Торговые центры и офисные помещения - единственный сектор рынка недвижимости, в котором цены не только стабилизировались, но и поползли вниз. Доходность операций с коммерческой недвижимостью резко снизилась.
Строители постарались
В прошлом году предложение качественных офисных помещений существенно увеличилось. Было завершено строительство более 450 тыс. кв. м офисов класса А и В - более половины из них находятся в центральном деловом районе столицы. В этом году объем нового строительства должен составить уже 500 тыс. кв. м. По данным компании Colliers International, Москва сейчас занимает пятое место в рейтинге мировых рынков с наивысшими показателями строительной активности, определяемой как отношение площади строящихся зданий к существующему предложению.
Объем проданных и купленных офисных помещений в 2003 году составил около 350 тыс. кв. м. 30% подобных сделок пришлось на офисы класса А, в то время как по объему арендованных площадей соотношение между классами А и В примерно равно. По оценкам Colliers, средний уровень вакантных помещений в прошлом году составил 7.5-8%. "Увеличение объема нового строительства, которое сохранится и в этом году, сопровождается изменением уровня вакантных площадей. В результате высокого спроса и ограниченного предложения в 2004 году доля вакантных площадей класса А составит около 7%, а класса В - примерно 8-9%", - считает Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости Blackwood.
Средний уровень арендных ставок в зданиях класса А в 2003 году составил $610 за кв. м в год, в класса В - $460 за кв. м в год (с учетом стоимости эксплуатационных и коммунальных услуг, но без НДС). Средние цены продаж составляют $2.5-4 тыс. за кв. м для класса А и $1.5-2.5 тыс. за кв. м для класса В. При этом эксперты отмечают, что цены продаж значительно различаются в зависимости от местоположения и коммерческих характеристик объекта.
Рынок офисной недвижимости постепенно децетрализуется. Генплан развития Москвы предусматривает, что к 2020 году центр города должен превратиться в туристско-рекриационную зону, часть улиц которой будут пешеходными.Поэтому коммерческое строительство внутри Садового кольца начинает ограничиваться уже сейчас. Самым перспективным деловым центром столицы теперь считается район третьего транспортного кольца, в основном вдоль крупных трасс - проспекта Мира, Олимпийского, Кутузовского, Ленинградского, Ленинского проспектов. В этих зонах сейчас быстро отстраиваются новые качественные офисы класса А с большим количеством парковочных мест. Эксперты полагают, что в 2004 году цены на офисы в центре и в районе третьего кольца будут выравниваться.
Аналитики прогнозируют, что ставки аренды офисов не будут значительно меняться в течении следующих двух-трех лет. В то же время будет расти спрос на покупку объектов высокого класса. В этом году доля офисов, выставленных на продажу, будет увеличиваться, поскольку это обуславливает более быструю реализацию зданий.
Евроремонт рынков
В секторе торговой недвижимости объемы предложения также растут. генеральная схема размещения торговых объектов городского значения в Москве до 2020 года предусматривает общее увеличение площадей с 8 млн. кв. м до 16 млн. кв. м. 6.3 млн. кв. м из них должны появиться за счет строительства 300 крупных торговых центров. Кроме того, девять производственных зон и незастроенных территорий рядом с крупными транспортными узлами площадью от 13 до 38 га должны быть реарганизованы в торговые зоны.Суммарная площадь введенных в эксплуатацию торговых площадей в 2003 году составила более 1.5 млн. кв. м, а в 2004 году общая площадь торговых центров составит более 2 млн. кв. м.
По мнению Елены Флоринской, директора департамента консалтинга Penny Lane Realty, в ближайшие два года торговые центры будут активно строиться на месте рынков, раньше располагавшихся на месте спортивных сооружений. Девелоперские компании также занялись анализом перспективности территорий, прилегающих к Московской кольцевой железной дороге. Предпроектные и строительные работы ведутся и на площадях, примыкающих к вокзалам. При этом центр города по-прежнему остается лакомым куском для компаний, хотя там возможна уже только точечная застройка. В связи с большим объемом строительства торговых центром на переферии средние арендные ставки в этом году могут снизиться.
Если в 2002 году количество торговых площадей увеличилось в 1.5 раза по сравнению с предыдущим годом, то за 2003 год их число выросло почти вдвое. По мнению Эдуарда соколова, генерального директора компании City Estate, переизбыток площадей приводит к тому, что цены на них начинают постепенно стабилизироваться - особенно это касается центров за пределами Садового кольца. Спрос на площади в центре города остается очень высоким, хотя средняя арендная ставка здесь составляет $1.5 тыс. за кв. м в год. За пределами садового кольца ставка не подниамется выше $1 тыс. за кв. м в год.
Номинальные ставки аренды за прошлый год снизились незначительно. Но следует учитывать, что обменный курс рубля к доллару вырос на 6% в номинальном выражении, а в реальном, с учетом инфляции - на целых 15%. На столько же реально упали ставки аренды на торговые помещения в прошлом году.
Стабилен только Центр
На рынке аренды торговых площадей не хватает качественных арендаторов, способных платить за помещения в течении длительного времени, поскольку несмотря на бурный рост розничных сетей операторы не могут наращивать объемы с той же скоростью, с какой на рынок выводятся новые торговые площади. Арендные ставки на площади в торговых центрах, не соответствующих современным стандартам, сейчас снижаются, в то время как в удачных объектах они остаются стабильно высокими. Менее всего подвержены колебаниям ставки в объектах, расположенных в центре города. Якорные арендаторы обычно платят за аренду меньше или не платят вообще. Кроме того, размер ставки напрямую зависит от арендуемой площади - чем она больше, тем меньше ставка.
Аналитики отмечают, что в последнее время владельцы московских торговых центров вынуждены разрешать арендаторам платить некий фиксированный минимум плюс определенный процент с оборота. Ставка для крупных супермаркетов сейчас составляет 4-5% с оборота, для предприятий, специализирующихся на продаже одежды и обуви - 15-20%, для магазинов, торгующих товарами класса люкс - более 20%.
Доходность вложений в коммерческую недвижимость постепенно падает. Правда, размеры снижения все оценивают по-разному. По мнению Олега Мышкина, директора департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International, год назад средняя по Москве доходность составляла 20%, а сейчас - всего 12-16% сейчас. Андрей Куприянов, зам начальника отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства Москвы, считает, что средняя доходность от реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости составляет около 40%. Год назад этот показатель был выше на 12-17%. Однако вложения в офисное и торговое строительство все равно остаются привлекательными. "Недвижимость будет расти в цене, пока инструменты фондового рынка останутся несовершенными. Поэтому и вложения в нее будут перспективными", - считает Алексей Моисеев, аналитик компании "Ренессанс-капитал".
