Невыдуманные истории об обмане при покупке-продаже жилья.

А ты нас не кинешь?

Предложили сделать так: после заключения договора у нотариуса, его оба экземпляра побудут пока у владельца недвижимости, а потом они заедут к друзьям за недостающей суммой и отдадут деньги в обмен на договор. Тогда, мол, никто никого не обманет.

Продавец квартиры согласился. Они поехали к нотариусу, заключили договор, оба экземпляра забрал себе продавец, и участники сделки разъехались по своим делам.

Однако ни к вечеру, ни на следующий день покупатели не явились, что, впрочем, не очень встревожило владельца квартиры - оба экземпляра договора были у него, а у несостоявшихся покупателей на руках не было никаких доказательств состоявшейся накануне сделки. Продавец решил, что ребята пока не достали всех необходимых денег, и надо подождать еще.

А "ребята" тем временем не дремали. На следующий день они явились к нотариусу и, извиняясь, сказали, что накануне, изрядно отметив удачную сделку, напились и где-то потеряли свой экземпляр договора. А теперь не могут зарегистрировать сделку в БТИ.

Нотариус вошел в их положение и выдал копию. Мошенники быстро провели регистрацию в БТИ и тут же продали эту квартиру заранее найденному покупателю.

Таким образом, они "толкнули" чужую квартиру, потратившись лишь на нотариуса и перерегистрацию в бюро инвентаризации. А теперь можете представить себе встречу старого и нового владельцев!

Эту историю рассказал Юрий Щербатых -- психофизиолог, исследовавший природу мошенничества и написавший весьма полезную, энциклопедически полную книгу "Искусство обмана" ("ЭКСМО-пресс". М., 1999). Отсылая заинтересованных читателей к ней, продолжим знакомство с проблемами, возникающими при совершении сделок с недвижимостью.

Квартира и псих

Действительно такое возможно. Что бы ни обещали продавцы -- риэлторы, покупая квартиру у частного лица вы никогда не сможете полностью обезопасить себя от подобных неприятностей, порой увы не помогает и справка из психдиспансера. Более того известны случаи когда продавец "со справкой" с самого начала планировал обмануть покупателя. Действия такого продавца легко предсказуемы: подача искового заявления с требованием признания сделки недействительной - решение суда - возврат покупателю денег, а продавцу жилья. Одним словом “плакала” ваша новая квартира.

Резонный вопрос: почему продавец идет на такой обман?

Поясним: в большинстве заключаемых договоров стороны указывают не реальную цену продажи, а оценочную стоимость квартиры по справке БТИ, которая значительно ниже. Это делается для того, чтобы меньше платить нотариусу и налоги. Такая экономия может выйти боком. По решению суда покупатель получит только сумму указанную в договоре, т.е. на много меньше чем он реально заплатил. Оставшаяся часть уплаченных вами денег (порой довольно значительная) осядет в кармане продавца. Вот такая арифметика.

В подобных случаях не спасает даже страховка от расторжения договора (как говорят юристы от потери права собственности). Судите сами:

- страховка действует строго определенный срок;

- страховаться надо на долгие годы (исковая давность по таким делам может достигать 10 лет) и за это время вы заплатите страховщику не малую сумму;

- и в конце концов от нервотрепки и затрат на адвоката не спасет никакая страховка.

На сегодня действенным способом защиты следует признать покупку жилья которое строят и продают администрации городов, но здесь при заключении договора необходимо точно удостовериться, кто является владельцем жилья - администрации или какие - то сторонние организации.

Приобретение квартир у муниципалитетов гораздо безопаснее, т.к.:

Во-первых в договорах указывается действительная стоимость жилья и инициировать их расторжение со стороны продавца (мэрии) просто не выгодно.

Во-вторых для продавца с психическим расстройством в схеме реализации городского жилья просто нет (при условии соблюдения установленного порядка) места.

Поэтому, если хотите купить квартиру с гарантией от описанных неприятностей - путь пока к сожалению один - к организациям, уполномоченным местными муниципалитетами продавать городское жилье.

При подготовке использованы материалы электронного журнала "Денежка"

Пусть судьи работают

Первого сентября 1997 года я купила квартиру. Как позже выяснилось, она была продана мошенническим путем. И вот уже третий год ведется уголовное расследование. Дело оказалось довольно сложным, ведь в мошенничестве были задействованы некоторые работники органов местного самоуправления. У меня теперь вся надежда на Октябрьский районный суд, куда я обратилась с заявлением. Суть моего обращения в суд сводится к просьбе разобраться, каким образом мошенник, продавший мне квартиру, мог приватизировать ее только на себя и почему ЖЭУ-10, а также органы загса своевременно не проверили сей факт.

Оказывается, мошенник, продавший мне квартиру, фиктивно похоронил свою жену, выписал ее из квартиры, а когда получил от меня деньги, его суженая вдруг на четвертый день “воскресла”, подав иск в суд и потребовав моего выселения. Ленинградский районный суд, на мой взгляд, объективно разрешил этот спор, указав, что мое выселение должно быть произведено после возврата мне денег. Однако областной суд решил по-другому - выписать меня с дочерью на улицу без денег и без жилья. Единственное объяснение тому, почему вынесено подобное решение, на мой взгляд, состоит в том, что мы приезжие.

Теперь, когда мой иск находится уже в Октябрьском районном суде у судьи Татьяны Рыжинковой, я поначалу искренне надеялась, что справедливость наконец восторжествует. Увы, в действительности все оказалось не так уж безоблачно. После первого собеседования в суде я узнала, что движения по моему иску нет. Почему? По той причине, что судья не работает. Меня лично это очень удивило и даже огорчило. Ведь, как мне пояснили, депутаты областной думы не дали согласия на ее назначение. По моему мнению, работа судьи - это просто каторжный труд. Уж я-то, поверьте, с 1997 года походила по этим судьям. Видела длинные очереди к ним. А ведь каждый из посетителей считает, что именно у него самое важное дело.

Вот и я надеялась, что в Октябрьском райсуде быстро разрешится мой вопрос. И, полагаю, что так бы оно и вышло. Однако судья Рыжинкова почему-то оказалась неугодной депутатам думы. Уж не потому ли, что ответчиками по моему иску проходят администрация области и мэрия Калининграда?

Уважаемые депутаты, услышьте, пожалуйста, мою просьбу: пусть судьи работают. Особенно прошу объективно подойти к Татьяне Сергеевне Рыжинковой, которая разбирает мое дело. На собеседовании она, могу заверить, очень корректно и грамотно разговаривала с представителями органов исполнительной государственной власти. Мне она показалась справедливой, порядочной и внимательной к моей беде. Для меня это действительно беда - ведь меня с дочерью выселяют на улицу. Защитить нас здесь некому. Одна надежда - на судью.

Не надо принимать поспешные решения. Я, как избиратель, прошу вас вернуться к кандидатуре Рыжинковой. Судей, которые не боятся отстаивать справедливость перед сильными мира сего, надо поддерживать. Я и другие избиратели верим в вашу компетентность и в то, что вы разберетесь в проблеме. Не так уж много принципиальных людей в судах нашего края. Поверьте, это не просто слова, это крик души. У меня остается лишь небольшая надежда на то, чтобы не оказаться вместе со своей дочерью на улице без денег.

Спокойствие стоит денег

Тысячи, а скорее десятки тысяч семей живут, словно на пороховой бочке, и совершенно об этом не подозревают. Речь идет о добросовестных приобретателях жилья на вторичном рынке. Это люди, которые открыто и гласно купили квартиру по оговоренной цене, никого при этом не вводили в заблуждение, оформили сделку в полном соответствии с действующими правилами и потому уверены в незыблемости своих прав на благоприобретенное. Сколь серьезно их заблуждение, мы постараемся продемонстрировать на поучительных примерах.

Жила-была в отдельной квартире семья алкоголиков. В один печальный день муж пропал. В результате недельных поисков жена опознала несчастного в одном из городских моргов. Оформила, как положено, при опознании личности и ошибочное признание умершим. Участник сделки может не осознавать возможных последствий своих действий. Справка из наркологического или психоневрологического диспансера в этом случае не дает полной гарантии - вчера был здоров, а сегодня заболел. Сделка может быть признана кабальной, совершенной по принуждению.

Особая статья - объявившиеся наследники. Тут не спасает даже срок исковой давности, поскольку он отсчитывается не от даты сделки, а от того момента, когда истец узнал о нарушении своих прав.

Наконец, еще долго будет напоминать о себе несовершенство механизма приватизации, особенно на его первом, ускоренном этапе. Настоящее бедствие по своим масштабам и последствиям среди прочих представляют собой случаи, вызванные нарушением прав несовершеннолетних в результате приватизации. Вот классический пример из этой серии.

В стремлении вырваться из коммуналки семья Каменевых купила себе в 1994 году двухкомнатную квартиру в "хрущевке". Помещение находилось в заброшенном состоянии - его прежние хозяева попивали горькую, и на заботу о жилище времени им явно не хватало. Но руки у новых жильцов не опустились, и, собравшись с силами, они сначала привели в порядок то, что ранее только по документам называлось квартирой, а потом вообще съехались с родителями, обменяв две квартиры на одну большую.

И вот спустя четыре года, когда все трудности, казалось бы, позади и можно начинать счастливую жизнь, Каменевы получают повестку в суд. Как оказалось, купили они тогда квартиру с "гнильцой". Прежние хозяева стали ее владельцами в результате приватизации, и осуществлена она была пусть с ничтожным, но нарушением. В заявление на приватизацию, как и положено, были включены все члены семьи, в том числе и двое несовершеннолетних детей. Расписаться за каждого из них в соответствующей графе должен был один из родителей. И вот, заполняя типовой бланк, родители за себя расписались, а "за того парня" позабыли. Работник РЭУ эдакой мелочи и значения-то не придал - какая разница, два раза расписались родители или один.

А дальше все пошло по накатанному, документы прошли регистрацию, было выдано свидетельство о праве собственности, но... одним только родителям. После этого квартира продается Каменевым. Через четыре года, когда от денег не осталось и следа, родственница бывших хозяев обращается к прокурору с требованием восстановить попранные неразумными родителями права несчастных несовершеннолетних и вернуть квартиру детям.

В такого рода делах суды, как правило, встают на сторону истца. Вначале они предлагают решить дело мировым соглашением. Это значит, что добросовестные приобретатели в качестве отступного должны как-то компенсировать нарушение прав детей: купить им, например, комнату. А в случае отказа выдвигается угроза признать сделку ничтожной и возвратить ее в исходное состояние. Только как ее туда вернуть, если сумма сделки в договоре занижена, деньги продавцом истрачены, а квартира уже отремонтирована покупателями?

По мнению депутата Галины Хованской, складывающаяся судебная практика стимулирует и даже провоцирует нечистых на руку продавцов и их родственников. Большое число обращений побудило законодателя в конце минувшего года обратиться в Верховный суд с просьбой обобщить накопленный опыт и дать свои разъяснения. Однако наверху уклонились, сославшись на отсутствие запросов от судей по поводу возникающих сложностей. Так сложности-то не у судей, а у добросовестных приобретателей!

И все-таки небольшие подвижки в решении проблемы есть. Ряд компаний начал осуществлять титульное страхование недвижимости. Правда, из-за высокой степени риска обходится эта услуга пока дорого. Но ничего не поделаешь, за спокойствие надо платить.

Сергей Домнин www.private.peterlink.ru