Помимо схемы ипотечного кредитования

В качестве примера рассмотрим правила одной из разветвлённых сетей жилищных кооперативов, действующей в России - эти правила стали фактически стандартом для подобных организаций.
Основной принцип бизнеса ЖСК, этого добровольного объединения желающих получить квартиру, можно сформулировать так: "многие кредитуют покупку жилья для немногих".

Все члены кооператива делятся на две категории - на тех, кто уже может выбирать и покупать жильё (т.е. уже накопил существенную часть его стоимости) и, соответственно, тех, кто еще не накопил и посему не может... Чтобы встать в очередь на получение жилья, Вы должны накопить порядка половины требуемой суммы (стоимости квартиры). Время стояния в очереди зависит от скорости пополнения общего фонда (от чего зависит эта скорость, мы скажем ниже).

Когда Ваша очередь подходит, можно получить желаемую квартиру и вселиться в неё, но право собственности остаётся за кооперативом. Полностью Вашей квартира станет только после погашения всех платежей в кооператив, т.е. после того, как Вы выплатите ее стоимость полностью. Подчеркнем, что квартира совсем не обязательно должна быть новой - вы можете выбрать квартиру и на рынке вторичной недвижимости.

Деньги на покупку недвижимости берутся из общего фонда ЖСК, т.е. из накопленных средств всех его пайщиков. За получаемый кредит Вы платите от 1% до 3%, которые идут на обеспечение деятельности кооператива.

Понятно, что пайщиков, накопивших 10-20-30% стоимости своей будущей квартиры (они фактически и дают свои деньги в кредит тем, кто уже встал на очередь) должно быть намного больше, чем счастливчиков, готовых покупать себе жильё. Конечно, те кто уже вселился в свои квартиры, продолжают выплачивать свои взносы, сглаживая эту разницу, но, тем не менее, она остаётся.

Если говорить о деньгах, то получается, что условия ЖСК заметно выгоднее, чем при ипотечной схеме: около половины требуемых средств (цены квартиры) пайщик получает в виде очень дешёвого кредита - под 1-3% от суммы. Сравните: в ипотечных схемах оплата кредита составляет от 12% годовых в валюте до 21% - в рублях. Объясняется это тем, что кредитные средства в кооперативах привлекаются не с рынка по соответствующим ставкам, а от других таких же пайщиков, отдающих их кооперативу без всяких процентов.

У такой системы есть две возможности быть устойчивой: либо привлекать всё больше новых пайщиков, "подкармливающих" верхнюю часть очереди, либо постоянно увеличивать время ожидания стоящих в очереди.

В целом, всё это напоминает классическую финансовую пирамиду, требующую постоянного привлечения новых, "нижестоящих", звеньев. Правда, есть и одно существенное отличие, которое не позволяет назвать систему ЖСК афёрой - если соблюдаются все заявленные правила, то в конце концов все пайщики своё жильё получат. Только кто-то (близкие к вершине) - быстро, а кто-то (припозднившиеся) - "когда-нибудь".

Несмотря на апеллирование авторов схемы ЖСК к иностранному опыту, ее не корректно сравнивать с немецкими строительными сберегательными кассами (Bausparkasse). Во всех странах, где существуют строительные сберегательные кассы (ССК), огромное влияние на них оказывает государство - от прямого и очень жёсткого контроля за их деятельностью до реальной помощи вкладчикам - государство берет на себя выплату премий на накопленные средства, оплату части стоимости жилья и т.д. Кроме того, сроки накопления паёв там значительно длиннее, что позволяет равномерно распределить получение квартир (все ждут примерно одинаковое время). И, главное - собственность на приобретаемое жильё пайщик получает сразу при вселении и продолжает выплачивать паи, собственником уже являясь.

Пока не определены и юридические основания деятельности подобных кооперативов. Да, есть Гражданский кодекс, на который ссылаются организаторы. В нём в самых общих чертах прописаны правила работы потребительских кооперативов. Но Дума готовит новые законы, непосредственно регулирующие деятельность небанковских кредитных организаций, к которым относятся ССК и ЖСК. Исходя из имеющихся сведений, требования к ним будут весьма жёсткими, сравнимыми с требованиями к банкам, и не факт, что все кооперативы смогут им соответствовать.

Подводя итог, можно сказать, что система получения жилья через ССК-подобные организации жизнеспособна и иногда даже выгодна. Но в условиях юридической неопределённости и отсутствия накопленного опыта вложения в ЖСК выглядят все же рискованными.
По сути, в таких организациях практически все зависит от честности и квалификации управленцев, координирующих приток и отток денег в кооперативе.

Однако даже при абсолютно добросовестном руководстве сбой в привлечении новых клиентов (уменьшение их числа) может привести к затягиванию сроков получения жилья существующими членами кооператива, а это, в свою очередь, - свести на нет весь смысл предприятия.

Текст: Артем Ейсков