Жилье в строящемся доме можно приобрести разными способами. Один из них – заключение договора цессии. Правда, предметом подобной сделки становится не сама квартира, а лишь право требования на нее.
В качестве “продавца” может выступать физическое или юридическое лицо, у которого это право появилось раньше, на основании договора долевого участия. Необходимость в оформлении договора цессии для “продавца” возникает в разных ситуациях...
Например компания-застройщик привлекла к строительству дома подрядчика и обязалась “расплатиться” с ним квартирами в будущем доме. В дальнейшем подрядчик нередко предпочитает передать свое право на жилье частным инвесторам, получив деньги. Конечно, фирма может заключать с дольщиками и договоры долевого участия, но это значит, что ей придется брать на себя обязательства по предоставлению квартир. Поэтому, чтобы “выйти” из строительства и отстраниться от сделки, подрядчик просто передает свое право на квартиры частным инвесторам, заключая с ними договоры цессии. С момента их подписания дольщики будут решать все вопросы с застройщиком.
В другом случае уступка права происходит между частными лицами. Скажем, дольщик решил по каким-либо причинам отказаться от запланированной покупки. Разумеется, он может расторгнуть договор долевого участия и потребовать возврата денег у фирмы, с которой заключен этот документ. Но расторгая договор по собственной инициативе, дольщику предстоит выплатить компании денежную компенсацию за нарушение условий инвестирования строительства (около 15-20% от стоимости жилья). Альтернативный выход из создавшейся ситуации переуступка права на квартиру другому человеку. Дольщик может найти правопреемника и заключить с ним договор цессии. Предоставив “замену”, бывшему инвестору уже не придется выплачивать компании штраф.
Непременное условие для подписания договора цессии – выполнение дольщиком всех обязательств по договору долевого участия. Только после этого он получае6т право на квартиру. Поэтому прежде чем искать своего правопреемника, частному инвестору предстоит выплатить стоимость квартиры, а подрядной организации – выполнить все условия застройщика (к примеру, завершить работы по нулевому циклу или закончить поставку материалов). Но уступить право на квартиру можно лишь до сдачи дома государственной комиссии.
Договор цессии имеет очевидные плюсы для обеих сторон сделки. Так, для “покупателя” этот способ приобретения жилья привлекателен тем, что цепочка участников долевого строительства не увеличивается. В свою очередь дольщик, вынужденный отказаться от дальнейшего участия в инвестировании строительства, получает возможность сэкономить деньги. Однако договор цессии вовсе не избавляет правопреемника от рисков, характерных для долевого строительства. И, кроме того, этот документ может быть оформлен всего один раз. Допустим, подрядная организация выполнила свои обязательства перед застройщиком на этапе строительства нулевого цикла. После этого она “продала” причитающиеся ей за работу квартиры по договору цессии. В дальнейшем ее правопреемники уже не смогут уступить свое право на жилье другим дольщикам тем же способом.
