ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ В САНКТ - ПЕТЕРБУРГЕ
тел 8 (812) 715-95-67
 Юристы       Конференция       Библиотека       О спаме       Авторизация   
Пользовательский поиск
   Конференция
Все темы
Задать вопрос!
Авторское право
Вопросы наследования
Гражданское право
Долевое строительство
Жилищное право
Жилые помещения
Земельное право
Налоговое право
Нежилые помещения
Семейное право
Уголовное право, ИТУ
   Библиотека
Москва
Санкт-Петербург
бизнес
документы
законы
земля
инвестиции
инновации
ипотека
лизинг
махинации
налоги
недвижимость
обзоры
политика
рынок
финансы
экология
экономика
прочее
   Реклама  от Google


>  Рынок на современном этапе, аналитика, документы

Квартирная рулетка. Шансы добросовестных игроков - 99 процентов

Квартирная рулетка. Шансы добросовестных игроков - 99 процентовкакой эта система должна быть и может ли сам факт государственной регистрации сделки в будущем давать гарантию прав покупателя. Эта дискуссия активизировалась после решения Конституционного Суда от 21 апреля сего года.

Мнения самые разные, и некоторое нагнетание эмоций, подкрепленное примерами-"страшилками" , тоже имеет место. Иногда читаешь и думаешь, что никакой защиты честному человеку у нас в России нет. Автора все вышеперечисленные вопросы тоже волнуют, но также интересует, насколько реально добросовестному покупателю попасть в неприятную ситуацию, а если уж он туда попал, то как ему себя вести. Интересно также узнать, какие планы на этот счет у наших законодателей.

За консультацией мы пошли на Тверскую, в фонд "Институт Экономики Города". Консультировал нас юрисконсульт Александр КОПЕЙКИН. Далее приводится краткое изложение полученной информации.

Итак, не сгущаются ли краски? Судите лучше сами.

Выражаясь языком юридическим, в последнее время речь в основном идет о чистоте титула собственности. В переводе на язык обывательский это означает, что если я покупатель добросовестный, честно купил квартиру или дачу и законным порядком зарегистрировал свое право собственности в учреждении юстиции, то я хочу быть уверен в том, что это имущество у меня не отнимут. Абсолютной уверенности у меня на сегодняшний день в этом нет. Почему? Сделка может быть признана недействительной и причин для этого - великое множество. Кроме того, на чистоту титула может повлиять не только последняя сделка, но и предыдущие - квартира реально может сменить за несколько лет двух-трех хозяев. И если, скажем, при первой продаже закон был нарушен (к примеру, не были учтены интересы несовершеннолетних детей), о чем я знать никак не мог (ибо покупал сию квартиру уже у другого владельца, вовсе бездетного), проблемы у меня могут возникнуть очень серьезные.

Приведем реальный пример. Молодой человек поменял свою "вылизанную" двухкомнатную квартиру на совершенно "убитую" трехкомнатную. Поменялся он с некой бабушкой, понятно, с весьма существенной доплатой. Сделку он зарегистрировал как положено, за год привел крайне запущенную квартиру в полный порядок и стал в ней законно проживать.

Но через год появилась пресловутая бабушка и сказала: "Ты, мил человек, уж извини, но когда я с тобой менялась, у меня сын-шизофреник как раз находился на излечении, а теперь вернулся и меня ругает. Так что, давай меняться обратно. Только доплату твою я уже протратила, ну да ничего, буду честно отдавать с пенсии" . Может она и не этот монолог продекламировала, а какой-то иной, но суть-то осталась та же, крайне для нашего молодого человека грустная. Сделка была признана по суду ничтожной (в соответствии со 167-й статьей ГК РФ), произведена была так называемая реституция, и наш молодой человек переехал обратно в свою двушку, привычно опять привел ее в порядок? А как же деньги? Суд обязал бабушку деньги выплатить. Она их и выплачивает потихоньку. С пенсии? Комментарии, как говорится, излишни.

Профессиональный риэлтор вышеуказанную ситуацию, безусловно, отследил бы. Уточним, не просто честный начинающий риэлтор, а профессионал. Он бы выпил с бабушкой чаю, расспросил бы о ее нелегкой жизни, о детях, о том, как ей в свое время государство давало эту пресловутую трешку, и обязательно нашел бы в "легенде" некую неувязку, а отыскав ее, пошел бы проверять эту легенду по своим каналам - у профессионалов есть свои способы и приемы (если, конечно, сия бабушка не профессор юриспруденции, вышедший на пенсию). Конечно, вопрос в том, где же такого профессионала взять? Но если есть сомнения, то существует простой способ: пойти в одну из крупных риэлторских компаний, работающих на рынке московской недвижимости (они всем известны) и заказать проверку юридической чистоты квартиры.

Стоимость этой проверки, безусловно, зависит от сложности, но вполне разумна. Проведена эта проверка будет со всей возможной тщательностью - возможности у крупной фирмы, как правило, неплохие. Кроме вышеупомянутых возможностей есть и еще один аргумент в пользу крупной фирмы: конкуренция в риэлторском мире сейчас очень высокая, и серьезные фирмы очень дорожат своей репутацией, и терять ее за небольшие по их меркам деньги, которые вы платите за проверку, они никоим образом не захотят. Ибо все "плохие" истории расходятся по Москве очень быстро - поговорить у нас любят.

Но бывают и гораздо более сложные задачи, которые даже грамотному риэлтору решить не очень просто. К примеру, если риэлтор или тот же нотариус по поведению клиента подозревает, что последний не совсем психически здоров - имеет ли он право официально обратиться в соответствующие инстанции и выяснить, состоит ли клиент на учете в каком-либо диспансере? Не имеет. Он может делать какие-либо выводы, только наблюдая поведение того же клиента.

Теперь ответим на заявление, что закон-де честных граждан не защищает и защищать не хочет. Это, безусловно, не так.

21 апреля этого года состоялось заседание Конституционного Суда, в который обратились несколько добросовестных покупателей, оказавшихся под угрозой изъятия у них честно купленного и зарегистрированного имущества по одной из вышеуказанных причин. Они сумели доказать суду, что об имевших место нарушениях законодательства они не знали и знать не могли. Суд вынес решение в их пользу, а именно, постановил эту законно приобретенную собственность у них не изымать.

Московские юристы и риэлторы считают это решение, безусловно, справедливым. Главное здесь - прецедент, сдвигающий правоприменительную практику в сторону защиты интересов добросовестного покупателя.

Еще один момент. Посмотрим на реальную статистику. Введенная сейчас система государственной регистрации показала себя с хорошей стороны и поставила действительно мощный заслон непреднамеренным (а часто и преднамеренным) ошибкам. Если до ее введения число "нехороших" сделок было где-то около 2-3 процентов, то сегодня - безусловно, менее одного. Так что закон нас защищает.

Но автору, к примеру, даже в эти пресловутые "менее одного процента" попасть очень не хочется. Ему хочется абсолютных гарантий. А эти гарантии ему даст только страховой полис.

Титульное страхование у нас существует, хотя применяется пока крайне редко. Основная причина - дорого. Полтора-два процента в год, да еще в течение десяти лет (максимальный срок исковой давности по делам о недвижимости) платить не хочется.

Теперь о том, может ли сам факт государственной регистрации сделки в будущем гарантировать соблюдение прав добросовестного покупателя? Безусловно, может, и соответствующие законы сейчас активно разрабатываются. Например, в Австралии при признании сделки недействительной собственность остается у добросовестного покупателя, деньги взыскиваются с виновных, ну а если в течение года их взыскать по закону не удается, то они выплачиваются из специального фонда.

Это аналог государственного страхования чистоты титула. Система регистрации превращается таким образом в социальное страхование прав на недвижимое имущество. Стоит это в той же Австралии всего 0,1-0,3% от суммы сделки и не в год, а, так сказать, единовременно. Похожие системы работают в Англии, Германии, Швеции? Сотрудники института просчитали, что и в России подобное страхование будет стоит недорого - на порядок дешевле, чем существующее на данный момент страхование чистоты титула. При этом частное страхование никто отменять не собирается - пусть будет альтернатива.

Еще одна реальная проблема, которая сегодня решается - защита прав дольщиков. Человек вкладывает деньги в строительство конкретного дома и, спустя некоторое время, получает в этом доме квартиру. Еще раз подчеркнем: не нужно проблему усугублять. В абсолютном большинстве случаев партнеры расходятся чисто, красиво и к взаимному удовольствию. Закон нас и здесь защищает, но? мог бы защищать и немного получше. Есть случаи, когда строительство затягивается, когда повышается цена против заранее оговоренной, когда качество не соответствует ожидаемому, и даже когда на одну квартиру оказывается несколько претендентов. Как правило, это не чье-то сознательное жульничество, просто в каждом деле есть свой риск, в том числе и в строительстве. И пусть таких случаев реально один-два процента, попасть в них честному человеку все равно очень неприятно.

В идеале, даже этого одного процента быть не должно. Это можно сделать и административными мерами - обязательной регистрацией договора долевого участия, можно потребовать от застройщика гораздо большей прозрачности сделки, чем принято на настоящий момент - способов достаточно. Сейчас разрабатывается проект закона о защите прав этой категории граждан. Так что порядок все-таки наводится.

Газета "Квартира Дача Офис", М.Оськин

   Объявления
© 2010  Интернет-агентство Laws-Portal.Ru