Иностранцы могут купить квартиру в том же порядке, что и российские граждане. Для этого нужно заключить в письменной форме договор купли-продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами. Обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости не требуется.

Согласно п.2 ст. 558 ГК РФ, договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации. Регистрация производится учреждением юстиции по регистрации прав. В Москве сделки с недвижимостью регистрируются Москомрегистрацией , а в Московской области – Московской областной регистрационной палатой.

Для государственной регистрации договора купли-продажи подаются следующие документы:

- заявление (если сделка была нотариально удостоверена, требуется заявление только одной из сторон – по договоренности, если нотариальное удостоверение отсутствует, заявление о регистрации обязаны подать обе стороны сделки;

- договор купли-продажи (в двух экземплярах, причем один подлинник);

- план объекта недвижимости (квартиры) с указанием его кадастрового номера (в двух экземплярах, причем один подлинник);

- документ об оплате регистрации (в настоящее время размер такой оплаты не должен превышать для физических лиц 3-кратный МРОТ, равный 300 руб.).

Одновременно с подачей в регистрационный орган перечисленных документов заявитель должен предъявить документ, удостоверяющий его личность.

При покупке квартиры важно знать, что, согласно п.4 ст. 292 ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы лиц, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Расчеты .

Согласно ст. 310 ГК РФ, оплата за приобретаемое жилье может производиться только в российских рублях.

Порядок осуществления иностранцами расчетов за приобретаемые квартиры зависит от того, является иностранец резидентом в соответствии с законодательством о валютном регулировании и контроле, или нет.

Согласно законодательству, к резидентам относятся физические лица, имеющие постоянное место жительства в РФ, в том числе временно находящиеся за пределами РФ. Таким образом, если иностранец фактически проводит на территории РФ не менее 183 дней в календарном году, он является резидентом. Указанные лица могут расплачиваться за купленную квартиру в обычном порядке, т.е. так же как российские граждане.

Если иностранец имеет постоянное место жительства за пределами РФ, он является нерезидентом. Покупка им квартиры у гражданина РФ относится к валютным операциям, связанным с движением капитала. Согласно ст. 2 Закона «О валютном регулировании...», подобные операции осуществляются в порядке, устанавливаемом Центральным банком РФ.

Для осуществления расчетов по договору купли-продажи недвижимости нерезиденту необходимо обратиться в уполномоченный банк. Поясним, что уполномоченные банки – это кредитные организации (их филиалы), имеющие лицензию Банка России на проведение банковских операций со средствами в российской и в иностранной валюте. Такие банки могут открывать нерезидентам банковские счета для осуществления расчетов.

Сделки, совершенные с нарушением требований Закона «О валютном регулировании...», являются недействительными. Лица, их заключившие, несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Как защитить свои права .

Если при совершении сделки купли-продажи квартиры либо при ее государственной регистрации права иностранца будут нарушены, он имеет право в общем порядке обратиться в российский суд для защиты своих прав. При этом он пользуется всеми процессуальными правами наравне с гражданами РФ.

СЕРИИ НОВОСТРОЕК .

П-44Т . Самая популярная на сегодняшний день серия новостроек – П-44Т. Это панельные (толщиной 300 мм), облицованные декоративным кирпичом дома, высотой от 12 до 17 этажей. Хорошая теплоизоляция, обеспечена утеплителем и защитными стеклопакетами, а звукоизоляция – внутренними железобетонными стенами (толщиной 140мм и 180мм) и перекрытиями. Вентиляционный блок вынесен из кухни. В каждом подъезде 2 лифта, пассажирский грузоподъемностью 400 кг и грузовой грузоподъемностью 630 кг.

К числу достоинств этой серии новостроек относятся современный вид дома, значительные площади квартир и большой размер кухни, эркеры, возможность объединения квартир в блоки (3+1 или 2,2). Однако в однокомнатной квартире кухня небольшая – 7,8 кв. м. Недостатком считается отсутствие в таких домах многокомнатных квартир, решение этой проблемы – объединение квартир в блоки. Такими домами застраивают целые микрорайоны в Люблино , Марьинском парке и др.

КОПЭ . Серия домов КОПЭ хорошо продается. Эти дома состоят из компоновочных элементов объемной планировки, что и дало название серии. Благодаря этим элементам здания имеют различную конфигурацию и протяженность. Число этажей может быть 12, 16, 18 и 22. Два лифта: пассажирский – грузоподъемностью 400 кг и грузопассажирский – грузоподъемностью 630 кг. Наружные стены имеют конфигурацию трехслойных панелей толщиной 330 мм. Вдаль выступающих краев фасадных панелей расположены небольшие навесные балконы. Внутренние стены – железобетонные толщиной 140 мм или 222 мм. Перегородки – железобетонные толщиной 140 мм. Вентиляция – естественная вытяжка через вентблоки в санузле и в кухне. Плюсы этой серии. Главный их них – это большое разнообразие типов квартир: 1-комнатные (38,3 кв. м), 2-комнатных (59,1 кв. м или 57,9 кв. м), 3-комнатных (75,9 кв. м, 77,6 кв. м или 80,3 кв. м), 4-комнатных (100,2 кв. м). Существует возможность объединения квартир в блоки. Правда, в 3- и 4-комнатных квартирах есть только один балкон.

П-3М . Дома серии П-3М состоят из прямых и угловых секций, в каждой из которых находится по четыре квартиры. Бывают они 8- и 17- этажными. Наружные стены – трехслойные панели толщиной 350 мм, внутренние – железобетонные, толщиной 140 мм и 180 мм, перекрытия – железобетонные. Два лифта. Естественная выт яжная вентиляция через вентблоки в санузле и на кухне. Мусоропровод с загрузочными клапанами на каждом этаже. Дома этой серии современны и комфортабельны. Их отличает удачная планировка, большой выбор 3- и 4-комнатных квартир, а также наличие некоторых эркеров в некоторых помещениях. В 4-комн. квартирах два санузла. Все это обеспечивает стойкий покупательский спрос на такие квартиры.

Но есть и небольшой минус – неудачная планировка однокомнатной квартиры. Как правило, балконы в « однушках » отсутствуют, жилая площадь у них маленькая (14,3 кв .м ), санузел совмещенный. Зато эти квартиры относительно недороги. Дома данной серии построены во многих обжитых районах, их строительство планируется в одном из наиболее престижных месть Москвы – Юго-Западном административном округе.

ПД-4. Серия ПД-4 представляет собой панельные дома, состоящие из блок-секций с 1-, 2-, 3-, 4- и 5- комнатными квартирами.

Внешнее оформление этих домов выбивается из общего ряда: приятный светло-бежевый цвет, оригинальная форма лоджий. Трехслойные панели стен находят одна на другую подобно черепице. Высота потолков – 2,75м. Дома бываеют 12, 14 или 16-ти этажными. 1-й этаж нежилой.

В этом варианте не слишком удачны 3-комн. квартиры: жилая площадь – всего 40 кв. м., хотя в них два санузла. Но 2-, 4- и 5-комнатные квартиры продуманны прекрасно, что высоко ценится покупателями. Дома этой серии уже хорошо известны жителям Северного Бутова .

П-46М . Серия П-46М пока не слишком популярна и на данный момент не часто возводится. Это, как правило, невысокие дома (в 4, 5, 7, 9 этажей), впрочем, бывают они и 14- этажными. Квартиры в них просторные, кухня и холл примерно одинаковые по площади – 8,6 – 12 кв.м. В 4-х комнатных квартирах по два санузла. В ближайшем будущем такие дома планируется возводить в Очакове и Перове.

П-55М. Серия П-55М представлена 12-, 14- и 16-этажными панельными домами. Повышенную шумоизоляцию в домах обеспечивают трехслойные стеновые панели.

Дома данной серии достаточно дорогие. Причиной этому служит очень удачная планировка квартир. В первую очередь, в домах данной серии большие кухни (12 кв. м), причем даже в 1-комнатных квартирах. А также значительные жилплощади, темные комнаты и лоджии во всех квартирах. В 3- и 4-комнатных предусмотрен еще и второй санузел.

Впрочем, несмотря на цену, такие дома на Юго-Западе пользуются большим спросом также благодаря статусу района.

П-111М . Крупнопанельные дома еще одной серии П-111М – по своим тепловым характеристикам практически не уступают кирпичным. Это дома с 1, 2, 3 и 4- комнатными квартирами.

Особенностью конструкции этих домов является то, что в них можно обеспечить любой набор и любую планировку квартир, в том числе и 2-уровневых.

Однако кухни в этой серии невелики, порядка 8 кв. м. Правда возможна перепланировка – увеличение кухни за счет темной комнаты.

Как видно из обзора, у любой серии домов есть свои преимущества и недостатки, и тем не менее каждая из них находит своего покупателя.

ФАКТОРЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

При любых операциях с недвижимостью возникает вопрос о ее стоимости, есть потребность в ее оценке. Обычно оценка проводится с целью определения «разумной» цены при совершении сделки купли-продажи или аренды объекта недвижимости. Рассматривая дома с точки зрения их коммерческой привлекательности, желательно как можно больше знать об особенностях того или иного дома для того, чтобы можно было в разумных пределах регулировать цену сделки, как в сторону ее увеличения, так и в сторону уменьшения.

Дома серии 1-515, 11-18, 11-29, 1605, 11-49, 11-57, и-209, 11-68, 11-68-02, 11-68-03, Ип-522, И-700 – дома этих серий строились в 60-80х годах и постепенно вытесняли пятиэтажки. По планировочной сути, это те же плохие пятиэтажки.

Достоинства, увеличивающие стоимость квартиры в этих домах;

É дома расположены близко к центру на дорогих земельных участках;

É в районах застройки имеется сложившаяся инфраструктура;

É торцевые секции дают возможность перепланировки блока их двух квартир. Получается хорошая 4-комнатная квартира с большим холлом, кухней, залом, тремя спальнями и двумя санузлами.

Недостатки , уменьшающие стоимость:

; недолговечность. Сегодня эти дома начали перешагивать 30 летний рубеж. Их опасность заключается в том. Что происходит скрытое разрушение утеплителя в стыках наружных панелей и проседание утеплителя в многослойных панелях наружных стен, что требует больших затрат для обогрева квартир. Дефект не устранимый. Любые обои, наклеенные на наружные стены, отклеиваются после первой зимы;

; в домах пятиэтажках зафиксирован прогиб потолочных панелей. Он прогрессирует. Критический прогиб 70-80мм, после этого может произойти обрушение;

; малая высота потолков;

; поперечное расположение несущих стен затрудняет перепланировку блока квартир в рядовой секции;

; двухкомнатные квартиры в многоэтажках (более 5 этажей) домах находятся в блоке с лифтовой шахтой. Очень шумно;

; Неудобная планировка: маленькая прихожая, в двухкомнатных квартирах проходная комната.

Достоинства, увеличивающие стоимость квартиры в домах серии П-30, П-3, П-4, П-42, П-43, П-44, П-46, П-55, КОПЭ, Д-4:

É отсутствие промышленных предприятий;

É большие дворы, внутри которых расположены детские сады, школы, поликлиники;

É в районах застройки имеется сложившаяся инфраструктура.

É Увеличена общая площадь квартир, их планировка значительно улучшена.

Недостатки , уменьшающие стоимость квартиры:

; Все стены выполнены из монолитных железобетонных панелей, которые создают пространственную жестокость многоэтажного здания. Возможности перепланировки очень ограничены. Так же это обстоятельство создает проблемы при попытке забивать в стену гвозди.

; Далеко от центра в большинстве спальных районов.

Потребительские свойства жилой недвижимости в зависимости от ее технического состояния.

Для экспертной оценки технического состояния дома без привлечения технической экспертизы достаточно внимательно осмотреть конструкции дома, обращая внимание на характерные признаки. По внешним признакам можно определить:

- возраст дома . Определяется по входной двери в подъезд и по уровню асфальта при входе в подъезд. Срок службы двери – 10 лет. Асфальт изнашивается 15 лет. При ремонте асфальта уровень поднимается, а двери остаются на той же отметке. Наличие разбитой двери и обратного уклона на входе говори о том, что дом стоит более 20 лет.

- Сезон, в котором строился дом . Все дома, отделка которых велась в зимний сезон, имеют отремонтированные наружные стыки. При наличии на фасаде следов большого ремонта наружных стыков, говорит о том, что дом «зимний». Это обстоятельство снижает потребительские свойства дома.

- Качество строительных материалов наружных стен . Определяется внутри квартиры. Если обои на наружных стенах отстают, или вздуты, значит, квартира «холодная». Прогреть ее можно с применением дополнительных источников тепла.

- Качество внутреннего электрооборудования дома . Определяется по наружному виду электрических шкафов на каждом этаже. Если шкафы раскрыты, значит, в них постоянно что-то ремонтируют.

- Качество сантехники в доме . Определяется по наличию грибка на внутренних стенах лестничной клетки. Наличие вздутий штукатурки, или характерных следов ремонта говорит о постоянно протекающей сантехники.

- Культурный уровень жителей дома . Определяется, если сесть в лифт на втором этаже. Картина дополняется «росписью» внутри лифта.

- Имущественный уровень жителей и т.д . Определяется, если спуститься вниз пешком. Наличие хорошо оборудованных квартирных дверей говорит об имущественном уровне жителей.

Осмотр квартиры на предмет ее технического состояния производится в следующей последовательности:

- осмотр наружных стен : при осмотре обращают внимание на следы протечек в местах пересечения наружных стен с перегородками и потолком. Наличие протечек или отслоившихся обоев указывает на то, что наружные стыки промерзают или протекают. И то и другое очень плохо, потому что устранение этого дефекта силами жильца требует значительных затрат. Не устранив это, нельзя приступать к качественному ремонту.

- Осмотр потолков : при осмотре обращают внимание на два параметра – прогиб панелей перекрытия и наличие протечек в районе санузла и кухни. О наличии прогиба свидетельствуют продольные трещины в стыках плит перекрытия или в стыках между плитами и перегородкой. Большой прогиб виден, если смотреть по диагонали. Этот дефект неустраним, трещины будут всегда. Наличие следов протечек на потолке свидетельствует о плохом состоянии сантехники у соседей сверху. Деньги, вложенные в ремонт сантехники у соседей, увеличивают стоимость ремонта квартиры.

- Сравнительный анализ плана БТИ и фактической планировки может привести к значительному снижению цены, если одно не совпадает с другим, и нет документов, разрешающих перепланировку.

www.kamians.narod.ru

Объявления