Во многих российских городах есть улицы, названные в честь первопрестольной. А теперь в некоторых из них, возможно, появятся и целые "московские" микрорайоны, носящие имя застройщиков. Столичные строительные компании решили заняться возведением жилья за пределами Москвы - в Ярославле, Тамбове, Пскове, Калининграде и ряде других крупных городов. Возникает естественный вопрос: зачем им это? Москва всегда считалась городом с максимальной платежеспособностью, особенно на рынке жилья. И вдруг - поход к "бедным". Первый фактор, который определяет интерес к регионам, - нехватка "сладких" площадок в столице. Многие эксперты считают, что скоро в Москве просто не останется хороших мест для застройки, и столичному строительному комплексу придется туго. Поэтому и решено завоевывать новые рынки. Лоо аквапарк
Второй фактор - интересы московского правительства, которое рассчитывает на политические дивиденды. Программа строительства в регионах реализуется под эгидой правительства Москвы и при личной поддержке московского мэра Юрия Лужкова. На своих пресс-конференциях он не устает убеждать журналистов в том, что никакой финансовой выгоды от строительства жилья Москва не получит и цели преследуются исключительно альтруистические: московские строительные компании должны стать катализатором для местной строительной отрасли, а потом просто взять и уйти. Конечно, в такой альтруизм верится с трудом, но не в этом суть дела.
А суть заключается в том, что жаждущих естественного расширения рынка московских строителей в регионах никто не ждет, и работать там москвичам очень непросто. Об этом свидетельствуют хотя бы протоколы совещаний в Оперативно-распорядительном управлении реализации городских программ по вопросам организации строительства в регионах. Например, из июльского документа следует, что работы на объектах в Ярославле (здесь генеральным инвестором выступает ГУП "Мосстройресурс", в течение 2002-2006 годов планируется построить жилые дома площадью более 355 тыс. кв. м) ведутся по графику, идет рекламная кампания по продаже жилья. А в августовском протоколе все иначе. Оказывается, работы ведутся с отставанием от графика и никакой рекламной кампании нет и в помине.
Неправильная схема
Одной из главных причин пробуксовки ряда региональных проектов московских строителей независимые девелоперы называют неверно выбранную схему. Условно говоря, операция "Регионы" выглядит так. ГУП "Мосстройресурс" (организация, подконтрольная правительству Москвы) административным путем получает землю в регионах. Обычно на заведомо кабальных условиях. В городах абсолютно не развита инфраструктура. Приходящим инвесторам нужно создавать ее с нуля. Многочисленные обременения (инженерные сети, доля администрации и т. п.), составляющие до половины стоимости самого строительства, плюс непременное привлечение в качестве генподрядчиков местных строительных контор делают многие проекты инвестиционно непривлекательными.
Земельные участки под застройку оформляются на ГУП "Мосстройресурс", которое, как правило, выступает инвестором или заказчиком, по сути выполняя функции управляющей компании. Оно же привлекает соинвесторов - другие строительно-инвестиционные компании.
Возможно, такая модель худо-бедно функционировала бы, если бы подпитывалась бюджетными деньгами. Но их нет. Программа строительства должна финансироваться из кошельков частных инвесторов, а они понимают: по ценам, которые заламывают местные подрядчики, построить и продать что-либо практически невозможно. А раз так, зачем работать себе в убыток? Пробные шары уже прокатились мимо лузы - часть денег, выделенных на условии соинвестирования, была израсходована неэффективно. Кроме того, не всегда в расчет принимается мнение профессиональных девелоперов - как правильно делать проект, как работать с подрядчиками. Желающих поучаствовать в программе в качестве соинвесторов вроде бы достаточно, но при этом отдавать свои деньги посторонним никто не желает. Все хотят работать самостоятельно - в роли генподрядчиков или генеральных инвесторов, при условии получения земельных участков в свое ведение.
Уроки выживания
Президент корпорации "Социальная инициатива" Николай Карасев подтвердил, что московским строителям действительно приходится сталкиваться в регионах с множеством проблем. Он же раскрыл и собственный рецепт выживания.
Региональным строительством корпорация начала заниматься еще в середине 90-х. "Это был первый этап, - рассказывает г-н Карасев. - И, надо признать, мы выбрали неудачную модель. Начали инвестировать в строительство жилья в Тамбове напрямую из Москвы, просто нанимая местных подрядчиков. Мы все построили, но пришлось "дотягивать" стройки себе в убыток. Один из подрядчиков в итоге вообще обанкротился, мы потеряли уйму денег. Я тогда в региональном строительстве разочаровался, потерял к нему всякий интерес". Однако спустя несколько лет руководители Тамбова все же убедили г-на Карасева вернуться. И он, однажды обжегшись, стал действовать более осмотрительно. Открыл в Тамбове представительство корпорации, скомплектовав его из местных кадров. "С девяносто девятого до середины двухтысячного года я формировал команду, - говорит Николай Карасев. - За это время сменил трех гендиректоров. И только когда увидел, что эту должность занял профессиональный и надежный человек, начал вкладывать деньги, - рассказывает президент "Социальной инициативы". - Это, в общем-то, западный стандарт - инвестировать в человека, в местные кадры, а не в регион. В конце двухтысячного года, когда сформировалась команда, мы начали подбирать участки. Но тут выяснилось, что все хорошие площадки давно разобраны местной строительной элитой. Зачастую не для того, чтобы строить, а просто так - впрок. Местные власти по объективным причинам оказались в двусмысленном положении. С одной стороны, они заинтересованы в притоке новых инвесторов. С другой - подвержены влиянию местной строительной элиты, которая боится конкурентов и имеет свои рычаги влияния. Поэтому я пошел на эксперимент. Взял незавершенку, которая находилась под судом и была заморожена. Провел комплексную экспертизу, погасил все долги кредиторам, дольщикам и фактически выкупил площадку."
Новому собственнику незавершенки пришлось столкнуться с массой технологических и организационных проблем. Оказалось, что предыдущие строители построили здание из рук вон плохо, воровали стройматериалы. Выяснилось, что фундамент возведен из бетона с нарушением всех нормативов, практически на песке. Его необходимо было укреплять. Стройка не была законсервирована, и два этажа промерзли. Их пришлось разбирать и собирать заново. А лифтовые шахты первого этажа вообще оказались на 20 сантиметров уже самого лифта. "Когда мы объявили тендер на отбор подрядчиков, все они как один называли изначально завышенные цены строительства. Продавать квартиры можно было по двести долларов за метр, а строить предлагалось по двести сорок, - вспоминает г-н Карасев. - Мне тогда говорили, что в городе ничего не строилось из-за того, что народ нищий. Но дело-то не в том, что народ нищий, а в том, что его задушили ценами. Местные строители сами не инвестировали, они даже слова такого не знали. Они продавали по рыночным ценам сразу после закладки фундамента. Хотели больше заработать. Человек еще не понимал, что там строят, а с него сразу сдирали три шкуры. Понятно, что покупатели хлынули на вторичку, а многие стройки "закупорились". Надо ведь обязательно учитывать особенности местного рынка. Нельзя забывать, что это провинция, а не Москва. Здесь с ценами нельзя баловаться". Николай Карасев создал собственную строительную компанию, купив обанкротившуюся фирму и сделав ее стопроцентной "дочкой". В результате себестоимость строительства удалось снизить до 120 долларов за квадратный метр. Сейчас "НиКар-строй" (так называется фирма) работает на десяти стройплощадках Тамбова, выступая генподрядчиком. Всего силами корпорации в городе в течение 2002-2005 годов планируется построить более 70 тыс. кв. м жилья. И еще столько же - в Орле.
Мощная собственная строительная база позволяет работать с солидными объемами. "Социальная инициатива" практически не занимается точечной застройкой и сначала расселяет старые микрорайоны, а потом застраивает их новыми домами - "чистые" площадки в регионах достаются только особо приближенным и очень редко - москвичам. "У "московских" денег много, вот пусть они и сносят рухлядь", - примерно так рассуждают местные чиновники. Николай Карасев их прекрасно понимает и не очень расстраивается. Говорит, что как раз выгоднее застраивать целые кварталы. "Мне в одном городе предложили участок под точечную застройку. Я подсчитал: по сетям нагрузка тридцать пять процентов от стоимости строительства, тогда как норма - пять-семь процентов. Но если строить не один дом, а весь микрорайон, то нагрузка на инженерные сети распределяется пропорционально. Сети я теперь подвожу не к отдельному дому, а к микрорайону, - поясняет он. И подводит итог: - Основные принципы, по которым построена моя модель, - опора на местные кадры, собственный инвестиционно-строительный комплекс на местах, учет местных особенностей распределения земельных участков, продуманная ценовая политика".
Куплю завод
Несколько иной план ведения строительного бизнеса в регионах у Алексея Шепеля, президента компании "С-холдинг". Он хочет привнести в регионы современные технологии. А для этого первым делом купить местные заводы и переоборудовать их под выпуск домов собственной серии С-222. Затраты на переоснащение одного завода г-н Шепель оценивает всего лишь в 3-5 млн рублей. "Все зависит от технологии, - поясняет он. - Моя задача - не тратить деньги, а при минимуме вложений сделать максимально продаваемый жилой дом. Это, в свою очередь, значительно упростит процесс получения земельных участков под застройку. Если мы поднимем производство, то поднимем и рынок".
Между "С-холдингом" и администрацией Тамбова уже достигнуто соглашение о переводе местного завода ЖБИ на выпуск продукции для домов серии С-222. Аналогичные планы компания вынашивает и в отношении заводов, расположенных в Пскове и Калининграде. Кстати говоря, недавно собственная корпоративная серия каркасно-панельных домов была разработана и "Социальной инициативой". Несущий каркас специально сделан монолитным, дабы уйти от монополизма поставщиков. Так что налицо уже некая тенденция. Г-н Шепель полагает, что один только административный ресурс в бизнесе сегодня не работает. Об этом свидетельствует ситуация, сложившаяся в ряде регионов. Для успешного строительства необходимы дополнительные условия. Помимо собственной мощной производственной базы это прежде всего развитый рынок жилья, позволяющий эффективно строить и продавать недвижимость. Как минимум цена продажи должна быть в два раза выше себестоимости. Тогда, учитывая сроки строительства, многочисленные издержки, проценты банков, риски, связанные с местными законами и рынком, который может "провалиться", застройщик сможет рассчитывать на 30-процентную рентабельность. Понятно, что не раскрутиться и без собственных средств. "Хотя, - размышляет г-н Шепель, - при наличии собственных производственных мощностей, рынка жилья и административного ресурса любой банкир деньги даст. Благо в регионах есть банки, которые предлагают сравнительно дешевые кредиты. Можно договориться о займе под шестнадцать-восемнадцать процентов годовых в рублях". На первый взгляд может показаться, что людям все равно, из чьих рук они получат ключи от новых квартир. Но на самом деле от применяемых застройщиками схем организации и финансирования строительства жилья зависит его стоимость, качество, сроки сдачи. Это хорошо понимают профессиональные столичные девелоперы, которые планируют всерьез и надолго закрепиться в регионах. С помощью новых методов организации бизнеса и современных технологий они пытаются создать себе комфортную среду обитания.
