В октябре российский рынок недвижимости отметит первую годовщину принятия Земельного Кодекса (ЗК). За это время улетучилась эйфория по поводу легализации в масштабах страны института частной собственности на землю. Зато обозначился целый комплекс проблем, которые препятствуют вовлечению земельных участков в оборот, продекларированному ЗК. Ситуация усугубилась после вступления в силу федеральных законов о разграничении государственной собственности на землю, об обороте земель сельхозназначения, о приватизации. По экспертным оценкам, на приведение местного и федерального законодательства в соответствие с нормами ЗК потребуется от 3 до 5 лет. Из-за правовой неопределенности оснований, порождающих конфликты и споры по поводу земли, стало существенно больше.
Хотя Петербург имеет репутацию лидера земельной реформы, городские власти оказались не готовы к требованиям ЗК. Нормативная база корректируется буквально "с колес", что существенно усложняет жизнь землепользователей.
Резко увеличились сроки оформления прав застройщиков на участки.
Из-за неотлаженнной процедуры происходит срыв земельных торгов.
Процесс выкупа городских территорий собственниками недвижимости буксует из-за неразберихи с ценами и полномочиями.
Под вопрос поставлена сама возможность приватизации земли в исторической части города.
Во многих районах приостановлено выделение участков под ИЖС.
Права арендаторов в случае расторжения договора по-прежнему не защищены.
ГБР отказывает в регистрации сделок купли-продажи зданий из-за неоформленных прав на землю…
В ходе дискуссии участники Круглого стола попытались ответить на вопрос: как побыстрее ликвидировать эти и другие "болевые точки"?

Александр Шарапов, президент группы компаний "Бекар", президент ГУД, ведущий Круглого стола:

- Если теоретические вопросы земельного законодательства теперь достаточно проработаны, то с практикой земельных отношений в СПб стало хуже, чем до принятия Земельного кодекса. Если раньше было непонятно, законно ли оформлялись в собственность земельные участки, но, тем не менее, процесс шел, теперь он тормозится.
Короткий обзор законодательства сделает г-н Лучков.

Игорь Лучков, директор департамента оценки, консалтинга и аналитики компании Бекар":

- В этом месяце мы отмечаем первую годовщину введения ЗК.10 лет мы с нетерпением ждали его принятия. До вступления в илу ЗК земельное законодательство худо-бедно действовало. Государство перестало быть монополистом в области земельных отношений, был создан институт собственников недвижимости, в том числе и земельных участков. Новый ЗК продекларировал введение земли в гражданский оборот, создание единых правил игры, а также устранил часть противоречий предыдущего законодательства. Однако, как это и бывает с новыми законами, он несвободен от технических недочетов и внутренних противоречий, позволяющих неоднозначно толковать его нормы. Кроме того, необходимо доведение местного законодательства до определенного уровня, чтобы ЗК начал нормально функционировать.
По итогам года, прошедшего с принятием ЗК, можно отметить, что ситуация в Петербурге практически не меняется. Приняты второстепенные законодательные акты, а ключевые вопросы с собственностью не решены.
В течение 90-х годов Петербург был одним из лидеров земельной реформы. Многие положения ЗК его авторы взяли из петербургского законодательства. Однако ситуация сложилась таким образом, что Петербург сейчас как будто отброшен на десятилетие назад. Старые права оказались в подвешенном состоянии, а новые фактически не оформляются. Сложилась ситуация, когда новый закон вместо того, чтобы устранить проблемы предыдущего законодательства, их приумножил. И если ситуация будет развиваться и дальше таким образом, то к юбилею города мы получим вместо ожидаемого инвестиционного бума обвал судебных процессов.
Как практикующему консультанту-оценщику мне приходится сталкиваться с вопросами земельного законодательства, однако я могу сказать, что и у меня нет четких представлений относительно действующих норм.
Наиболее ясно в законодательстве отражены вопросы института аренды и выкупа земли под существующими зданиями и строениями. Однако вопросы выкупа свободной земли остаются совершенно неясными и требуют существенной и быстрейшей доработки. В процессе изучения этого вопроса я выявил достаточно много моментов несоответствия местного законодательства ЗК и случаев неоднозначного трактования норм кодекса.
Хотел бы обратить внимание на некоторые наиболее существенные вопросы, которые необходимо решить в ближайшее время.

Первый вопрос - разграничение прав на землю, которое сейчас отсутствует. Главный землевладелец - государство. Поэтому для организации нормальной работы по приватизации участков необходимо разграничить федеральную и муниципальную собственность, а также собственность субъектов РФ, чего сегодня пока не происходит. Данный вопрос регулирует федеральный закон о разграничении госсобственности на землю, который установил основные принципы и процедуры, но, как я уже говорил, работа эта находится в начальной стадии. По прогнозам специалистов, только техническая работа по разграничению прав на землю в Петербурге может занять около двух лет. Причем федеральный центр планирует получить земли не только под федеральными унитарными предприятиями, но и под уже приватизированными компаниями, которые своевременно не оформили участки в собственность. Органам же местной власти предоставлено право распоряжения земельными участками до разграничения прав собственности, если законодательством не предусмотрено иное. Однако что это за органы и каков порядок их действия, тоже пока неясно.
Еще один существенный момент: после разграничения прав собственности на землю продажей участков, вероятно, будут заниматься разные организации - Северо-Западное межрегиональное отделение РФФИ и петербургский Фонд имущества. А будут ли правила игры одинаковыми? Такие проблемы уже имеют место. Например, их наглядно демонстрирует конфликт между администрацией города и АО "Ленэнерго". В данном случае, правда, речь идет о принадлежности электрических сетей, но суть проблемы одна - своевременное неразграничение прав на собственность. Что касается земли, число таких конфликтов может расти лавинообразно.

Второй вопрос - переоформление ранее действовавших прав, например, права бессрочного пользования. Хождение его ограничено. Оно сохраняется только за госучреждениями и казенными преедприятиями. ЗК обязывает переоформить это право к январю 2004 года. При этом санкции за несвоевременное переоформление прав не предусмотрены. Так что по действенности этой нормы уже возникают вопросы. По большому счету, ранее существовавшее право бессрочного пользования было аналогично праву собственности. Получается, что законодатель не очень-то заботится о соблюдении конституционных прав пользователей, поскольку имеют место, во-первых, ограничение ранее действовавших прав без адекватной компенсации; во-вторых, возложение дополнительных обязанностей на обладателей этого права.
Интересно, что будет представлять из себя процедура переоформления участка в собственность (именно так она названа в ЗК) для бывших бессрочных пользователей. Будет ли она платной? Пока же участки в собственность практически не оформляются. В аренду - пожалуйста, а в собственность - нет. Непонятен еще один вопрос: допустим, некое юрлицо владело на правах бессрочного пользования участком, который избыточен для существующей на нем недвижимости. Не окажется ли так, что это лицо лишится данных прав. По моему мнению, этот вопрос в будущем может стать источником многих конфликтов и обращений в суд, вплоть до Конституционного суда.

Наиболее остро сейчас стоят вопросы выкупа свободных участков в собственность. Статья 28 ЗК декларирует передачу участков в собственность, но администрация Петербурге предпочитает отдаваться землю в аренду. Цель здесь очевидна - повышение долговременных доходов города. Мотивируется это следующим:
- во-первых, еще не проведено разграничение государственных земель;
- во-вторых, ЗК предусматривает отказ предоставления в собственность участка в случае его резервирования для государственных нужд (у нас пока еще не отменен Генплан развития Ленинграда от 1989 года, и часть земель остаются зарезервированными под строительство уже ненужных зданий, проспектов и т.д);
- в-третьих, ЗК допускает предоставление участков в собственность только без предварительного согласования мест размещения объектов недвижимости. Однако в Петербурге в большинстве случаев (особенно в центре города) ситуация совершенно другая.

Итак, ЗК продекларировал возможность продажи участков и возложил обязанности по формированию и подготовке к продаже земли не на покупателя, а на государство. Однако петербургские власти предпочитают держать инвестора на поводочке инвестиционного договора. При этом все затраты, связанные с предпродажной подготовкой территории и с проведением изыскательских работ, ложатся на инвестора. Риски, связанные с возможностью неполучения документов, также несет инвестор. Ему лишь гарантируется денежная компенсация.
Порядок получения участков под застройку запутан. В нем присутствует и рыночный механизм торгов, и процедура ИТК. Договорные отношения инвестора и города смешаны с градостроительными вопросами, с тонкостями взаимоотношений застройщика с монополистами, дольщиками, субинвесторами и др. Нет четкого разграничения рыночных отношений и регулирующих функций государства. Кроме того, как известно, процесс торгов в городе был парализован из-за августовского скандала, так и не успев толком начаться.
По нашему мнению, для оптимизиации инвестиционного процесса город должен взять на себя вопросы формирования участка и подготовки его к продаже. При этом, как представляется, все финансовые затраты города с прибылью окупятся в дальнейшем в связи с увеличением стоимости земли. Необходимо отладить процедуры торгов. Инвестор должен четко понимать правила игры и получать от города те права, которые понятны рынку и могут быть при необходимости реализованы или отданы в залог. Такой подход позволит активизировать в городе инвестиционный процесс и повысить стоимость недвижимости.

Еще один момент, который бы хотелось отметить: необходимо обеспечить прозрачность и предсказуемость законодательного процесса, который ведется в городе. Всем участникам рынка необходимо хотя бы приблизительно знать: в какой период и какие будут приниматься законы.

Лев Каплан, директор "СоюзПетроСтроя":

- Я согласен с тем, что сказал предыдущий оратор. Сейчас я выражаю коллективное мнение бизнес-сообщества, которое сейчас объединяет 358 компаний. В "СоюзПетрострой" входят как строительные компании, так и крупнейшие 10 банков, 16 страховых компаний и т.д.
То, о чем мы сегодня говорим, - принципиально важный этап в развитии инвестиционно-строительной сферы города. Сегодня она находится в состоянии системного кризиса, связанного с тем, что в городе сохраняется распределительная система выдачи земельных участков, действующая по неизвестным широкому кругу лиц принципам.
Появление ЗК дает уникальную возмоджность разом решить очень многие вопросы. Начнем с того, что ЗК предусматривает (даже если у нас договор аренды) возможность передачи этого права третьим лицам и залог его в банке. Правда, с оговоркой: если иное не предусмотрено законодательством. Так вот, к сожалению, инвестиционный договор между КУГИ и инвестором (пункт 7.3.1) как раз запрещает передачу права аренды участка третьему лицу, а также запрещает его залог в банке. Кстати, банки при наличии достаточных ресурсов и не стремятся брать это право в залог, потому что завтра по решению ИТК оно может перейти к другому застройщику, и все на этом закончится.
Сегодня у застройщиков отсутствует ясность относительно того, чем может завершиться проект, которым они начинают заниматься. Смотрите, какой сегодня принят порядок. В инвестиционной процедуре сегодня существуют три ступени: первая - разрешения на аренду земли с правом на проектирование и изыскания (которые, кстати, неизвестно чем могут кончиться, ведь не исключено, что застройщик откажется от проекта, либо ему откажут); вторая стадия - заключение инвестдоговора на правах аренды без всякой возможности заложить это имущество или передать его третьему лицу; наконец, нам обещают, что якобы на третьем этапе (после закрытия инвестдоговора) застройщик сможет выбирать, остаться ли ему арендатором или выкупать участок. Но, дорогие товарищи, это уже никому не нужно. Напротив, передача земли в собственность инвестора после завершения строительства создает ему больше головной боли, чем реальных плюсов.
Если земля не находится в собственности застройщика с самого начала, мы не можем заложить ее в банке и получить кредит, мы не можем зарегистрировать незавершенку в ГБР, мы не можем привлечь иностранных инвесторов, потому что им нужно в качестве гарантий право собственности на землю, и ЗК, кстати, не запрещает это права в Петербурге. У нас лукавство идет сплошное. Вот губернатор говорит, что в город пришло больше миллиарда долларов иностранных инвестиций. На самом деле, в этом объеме всего 100-150 млн долларов составляют инвестиции в виде капитальных вложений, а остальное - кредиты и товары. Я только что вернулся из Финляндии, там у нас был телемост с инвесторами, и они говорят: "Мы что - сумасшедшие что ли. Мы не станем рисковать своими деньгами, если у нас не будет права собственности на участок". Причем совершенно очевидно, что при продаже участков земля из Петербурга никуда не уйдет, перейдет только титул собственности.
Далее в ЗК сказано, что если компания находится в статусе арендатора свыше пяти лет, она может переуступить право по этому договору третьему лицу без уведомления властей.
У нас создается замкнутый круг. Инвесторы готовы строить, но власти огородили красными флажками это поле, и застройщик не может использовать кредиты банка. У банков деньги есть, но под что они их будут давать: под совершенно неликвидные основные фонды строительных компаний? Так это глупо… Под что обычно оформляется кредит? Под собственность на землю, под незавершенку, зарегистрированную в установленном порядке.
К 300-летию Петербурга мы готовим книгу и поэтому изучали инвестиционную ситуацию в городе до революции. Там все было совершенно ясно. Это то, что мы просим. У инвестора земля находилась в собственности, он, строя доходный дом, возводил 2-3 этажа, а потом закладывал участок в банке, оформлял кредит и завершал стройку. А мы в каком состоянии находимся? 90% инвестиционных средств - это средства дольщиков. Не дай бог, случится еще какой-нибудь небольшой скандальчик, рухнет вся система жилищного строительства в Петербурге.
Мы считаем, что нужно перейти от распределения пятен под застройку на правах аренды, которое мучает инвестиционно-строительный комплекс, к продаже территорий на жестких инвестиционных условиях. С тем чтобы застройщик знал: он получил в собственность землю, но не может преступить градостроительные, пожарные и другие нормы.
Для изменения сложившейся системы нужна только политическая воля. Меня г-н Вахмистров спрашивает: "А каков же алгоритм действий?" А я ему отвечаю: "Александр Иванович, в Вашей кандидатской диссертации все это описано..". Когда мы строили Каменку и Коломяги в рамках Жилищного проекта МБ, там так и делалось. Продавались лоты. Как определялась стоимость земли? Сам же Вахмистров предложил идти от продажной цены квартир и домов и в конце концов вычленить из нее стоимость участка - инженерно подготовленного или нет. Поэтому я считаю, что нужна только политическая воля и методическая работа. Все эти вопросы ЗК разрешает, и мы должны эти рычаги задействовать. Иначе получается, что после принятия ЗК, которого мы ждали 80 лет, положение стало еще хуже. Бюрократизм усиливается, а толку никакого. Экономически это ничего не дает ни городу, ни инвестору.

Марина Зверева, директор по управлению корпоративным имуществом ОАО "ЛОМО":

10 лет назад ЛОМО начало заниматься недвижимостью, мы создали для этого специальное управление и сегодня являемся одним из лидеров промышленной аренды. Кроме того, мы довольно успешно продаем и приобретаем недвижимость.
Я хотела бы рассказать о некоторых проблемах, с которыми сталкиваются промышленные предприятия, подобные ЛОМО.
Первая часть вопросов, которые нам приходитсярешать, - это издержки приватизации. Только с той нормативной базой, которая у нас есть сейчас, мы можем правильно и грамотно прочесть план приватизации. Одна из задач моей службы - исправлять ошибки, которые были сделаны в ходе приватизации в 1991-92 годы. Не буду останавливаться на приватизации "одним мешком", когда объектом учета были целые территории. Очень много проблем с идентификацией объектов. ЛОМО первым пошло в Фонд имущества и КУГИ, чтобы вместе с властями попытаться ответить на вопрос: что же нам делать с теми объектами, права на которые мы получили в процессе приватизации? Администрация пошла нам навстречу, с ее согласия мы пригласили фирму МКД, вместе с которой за 2,5-3 года фактически осуществили повторную приватизацию, то есть идентифицировали объекты недвижимости, которые были заявлены в плане приватизации как одна территория.

Тем не менее, еще остается много нерешенных вопросов. Одна из основных проблем - объекты особого режима приватизации (объекты гражданской обороны, мобилизационные мощности и др.). Я знаю, что многие управляющие недвижимостью с нею также столкнулись. Как правило, объекты гражданской обороны - это подвалы и первые этажи промышленных и жилых зданий, которые не имеют имущественных границ. Как заявить на них права? Как разграничить под ними землю? В моей службе это сегодня задача номер один. Сегодня нам не разграничить права на землю, если мы не разберемся с объектами гражданской обороны.

Следующая проблема приватизации… В 1995 году мы выкупили первые земельные участки и уже в процессе их приватизации узнали массу новых вещей о нашей земле, а также открыли для себя понятие сервитутов. Мы получили исчерпывающую информацию от КГА о том, какие территории могут быть изъяты у ЛОМО в связи с планом развития города. Но при этом здания, стоящие на этой земле, совершенно оторваны от этих сервитутов. То есть если сами участки подлежат изъятию в случае пробивки новой улицы, расширении проспекта и т.п., то мы спокойно регистрируем здания в собственность, причем права на них ничем не ограничены… Подобные случаи происходит сплошь и рядом. Надо с этим вопросом разбираться.

Мы очень долго ждали те документы, которые сегодня лежат у нас на столе, но, к сожалению, приходится констатировать факт, что наши чаяния не во всем оправдались. Согласно ЗК ни одно здание не может быть оторвано от земли, и ни одна сделка с объектами недвижимости не должна регистрироваться без правильного оформления прав на земельный участок. Долгое время у нас все происходило как раз наоборот: здания продавались отдельно, а земля - отдельно. Теперь, казалось бы, этот порядок должен быть изменен. Однако в феврале 2002 года ГБР дважды регистрирует без земли перепродажу одного из зданий, которое находится на приватизированном участке ЛОМО. Вы представляете, какой у нас происходит диалог с третьим владельцем этого здания? У нас нет с ним никаких легитимных отношений. Непонятно, как новый собственник недвижимости должен договариваться с нами об аренде или выкупе земли. И что самое печальное: он находится в единой энергосистеме ЛОМО, и ему придется, кроме всего прочего, договариваться с нами о тепле, электроэнергии и т.д.

Очень много вопросов возникает при переоформлении прав. Это очень обидный момент. Можно много лет использовать участок, производить на нем улучшения, заниматься на нем коммерческими операциями, а при переоформлении территории вдруг вы обнаруживаете очень много интересного… В основном я говорю об участках, расположенных на территории Ленинградской области. Не стоит, оказывается, все время критиковать чиновников Петербурга. Город был и остается лидером земельной реформы, это бесспорно. Поскольку у нас много объектов за пределами Питера, мы можем говорить об этом ответственно. Питер - это лидер и интеллектуальный потенциал. Чего не скажешь о Ленобласти. Там очень низкий уровень чиновников и специалистов. Мне кажется, я уже могу диссертацию написать на тему, что такой градостроительный паспорт, выполненный компаниями Ленинградской области. Это запредельно.

Проблемы при переоформлении существующих прав на участок не сравнятся с теми сложностями, которые возникают при переуступке прав на участок третьим лицам. Это самая большая беда. 1995 год. ЛОМО отдает в уставной капитал одного из предприятий здания и сооружения и, начиная с 1995 года, пытается передать этой компании земельный участок. Мы прошли через все процедуры оформления градостроительных и экологических паспортов, но до сих пор участок числится за ЛОМО - вместе с платежами и ответственностью. Этот участок находится во Всеволожском районе (снова область), но такая же ситуация возникла у нас и в Курортном районе. При купле-продаже земли в таких престижных зонах всегда сталкиваешь спроблемами. Ситуация была такой: мы продавали строение в Зеленогорске и передавали права аренды на участок. Пока новые собственники повторно не провели землеустроительные работы и не выполнили все требования районных чиновников, ЛОМО продолжало платить за эту землю.

К сожалению, мы пока не почувствовали того, что нам стало легче работать после принятия ЗК и пакета федеральных законов о земле.
Очень сложный для предприятий вопрос: что более выгодно - иметь землю в собственности или арендовать ее? В 1995 году мы не задумываясь отвечали на него: выгоднее собственность. В тот момент разница между налогом и арендной платой была совершенно правильной, и срок окупаемости сделок по приватизации участков составлял 3-5 лет. Теперь все поменялось. Арендная плата меньше налога на землю в пять раз. Нам никак не окупить эти затраты, кроме как из вторичных сделок. Но если предприятие не собирается закрываться, то, как правило, на основных площадках ни о каких вторичных сделках речи идти не может.
Поэтому иметь сегодня в собственности участки, целевое назначение которых "производство", экономически невыгодно. Однако и с арендой все не просто.
Переоформление договора аренды по основной площадке ЛОМО заняло у нас два года. Почему? Потому что в первом варианте договора, присланном из КУГИ, был пункт о его одностороннем расторжении. Мы не могли с этим согласиться. ЛОМО - режимное предприятие. У нас есть задачи чуть более сложные, чем сделки с недвижимостью. Поэтому мы судились-рядились почти два года. В итоге в рамках периметра этой площадки комиссия, которая работала от КУГИ, очень аккуратно выделила все объекты, которые вроде бы не используются по прямому производственному назначению. Но что такое столовая на режимном, закрытом предприятии? Разве это коммерческая структура, которая зарабатывает деньги за углом? Нет. Это обязательный объект по охране труда. Тем не менее, нам рассчитали за нее более высокую арендную ставку как за объект общепита. Везде, где у нас нашли стоянки машин, записали их парковками и тоже назначили более высокую плату. В итоге мы получили дорогой и очень сложный договор аренды.

Николай Князев, директор по развитию Стройкорпорации Элис":

- Все вы знаете, что темпы строительства в Петербурге довольно высоки. В прошлом году было введено в строй 1,1 млн кв.м жилья, в этом году планируется ввод около 1,5 млн. Это 110-120 жилых многоэтажных домов и 10-15 объектов после реконструкции. Исходя из этих цифр, можно подсчитать площадь территории, которая необходима для того, чтобы построить такое количество жилья. По нашим оценкам, ежегодная потребность в земельных участках под застройку составляет в Петербурге 50-70 гектаров. Это огромные площади, и требуются огромные усилия инвесторов по их поиску и вовлечению в оборот. Кроме того, в Петербурге ежегодно вводится 400-600 тысяч кв.м. коммерческих площадей. Это еще дополнительная нагрузка.
Земля - невозобновляемый ресурс. Каждый участок по-своему уникален. Поэтому с каждым годом становится все труднее и труднее найти место для качественного и достойного жилья. В силу ограниченности земельных ресурсов Петербурга инвесторы вынуждены рассматривать все более сложные схемы. С течением времени для получения участка под строительство или реконструкцию требуются все бОльшие финансовые и временные затраты. Способы и формы вовлечения участков в оборот зависят от конкретной ситуации и требуют индивидуального подхода. Определяющим моментом является форма собственности на конкретный участок. Как уже здесь говорилось, самый большой процент земли в городе находится в госсобственности.
Город предоставляет участки на инвестиционных условиях с условием рассрочки платежей на развитие городской инфраструктуры и платежей за аренду участка. Я бы позволил себе подискутировать о необходимости введения жесткого механизма обязательного выкупа участков. Не всегда выкупать землю необходимо. Когда инвестор получает договор аренды, он имеет рассрочку. У него есть возможность сэкономить некоторую часть средств на первоначальном этапе реализации проекта. В дальнейшем вопрос о выкупе земли в собственность можно передать на усмотрение созданного в доме ТСЖ. Конечно, в какой-то степени механизм выкупа участков может быть полезен для девелопмента проектов, требующих значительных затрат. В частности, для объектов, стоящих десятки миллионов долларов. Тут-то как раз и может быть использован механизм выкупа земли для обеспечения банковских кредитов. Хотя банковское кредитование инвестиционных проектов сегодня имеет ряд недостатков. Одним из препятствий является требование Центробанка по резервированию 100% долговременного кредита в ЦБ, что является дополнительной нагрузкой на банк, предоставивший кредит. Также есть проблема регистрации объектов незавершенного строительства. Существует требование банка остановить строительство, так как объект залога не должен подвергаться изменениям. Также имеется проблема, связанная с несовпадением взглядов банка и инвестора на активы компании. Это возможность получать кредит под залог инвестдоговора. Инвестдоговор не рассматривается банком как ликвидный актив. Ограниченность чистых активов в бухгалтерских балансах также не соответствует требованиям банков. Так как все инвесторы используют механизм долевого участия, у них возникают обязательства и уменьшаются чистые активы. Это негативно отражается на переговорах банка и инвестора. Еще раз хочу подчеркнуть, что, несмотря на описанные проблемы, сложные и затратные проекты нуждаются в участии банков.
Что касается форм и способов получения земельных участков, то, помимо городской собственности, наша компания ведет работу и с частными собственниками. Здесь тоже есть ряд моментов, которые не позволяют инвестору быстро и эффективно принять решение о приобретении участка. Все мы знаем, что есть функциональные ограничения, связанные с градостроительной документацией. Однако с ними не разберешься, пока не ввяжешься в бой. Это один из безусловных рисков.
То же самое касается и инженерных сетей. Унас был в практике такой случай, когда мы не получили достаточной тепловой мощности по участку, купленному на торгах. Хотя, казалось бы, уже с этой территорией все должно было быть ясно.
Идеальным вариантом для инвестора был бы сформированный пакет документов с совершенно прозрачными и гарантированными обязательствами по предоставлению участка, по наличию инженерных сетей, по возможным градостроительным решениям. Таким образом инвестор был бы избавлен от рисков, а продавец (город) мог бы получить максимальную цену за землю. Идеально было бы, если бы город огласил свой перечень предложений с совершенно четкими и прорисованными гарантиями, о которых я сказал выше.
У нас есть и опыт работы с участками, которые находятся на федеральном балансе. Здесь тоже возникает блок вопросов, которые приходится решать в оперативном порядке. Проблемы связаны с согласованием планов застройщика и градостроительных планов администрации на территории, соседствующие с тем участком, который приобрел застройщик. Появление у нас прав на этот участок стало неожиданностью для городских властей. Мы уже достаточно времени потратили на согласование наших планов, и вопрос не до конца решен.
В связи с тем, что наблюдается острая нехватка земельных участков, было бы полезно усилить мотивацию промышленных предприятий, неэффективно использующих свои территории, но делать это нужно разумно и при параллельной разработке градостроительной документации. Чтобы не возникало случаев, когда новый собственник участка, вступив в права, не может реализовать свои инвестиционные планы. Функциональное назначение участка должно быть четким и прозрачным.

Я думаю, что число проблем, связанных с вовлечением в оборот новых участков, будет нарастать независимо от принятия ЗК. На рынке сейчас сложилась парадоксальная ситуация, когда объем предложения участков сокращается, а объем вводимого жилья увеличивается. Я думаю, нам эту ситуацию придется долго и упорно разрешать.

Ирина Ганус, начальник методического управления КУГИ:

- Мне предоставлена великолепная возможность поделиться с вами теми наработками, которыми сейчас занимается КУГИ, дабы привести в соотстветствие с ЗК нормативные акты, которые сейчас действуют в городе. Поскольку у вас такой негативный настрой в отношении местной правой базы, хочу обратить ваше внимание на то, что ЗК не так много вопросов отнес к компетенции субъектов РФ. В то же время не надо забывать Устав Петербурга. Согласно этому документу установление порядка распоряжения имуществом СПб относится к компетенции Законодательного собрания.
Таким образом изменение процедуры распоряжения земельной собственностью СПб лежит на ЗС. (Хотя говорить о таком распоряжении можно будет только после проведения процедуры разграничения прав на землю между Федерацией и субъектом.)
КУГИ сейчас ведет большую работу по подготовке проекта закона "Об управлении земельными участками на территории Петербурга". К числу основополагающих нормативных актов можно отнести также распоряжение администрации "О взаимодействии органов исполнительной власти при передаче в собственность граждан земельных участков" (речь идет об участках, которые находятся сейчас у граждан на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения).
Мне хотелось бы остановиться подробнее на проекте закона СПб "О предоставлении земельных участков в целях ИЖС", разработка которого также ведется. С учетом норм ЗК необходимо отметить, что 585-е распоряжение мэра действует. Оно имеет силу закона, поскольку принято в период исключительных полномочий мэра Петербурга. В то же время этот нормативный документ только констатирует, что к компетенции администрации (на сегодняшний момент - глав территориальных управлений) относится предоставление земельных участков под ИЖС. Речь не обязательно идет о предоставлении этих участков сразу же в собственность. Ранее передача земли осуществлялась как в собственность, так и на иных правах. Сегодня предоставление участков будет происходить на праве аренды. После того, как арендантор построит объект недвижимости, он сможет выкупить участок.
На что хотелось бы обратить внимание по итогам выступлений… Давайте читать до конца некоторые нормы ЗК. Например, по порядку переоформления земельных участков, которыми предприятия владеют на праве постоянного (бессрочного) пользования. В ЗК идет речь исключительно о платном переоформлении участков в собственность. Этот порядок, скорее всего, будет идентичен 695-му распоряжению КУГИ, в котором речь идет о продаже земельных участков под объектами недвижимости.
Говоря о дефиците земельных участков, имеет смысл говорить о вовлеченных или временно невовлеченных в оборот территориях. У нас сейчас нет ни правил застройки города, ни градостроительных регламентов, которые четко бы устанавливали: какие земельные участки уже готовы для предоставления неопределенному кругу лиц, а также подо что эти земли можно использовать (под промышленность, жилищное строительство и пр.). Действительно, основополагающей задачей является разработка правил застройки и градрегламентов, которые являются составной частью этих правил. С учетом разработки этих документов процесс предоставления участков под застройку пойдет активнее.
Хотелось бы поправить г-на Лучкова по поводу договоров аренды. Несмотря на истечение пятилетнего срока аренды, сохраняется уведомительный порядок оповещения собственника о передаче прав аренды на участок третьему лицу. Уведомление собственника обязательно в силу норм ЗК, в силу заключенного договора, а также в силу общего принципа гражданского законодательства.
До сведения горожан обязательно будет доводиться информация о том, над какими документами работает КУГИ. Это будет постоянно освещаться в СМИ.

Галина Волчецкая, директор ГБР:

- Увы, у нас ЗК вызывает столько же вопросов, сколько и у вас.
Сегодня регистраторы твердо знают одно: если земля и здание принадлежат одному лицу (будь то государство или частный собственник), одно нельзя продавать без другого.
Много вопросов вызывает переоформление права безвозмездного пользования или пожизненного наследуемого владения участками; предоставление гражданам участков под ИЖС…
Мы с нетерпением ждем разграничения прав собственности на землю. Потому что в его отсутствие распоряжение территориями вызывает много вопросов: полномочное ли лицо распорядилось тем или иным участком, соблюден ли порядок продажи участка… Если земля отнесена к собственности РФ, то порядок может быть один, если к собственности СПб - другой.
А пока мы ждем, начинает складываться судебная практика. Поскольку рынок не может ждать законодателя, который, к сожалению, пока за ним не успевает. Юрлица, которые не входят в субъектный состав тех лиц, за которыми земля закрепляется на праве бессрочного пользования, обращаются в арбитражный суд и признают за собой это право, поскольку они до сих пор не успели оформить правоустанавливающие документы и не успели зарегистрировать свои права.
Граждане, которые получили земельные участки под строительство, но не успели оформить правоустанавливающие документы, обращаются в федеральные суды общей юрисдикции и теми или иными способами оформляют свои земельные отношения. Например, в Курортном районе потихоньку начинает складываться практика, при которой суд обязует территориальное управление предоставить участок в собственность, и ТУ само уже выбирает каким образом это сделать. Пока практика пошла по пути заключения договоров купли-продажи. Складывается такая ситуация, когда суд начинает подменять собой законодателя, впрочем, она всегда возникает, когда законодатель запаздывает. Поэтому мы точно так же, как и вы, ждем принятия нормативных актов как на уровне Петербурга, так и на уровне Федерации.
Что касается тех вопросов, которые здесь прозвучали…
В части объектов незавершенного строительства: не требуется оформления права собственности застройщика на землю для того, чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства. Достаточно представить документы, которые подверждают отведение земельного участка под этот объект. Встает другой вопрос: а нужен ли кому-нибудь объект незавершенного строительства без земли? Тем более, что в инвестиционном договоре есть оговорка, что без согласия города нельзя зарегистрировать права на незавершенку и отчуждать ее. Такие рогатки ограничивают распоряжение объектами незавершенного строительства.

Лев Каплан:

- А кто-нибудь из строительный компаний обращался к Вам по поводу регистрации прав на незавершенные объекты?

Галина Волчецкая:

- Да, обращались. Регистрация незавершенки зачастую необходима застройщикам для гарантии их прав и вложений при возникновении спорных ситуаций в отношении земли.
Второй вопрос, прозвучавший как упрек от Марины Анатольевны Зверевой. Она говорила о том, что в феврале мы пропустили две сделки с объектом ЛОМО без передачи прав на земельный часток. Мне хотелось бы уточнить, продажу осуществляло само ЛОМО?

Марина Зверева:

- Нет, мы продали здание в 1995 году, затем с этим объектом прошли еще две сделки.

Галина Волчецкая:

- В таком случае я не вижу никаких ошибок с нашей стороны. ЗК говорит, что если собственник здания не является собственником участка, он получает право пользования той частью участка, которая необходима для использования здания на тех же правах, на которых владел землей прежний собственник недвижимости. При этом в ЗК прямо не сказано, какое это право и как определяется часть территории, необходимая для эксплуатации здания.

Марина Зверева:

- Я не говорю о том, что Вы совершили ошибку. Это пробел в законодательстве. Если бы действовал уведомительный порядок извещения собственника участка о совершаемой сделке со зданием, нам было бы проще. Как нам теперь строить отношения с этим третьим лицом, которое купило здание?

Галина Волчецкая:

- Я с Вами согласна. Собственнику земли действительно приходится уговаривать нового владельца недвижимости вступить с ним в отношения по владению и пользованию участком. Налицо пробел в земельном и в гражданском законодательстве. Увы, на нашем с Вами уровне (взаимоотношений ГБР и участника рынка) этот пробел не устранить.

Юлия Киселева, начальник управления землеустройства Комитета по земельным ресурсам и землеустройству:
- Я думаю, нет необходимости делать отдельный доклад. По выступлениям других докладчиков я сделала заметки по тем вопросам, которые, как я поняла, вас интересуют и волнуют.
Что касается процедуры разграничения прав госсобственности, которая всех волнует... Тема актуальная. Петербург в этой ситуации как обычно идет не тем путем, которым идет вся Россия. Что касается сроков разграничения: прозвучало мнение, что на реализацию этого процесса необходимо два года. Я могу сказать, что два года - срок весьма сомнительный. Есть, конечно, вероятность, что мы можем в него уложиться, но меня как практика что называется "терзают смутные сомненья". Я думаю, что основная масса участков действительно будет разграничена на протяжении полутора-двух лет, но весь процесс завершен не будет.
Теперь о пути, которым пошел Петербург в отличие от других субъектов Федерации… По нормативным актам, принятым правительством РФ, разграничение госсобственности на землю и отнесение объектов к федеральной собственности настолько заформализовано, что неясно, каких результатов в итоге от этого ожидают. Предполагается провести разграничение участков камеральным способом. То есть установление границ будет происходить на картографическом материале, без выноса границ участков на местность, без забивания пограничных колышек. Я думаю, всем собравшимся понятно, к чему это приведет. Процесс разграничения должен завершиться изданием постановления правительства об утверждении перечня участков, находящихся в федеральной собственности. А потом большие проблемы возникнут и у субъектов РФ, и у конкретных землепользователей: как им крутиться посреди тех участков, где точно не установлены границы? как им попасть в ту площадь, которая будет утверждена постановлением правительства? и т.д.
В Петербурге границы участков, подлежащих отнесению к федеральной собственности, мы будем устанавливать на местности. Чтобы потом у смежных землепользователей не было вопросов.
Яне думаю, что стоит опасаться того, что процедура разграничения затянется. Основные перечни объектов будут сформированы, а с границами будем разбираться уже в процессе проведения землеустроительных работ.
Что касается земельных участков, необходимых для использования зданий и сооружений… Тоже очень актуальная тема. На территории Петербурга издан только один нормативный акт, который определяет предельные - минимальные и максимальные - размеры участков, закрепляемых за зданиями совершенно определенного целевого назначения. Я говорю о решении Ленгорисполкома еще 1991 года, где установлены предельные нормы при предоставлении участков под ИЖС, садоводство и дачное строительство. Что касается участков, которые закрепляются за зданиями и сооружениями промышленного назначения, ЗК устанавливает порядок определения их размеров в статье 33. В сооответствии с этим порядком, нам не остается ничего иного, как ждать местного закона о правилах землепользования, о котором говорила Ирина Юрьевна Ганус. До того момента, пока правила землепользования не будут изданы, мы можем полагаться на градостроительные нормы и требования, которые находятся в ведении КГА.
Что касается спорных вопросов по поводу увеличения или уменьшения площади участков в процессе оформления границ … Они решаются как в КУГИ, так и на комиссии по фактическому землепользованию, которая существует при КЗР.
Что касается изыскательских работ… Речь шла о том, что не осуществляется продажа участков для целей капитального строительства. Это не совсем так. Например, пивоваренная компания "Балтика" готовила документы для торгов в Фонде имущества. Так что процесс идет.
Другое дело, чтобы выставить участок на торги, необходимо его сформировать. Суть этого вопроса - финансирования. Да, с моей точки зрения, идеальным был бы вариант, когда органы власти СПб готовят полные пакеты документов для реализации участков на торгах. Но реально большое количество таких объектов сегодня подготовлено быть не может.
Что касается дефицита участков… Количество запросов от инвесторов на застройку тех или иных участков действительно велико. Но проблема заключется не в том, что у нас нет свободных территорий, а, главным образом, в том, что инвестор, однажды запросив под строительство какой-то участок, в дальнейшем не считает нужным отзывать свою заявку. По нашим данным, около 40% участков, которые были запрошены инвесторами под строительство, находятся в подвешенном состоянии из-за того, что застройщики по разным причинам не пожелали заниматься дальнейшей разработкой этих участков. Есть в городе большие компании, которые запрашивают участки сразу по 30-40 штук (я уж не говорю об их площади). А потом эти территории зависают, и другие инвесторы, которые обращаются с аналогичными запросами, получают ответ, что участки уже "застолбили".
Этот вопрос обсуждался с Комитетом по строительству и с Управлением инвестиций. Может быть, моя позиция и будет встречена возмущением, но я полагаю: для того, чтобы участок у нас не зависал, к инвестору нужно предъявлять жесткие требования, в том числе и финансовые, чтобы, подавая заявку, он нес определенные обязательства по отношению к городу.
Что касается офрмирования участков для проведения проектно-изыскательских работ или капитального строительства… У нас возникла ситуация, что некоторые строительные компании, запрашивая пятно под строительство, ориентируются на площадь участка, которую предполагается непосредственно занять строением, и не учитывают площадь, необходимую для размещения строительной техники и т.д. Сегодня у нас существует минимум пять проектов границ земельных участков, разработанных КГА в интересах частного инвестора, которые представляют из себя 36 участков каждый площадью по 6 кв.м. под предполагаемое строительство надземного перехода через пр. Энгельса, совмещенного с торговой зоной. Возникают большие вопросы по этому поводу. Сегодня городские структуры ведут между собой консультации относительно того, чтобы такие проекты не являлись предметами рассмотрения ИТК и не были предметом торгов.
Петр Тюрев, начальник отдела экспертизы Северо-Западного межрегионального отделения РФФИ:
Мы являемся специализированным учреждением, осуществляющим продажу объектов федеральной собственности. Наше подразделение создано в начале 2002 года как региональное подразделение РФФИ. Сегодня в местных нормативных актах четко указано, что продажа участков, на которых расположено недвижимое имущество, на момент приватизации находившееся в федеральной собственности, осуществляет РФФИ в лице своего Северо-Западного подразделения. Позиция местных властей подтверждается постановлением правительства РФ от 7 августа 2002 года N576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю".
Таким образом, в Петербурге решение о приватизации таких участков принимает КУГИ, а договор купли-продажи заключает Северо-Западное отделение РФФИ.
Правительством четко установлен критерий, исходя из которого землей распоряжаются органы федеральной или местной власти: это недвижимое имущество, расположенное на приватизируемом участке. Если имущество до приватизации находилось в федеральной собственности, то решение о приватизации участка принимается федеральным органом. Поскольку в Петербуге КУГИ выполняет двоякую функцию (орган местной власти и полномочный представитель Министерства имущественных отношений), то заявки на выкуп в любом случае подаются в КУГИ. И у покупателя в принципе не должна болеть голова относительно того, в чьей собственности находится участок и с кем ему в итоге заключать договор - с нами или с городским Фондом имущества. Ведь решения по этому поводу все равно принимает КУГИ.
Тем не менее, сегодня в связи с выкупом участков возникает много конфликтных ситуаций.
Сегодня у нас около сотни судебных дел, связанных с двумя вопросами: кто является продавцом земли и какова цена участка?
Буквально на днях должны быть приняты решения кассационной инстанции арбитражного суда относительно кандидатуры продавца.
Второй - более важный для покупателя вопрос - цена сделки. Сегодня у нас действует такая схема расчета цены: площадь участка умножается на ставку земельного налога и на повышающий коэффициент, введенный распоряжением администрации от 20 ноября 2001 года. В соответствии с этим распоряжением фактически на всей территории Петербурга, за исключением периферийных районов, действует коэффициент 30.
В чем суть конфликта: по тем заявкам, которые были поданы до 2002 года, КУГИ производит расчет цены исходя из ставки земельного налога, действовавшей на момент подачи заявки. Но ставки земельного налога были утвреждены Законодательным собранием в 1998 году. В дальнейшем происходила ежегодная индексация налоговых ставок на федеральном уровне. Однако она не подтверждалась местными законодательными актами. То есть Законодательное собрание не вносило поправки в закон от 1998 года. Поэтому сейчас между продавцами и покупателями идет спор по поводу того, какую ставку земельного налога применять. Покупатели настаивают на том, что земельный налог устанавливаются местным законодательством. Соответственно при выкупе следует применять ставку 1998 года без индексаций, которые были заложены в законах о федеральном бюджете. Эти дела также находятся в кассациии. Пока арбитражная практика складывается в пользу покупателей. Авторы

Организаторы - Гильдия управляющих и девелоперов,
ИИЦ "Недвижимость Петербурга"
e-mail: [email protected]

Объявления