Недвижимость Петербурга растет в цене. Дорожают все категории жилья - от хрущевок до многокомнатных квартир в домах старого фонда. Как показывает анализ предложений в "Бюллетене Недвижимости", начиная с июля, показатель удельной стоимости квадратного метра петербургского жилья (индекс "БН") увеличивается, и довольно стремительно - примерно на 1% в месяц.
Больше всего дорожают самые демократичные жилые единицы, и это говорит отнюдь не о росте благосостояния петербуржцев, а об остроте жилищной проблемы. Поэтому, производя "разбор полетов" кривых в графиках за ноябрь, приходится говорить не об интересах квартирных покупателей, а об их насущных потребностях.
Тема сегодняшнего обзора - ситуация на "первом этаже" рынка жилья.
Призраки, которые бродят по России
В ноябре-первой половине декабря рост цен на жилье особенно заметен. По многолетней традиции рынка недвижимости, покупатели стремятся завершить операции с квартирами до Нового года. Спрос стимулирует предложение, продавцы реагируют на наметившееся в начале осени оживление с некоторым запозданием. По этой причине по мере приближения декабря объекты выставляются в листингах по все более завышенным ценам.
Причин осеннего оживления рынка несколько. Начнем с традиционных для этого времени года политических ожиданий. Граждане, привыкшие к непредсказуемости властей, на всякий случай принимают предупредительные меры. Во-первых, на горизонте маячит призрак нового Налогового кодекса. И пусть он выглядит не так сурово, как прошлогодние тревожные ожидания того, что государство установит контроль над доходами граждан, но все-таки стимулирует интерес к большим квартирам (по принципу "как бы чего не вышло").
Вторая группа причин - экономические. В самом деле, лето было относительно спокойным - без кризисов и дефолтов, и те, кто откладывал покупку жилья до осени, смогли поднакопить средства и переключить свое внимание на более качественные объекты.
Причина третья - наметившийся кризис на первичном рынке жилья. В связи с подорожанием строительных работ и материалов, застройщики вынуждены поднимать цены на квартиры в строящихся домах, а проблемы одного из крупных городских застройщиков "виадукнулись" на других и способствуют оттоку потенциальных покупателей на вторичный квартирный рынок.
Что там, на нижнем этаже?..
Сейчас самые резкие ценообразующие факторы сосредоточились в "нижнем этаже" квартирного рынка: больше всего дорожает самое массовое и самое дешевое жилье - комнаты и однокомнатные квартиры.
В отношении однокомнатных квартир тенденция особо заметна. В этом сегменте квартирного рынка сейчас развиваются самые интересные сюжеты. Увеличение цен на самые дешевые варианты отдельного жилья (однокомнатная квартира в хрущевке или "корабле" на окраине Красносельского района) лучше всего иллюстрирует остроту квартирного вопроса. Граждане стремятся решить его любой ценой, и даже квартиры в домах с сомнительными потребительскими качествами остаются востребованными: время их экспозиции в листинге "БН" минимально.
Приличных однокомнатных квартир (сталинские дома, кирпичные дома 528-й серии, новая "панель") в спектре предложений риэлтерских фирм не так много. Интерес к ним со стороны покупателей был всегда, но к осени спрос еще увеличился. Для того, чтобы прокомментировать это явление, придется напомнить: аппетит приходит во время еды. И те, кто откладывал приобретение жилья в течение валютно-стабильного лета, получили возможность подкопить деньги и теперь готовы рассматривать более интересные варианты. Между тем, одно- и двухкомнатные квартиры в районах с качественным жильем были и без того ликвидным товаром. Они, будучи выставленными на продажу, в листингах надолго не задерживались. Вместо них появляются другие похожие объекты, но уже по более высоким ценам. Таким образом, вместе с возможностями покупателей растут и требования продавцов. А потому соответствующая кривая (однокомнатные квартиры) взлетает все выше и выше.
Цена входного билета
Несколько лет назад жилье в петербургских коммуналках было просто сверхликвидным товаром. На каждого продающего комнату приходилось до десятка потенциальных покупателей. В самом деле, любая питерская семья при наличии свободных денег задумывалась о приобретении недвижимости. Комната (как разменная монета рынка) считалась неплохим вложением средств. Покупатели рассматривали приобретение комнаты как первую ступеньку на пути к отдельной квартире. Ажиотажный спрос на комнаты в течение нескольких лет стимулировался и перспективами расселения коммуналок.
Сегодня ситуация кардинально изменилась. Быстро находят покупателя только самые дешевые варианты. Подавляющее большинство приобретателей комнат - иногородние, для которых приобретение любого жилья - своего рода "входной билет" на петербургский квартирный рынок. Поэтому, говоря о нынешнем подорожании комнат, следует отметить заметный рост нижней границы цены (речь идет о маленьких комнатах в нерасселяемых двух- и трехкомнатных "подселенческих" квартирах в старых панельных домах). В дополнение к сегодняшним графикам напомним, что после августа 1998 года минимальный комнатный "входной билет" можно было приобрести за $2.2-2.8 тысяч.
Изменение требований к качеству жилья привело к появлению более весомой и более ликвидной разменной монеты рынка - однокомнатной квартиры.
Аренда: бабушка против банкира
Тенденция, достойная самого пристального внимания со стороны застройщиков и банкиров, разрабатывающих схемы ипотечного кредитования. Хотите знать, куда уходят не востребованные вами деньги? Спросите в телефонном справочном "Квартирный Вопрос". К обозначенному нами "нижнему этажу" квартирного рынка (речь идет о наиболее доступном жилье) мы условно отнесем и рынок аренды жилья. Совсем недавно мы рассказывали о захватывающих событиях на рынке аренды жилья в нынешних августе-сентябре и предположили, что этот сезонный ажиотаж не пройдет так же бесследно, как в прошлом году. Пришел декабрь, и наши неутешительные для потенциального съемщика прогнозы подтвердились. Если в августе на каждое предложение "сдам" приходилось от семи до десяти заявок "сниму", то сегодня соотношение "предложение-спрос" - один к пяти-шести (данные справочной службы "Квартирный Вопрос"). По этой причине у арендодателей нет никакого резона снижать цены.
Во всяком случае, рынок аренды жилья тоже вышел на другой качественный уровень. За $100 в месяц сегодня можно снять лишь "единичку" в удаленном от метро "корабле", где из предметов обстановки - только два стула, продавленный диван и трюмо. А неудовлетворенная потребность потомственных жителей нашего города и приезжих в крыше над головой привела к появлению класса профессиональных домовладельцев (точнее, квартировладельцев-рантье) - тех, кто рассматривает сдачу жилья не как временное подспорье, а как стабильный источник дохода. Именно поэтому в спектре предложений появляется все больше вариантов типа "сдам двухкомнатную квартиру в хрущевке с мягкой мебелью, стиральной машиной, кухонным гарнитуром, аудио- и видеотехникой". Качественный ремонт и приличная обстановка может поднять реальную рентную стоимость рядовой квартиры до $200-400 в месяц. И эта сумма вовсе не кажется сегодняшним квартирантам астрономической: те, "молодые и энергичные", кто выкладывает за снимаемую квартиру такие деньги, обычно ездят на не самых дешевых автомобилях, а значит, теоретически могли бы участвовать в ипотечных программах с "входным билетом" в размере 20-30% от стоимости будущего жилья. Однако неуверенность в завтрашнем дне и высокие процентные ставки обрекают их быть квартирантами.
Таким образом, ни банк, ни застройщик пока не стали конкурентами бабушке-домовладельцу.
Пропуск на рынок
Подводя итоги, отметим, что среднестатистический петербуржец, наверное, не стал за последний год богаче, он просто вынужден тратить больше денег, в том числе, и на приобретение жилья. И потому "квартирный минимализм" - это не просто дань моде, а необходимость. "Нижний этаж" квартирного рынка, на подиуме которого представлено еще не совсем качественное, и не совсем свое жилье, но уже крыша над головой, как раз тот сегмент, в котором развиваются сегодня самые интересные события. Успех ждет застройщиков, риэлтеров и банкиров, которые помогут снизить стоимость "входного билета" на этот самый "первый этаж".
Покупателю на заметку: Завершение года обычно знаменуется и увеличением количества сделок, совершенных в спешке, - по завышенным ценам и без должной проверки всех правоустанавливающих документов. За недосмотры агентов (к сожалению, не всегда опытных и добросовестных) придется расплачиваться покупателю. Последствия же в такой ситуации могут быть самыми неприятными для покупателя: вплоть до судебного признания сделки ничтожной и невозможности возврата значительной части вложенных средств.
Именно поэтому ряд агентств недвижимости в своих рекламных кампаниях делает акцент на проверку истории квартиры и экспертизу документов. Напомним потенциальному покупателю, что для полной уверенности в юридической чистоте объекта необходимо поднимать архивы паспортных столов на десятилетие назад (именно в течение такого срока сделку с недвижимостью можно оспорить в судебном порядке). В случае каких-либо подозрений профессионал рынка недвижимости должен порекомендовать своему клиенту не связываться с "сомнительным" объектом либо произвести дополнительную проверку документов и заключить договор страхования в специализированной страховой компании.
