М.И. Калинина. В существующих границах район образовался в 1973 году. Площадь района - 40 кв. км.

У жителей Петербурга с северными районами ассоциируются Выборгский, Калининский и Приморский. Калининский среди них по степени привлекательности для проживания находится в «середнячках». В нем более развитая социально-бытовая инфраструктура, чем в Приморском, но транспортное сообщение хуже, чем в Выборгском районе города. Последнее объясняется аварией на ветке метро, что существенно затруднило транспортную доступность СМР (Севернее Муринского Ручья) и Гражданки, а в районе Полюстрово метро вообще никогда не было.

Экологическое состояние жилых кварталов в целом удовлетворительное. Степень загрязненности почв существенно различается в зависимости от микрорайона. Как и в соседнем Выборгском районе, наиболее благоприятны в экологическом плане северная часть района (СМР и часть Гражданки, частично Полюстрово). По дан-ным регионального геоэкологического центра «Невскгеология», уровень загрязнения почв здесь колеблется от «допустимого» до «умеренно опасного». По мере продвижения на юг, южнее пр. Непокоренных, он повышается до чрезвычайно опасного – мы попадаем в промышленные кварталы, где размещены гиганты индустрии (ЛМЗ, АРСЕНАЛ и т.д.).

Аналогичная картина с загрязнением воздуха. Учитывая преобладающую у нас розу ветров (северо-западные ветра), северные кварталы Калининского района наиболее чистые - Гражданский проспект 0.25-1 ПДК. Метро «Академическая – Политехническая» уровень загрязнения уже 1-2 ПДК и так по возрастающей в сторону Арсенальной набережной - до 3 и более ПДК (зона у Финляндского вокзала и Кондратьевского проспекта). Особо надо отметить движение по Пискаревскому проспекту, где проходит огромное количество транзитного большегрузного транспорта. Шум и загазованность превышает все допустимые пределы, и единственная надежда - это строительство КАД, которая должна отвести транспортные потоки (можно ожидать, что они будут проходить по Народной улице в Невском районе).

Транспортная доступность района неважная. Для выезда в центр города можно воспользоваться метро. К сожалению, разрыв между станциями «Лесная» и «Пло-щадь Мужества» ликвидируется очень медленно. Если использовать личный транспорт, то имеющиеся развязки на выезде из северных микрорайонов уже не справляются с нагрузкой, и в час пик возникают пробки (к примеру, на переезде Пискаревского проспекта).

В районе можно развивать разноплановые инвестиционные проекты. По данным администрации Калининского района и Комитета по строительству СПб, здесь имеется около 10% резервных территорий от общей площади района, где можно разместить новые жилые дома и социально-значимые объекты. Это территории крупных промышленных предприятий с размещенными на них объектами неза-вершенного строительства, которые возможно перепрофилировать (ОАО «ЛОМО», ОАО «ЛМЗ», НПО «Импульс», АОЗТ «Стройдеталь», Канатная фабрика «Нева»). Участки, зарезервированные под развитие городской инфраструктуры (моторовагонное депо по ул. Руставели, парк в пойме Муринского ручья). Свободные участки на резервных землях, отведенные (вновь выявленные) под строительство объектов жилого и нежилого назначения (около 125 адресов).

Согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 8 августа 2002 г. N 43, до 2005 года здесь можно разместить до 1000000 кв. м жилья.

Также в районе имеются подлежащие реконструкции объекты, которые возможно использовать в актуальном направлении. Это комплекс Финляндского вокзала с организацией пешеходной зоны в Финском переулке. Неэксплуатируемые здания-памятники архитектуры - дача «Дурново» по Свердловской набережной, бывшая молочная ферма Ю.Ю.Бенуа по Тихорецкому проспекту. Также планируется комплексная реконструкция жилых домов первых массовых серий (строительные кварталы 11, 12 района Гражданского проспекта).

С точки зрения обеспеченности инженерными сетями, район оценивается как «условно обеспеченный» (по официальным данным ЕИСТ). На сегодняшний день, основная проблема это нехватка при новом строительстве мощностей по теплу.

На данный момент в районе в различной стадии развития находятся порядка 130 инвестиционных проектов. В это число вошли проекты, которые уже прошли ИТК и утверждены губернатором. На диаграмме №1 Вы можете увидеть структуру «ин-вестиционного портфеля» района.

Перспективы инвестиционной деятельности целесообразно рассмотреть в контек-сте каждого микрорайона индивидуально, поскольку каждый из них имеет свою исторически сложившуюся направленность развития. В настоящее время в Кали-нинском районе можно выделить следующие микрорайоны:

- СМР (планировочный район Севернее Муринского Ручья).

- Гражданка

- Полюстрово (западная часть)

- Выборгская сторона (восточная часть).

Глава 2. СМР (планировочный район Севернее Муринского Ручья)

Микрорайон расположен на севере Калининского района. На севере, по Суздаль-скому проспекту он граничит с Всеволожским районом ЛО. На востоке, по про-спекту Руставели - с Красногвардейским районом. На юге, по Муринскому ручью - с Гражданкой, и на западе, по проспекту Культуры - с Выборгским районом.

Общая направленность развития территории сугубо жилая. Это спальные кварта-лы. Исключениями являются НПО «Импульс» на Киришской улице и трамвайно-троллейбусный парк на Токсовской улице.

Экология здесь в целом благополучная, загрязненность почв и воздуха минималь-на. Однако микрорайон практически не озеленен. Планируется два парка в кварта-лах 5541 и 5546А, но завершить их разбивку пока не удается.

Очень загрязнен Муринский ручей, его классифицируют как «чрезвычайно гряз-ный». Причина – прямой слив канализации в пределах Выборгского и Калининско-го районов. В планах города переключение системы канализации к подземному коллектору и разбивка на берегах ручья, на площадях кварталов 5557А, 5558А, 5559А большой рекреационной зоны. Но когда это будет - неизвестно.

Микрорайон новый, здесь нет старого фонда, нет «сталинских» домов, меньше «хрущевок» (но хватает, особенно в районе Гражданского проспекта). Основной объем застройки - это современные дома 1980-90-х годов. На графиках № 1 и №2 видно, что цены, стабилизировавшиеся летом 2002 года, снова начали уверенный рост в III кв. 2002 года. При подготовке статистических данных по уровню цен здесь и далее использовалась информация издания «Бюллетень Недвижимости», квартиры на первом и последнем этажах, со смежными комнатами и в домах не-удачных серий (блочные, корабли) в расчет не принимались.

Для сравнения можно сопоставить уровень цен на квартиры в кирпичных и па-нельных домах в ШО Выборгского района и СМР Калининского района. В микро-районе ШО, который входит в сферы интересов большого числа крупных фирм, работающих как на первичном, так и вторичном рынках, уровень цен был прину-дительно поднят в III – IV кв. 2001. Что в условиях сильного давления первичного рынка привело к длительной заморозке цен, особенно в сегменте кирпичных до-мов. В микрорайоне СМР цены росли плавно, в «естественных» рыночных услови-ях, и как следствие достигли уровня цен ШО на квартал позже (в I кв. 2002 года), продолжив расти с учетом сезонных колебаний. На уровень цен положительно по-влияли также слабое давление первичного рынка (т.к. строят в СМР не много) и работы по восстановлению разорванной ветки метро.

Социальное окружение в СМР вполне благополучное. В микрорайоне почти нет коммунальных квартир, кварталы тихие. Но не престижные – люди, ориентирован-ные на проживание в благополучных, престижных для среднего класса местах, предпочитают район Гражданки или проспект М. Тореза (Сосновка).

Торговая и культурно-развлекательная жизнь микрорайона сосредоточена вдоль пр. Просвещения и Гражданского пр. Жизнь эта достаточно тихая, что определяет-ся как низкой платежеспособностью большей части населения, так и расположени-ем СМР на окраине города.

Инвестиционная активность в СМР замкнута на жилищное строительство классов «эконом» и «комфорт». Все остальные сферы инвестиционной активности не вос-требованы. Исключение могут составить паркинги, но, учитывая общий низкий платежеспособный спрос на такие услуги, уровень рентабельности и сроки оку-паемости отпугивают инвесторов. По крайней мере, при сохранении существую-щих правил осуществления таких инвестиционных проектов.

Глава 3. Гражданка

Микрорайон расположен южнее планировочного района СМР и является самой фешенебельной частью Калининского района. На севере, по Северному проспекту, микрорайон граничит с Муринским ручьем. На западе, по ул. Бутлерова - с микро-районом Пискаревка. На юге, по пр. Непокоренных – с ж/д Пискаревка-Кушелевка. На востоке, по Тихорецкому проспекту и Политехнической улице - с Выборгским районом.

Территория начала развиваться с возникновением в северо-западной части микро-района различных НИИ (Технический университет, ВНИИ «Гидротехники», НИИ «Агротехники», военный университет связи и др.). Сильное влияние на развитие инфраструктуры оказал и расположенный вблизи Физико-Технический Институт им. Иоффе. В настоящее время администрация района делает упор на развитие со-циально-бытовой сферы микрорайона и жилищное строительство. Однако при вы-боре мест под жилищную застройку надо учитывать фактор экологии - загрязнение почв в районе многих НИИ доходит до чрезвычайно опасного уровня.

В микрорайоне отсутствует старый фонд, за исключением единичных домов в рай-оне Политехнического института, где еще до революции были построены дома для преподавателей. Современная застройка состоит из панельных домов – это «хру-щевки» (Тихорецкий проспект, улицы Бутлерова и Ковалевской, проспект Науки), старые блочные дома 1970-х годов постройки (Гражданский, Северный и Светла-новский проспект), и кирпичных домов. Домов, построенных в последние 5-10 лет не много, поскольку в большинстве своем фонд сформирован в 1970-80-е годы, что существенно ограничивает возможности нового строительства и вынуждает инве-сторов смотреть в сторону площадок предприятий.

Динамика и уровень цен на квартиры показаны на диаграммах №3 и №4. При срав-нении с аналогичными показателями, данными по СМР, видно, что тенденции в целом повторяются. Но в зависимости от типа дома и квартиры, средний уровень цен на $30-50/кв. м выше.

Некоторые жилые кварталы Гражданки заселялись сотрудниками соседних НИИ, что создавало благоприятный социальный фон, особенно в кварталах, примыкаю-щих к площади Мужества. Но по мере продвижения на север постепенно прибли-жается к СМР – то есть по социальному составу становится типичным спальным районом.

Инвестиционная активность в основном сконцентрирована вокруг жилищного строительства и сферы торговли. На Гражданском проспекте уже давно действует «Максидом», большой торговый комплекс строится у метро «Академическая». Для развития промышленно-складских объектов Гражданка подходит мало. Большая часть предприятий застроена достаточно плотно, что позволяет говорить о пере-профилировании имеющихся зданий, но вот беда – бизнес-центров здесь мало и они пользуются низким спросом. Соответственно и уровень таких БЦ, в лучшем случае, класса «С».

Если говорить о жилищном строительстве, то популярностью пользуются в основ-ном недорогие квартиры. Как пример неудачного маркетингового планирования квартирографии можно привести дом на Гражданском, 24, который хорош по своим потребительским свойствам, но цены не по карману людям, готовым покупать квартиры на Гражданке. Как следствие, наиболее дорогие квартиры продаются очень медленно.

Глава 4. Пискаревка и Полюстрово (западная часть)

Микрорайон расположен восточнее ул. Бутлерова, между ж/д веткой Ириновского направления и Северным проспектом. На востоке участок граничит с Красногвар-дейским районом и станцией Ручьи.

Большую часть территории микрорайона занимает «Пискаревское мемориальное кладбище» и Пискаревский парк. Жилых кварталов не много, и плотность застрой-ки низкая. Между корпусами жилых домов разбиты многочисленные скверы. Гра-достроительный регламент для этой территории предусматривал стильную за-стройку вдоль основной магистрали – проспекта Непокоренных, которая должна была подчеркивать монументальность мемориального комплекса на Пискаревском кладбище. Этому плану подчинены и планировочные решения в прилегающих жи-лых кварталах. Для Санкт-Петербурга с его градостроительной культурой и плот-ной исторической застройкой столь свободная планировка создает ощущение дру-гого города, другого мира, где нет суеты и скученности. Социальная инфраструк-тура жилых кварталов минимальна.

Экология микрорайона очень хорошая. Состояние почв находится на уровне «Юн-толовской Лесной Дачи» в Приморском районе, что означает отсутствие загрязне-ния. Источников загрязнения воздуха рядом тоже нет.

В жилых кварталах можно выделить два основных типа домов. Первый - это типо-вое панельное жилье в глубине кварталов. Второй - это кирпичные дома вдоль ос-новных магистралей, именно они создают неповторимый архитектурный облик кварталов. Уровень цен на квартиры примерно соответствует ценам на Гражданке (см. предыдущий раздел). Но вот уровень спроса и предложения от нее существен-но отличается. Поэтому и инвестиционная активность в этом районе достаточно специфичная.

Затрудненная транспортная доступность муниципальным транспортом делает этот район не привлекательным для покупателей жилья «эконом-класса». А состоятель-ные граждане, покупающие квартиры класса «комфорт» и выше, не стремятся сю-да, т.к. он находится на отшибе. Отсюда и спрос на новое жилье ограничен.

Инвестиционная активность в этой части Калининского района минимальна, и в основном сводится к реставрации к 300-летию Санкт–Петербурга мемориального кладбища. Фирмы, подавшие заявки на строительство жилых домов, выжидают. В настоящее время нового жилищного строительства здесь нет, не считая дома по проспекту Науки.

Вдоль ж/д (станции Кушелевка и Пискаревка) сформировалась нежилая производ-ственно-складская зона, в которой находятся ПО «Красный Октябрь», Трест «Сан-техмонтаж», НИИ «Точной Механики», Калининская овощная база и некоторые другие, в том числе и объекты МО РФ. Эта территория хорошо подходит для раз-вития логистических терминалов, техно- и индустриальных парков.

Полюстрово (западная часть)

Микрорайон расположен в юго-восточной части Калининского района. На юге он граничит с ул. Жукова, на востоке - с Пискаревским проспектом, на севере – с Ириновским направлением ж/д, и на западе - с Лабораторной улицей.

Это спальный район, который, однако, расположен вплотную с промышленно раз-витой территорией Выборгской стороны. Отсутствие метро делает труднодоступ-ным выезд в центр города, а разбитость дорог превращает поездки на обществен-ном транспорте в настоящее испытание для пассажиров.

Загрязненность почв - на среднем уровне, а на территории парков (к примеру, в парке им. Академика Сахарова) - минимальна. Чего нельзя сказать о воздухе. Ветра сносят загрязненные воздушные массы с промышленно развитой Выборгской сто-роны. Существенно ухудшает общую ситуацию поток транзитного транспорта.

Цены отражают текущую ситуацию, но спрос в районе вялый.

Затрудненная транспортная доступность и не самые благоприятные экологические условия снижают инвестиционную привлекательность района для жилищного строительства. Строят здесь мало, и продать построенное дорого не удается. Соци-ально-бытовая инфраструктура имеется в достатке, и создание избыточных мощ-ностей себя не окупит. Размещение промышленных или складских объектов неце-лесообразно, да и жители микрорайона этого не поддержат. Как следствие, ситуа-ция с инвестиционным климатом неясная. Развивать жилищное строительство в целом нерентабельно, а другие виды инвестиционной активности в микрорайоне не востребованы

Глава 5. Выборгская сторона (восточная часть)

Территория Выборгской стороны исторически развивалась вокруг ж/д вокзала и подъездных путей вокруг него. После создания Выборгского и Калининского районов, Выборгская сторона оказалась разделенной, ее восточная часть вошла в Калининский район. Территориально она расположена в юго-западной части Калининского района. На севере она граничит с Ириновским направлением ж/д, на востоке - с Лабораторной улицей и улицей Жукова, на юге - с Невой, на западе – с Лесным проспектом.

Вся перечисленная территория – это сплошные промышленно-складские комплексы, разбавленные небольшим количеством жилых, в основном ведомственных до-мов. Здесь расположены такие гиганты индустрии, как «ЛМЗ», «Арсенал», «Красный Выборжец», асфальто-бетонный завод и многие другие.

Вследствие столь высокой индустриальной активности экологическое состояние микрорайона плохое. Высокая загазованность, загрязненность почв делают условия проживания здесь не благоприятными. Поэтому рассматривать возможность размещения на его территории инвестиционных проектов, связанных со строительством или реконструкцией жилья, нецелесообразно.

Город предпринимает попытки вывести промышленные предприятия с Петроградской стороны, из Центрального района. Но в отличие от западной части Выборгской стороны, которая будет развиваться как торгово-деловой центр, ее восточная часть еще долго будет являться действующей промышленной зоной - вывести оттуда такие гиганты индустрии, как «ЛМЗ», «АРСЕНАЛ» или «Красный Выборжец», практически невозможно. Единственное место притяжения для капитала инвесторов – территории, прилегающие к Финляндскому вокзалу. В остальном микрорайон можно рассматривать как удобную площадку для складов и создания промышленных производств невысокого класса вредности.

Анна Разумовская

Дмитрий Миронов

Отдел маркетинга СК «Строймонтаж»

Объявления